纽约州（New York）位于美东北部，邻近新英格兰地区，面积14.1万平方公里，在50个州里排第27位。海岸线204公里，属湿润大陆性气候。纽约州大部分面积为农场、森林、河流、湖泊和山脉所覆盖。>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费【人口和主要城市】人口约为1930万，仅次于加利福尼亚州、得克萨斯州。其中，城市人口1760万，占州人口92%，白人74%，黑人17.5%，亚裔6.5%。纽约州分为62个县。主要城市包括：纽约、布法罗、罗切斯特、扬克、锡拉丘兹、奥尔巴尼（州府）等。其中，纽约市是全球主要的国际金融和商业活动中心。在纽约营商的十大理由：1、税收环境：纽约州税率相比周边大多数州更为优惠。大部分公司的州税为净收入的7.1%，或投资资本金的0.16%，固定最低额为250美元，或综合考虑净收入、工资、赔偿金及对一些小公司和制造商的减免额后计算税金。对于位于纽约市的企业，城市税计算方法与NYC.gov网站公布的信息基本相似。2、地理位置与物流：纽约州涵盖了从大西洋沿岸到大湖区的大部分地域。纽约市位于美国东海岸居中的位置，与波士顿和华盛顿特区距离基本相等。从纽约有直达航班连接99个美国国内目的地，以及超过100个国际目的地（包括新德里和孟买），使其成为到美洲的理想门户。机场支撑了航空货运业的蓬勃发展，对纽约地区的深水港系统形成补充。位于纽约州西端的水牛城距加拿大多伦多不到100英里。3、劳工环境：《工人赔偿法》要求雇主为全体员工准备赔偿金。保险无需统一购买，既可从授权的私营公司、州保险基金购买，也可由公司自行保险或团体保险（需获得许可）。4、人才：纽约州是劳动力经验最丰富、教育程度最高的州之一。全州有150余所大专院校，包括州立大学的64个校区以及世界著名的康奈尔大学。纽约市是哥伦比亚和纽约大学、库柏联盟学院、茱莉亚音乐学院、纽约城市大学（全美最大的城市公立大学）和其他一些院校的本部所在地。该市正计划与各大高校合作，建立一个新的应用科学与工程学院校区，为新兴高科技产业提供人才。如此高密度的院校分布使得纽约市1/3成年人、曼哈顿岛60%以上的居民拥有本科以上学历。5、营商成本：州内各地营商成本不尽相同，北部部分地区成本相对较低，适于工业发展。纽约市经常被认为是昂贵之地，但其与其他国际大都市相比基本相当，且成本也因具体地块的不同而有所区别。6、内部运输：纽约有贯穿全州62个郡市大部分地区的铁路货运服务，且有一条主要高速路连接纽约与水牛城并继续向外延伸。得益于发达的地铁网络，纽约的交通在大都市中算是顺畅的。纽约地铁线路总长337公里，设有468个车站，平均每个工作日有超过500万人穿梭其间。7、国际化：纽约是联合国总部所在地，是世界上最为国际化的城市之一，汇集了超过200种语言、文化及美食。无论企业需要何种语言的人才，总会有人胜任。8、市场：该州有超过2000万的潜在客户，其中800万居住在纽约市及周边地区。此外，1900万人居住在大都市区范围内，5000万居住在华盛顿—纽约—波士顿沿线。9、激励措施：帝国之州发展部（ESD）为企业提供了各种援助措施。ESD提供贷款，赠款、税收抵免以及其他融资和技术援助，支持并鼓励企业在纽约州成长。10、安全：纽约是全美15个最安全的州之一。纽约市则是美国最安全的大城市。支柱产业媒体 金融 以非盈利或高等教育为目的的艺术 时尚潜力产业清洁技术与能源 轻工业 微加工 新媒体及新兴技术 生物科学部分税收激励政策商业扩展计划（CEP）：在指定区域通过新建、重建、扩建商业写字楼和工业用地来增加租户，可获得财产税减免。 商业税收优惠政策：对于某些进行大额投资的商业公司而言，若其在纽约州创造或保留了大量就业，则还可享受州工业发展部的某些税收优惠。享受优惠的具体标准与条件因个案而异，根据城市和受惠方的具体情况量身定做。纽约市工业发展部可提供如下优惠政策：销售及使用税减免、按揭贷款记录税减免、房地产税减免。 工商业园区（IBZ）搬迁税收抵免：搬迁到城市IBZ的工商业公司可就每个重新安置的员工获得1000美元的一次性税收抵免。 符合条件的新兴技术公司激励计划：符合条件的新兴技术公司可享受三类税收抵免，包括针对创造就业岗位的就业抵免；针对某些设施、经营及雇员培训的设施、经营及雇员培训地面；以及针对新兴技术公司投资者的资本税抵免。 工业激励计划（IIP）：该计划对符合条件的工业公司提供地产税减让、按揭贷款记录税免除，同时免除购买用于建设、装修或装备相关设施的材料的销售税。符合条件的公司包括制造商、分销商、仓储商及其他寻求获取、建设、装修自用设施的工业公司。其他激励措施 能源费用减让计划：该计划对于搬迁至布鲁克林区、皇后区、布鲁克斯区、史坦顿岛及曼哈顿岛96街以上地区，或改建上述地区建筑、或租赁此前改造过建筑的企业，提供能源费用减让。 Con Edison经济发展计划：该计划通过多种激励政策支持纽约市经济发展及就业岗位的保留，包括向保留或创造就业的企业或非政府组织提供能源费用折扣，对搬迁至特定地区的企业提供电费和煤气费用折扣。 对外贸易园区（Foreign Trade Zone，FTZ）。纽约市有两大FTZ：布鲁克林海军大院及约翰•肯尼迪国际机场。在FTZ区域外拥有设施的制造业公司也可被指定为次园区。寻求获得次园区地位的公司需通过纽约市经济发展公司向联邦FTZ委员会申请证书。FTZ允许外国或国内商品在减免进出口、损残商品税的状态下进行储存、组装、加工及制造。 （据中国贸促网）
迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。 这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。 Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。” 他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。” 越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。 投资者的种类 Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。 智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。 Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。” 对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。” 哪里的房产更受欢迎？ Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。 Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。 与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。” 外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。 SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。 豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。 居外房源编号：40301105 点击查看详情 谁在买迪拜的房产？ Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。” Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。 开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多迪拜在售房源，或致电 400-041-7515 谘询迪拜房地产的投资机会。 来源：Gulf News 编译：Fern Wang 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
在美买房，维修房屋如何抵税？贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？美国住宅出租前，要买哪种保险？从投资房产的角度：是买独立屋(single family house),康斗(condo) 或联排(townhome)好呢？外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费点击查看洛杉矶房源问：在美买房，维修房屋如何抵税？房屋每年的折旧也可以用来抵税。比如，花30万美元买一栋房子，其中土地价值5万，房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长，但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。每年报税时，折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1364美元。被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。比如上例，当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕，税法上的成本只剩土地的价值5万美元。所以，应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 （不考虑后文自住房屋的税收优惠）。无论你当初报税时是否记得抵扣折旧，在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利，这种一刀切的行为真是令人无奈。所以为了避免不必要的支出，请记得在报税时填上摺旧抵扣。问：贷款手续费有多少，具体有哪些收费项目？与贷款有关的开销包括以下费用：手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。信用报告费(Credit Report): $20-60$处理费(Processing Fee)：$200-$500纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20审批费(Underwriting Fee): $200-$500文件准备费(Document Preparation) $200-$500以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。问：出租前，要买哪种保险？出租屋保险很多人在美国投资房地产，买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险，叫做出租屋保险。一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋，一两周这种都是没有的，最短期限为一年。出租屋保险的保障范围出租屋保险和自住屋保险的区别在于，出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。所以出租屋保险的保障范围主要包括：第一 房屋重建费用万一碰到一些自然灾害的时候，保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木，游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。第二 房租租金损失如果碰到灾难，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔，但不包含房客的财物损失。第三 和房屋相关的责任险费用责任险非常重要，当房主没有住在里面时，房屋内出现一些问题，除房客以外的人受伤等，责任险可以做出相应理赔。并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用，但不包含房客的责任险费用，也就是说如果是房客在出租屋内摔伤，责任险不理赔。那么，如何购买出租屋保险？第一步 选择有经验的保险经纪，计算出租屋的重建价值出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。第二步 选择合适的保障内容比如PersonalInjury个人歧视，如果因为歧视选择房客，比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。合适的保险条款可以保障房东利益，保险公司也会对此做出理赔。第三步 选择合适的责任险保额在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下，出租屋保险包含十万美元的责任险保额。但是有些公司可以把责任险部分提高到100万，也就是说万一房主与房客之间出现纠纷，被房客控告，保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。第四步 选择合适的租金损失保额因为某些灾难房客搬走了，房主因此所损失的租金，保险公司可以理赔的额度。第五步 选择合适的自负额Deductible如果是理赔1万元，房主自己的自负额为1000元，那么就有房主支付1000元，保险公司赔付9000元。自负额越高保费越低；自负额越低保费越高，这个可以自己衡量一下。房子的保险记录很重要，如果房子的保险记录不好，保险公司可以拒绝承保。保险公司不是按照赔付的金额来决定，而是看保险记录好不好。买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件，这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。问：从投资房产的角度：是买独立房(single family home),楼房(condo) 或联排(townhome)好呢？比较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年 在$300-600之间，比较容易出租。但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。问：外国人每年如何报税、交税？ 税收有哪些类型？从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民（绿卡持有者）和美国税法居民（在美国居住183天以上的外国人）的个人。投资房地产涉及的税务主要包括：房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。①房地产税（Property Taxes）是地方政府（郡、市、镇）向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。