此前，前摩根士丹利亚洲区主席——史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）在金融时报发文「香港已玩完」(引起社会上热烈的讨论。 西方人士对中国及香港发表恶意批评其实见怪不怪，当中不少人，根本对中国及香港没有深入认识，但罗奇一向被视为「中国大好友」，1980年代初便在香港和中国经济研究有30多年，一直看好中国及香港的发展！ 此次立场倒转，因此更令人关注！ 罗奇在其文章中是用恒生指数的表现认定「香港已死」。他说从2019年至今，恒生指数由3万点下跌至现在16000点，跌幅近半。从1997年回归至今，恒生指只涨了5%。 恒生指数只是金融市场内几十只股票的股价表现，何以能够反映香港的盛衰，股价不升长跌，涉及多种因素，美国股票屡创新高。 依罗奇的思维，岂不是美国的国力应该如日中天？ 实际情况正好相反，美国的两党政治内耗严重，国内分裂也很明显，对外债台高筑，美之地位岌岌可危。 今年尾大选，特朗普一旦未能当选，其支持者可能不服从选举结果，要求推翻结果，发生动乱也有可能，「美国已玩完」的机会似乎比「香港已玩完」更见说服力。 虽然不同意其结论，但也研究了他提出的三大因素，借此理解西方人如何看香港，也有价值！ 罗奇认为第一个因素是本地政治，由2019年的「逃犯条倒」引发大规模示威活动，令中央实施「国安法」削弱了香港的自治，令「五十年不变」的承诺腰斩！ 笔者持截然相反的观点。若没有国安法和23条，外国机构（包括间谍组织）在香港和中国境内的活动，香港政府没有足够的法律基础去监管及制裁。这与“一国两制”和50年不变的承诺毫不相干！笔者也寄望在爱国者治港的环境下，中央有信心让香港有机会进一步普选特首，让外国人明白香港的高度自治，并没有改变！ 第二个因素是国内经济的困局，特别是「三个D」，即高债务、通货紧缩和人口结构老化（Debt, Deflation and Demography），笔者同意国内经济短期面临的一些困难，也令香港受到影响！ 中国过往过份依赖房地产的发展模式，转向消费型，寻求高质量发展，No Pain No Gain，经过艰难日子，相信好日子会重临。 至于第三点是中美之间的竞争令香港这个「超级联系人」的角色受到影响，这无异令香港与欧美的贸易减少了，但其他地区的机遇却不少，例如中东及东南亚。重点是香港能够转型，适应世界的改变。 任何一个地方，墨守成规不求进步，自然会被淘汰，香港也不例外。 罗奇的言论正好警剔我们要加倍努力，不要被人家看低！
居外IQI集团一行于11月访问了山东省济南和陕西省汉中两地，分别与两地商会组织达成合作协议，助力当地企业出海东南亚。两地商会的官方公共微信号分别官宣了居外IQI集团到访的消息。 东盟各国投资交流会 19日上午，由居外IQI集团主办，济南市陕西商会承办的“东盟各国投资交流会”在济南召开。柬埔寨首相秘书H.E.Naron Pork，柬埔寨王国驻济南总领事馆总领事山索峰，马来西亚房地产专业代理和顾问协会理事会成员、居外 IQI集团联合创始人兼董事总经理何丹尼，柬埔寨世界不动产联盟主席、PHG 集团董事总经理Chandy Mann勋爵，北京中安恒基消防科技集团董事长陈龙，济南市陕西商会轮值会长、常务副会长龙海，常务副会长李英武、文晓旗、官青军、胡朋飞，秘书长陈雪林以及来自济南、淄博、东营、滨州等地市优秀秦商代表共计50余人出席本次交流会活动。 济南陕西商会是由山东的陕西籍企业家组织，是全球300多家陕西商会之一。 今年9月全球秦商大会在西安召开，马来西亚驻西安总领事林雲亮曾到场致辞。 图为济南东盟各国投资交流会参会者合影 济南市陕西商会与居外IQI集团达成初步战略合作意向，双方计划组织该商会会员赴柬埔寨实地考察投资项目及营商环境。 据济南市陕西商会官方微信号发布的文章，“与会企业家也纷纷表示非常看好柬埔寨、马来西亚等东盟各国的投资前景。希望依托于现有商业资源和行业优势，去开拓更广阔的海外市场。” 汉中商务考察 & 汉商总会交流座谈 11月21日，居外IQI 联合创始人兼董事总经理DANIEL HO何丹尼先生，柬埔寨世界不动产联盟（FIABCI Cambodia）主席、PHG 集团董事总经理CHANDY MANN勋爵先生和居外IQI 国际销售部负责人MANDY CHEN女士，IQI集团战略部YOYO LU卢优悠女士，北京中安恒基消防科技有限公司董事长陈龙，金亿控股集团董事长、天南地北汉中人组委会会长郑沛新，西安金邑锐界贸易有限公司总经理汤翼一行7人到汉中进行商务考察，并与汉商总会进行交流座谈。 汉中市汉商总会副会长兼副秘书长、陕西朱鹮酒业有限公司董事长隋兆华，副会长兼对外联络委员会主任、陕西真美体育旅游发展有限公司董事长李强，副秘书长贺小军等陪同考察，并介绍汉中及商会情况。 陕西味见汉中公用品牌运营有限公司董事长史瑞华，汉中金融银海企业（集团）有限公司董事长陈汶等9位企业家代表参加座谈。 考察组一行先后对洋县朱鹮酒业和南郑区黄关酒业公司进行了考察，并参观了兴汉胜境汉文化景区，观看了大型情景剧《汉颂》等活动。 他们对汉中悠久的历史文化、优美的生态环境、丰富的旅游资源以及当地特色产品表现出浓厚兴趣，特别对兴汉胜境景区的中国汉风式建筑设计和文旅项目给予了高度赞誉。 根据汉中汉商总会官方微信号发布的文章，Daniel Ho何丹尼先生表示，居外IQI主要专注于地产业务，经过12年的发展，目前已在23个国家，包括泰国、越南、柬埔寨、加拿大、澳大利亚等设立了直属分公司，员工总数超过3万人。 居外IQI主要为购买公寓、商业地产等个人投资者，以及购买工业园、基建项目和商业地产等的企业客户，以及政府机构在基建建设和海外投资方面的服务提供支持。居外IQI此次考察的目的是寻求潜在的公司间合作伙伴。 图为居外IQI一行参观汉中“兴汉盛境”景区 CHANDY MANN勋爵先生说，中国与柬埔寨友谊源远流长，今年是建交65周年。 在柬埔寨，特别在三国时期的孔明让人崇敬，几乎所有的柬埔寨年轻人也都知道，并喜爱阅读三国历史故事书籍。我们由此开始，与汉中展开旅游业的合作探讨，彼此建立起友谊，再更深的了解和考察，以确定合作的方向。 郑沛新、陈龙分别作了发言，表示此次邀请柬埔寨和马来西亚客商来华考察的主要目的是想以此方式走出去及吸引更多合作，希望汉中的企业家们进一步开阔视野走出去。 同时也可把柬埔寨的游客、投资等资源引进汉中。下一步将尽其所能把汉中的优质土特产品等引进到东南亚市场，共同努力让更多的产品走出国门。 图为汉商总会与居外IQI 签订商务合作框架协议。
中国糖尿病患者将近1.5亿人，患病主成因：生活习惯不良、压力情绪所致、代谢问题（包括吃西药中毒所致）。 《黄帝内经》健康养生秘诀：依序排湿寒、通经络、除毒素（提升免疫自愈力），健康自然来。 健康长寿的要领，大道至简：《排湿寒》调动自愈力、《通经络》提卫真气、《除毒素》提升免疫力，百病不生，健康养生。 糖尿病可以采道医通三焦壮肾水祖传手法（不吃药、不打针、不手术）调理好，惟情绪不稳定、个性暴躁，不配合调理的患者不容易调理自愈。 道医三焦畅通术调理糖尿病自愈步骤 步骤1：排湿寒，唤醒自愈力。 批注：湿气过重，会酸；气血过不去，会麻木；瘀血会痛。 步骤2：通三焦 - 三焦经统管全身通路 三焦经起于肚脐下方的包宫与胃经、胆经相会；经络管脏腑之表，穴位管脏腑之里。糖尿病是长期性病症，属阴虚火旺：虚则补其母穴。 批注：母能令子虚（虚则补其母穴），子能令母实（实则泻其子穴）。 步骤3：内膀胱经通利水道，身体最大的排毒器官。 三焦经、内膀胱经疏通后要重灸,提升关键穴位的能量。先开穴后艾灸，效果快。 实操：探察内膀胱经的痛点。背部也可采点搞耒调动气血。用双手揉背，使身体放松。 冷凉的穴位处可用艾灸。 批注：手足阳经的五输穴（井穴、荥穴、输穴、经穴、合穴)。 各经络输穴：根据脏腑情况选五输穴打开胰腺通道。 步骤4：壮肾水 - 调理后会留口水，就可逐步停药。 1. 脾升胃降:脾主升清，胃主降浊，两者相互协调。 2. 糖尿病患者无法上传人体津液到经外奇穴-金津（左）、玉液（右）而口干舌燥。 糖尿病者要补阴虚。以腹式呼吸促进肠胃的蠕动。 批注：糖尿病患者大多是阴虚火旺，经络阴经疏通采逆方向泻法解热。 3. 壮肾水，滋养胰腺功能。 壮水之主，以制阳光。脾升胃降：脾主升清，胃主降浊，两者相互协调。 清代名医黄元御，把人体的气机升降画成一幅图，如上图，中医理解人体的气机升降模式，非常有帮助，很直观，一目了然。 心肺在高位，肺朝百脉，肺气给其他脏器进行输布，肺气需要肃降，肺为天，本来就在最高位了，当然需要下肃了。 如果肺气不肃降，上逆的话，就会咳嗽，呼吸道、支气管都不舒服了。 传统中医的心生血论述。首先，心肾同经，同属少阴经、肾水上承、心火下降，心肾系统通过这样的机制，达到一种平衡。 健康的身体状态就是水火既济，最直接一层意思讲的就是心肾系统的平衡状态，那么火水未济，水火不济等状态，就是疾病的症状了。 脾胃肝胆的升降功能，最主要最直接的一个气机升降功能就是，肝随脾升，胆随胃降，肝脾为脏属阴，胆胃为腑属阳。 生命的机制就是吸纳天地日月的精华之气，人体的阴阳机制也有一个水火既济的宏观机制。 肝胆为木，脾胃为中土，肾为先天之本，而脾为后天之本，对人体而言，消化食物是人体生长，生命动力的主要来源。 五行中有木克土的特性，植物可以稳固地表，植物可以钻进土里面，深一层是木性对土性的一种制约。 阳木为胆，阴木为肝，阴脏为有形，是肝的木性特征，而肝木就是随着脾土的养分输布来生长的，所以肝随脾升。 胆气的体现形式，从解剖学可以看到一些运转模式，胃为谷之海，容纳食物，胆汁分泌到胃里面，帮助消化分解食物。 胆汁胃液食物分解出来的食物，输送到小肠，进行清浊分解，吸收有效成分。营养学理解认为就是有形之物，营养成分，中医认为是包括有形无形的营养成分，阳之精，阴之精都会吸收。 然后，进一步通过大肠的分解，之后通过两便排泄出体外。 人体的气机升降运行机制:条条大道通罗马，我们可以回头来理解《黄帝内经》素问之灵兰秘典论篇，将会有另外一番体会： 『心者，君主之官也，神明出焉。肺者，相傅之官，治节出焉。肝者，将军之官，谋虑出焉。胆者，中正之官，决断出焉。膻中者，臣使之官，喜乐出焉。脾胃者，仓廪之官，五味出焉。