②房地产出租收入所得税（Income Tax on Rental Income）一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑（不包括土地）成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。③出售房地产时产生的所得税（Income Tax on Capital Gain）外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。如果拥有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率；如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税， 反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。④其他税种美国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。⑤外国人报税号（ITIN）外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号（ITIN），因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。如果外国投资者不提供ITIN，国税局规定：无论是物业出租公司还是房客，都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。问：已借三十年的房贷款，想要提前还点，需要注意什么事项？两个方法更早的付清房贷与节省利息支出一个方法是提前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱可以作其他用途。如果想提前偿还本金 最好在头五年付如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。提早偿还本金并不适合所有人购房者需要考虑自己的房贷息率。如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。房产的用途也在需要的考虑因素之内。相关资讯：大洛杉矶地区房租高涨 刺激华人买房欲（据华人生活网）
受惠日元贬值、东京奥运效应影响，低迷许久的日本东京房市迎来了众多海外投资者的青睐，在2014年PwC的亚太地区理想投资地的排行榜上，东京荣登榜首，自此东京房地产市场迎来了火爆的投资热潮。本文为您介绍东京全面的东京房产市场情况，热门置业区域，助您高效投资。 野村房市与地产分析师指出，海外买家投资东京房产、当地人口密集，以及2020年东京奥运会效应，未来几年东京房价将持续走高，预计每年增幅可高达10%，增长势头坚挺，投资魅力尽显。 东京地区租赁市场的出租率维持在90%以上，缘于其不断流入的外来人口庞大的租房需求，普通投资型单身公寓收益率在4%-6%范围内，平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。 一、东京投资热门区域-金三角介绍 1、什么是金三角 "金三角"区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区，由于在地理位置上3个区形成了一个三角形，同时3区又为东京房产投资的黄金重要区，因此称之为"金三角"区。 查看更多东京房源 2、金三角地区楼价和收益情况 物业类型：投资型单身公寓； 房屋总价：2000万日元/套； 租金回报率：4%-5%之间 ； 月租金：约9万日元/月。 3、千代田区 政治经济中心：千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构，因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外，包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。 地价平均上涨6.4% ：根据国土交通省2015年初公布的东京地价数据显示，市中心的千代田区平均上涨6.4%，东京都23区价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町，每平米为315万日元(约合2.7万美元)，不过由于这里写字楼众多，比较适合投资单身公寓，出租给附近的白领。 4、中央区： 日本华尔街"所在地： 中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、"日本的华尔街"——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外，包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区，是名副其实的商业、金融中心区。 