大肠者，传道之官，变化出焉。小肠者，受盛之官，化物出焉。肾者，作强之官，伎巧出焉。三焦者，决渎之官，水道出焉。膀胱者，州都之官，津液藏焉，气化则能出矣。凡此十二官者，不得相失也。』 批注：1. 促进脾胃后天之本，调理脾胃功能。2. 糖尿病患者无法将大小肠分泌的津液上传到金津（左）、玉液（右）两穴（经外奇穴）而口渴。胃怕寒，喝偏阳性的温开水解渴。 （热水+冷水的开水偏阴性，不宜喝）。 重点操作：大肠经、任脉、脾经、胃经、膀胱经。察找穴位堵点（痛点）。 先做腹部再做背部，最后做四肢的穴位。夹脊--八髎找痛点，疏通之，若采刮痧+艾灸（文火为补）。 批注：用刮痧板引气血，做后若虚，用灸调理。 【小结】二型（后天）糖尿病调理要领 1. 二型（后天）糖尿病调理步骤：首先要排湿寒（酸性物质多，先排），提升自愈力。 2. 全身关键穴位打开疏通（至少1疗程）。 3. 道医通三焦+壮肾水，逐步改善糖尿病，可停药。 4. 糖尿病患者的饮食五个注意要点： 食疗、心理调护（保持情绪欢愉，对血糖稳定很重要) 、适当运动。以散步，骑率、慢跑、打太极拳、八段锦等有氧运动方式为好。 风险提示：（1）本文仅代表笔者观点，不作为医疗治病依据，身体有疾病，请先到医院就医诊断。（2）让数据指标的变化告知：体检数据是检验调理效果的唯一标准。
《黄帝内经》灵枢·经脉载述：经脉者，所以决死生，处百病。调虚实，不可不通。 十二经脉在维持人体生命活动，调整所有疾病，调整机体虚实等方面，具有的意义极为重要。 十二经脉者，人之所以生，病之所以成；人之所以治，病之所以起；学之所始，工之所止也。经络系统在生理功能、病理变化、诊断和治疗方面都得到了广泛的应用。 经络的生理功能 经络的生理功能主要表现为保卫机体，抵抗病邪，对来自机体的内外环境的刺激。 通过经络体系的应答反应，以维持和协调机体内各脏腑器官之间的联系，以保持整个机体适应和平衡外在的环境。 经络是机体内气血运行的重要通路，经络系统是所有脏腑器官组织所需营养物质的运送通道。 气血是运送养料的基础，气血的运行通过经络来弥散。经络能运行气血、营养全身。 经络的病理作用 1. 表现症状：经络是人体内脏与体表联系的渠道，从皮毛侵入人体的病邪，首先影响经脉，进而传入脏腑。 反之，经络形态上的完整性受到损害或其运行气血的功能失调，或保卫机体的防御功能出现障碍。 内脏发生病变，同样也能通过经络在体表有所反映。在体表出现所有反应，如压痛、结节、皮肤色泽、温度和导电量的改变。 中医学中的“痛则不通，通则不痛”的病理学说，就是根据经络及其运行气血功能失常，气滞血瘀时出现的病理反应而总结出的规律。 临床辨证，可根据经脉循行部位和脏腑的生理病理特点，确定其征候属于某经、某脏、某腑的病变。 如头痛，因部位不同，而选经配穴也不同，足阳明胃经行于前额，故前额痛称为“阳明头痛”，加以治疗时取阳明经穴。 少阳经脉循行于头侧部，故偏头痛称为“少阳头痛”，加以治疗时取少阳经穴。 厥阴经脉会于头顶，故头顶痛称为“厥阴头痛”，加以治疗时取厥阴经穴；太阳经脉循行于头枕部，故枕后痛称为“太阳头痛”，加以治疗时取太阳经穴。 经络辨证主要是明确病位，若要识别寒热虚实病情，则需要结合运用八纲和脏腑辨证等方法，以次对疾病作出更为确切的诊断，从而使按压治疗取得更好的效果。 2. 传递病因：病邪侵犯机体时，常先作用于皮肤外部如毛囊孔、汗腺等，倘若留而不去，则沿经络向里侵入，由表及里，而至脏腑。 经络辨病原理 人体十二经脉，内联脏腑，外络肢体，人体患病后，不管是外感，还是内伤，对经络系统都会有影响；十二经征候就是从十二经脉的病理特点和发病机理总结出来的。 其征候有三个特点： （一）脏腑病变与所属经脉的症状相兼，如心经征候可见心胸疼痛和上臂内侧痛； （二）经气失常出现的症状，如膀胱经受邪头项强痛、寒热往来等现象； （三）数经合病，如肝和脾经同时患病，胸胁胀满、呕吐、泄泻等症状。在临床可根据上述特点，推断疾病部位，进而根据其病变所在脏腑经脉选方配穴。 奇经八脉是十二经脉以外的八条经脉，具有联系十二经脉、调节人体阴阳和营卫气血的作用。 在八脉中，督、任、冲脉同起于“胞中”，一源而三岐。督脉行于背部，任、冲二脉行于腹部。督脉、任脉是全身阴阳各经的总管，而冲脉通行上下，其脉气从头面灌注诸阳，在下肢渗入三阴，来自十二经脉，五脏六腑之气血均容纳于冲脉，故言其为“十二经脉之海”、“五脏六腑之海”。 带脉状如腰带，约束诸经，作用在于沟通腰腹部的经脉。阴阳跷脉互相调节，一动一静，对身体两侧的阴阳经脉起管理作用，使关节灵活使所有活动协调一致。阴阳维脉作用在于维络表里，参与调节十二经脉气血。 当十二经脉缺乏气血时，则将气血溢入十二经脉；当其气血有余时，又能将气血蓄于阴阳维脉。八脉共同从上下内外将经络的纵横联系加强，使前后左右的经脉均能协调统一，其中督、任、冲、带四脉与生殖系统疾病的关系甚密。 经脉有一定的循行部位，十二经脉又和脏腑有络属关系。因此，可根据征候及其出现的部位，作为诊断疾病的依据。 此外，在经脉循行路径或穴位上出现压痛或异常反应，也是诊断疾病的主要依据。冠心病患者，常在其心俞、厥阴俞、神堂穴处有压痛敏感点。 