地价平均上涨6.3%： 日本国土交通省2015年初公布的"公示地价"显示，中央区的地价上涨6.3%，另外为迎接东京奥运会，政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造，这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨，投资潜力巨大。 5、港区： 国际化区域：港区位于东京东南方、紧邻东京湾，境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金，日本重要地标之一的东京塔就位于该区，这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。 地价平均上涨6% ： 2015年初公示地价显示，港区地价平均上涨6%，住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目。这里作为东京都"金三角"要害之地，绝对是增值最大的一个区域之一。 二、东京投资热门地段-中央区银座、日本桥 中央区银座 1、一分钟了解银座银座 世界三大名街之一：银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。 东京最奢华的商业区:三越百货、和光百货、有着七家电影院和两家百货商店的马里昂大楼(Marion)是这里的标志性建筑。 地球上最昂贵的房地产区域:根据日本国土交通省统计，银座在日本全国商业地产价格中，连续9年排行第一位。 东京奥运带动银座发展：日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报： 楼龄10年左右投资型单身公寓租金约9万日元/月，回报率约4%-5%。作为重要商业区，银座一带的租房需求以及租金、回报率较为稳定，非常有利于短线投资。 3、房价情况： 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得银座一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势也很显著。 中央区日本桥 1、一分钟了解日本桥日本桥 重要历史地位：这座大桥是17 世纪德川江户时代建成的五条街道的起点，今日所见日本桥是1911年完工的建筑，是日本步入强国的象征性建筑。桥头的青铜麒麟张开的翅膀，象征着明治时代日本社会的腾飞。 日本"华尔街"：拥有日本银行总行和有着日本"华尔街"之称的东京证券交易所。 东京超级CBD区域：云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。 核心商业区：包括三越百货、高岛屋在内的各大百货店的总部都坐落在这里，令日本桥的现代感十足。 奥运带动市政建设: 日本政府将出台一系列扶持政策完善日本桥市政规划，美化城市环境，带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报 楼龄10年左右投资型单身公寓月租金9万日元，回报率4%-5%。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多，单身公寓需求量巨大，在一定程度上保证了出租率，免除了投资的后顾之忧。 3、楼价情况 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件，使得日本桥一带的房价在未来进一步上涨，长线投资优势显著。 （据互联网综合整理）
11月24日的一周，新西兰的工党新政府推出了新的高等教育计划，大专院校学生的学生津贴，将每周增加50元，同时学生生活贷款的上限，也将每周增加50元。 这项计划是新政府百日工作计划的一部分，将从明年1月1日起正式实行；同时开始实行的，还有对大专院校学生第一年学费全免的计划。这些都是工党在大选前所承诺的。 教育部长克里斯•希普金斯（Chris Hipkins）说，这意味着将有13万名大专院校学生，每人每周可多得50元的生活费。 希普金斯说，新政策对于学生津贴或生活贷款的资格规定并没有改变，只是上调了金额。“我们已经知道，大专院校学生和他们的家人都很担忧，他们告诉我们，花费是学生进入高等院校学习的真正障碍。” 这项对大专院校学生支持的政策，经咨询公司BERL验证的工党在大选前的计算，政府每年将增加2.7亿元支出。并且从明年4月1日起，还将随着消费者价格指数的上涨，进一步调整学生津贴和生活贷款的数额。 希普金斯说，政府的高等教育学费全免计划，在2018年开始第一步，开始免除第一年学费；到2024年，将全面推出为新西兰人提供三年学费全免的高等教育计划，再加上增加的学生生活花费，按照工党在大选前的总预算，这项免费教育政策的总费用，可以达到每年多支出3.4亿元。 