免疫系统涉及不计其数的细胞、特殊物质及器官之间的高度纷繁复杂的相互作用。任何药物也无法取代人体内与生俱来的、兼具防御和修复双重功能的免疫系统： （1）免疫系统最重要的功能是清除体内各种垃圾。 （2）99％的疾病都和免疫系统失调有关。 （3）自身的免疫力是比化学药品要强的。脾脏里面有很多V细胞，产生各类抗体。扁桃腺也是免疫系统的一部分，不应轻意地被割掉。 盲肠是由免疫细胞充塞而成的，能够抵抗各类的感染。淋巴就像一个过滤器，将所有的敌人集中起来，然后免疫细胞就会将其消灭。血液里的白细胞（T细胞及V细胞）都是免疫细胞。 （4）没有任何一种化学药物能够代替免疫系统，也不可以用化学药物来刺激免疫系统，否则可能会造成各种副作用。 《黄帝内经》健康养生秘诀：依序排湿寒、通经络、除毒素（提升免疫自愈力）,健康自然来。 健康长寿的要领，大道至简：《排湿寒》调动自愈力、《通经络》提卫真气、《除毒素》提升免疫力，百病不生，健康养生。 二型（后天）糖尿病症：以高血糖为特征的代谢性疾病。高血糖则是由于胰岛素分泌缺陷或其生物作用受损，或两者兼有引起。糖尿病时长期存在的高血糖，导致各种组织，特别是眼、肾、心脏、血管、神经的慢性损害、功能障碍。 二型（后天）糖尿病经络调理步骤： 步骤1：排湿寒（酸性物质多，先排湿寒）。 步骤2：疏通鬼门关（人体经络穴位总开关）。 步骤3：生物强能仪激活细胞，提升免疫力。 步骤4：通经络：任督二脉、肝经胆经、脾经胃经、肾经膀胱经（疏通经络回路）。 经络全身通为好，但需先排湿寒再通经络。早晨9～11时脾经当值，脾经气血最旺，此时是经络调理效果最好。 胰岛素是靠胰脏分泌的，而脾脏和胰脏是共同参与消化的，所以传统中医寻到了脾。 在中医里，脾不仅仅是脾脏，而是一个系统，它有许多相关的功能，所以又寻到了脾经。 要提升机体分泌胰岛素的能力，最有效的途径是从经络入手，打通这些经络，让足够的气血能量供给胰脏，重新恢复胰脏分泌胰岛素的功能。 步骤5：疏通四区、五区经络穴位：对应区和反射区。 胰俞穴疏肝利胆，活血化淤，养胰健脾--很好的降血糖作用；脾俞穴-对提高胰脏的功能很有功效。在小腿的脾经上寻找阴陵泉和三阴交，配上复溜穴和太溪穴。 步骤6：排毒素。（排毒因人而异，能加上引蛇出洞排毒的效果更好）。重症者全身66个重要关键穴位开关要全部打开排毒。 步骤7：食疗、心理调护（保持情绪欢愉，对血糖稳定很重要）、适当运动。以散步，骑率、慢跑、打太极拳等有氧运动方式为好。 风险提示：（1）本文仅代表笔者观点，不作为医疗治病依据，身体有疾病，请先到医院就医诊断。（2）让数据指标的变化告知:体检数据是检验调理效果的唯一标准。
说起瑞士，您脑海里第一浮现的画面是什么？是不是一大片洁白雪花覆盖的阿尔卑斯山， 山下翠绿的草原上牛群在慢悠悠地吃着草，远处还有红褐色的村庄小屋零落地建在山脚下。一切都美得犹如电影里的梦幻画面。 我想这也是许多人去了瑞士阿尔卑斯山一趟后，对那里流连忘返的原因。如果这些都无法成为让您收拾行囊，前往瑞士阿尔卑斯山的动力，那以下这8个理由总能在您心里种下一颗种子，等某一日放下庸碌的生活，去一睹阿尔卑斯山的美。 1. 滑雪胜地 阿尔卑斯山是世界公认的滑雪胜地，这里的斜坡能让您获得最痛快的滑雪体验。如果您是一位滑雪爱好者，那就一定要把阿尔卑斯山列入您的滑雪清单里， 这里不仅可以挑战各种难度的雪道，还提供滑雪教学、雪具出租、度假村、各种美食和娱乐项目等。无需再过多准备，这里已经为您提供完善的设施，就等您来开启这场刺激的滑雪之旅了！ 2. 壮观的景色 阿尔卑斯山有着“大自然的宫殿”和“真正的地貌陈列馆”的美称，这里的梦幻景色总让人以为自己误闯入了仙境。一座又一座高耸入云的山峰，静谧的湖泊，还有山麓与谷地间的村镇，山明水秀，每年都能吸引大量游客到此朝圣。 3. 独特的文化 相信您对阿尔卑斯长号和约德尔唱法并不陌生吧，这两者正是源自于瑞士阿尔卑斯山的传统音乐特色。阿尔卑斯长号和约德尔唱法（Yodeling）在早期原是牧人用来召唤牲畜，或是用来在山区里通过远距离传递讯息的一种方式。一些阿尔卑斯山的居民也相信山是有神灵的，而且就在那处于天地交接处，云雾缭绕的山峰上。 4. 徒步旅行 除了滑雪胜地，阿尔卑斯山也非常适合喜欢徒步旅行的游客。瑞士国家旅游局以实惠的价格为阿尔卑斯山的徒步旅行者提供了完善的休闲体验活动。旅行者可以享有合理的住宿之外，还有许多已设好完整路标的小径供徒步旅行者尽情地去探索。 5. 古朴惬意的乡村生活 阿尔卑斯山有很多像格林德瓦（Grindelwald）这样的迷人的小村庄，值得到那里去看看，体验当地的乡村生活。从远处看，这些村庄小屋一间挨着一间，有的置身在山脚下，有的倚在静谧的湖泊边。进入夜晚，万家灯火亮起的村庄更像是蒙上了一层神秘的面纱，让人沉醉于其中。 6. 当地特色食物 来到瑞士又怎能错过这里的老式融化奶酪火锅呢？奶酪火锅也是源自于瑞士阿尔卑斯山，以前贫困的农民会在艰难的冬季里利用剩余的食材制成这一道奶酪火锅。除了奶酪火锅，您还可以品尝当地的特色菜如拉克莱特起司（raclette）、萨瓦糕点、果仁糖圆形小蛋糕等等，一边啜饮瑞士葡萄酒，简直是人间享受。 7. 马特洪峰 马特洪峰（Matterhorn）是阿尔卑斯山脉中最著名的山峰，以山势陡峭险峻，难以攀登而闻名。但它的雄伟壮丽，还是吸引了许多摄影师慕名前来捕抓它令人叹为观止的美，并且成为最多人拍摄的山峰。 8. 阿莱奇大冰川 欧洲最大的冰川——阿莱奇冰川（Aletsch Glacier）坐落在阿莱奇地区，被联合国教科文组织列入为世界自然遗产的名录中。这个大阿莱奇冰河不仅有超过11吨的冰雪，周边的地区也生长着稀有的植物，也是许多稀有动物的栖息地。若想欣赏冰河的迷人景色，可以选择从费施乘坐缆车到达埃基斯峰（Eggishorn），从高处将阿莱奇冰河的美色尽收眼底。 阿尔卑斯山的美，唯有真正到了当地，亲眼看见和亲身体会才能理解到何谓如梦如幻，何谓悬圃蓬莱。而它的美，也俘获住了许多到此一游的旅客的芳心，选择居住在当地。 想要天天一醒来，就能近距离欣赏到瑞士雪山的美景，那就不能错过这个位于瑞士苏黎世（Zürich）的房产。这是一间2.5室的待售公寓住宅，占地60平方米，正正位于苏黎世附近的瑞士阿尔卑斯山，配有全新的家具并经过全新装修。 从豪华公寓出发，步行约5分钟就能可到达滑雪缆车，驾车大约5分钟即可到达水晶湖，也可抵达距离最近的食品超市，因此交通十分方便。这里距离圣加仑大学（Universität St. Gallen）和苏黎世大学（Universität Zürich）只需大约1小时的车程，并且50分钟左右即可到达购物中心以及达苏黎世市中心，足以满足基本生活需求。 值得一提，物以罕为贵——这套房产在瑞士的罕见之处，在于它欢迎第三国家（非欧盟国家）的公民购买。中国买家只需要申请一个申根签证，便可在每180天内90天尽情享受冬雪夏花的度假生活。其馀的日子，有经过精挑细选的第三方公司为您打点物业管理的大小事务，让您身在海外也可以无后顾之忧。 欲了解更多关于项目信息，欢迎 点击进入VR看房模式，填写下方表格 或 致电 400-041-7515 谘询。
阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
“上善若水”，“智者乐水”。 “住在开阔而美丽的江边，是人生的一大幸事。”——雨果 近些年，极富异域风情的泰国和迪拜令诸多懂生活的国内人士趋之若鹜，除了诗意栖居的滨水风光，泰国、阿联酋对外国投资者极其友好，争相推出堪比“抢人”的投资签证优惠政策，例如：阿联酋为企业家和专业人士提供了安居乐业的机会；泰国则为外国投资者提供了美好生活的各种贴心便利…… 如今，两地已重新开放，国人去泰国和迪拜，可出游、可买房、更可定居！懂生活的您还等什么？泰国、迪拜才是您冬季出游度假最该去的热带“乌托邦”！即刻拥有梦想中的豪华滨水生活，秘诀有二：在泰国买房&去迪拜置业。 “萨瓦迪卡”——泰国无敌水景豪宅，“刷我滴卡”没商量！ 泰国当地人看见外来游客的时候，都会双手合十轻轻说一句“萨瓦迪卡”（สวัสดีค่ะ，意即你好）表示欢迎，中文谐音“刷我滴卡”。刷卡干啥？当然是抢购泰国的优质滨水房源啦！ 这个微笑国度眾所周知是令人向往的旅游胜地，但其实泰国高水平的教育、医疗、安怡的生活方式、实在的价格优势、多彩的娱乐和诸多的投资优势，吸引了大约20万中国人长期在这里学习、工作、经商或安享退休生活。仅在2021年第一季度，中国对泰国住宅物业的需求就增加了38%；加上泰国已如期于11月1日顺利重开国门，中国旅客只要完成疫苗接种即可免隔离入境，势必又掀起新一波的中国买家购房热潮！ 心安之处是吾乡，豪华滨水生活怎样？且听业界专业人士利斯蘇富比國際房地產泰国负责人的解答：“在泰国许多地方，滨水宅邸的需求很大，价格从60万美元（约合383万元人民币）到1000多万美元（约合6383万元人民币）不等，买家可根据自身的情况，选择感兴趣的海滨城市，“刷我滴卡”投资心仪的居所。” 今日，利斯蘇富比國際房地產特别为您推荐泰国各个地方各具特色滨水豪宅。 1、凭栏处，生生不息湄南河 “萤火虫再多，也比不上一盏明灯”——泰国谚语。 曼谷，是泰国最大的明灯，高居中国人最喜欢置业的泰国城市榜首。而商业住宅区素坤逸（Sukhumvit）丶老牌金融区是隆/沙吞（Silom/Sathon）以及新兴奢华地段湄南河畔，都是曼谷最高端、最搶手的投资热地。 曼谷国王河畔 尊贵地段 高层精致公寓 利斯蘇富比國際房地產｜1995万泰铢（约386万元人民币） Baan Chaopraya Condominium是一座标志性的共管公寓，地处湄南河金三角，汇集众多豪华酒店，如文华东方酒店、千禧希尔顿酒店等，囊括历史悠久的Klongsan市场和全新的BTS轻轨站。当您立于国王河畔，俯瞰着曼谷迷人的景色，感受着美好生活气息，喜从心来。 曼谷河畔豪华别墅 水边的阿狄丽娜 利斯蘇富比國際房地產｜3.6亿泰铢（约6970万元人民币） 位于曼谷瓦达那素坤逸71街，这一栋壮观的建筑杰作与众不同，被称为曼谷最令人称奇的豪宅之一，完美融合了波士顿建筑风格与泰国当代设计，极致体现了奢华和宏伟的气质。 2、抬望眼，普吉西海岸绚丽人生 “普吉岛的夏天永不停歇，我爱的人永远热恋。” 