在这项政策下，24岁以下、不在家里住的单身学生： 每周学生津贴将从目前的177.03元，上涨到227.03元； 每周可借贷的生活贷款，也可从目前最高金额的178.81元，增加到228.81元； 同时，住宿津贴也计划在2018年每周上涨20元，最高可以达到每周60元。 学生欢迎 但仍不够生活？ 新西兰学生联合会（NZUSA）主席乔纳森•季（Jonathan Gee）表示，这对大专院校学生来说是个大好消息。 NZUSA的“2017年收入和支出报告”显示，一个高校学生平均每周花费为300.28元，学生津贴和贷款增长，其实仍不够用。季说，这些开支大部分都是源于租金上涨，其次才是食物和其它生活费用。“我们全部要求的，就是足以维持生活。” “每周增加50元，意味着现在在读的学生可以更多地关注学业上的成功，而不只是担心经济上如何生存；同时对于那些由于花费太高而无法进入大学学习的学生，也有一定的激励作用。” 新西兰的学生贷款未偿还总额，目前已经超过150亿元。大部分学生在大学毕业后，都背负几万元学生贷款。媒体分析，这也是新西兰年轻人住房拥有率大大降低的主要原因之一。 高等教育新政对你意味着什么？ 工党在大选前和大选中，对中学毕业后的高等教育和工作培训，都做出了多项承诺。我们从中能够得到些什么呢？下面就来盘点盘点。 1. 三年高等教育学费全免 这项政策不仅会影响到那些在校大学学生，学徒、行业培训和专科技术学院学生等，也都将得到充分的资助。 后续的影响则是，如果学生人数有所增加，学生住宿可能会变得紧张。而对于那些按国内学生收费的澳大利亚公民，是否有资格获得免费的高等教育培训的问题，政府似乎也还没有具体的应对政策。 2. 恢复研究生学生津贴 工党承诺恢复研究生的学生津贴，并将其延伸到学习七年以上的大学生，比如医学专业学生。但这项计划何时才能启动，目前仍无法预计。这令那些正在制定学习计划的人，感到无所适从。 政府曾表示会考虑在明年的预算案中恢复研究生津贴，但是并没有保证，也“不会就个别政策建议开始实行的日期”。 财政预算案通常在五月底发布，所以这项改变最早要在2018年下半年才会生效，但是目前这也很难保证。 3. 澳大利亚学生涌进？ 政府高等教育学费全免政策，也可能适用于澳大利亚人，因为目前澳大利亚公民是按照新西兰居民身份、和新西兰人一样付费。 如果这项政策包括澳大利亚公民，那么很可能会出现这种情况：成群结队的澳大利亚人跑到新西兰来读大学，因为这里不用交学费。 4. 更多钱可以用在食物上 每周增加的50元学生津贴和生活贷款，同时每周增加的20元住宿津贴，将意味着学生会有更多的钱维持生活。目前学生的大部分津贴，都用在了房屋租金上面。 高等教育联盟的桑德拉•格雷（Sandra Gray）表示，这项政策对学生的学习和生活，都将产生很大的影响。“如果我们能让学生少工作几个小时，把注意力更多地集中学习上，有食物放在桌子上，那可真是一件好事。” 点击查看居外网上新西兰学区房 5. 返回成人夜校 那些喜欢边工作边学习、或者想学另外一门语言的人有福了。 工党承诺为包括夜校在内的课程“恢复资助”，以帮助在职者学习，以“适应”不断变化的工作环境。 2009年当国家党政府把成人社区教育经费削减1310万元时，民众曾上街游行抗议。所以当工党在大选中做出这个承诺时，就受到广泛的欢迎。 但这一政策的推出还缺少具体细节，也没有迹象表明资金何时能够恢复、以及恢复到什么程度。 6. 两万元企业资助 这个计划是让那些不接受三年免费高等教育的人，有机会获得2万元的资助来帮助创业。 在头三年，这个计划将每年资助多达100位企业家。 要想获得资助的人，必须参加一个由政策出资的商业培训计划，并且需要有一个导师和一个商业计划，被专家小组所接受。 7. 更多的学徒 为了让年轻人开始工作，政府计划将为雇主提供9500元的补贴，以资助招收和培训学徒，比如招收Kiwibuild计划建筑工地上的学徒工。 为了获得补贴，学徒的年龄必须在18到24岁之间，学徒时间超过三个月。工党说，第一年的学徒每周将获得472元，而不是每周180元。 这个计划生效的时间目前还不明确。 8. 留学生减少 在大选前，工党根据其移民政策估计，学生签证数量将每年下降6千到1万人，留学后工作签证的数量，将同时下降9千到1.2万人。 但国家主张，工党“无意在短时间内履行这一承诺”。 9. 毛利语学习 作为增加毛利语教学承诺的一部分，政府将需要培养更多的毛利语教师。将为毛利教师提供专门的奖学金，以确保在全国所有中学都可以选择毛利语教育。 10. 非高峰期免费公共交通 工党承诺，将支持绿党就“绿色交通卡”进行调查。“绿色交通卡”将主要针对低收入家庭和考靠福利金生活的人群，因此应该允许大专院校学生和19岁以下的青少年，在非交通高峰时间免费出行。 但绿党和工党的“绿色交通卡”协议中，并没有直接点明学生，但他们似乎可以被纳入调查。 11. 因沃卡勾再免租金 南岛最南面的因沃卡勾（Invercargill）早就有自己的零学费政策，并因此使招生人数从原来的1千人，大增到现在的5千人。 如果全国高等院校都实行学费全免政策，因沃卡勾正在考虑住宿补贴，可能会向大专院校学生提供免费住宿，以此来保持吸引学生的优势。 （互联网资讯综合整理） 责任编辑：Zoe Chan
想要获得海外移民身份, 但确苦于语言不过关? 费用太高? 条件太苛刻? 菲律宾绿卡（退休移民签证SRRV）是目前世界上最便捷且费用最低的全家移民绿卡。为了吸引外国人投资，菲律宾政府出台了非常优惠的“退休移民”政策: 只要年满35岁的外国人, 且向菲律宾政府指定的银行存款2万美元（可退还），即可获得永久菲律宾移民身份。 SRRV绿卡样本 虽然国内一直以来有菲律宾的负面新闻不断，但自2016年菲律宾新总统杜特尔特上任后，中菲关系明显改善，马尼拉等地治安环境显著改善。 去年菲律宾的经济增长更是赶超中国，成为亚洲第一，大有复辟60-70年代”黄金岁月” 的势头， 要知道，当年的菲律宾经济亚洲排名仅此于日本，比索对美金的比例是2:1哦( 现在是50: 1，哈哈)。 当然, 距离也是优势, 菲律宾距离中国非常近, 没有时差，从广州飞马尼拉仅需二个小时, 甚至比许多国内飞行线路还短. 加之良好的英语语言环境, 舒适的环境气候, 优质的服务品质, 都给菲律宾加分不少, 近年来，越来越多的华人前往菲律宾观光旅游、投资考察、经商办企业、求学或者探亲访友，甚至定居。 菲律宾马尼拉的中国城 一、菲律宾绿卡的优势 手续简单，办理时间短。无在菲居住时间限制。出入境的便利，入境不再申请签证，既便捷、又节省了每次申请的费用； 免除进口家庭或私人用品高达7000美金的进口税。 免除养老金和退休年金收入税。 可在菲律宾工作、学习，不受限制. 移民之跳板—如香港，大陆居民持第三国绿卡，可定居。 如果子女（在21岁之前随父母拿到了绿卡）或绿卡持有人在当地读书，不需要申请学生签证；重要的是，将来子女可通过移民身份，享受华侨生特殊待遇。 可以在当地购置房产。得益于经济的发展，菲律宾房产市场一片红火, 近两年增长均在12%以上。租房回报率更是可高达10%. 二、绿卡投资款 投资款必须由申请人于境外存入菲律宾退休署制定存款帐户，注意任何个人或代理机构不能代收或代存。 投资款分为2万美元或者5万美金两种选择。区别是前者只能存入银行，没有利息也不可以提现。而后者可以申请出来，在菲律宾购置房产（购买公寓单位; 长期出租房地产、公寓或连栋房屋单位，在出租的土地上建筑住宅单位）。 如申请人的家属超过2人，额外每人需1.5万美金存款。 投资款可退还，如果不打算再持有绿卡，可以向菲律宾退休署申请取消投资移民签证，一般需要15个工作日处理，审核通过后全额退款给申请人； 三、怎样申请？ 申请人只要年满35岁，均可申请. 流程如下: 将美元（两万或五万）按照指定的要求汇到 PRA 指定的银行账户； 准备的资料： 1) 照片，12 张 2×2 白底彩色相片。2 x 2英寸（51mm*51mm），头部从下巴到头顶部之间的距离在25-35mm之间。 2) 申请人及配偶、子女（21岁以下）的无犯罪公证及双认证；结婚公证及双认证；子女的出生公证及双认证。 持旅游签证抵达菲律宾, 提取存款证明, 办理体检程序并缴费, 提交申请资料。 办理时间通常为30天左右，可加急办理2周左右。 绿卡有效期通常为1年。到期前可提前办理延期，手续非常简便，无需本人亲自前往。 四、费用如何？ 除了存入指定帐户的2万或5万美金外，还有少量的政府手续费，均有政府发票。 申请费用：主申请人 1400美金，配偶及小孩，每人300美金。 年费：每年360美金，家属超过2人，额外需加100美金/人。 续费：年费+10美金/人 当拥有菲律宾永久居留身份后可在中国享有我国政府给予海外华侨的一切优惠政策，并在菲律宾享有诸多的权益，其主要体现为： 1）以外商、华侨身份在中国投资，可以享受中国及地方政府给予外商、华侨投资企业的各种优惠政策。 2）华侨本人及子女可享有我国《华侨保护法》中颁布的诸多条款中的权益，其中包括华侨及子女就业、就学、财产保护等多方面。 3）自由来往于中菲之间，便于开展国际贸易及向海外发展。办理SRRVsia签证所存入菲国的款项，6个月后可以动用。 4）您的子女能够以海外华侨学生（侨生）的身份参加国内高考，避免激烈的国内高考竞争，轻松考取国内名牌大学的理想专业，录取分数线远远低于普通国内考生的录取分数，而且试卷难度远低于国内高考试卷。高校对海外侨生录取名额灵活。 5）子女如在菲律宾就读大学，无须办理学生签证。菲律宾的教育普及率远远高于我国，有很多世界著名大学可选择，其文凭均获得中国教育部的承认，而且就读和生活费用低。 6）您拥有SRRVsia永久居留身份后，便于申请第三国签证，并有助于移居其它国家和地区。 7）在菲投资或持SRRVsia永久居留签证者，可以再菲工作，皆可在菲购置房地产业，子孙后代永久有效。 8）您拥有SRRVsia永久居留签证后，做为华侨您可以按您的家庭计划生育子女。 菲律宾全家退休移民绿卡SRRV，被誉为“全球第一性价比绿卡”“全球最快 捷移民”“全球最便宜移民”，吸引力大量的高端人士的目光。无论是投资，退休，留学（全球第三大英语国家），移民，菲律宾退休移民绿卡（SRRV）都会让您享受特权与便利。 来源：绿野移民 排版：Shelly Du