普吉岛是泰国最大的海岛，拥有32个离岛和众多海滩，各个风光旖旎，大部分美丽的海滩位于普吉岛西海岸。邦涛海滩（Bang Tao Beach），就坐落于此。绵延6公里的白色沙滩、清澈透明的大海和随处可见的遮阳伞构成了一幅天然的美景。这里也是普吉岛最为奢华的酒店聚集地。沿着海岸，从北到南，坐落着系列顶级奢华酒店、独立别墅区。 度假专场乐古浪的豪华别墅 利斯蘇富比國際房地產｜3900万泰铢（约755万元人民币） 坐落亚洲最美丽的综合度假区之一乐古浪（Laguna），是独特的Sai Taan豪华别墅开发项目，步行即可到达邦涛海滩。别墅包含4间温馨豪华卧室，间间配套浴室；物业还设酒吧、华丽花园和私人游泳池，周围环绕着多家餐厅、商店和度假村，满足您舒适生活的一切所需。 3、看不厌，苏梅岛山景海景全占 如果一定要说出泰国哪座海岛最具浪漫风情？苏梅岛定有其名。 美丽干净的细软海滩、众多美味的餐厅、知名国际学校、国际医院和国际机场，使苏梅岛成为泰国最受欢迎的安居置业目的地之一。 名师设计 专属奢华——苏梅岛阿德利萨别墅 利斯蘇富比國際房地產｜3900万泰铢（约755万元人民币） 苏梅岛上卡亚庄园（KAYA Estates）的阿德利萨别墅（Adrisa Villa）由获奖建筑师OfficeAT设计，位于博富山（Bophut Hills）的卡亚庄园（KAYA Estates）内——苏梅岛最为专属、最私密和最低密度的高端门控社区之一。建筑、装饰和设计的每一步都精心雕琢，细节做透。壮丽的海景和山景、无与伦比的豪华，现代的优雅和纯净的线条完美地阐释阿德利萨别墅，诠释着许多人都梦想中的热带岛屿生活。 置业迪拜——畅享奢华生活，解开财富密码 说到迪拜，人们第一印象是“有钱”，是“豪”。的确，这个中东最富裕的城市，拥有世界上第一家七星级酒店（帆船酒店）、世界最高的摩天大楼（哈利法塔）、全球最大的购物中心等，其以活跃的房地产、赛事、会议等近乎世界纪录的特色吸引着全世界的目光。同时，迪拜是一个十分开放包容的城市，绝大多数人口是来自全球200多个国家和地区的外籍人士。 迪拜向房地产买家实施“零税政策”，完全不对资本收益丶投资回报和个人所得徵税。外国业主只要购置500万迪拉姆（约合870万元人民币）的房产，还能获得长达5年的居民签证，可谓买房移民一步到位！难怪迪拜曾被评为全球高净值人士（HNWI）流入量最大的城市之一，在这里您和家人可以享受高品质生活、优质教育和医疗保健服务，同时可以远程办公，享受旅行的便捷，缔造梦想中的生活。 2021年，迪拜房地产市场火爆，平均房价正以2015年2月以来的最快速度上涨，8月份的成交量较上年同期飙升近77%，与疫情爆发前2019年同期相比，涨幅超过56%。顺风顺水的滨水豪宅，无论是顶层豪宅还是独栋别墅都引人注目，投资收益稳健可期。 今日，Luxhabitat蘇富比國際房地產特别为您推荐的正是迪拜的特色滨水豪宅。置业迪拜，畅享奢华生活，解开财富密码。 1、阿拉伯湾碧波如洗 悠然见奇迹 在碧波如洗的阿拉伯湾上，朱美拉棕榈岛静静伫立。这个世上最大的陆地改造项目之一，号称“世界第八大奇迹” ，为沙漠之城增添了壮美景观，充分发挥了人类的想象空间。置身其中，您一定会惊叹这个史无前例，共耗资140亿美元的工程：岛上名副其实种植了12000多棵棕榈树，全岛满眼新绿；沿岛海岸线相加有120千米多，据说远至太空也欣赏到棕榈岛旖旎的倩影。 迪拜非凡顶层公寓 亚特兰蒂斯皇家住宅 Luxhabitat蘇富比國際房地產｜1.8亿迪拉姆（约3.1亿元人民币） 亚特兰蒂斯皇家住宅（Atlantis The Royal Residences）这座富丽堂皇的顶层公寓，不仅是皇家经典建筑设计杰作的当代阐释，位置也是迪拜最好的之一——朱美拉棕榈岛。它就是我们梦想中豪华房产的样子，周围有世界级优质设施、贵宾设施、五星级服务和一些世界上最令人难忘的景观。业主只需按一下按钮，就可以获得众多奢华便利的礼宾服务。 朱美拉棕榈岛别墅 饱览迪拜天际线 Luxhabitat蘇富比國際房地產｜7500万迪拉姆（约1.3亿元人民币） 这栋豪华的滨海独栋别墅，辉煌大气，采用Elemento设计概念，设有大型无边际游泳池（配有下沉式起居区）丶令人惊艳的炉火景观和按摩浴缸。在这里，您可以尽情享受梦幻般居所生活，还可以欣赏迪拜天际线和迪拜之眼的迷人景色。拥有了它，夫复何求？ 价值连城 大“钻”特赚 22克拉的璀璨梦想生活 Luxhabitat蘇富比國際房地產｜5578万迪拉姆（约9698万元人民币） 此处为您呈现的这座地中海建筑风格的海滨豪宅，位于迪拜朱美拉棕榈岛22克拉俱乐部别墅群（XXII Carat Club Villas）中，地处朱美拉棕榈岛西新月的中心地段的俱乐部社区内，堪称独树一帜。精心打造的处处细节，旨在满足最挑剔的住户极致的海滨生活体验。实在是朱美拉棕榈岛中心私密而又宁静海滨生活的理想之选。 2、运河边上 城市天际线更上一层楼 河不过来，挖一条。仿佛一夕之间，一条新的河流凭空出现，蓝盈盈地静淌过繁忙的市区，到迪拜动脉谢赫·扎耶德路（Sheikh Zayed Road）。一条运河，带来迪拜的新城市故事。 迪拜商业湾宅邸 华丽新地标顶层豪宅 Luxhabitat蘇富比國際房地產｜8500万迪拉姆（约1.5亿元人民币） 在迪拜理想的位置，中东标志性的房地产开发商OMNIYAT——迪拜运河边呈献的建筑力作多切斯特宅邸（Dorchester Collection），为全球知名奢华城市迪拜再添华丽新地标。从Foster + Partners的标志性建筑到享誉世界的Gilles & Boissier的永恒室内设计，这一精英滨水开发项目旨在诠释传奇的多切斯特品牌优雅和奢华的高度，为资深的房产投资者和热爱生活的您提供最好的生活体验。 3、C位恒久远 朱美拉中心虚位以待 每一个湾都像C，唯有朱美拉湾，伫立C位。Mr. C，您也是。 朱美拉湾Mr. C宅邸，专属您的C位顶层豪宅 Luxhabitat蘇富比國際房地產｜8625万迪拉姆（约1.5亿元人民币） 项目由Ignazio和Maggio Cipriani合作构思，全新开发，倍受本地和国际豪华房地产投资者的推崇。该建筑群采用Arquitectonica和Meyer Davis的绝妙设计，是典型的欧洲舒适和迪拜奢华的融合，享有令人叹为观止的风景和世界级的设施。而尤为瞩目的是其富丽堂皇的顶层豪宅，呼应着朱美拉湾、迪拜市中心天际线和阿拉伯湾蓝色水域，好一幅大气豪迈的壮丽景色。而尊贵的您，恰在风景C位。 所谓伊人，在水一方。豪华的滨水生活，承载着您对美好生活的所有想象。手握秘笈，“刷我滴卡”，在泰国购房，去迪拜置业，打开豪华滨水生活财富密码，把生活的远方变为切实的当下。 ➤ 想获得更多全球各国房产资讯，敬请关注蘇富比國際房地產（微信号：SothebysIntlRealty）和居外网（微信号：juwai-com）的相关资讯。 蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。
据《每日电讯报》报道，接种了疫苗的国际留学生即将返回澳洲，将给悉尼的公寓市场带来极大的提振，这无论对房东还是供应商来说都是一种刺激。 自从2020年3月，澳洲政府姗姗来迟地关闭了国境大门之后，国际留学生的缺席对澳洲的房地产市场造成了损害，这些房东本指望着将房子租给留学生及其家人以赚取租金。 如今，悉尼房屋空置率增长，租金在降低，尤其是内城区和大学附近地区，但其它租房市场都呈收紧态势。 房价亦是如此，其它市场的价格都“突飞猛进”，除了公寓市场外，这是典型的国际留学生的消费市场。 留学生的回归将促使家庭 在澳洲买房。此外，国际留学生会接受空缺岗位的招聘，尤其是酒店行业。并且，留学生的消费也会推动经济发展。 亚洲房产科技集团居外IQI注意到，澳洲各大学已经招收了超过10万名住在海外、远程学习的学生，并呼吁国际留学生能给尽快回到澳洲。 居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出： “留学生的缺失，不仅让各高校损失数亿澳元，澳洲各地的房东也损失了租金收入，墨尔本首当其冲，悉尼和布里斯班紧随其后。” “我们乐观的估计是到2022年，澳洲留学生数量可以恢复到2019年的75%，要想恢复到100%的水平，还要等到2024年或2025年。” 在疫情暴发之前，大约有25万名国际留学生在新州学习，其中大约有5.7万人目前正在试图进入新州。根据 留学生返澳计划，从12月初开始，每两周将有250名留学生返回新州。 相关资讯：悉尼11月始开放免隔离入境，澳洲全面开放指日可待！ 国际留学生即将回归，推升澳洲投资房楼价！ 因此买房要趁早 — 立刻咨询亚洲房产科技集团居外IQI，买房养学，一步到位！
澳大利亚因种种优势，一直是宜居国家、热门留学国家，也因此吸引许多外籍人士和留学生来到这里居住，进而带动该国的房地产。 根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，澳大利亚房价在2017年大幅度下跌长达2年后，终于在2019年后逐渐回升。 不过，疫情的来袭，澳大利亚实施锁国措施，原以为这将导致当地房价再次下跌，殊不知加速了房价上涨，甚至屡创新高。截至2021年8月，澳大利亚的房价上涨了22.1%，创下了32年以来的新高。 究竟为何澳大利亚的房价会一路飙升，甚至比疫情前上涨的更快？亚洲房产科技集团居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）早前接受采访时透露，澳大利亚大规模的国内需求变化、廉价的信贷推动了房价上涨。 房价高涨“吓跑”海外投资者？ 澳大利亚还未对外国人开放入境，而新南威尔士州也只开放让公民、永久居民和其直系亲属入境。 在这情况下，澳大利亚的房价已经高涨；那封锁措施解除后，意味着外国投资者要买贵房投资了，会不会因此把投资者“吓跑”呢？ 对此，乔治·奇米尔并不这么认为，表示澳大利亚飙涨的房价，反而刺激了投资者的胃口。 “一些外国买家确实担心其负担能力，但大部分的中国和新加坡买家，仍然认为澳大利亚的价格比自己国家的低很多。澳大利亚高涨的房价，反而为外国买家创造了一种紧迫感。” 根据房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的2021年第二季度《全球房价指数》报告显示，澳大利亚的房价以16.4%的同比上涨，排在第7位。 不过，全球数据库网站NUMBEO的2021年《全球房价指数》报告指出，该国的房屋负担能力指数为1.94，排在第97位。 相反地，中国在NUMBEO的《全球房价指数》报告中，以0.45的房屋负担能力指数，排在第9位，而新加坡以0.92的指数排在第23位。 这也意味着，尽管澳大利亚的房价飙涨，但仍比中国和新加坡的房价便宜，买家更有能力负担。 边境开放 外国买家重夺市场份额 随着澳大利亚实施锁国措施，外国投资者无法进入当地房市。 居外IQI的分析师在早前的全球报告中曾写道：“尽管缺少移民，澳大利亚的市场已经很强劲。随着入境移民的恢复，可能会导致进一步的价格上涨压力。价格的快速上涨吸引了急于寻求安全投资、担心错失良机的买家。” “许多买家在疫情期间没有购买，当边境重新开放时，一些人会在较短的时间内，进行房产交易。” 对此，乔治·奇米尔表示，一旦该国开放后，意味着该国的房市将迎来繁荣。 “一旦边境重新开放，外国买家将开始重新夺回他们在大流行期间失去的大部分市场份额。 而且，若要让外国买家恢复到2019年的购买水平，他们的交易数量，可能需要比现在翻一番，才能算恢复正常。” 另外，乔治·奇米尔补充，由于外国买家通常集中在次级市场，如价格增长低于趋势且供应过剩的房产、新开发或高端房产、不受典型澳大利亚买家欢迎的房产，所以他相信，外国买家不会造成负担能力的问题。 对于2021年第四季度，或2022年第一季度，澳大利亚房产海外投资者的主要变化和趋势，乔治·奇米尔说，澳大利亚重新开放边境后，留学生、游客、半永久居民和新永久居民的回流，将会是影响当地海外投资的重要因素。 不过，他补充：“只要没有出现不可预见的情况，就不会产生太大的影响。”
从明年1月起到2022年年底，外国人可以通过花费至少1,000万泰铢（约217万元人民币）购买指定房产开发项目中的现房（非在建）就可以获得泰国精英签证。这种叫做“Flex One”的新的会员层级据报道是11月份获批的，旨在向泰国的房地产行业快速地注入资金，而泰国的房地产行业因为疫情一直没有达到2020年的销售预期。 “开发商缺乏现金流，一些开发商债台高筑，精英签证新的会员层级选项可以帮助它们免于裁员，”泰国尊荣卡公共有限公司主席Somchai Soongswang告诉《日本经济新闻亚洲评论》。他同时指出，决定将购买资格限制在现房的目的是消化过剩的房产，迅速地改善现金流状况。11月份的时候，泰国房地产协会发出警告，如果政府不干预，4季度各房产公司数以千计的工作岗位危在旦夕。 实际怎么操作呢？ 泰国大型的房产开发商（截至目前已经有至少4家泰国最大的开发商签约了）将购买定价50万泰铢的直通卡（1月起将涨至60万泰铢），把签证和潜在投资者要购买的房产绑定在一起。只要潜在投资者选择投资至少1,000万泰铢，他们就可以选择购买一套或者多套公寓。 但是，只能从同一个开发商那里购买。 如果投资者想把通过买房获得的直通卡进行升级（比如为了更长的居留期限），他们只需要支付直通卡和更高层级会员资格之间的差价。 泰国精英签证项目目前有9个不同的会员资格层级选项，活跃会员超过1.1万名。在于9月结束的上一个财年，这个项目吸引了2,674名会员，这是一个创纪录的数字。 签证前景如何？ 作为对消息的回应，亚洲最大的在线房产交易平台的负责人对项目未来似乎非常看好。 “对申请人来说，这是很吸引人的，因为你的钱购买的资产可以帮你赚取收益，你未来也可以卖掉，”居外IQI的执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示。“你当然也可以选择自住。精英签证项目中其它选项都要求你向政府支付不可退还的费用。” 奇米尔先生表示，此举相当于“向因为疫情被淹没在未售房产浪潮中的开发商扔去了一条救生索”，中期来看，他对泰国的房产市场还是很有信心的。“泰国对疫情应对很不错，作为居住地的吸引力增强了。在旅行和贸易恢复正常后，泰国的经济增长很可能大幅度反弹。房产市场的前景很不错。尽管目前房产过剩，但是很多计划中的项目已经暂停了，所以未来几年的供应会受到更大的限制。此举有助于支撑房价。” 不过，他的乐观情绪也有所克制。他指出，只要边境管制仍然存在，我们就不应该对新政策抱太多期望。“除非旅行恢复正常，否则这个签证不会取得太大的成功，仅限于那些已经在泰国生活，然后又希望延长居留期，在疫情背景下去楼市抄底的外国人。” 1,000万泰铢可以在泰国楼市买到什么样的房子呢？目前的话，在曼谷市中心可以买个一个有两间卧室，两间浴室的公寓，在郊区的话，面积则可达250平方米。 12月5日，《投资移民知情者》未能联系上2017年以来就成为项目特许权获得者的恒理合伙人，无法获得它们的评论。 欢迎点击查看曼谷精品房源 投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn
