Q1： 如何通过购房申请日本移民？ A：用公司名义购买房产，加上一个小型商业项目即可。日本在2015年之前是投资经营签证，属于投资移民，2015年改成了经营管理签证，属于创业移民，比较注重公司的经营管理性质，单纯买房收租是拿不到居留资格及永居的。 因为2015年以后，日本的入管局非常重视投资的商业性和经营性。 Q2：经营管理签证和高级经营管理人才人才签证的区别在哪里？ 经营管理签证与高级经营管理人才签证的区别：前者只给一年的居留资格，进入日本以后需要经营项目维持十年后才可以申请永居；而我们推荐的高级经营管理人才签证是它的高级版本，最初就给五年的居留资格，最快一年后就可以申请永居了。如果您有7岁以下的孩子，还可以带父母同行，即所谓一人申请三代收益。 Q3： 如何申请高级经营管理人才签证？ A：在设立一家注册资本金500万日元的基础上，首先进行评分，请可参考评分表，70分以上合格；评分通过后就是安排投资项目，可以进行房产＋店铺的组合投资，也可以进行单纯商业项目投资。 Q4：疫情期间，适合投资什麽类型的日本房产？ 对于熟悉日本的或者有自住需求的客户来说，一户建或者整栋物件，由于房东降价，比较适合投资抄底。另外根据疫情期间的咨询和成交量显示价值在150万-230万人民币之间的位于日本核心位置的房产更受客户的青睐。 Q5：日本房产投资，是更推荐东京还是大坂或者名古屋、横滨等其他城市？ 个人比较推荐东京或者大坂，尤其是对于投资客。若是想在日本常驻，自住需求不一定非要在核心区。 东京JR山手线之内或者临近山手线的房产是相对更推荐的。优势是东京都的行政区，规划建设都非常完善，并且有像涩谷、新宿、银座等繁华的商业区。居住在这里不管是交通出行还是日常购物都是非常便利的。 若是在大坂则主要推荐北区，西区，中央区，浪速区，天王寺区，阿倍野区等。这些地区人口密度大且位于繁华商圈，由于旅游业的大力发展以及未来赛事利好等因素，市场的租赁需求是远高于其他地区的，非常适合投资。 这几个地方也是地价保值，增值性比较强的区域，日本是个数据非常透明的国家，买家可以自行网上搜索日本地价，查询自己感兴趣的项目的地价涨幅情况。 Q6：日本移民对于申请者的居住要求具体是多久？ 关于居住时间，实际上日本入管局没有明确要求。但是有一点是肯定的，日本政府最希望看到是不管是管理类型还是技术型人才的申请者都能常驻在日本。我们更建议客户每年可以在日本居住满半年。但是众多案例实践中很多客户无法达到这个居住要求。这种情况则需要把公司业务范围进行提早准备，有一定的理由书，这样哪怕一年住3-4个月也有机会下签经营管理签证的。 总而言之，日本移民不像希腊等国家有明确的法案，日本移民审批都是入管局做主，没有移民局，所以很多情况则需要根据客户已有的经历来定制化方案。对于有移民需求的，欢迎扫描文末二维码进行详细咨询。 日本移民系列解读 申请更快更稳 日本高度人才签证的九大优势｜居外专栏 第一年高度人才，第二年获永久居住权——怎样快速移居日本？ 日本高度人才签证与入籍要求问与答｜居外专栏 了解日本系列解读——无偿、优质的日本教育体系 ｜居外专栏 【瑞川株式会社】社长杨旭 带你深入了解日本移民、投资、置业的那些事儿 联系邮箱：a.tonton.h@gmail.com 微信号：mizukawa0412
根据国际移民组织办公室主任Federico Soda的说法，接受教育或缺乏教育直接影响到移民和难民在社会和经济方面的认知，同时影响他们正确看待自己及融入社会的方式。 不久前，在总统官邸圣安东宫关于马耳他移民高等教育计划的圆桌会之前，马耳他星期日时报联系了Soda先生。 上图 ：马耳他总统官邸圣安东宫 据悉，马耳他已有相关组织人员与一些年轻的移民进行了接触，马耳他总统基金会（President's Foundation for the Wellbeing of Society）正在为达成共识做努力。 由马耳他总统基金会组织的这次圆桌会主要讨论的议题，包括加拿大驻罗马大使馆如何与区域的移民机构进行合作，其中，来自大使馆的Sarah Hayward和Paul Gibbard和相关的利益机构共同讨论，分享移民指导和赞助项目。 Soda表示，对移民而言，教育不仅仅只是确保他们了解自己的权利和义务，更重要的是移民国家的法律政策和社会结构。 在他们之间建立互动和对等的联系是更好融合移民国的关键因素，不仅使移民学生能够克服行政、语言或文化障碍，充分利用他们的教育背景，而且让主流社会的青年了解多元化的丰富性，拥有质疑独有价值观和世界观的特权。 马耳他被欧盟誉为“高品质欧洲学习区” 马耳他教育的最大亮点是沿袭正统的英伦教育，马耳他公立学校和私立学校并举，公立学校提供16年的免费教育，私立学校学费仅相当于国内国际学校的 30%~50%，教师均毕业于牛津、剑桥、哈佛等欧美名校，性价比高。马耳他是欧盟国，所以获得马耳他永居身份后，去欧盟其他国家求学，将会大大提升申请率和减少学费费用。 马耳他国债投资移民 继2014年初马耳他政府颁布马耳他公民权以及护照投资移民法案后2015年8月25日又颁布了马耳他居留与签证计划(L.N. 288, 2015)即马耳他国债移民项目。申请者只需要完成政府指定的25万欧元国债投资，同时需购买或租赁符合政府要求的房产，并持有5年以上，即可携同全家族四代人一步到位获得马耳他的可续签居留许可。孩子可享受优质的教育资源，完善的教育体系，花费和国内国际学校旗鼓相当甚至更低的学费，便能享受到纯正英式教育，享受多重福利，是最适合投资者打造海外第二家园梦想的国家之一。 点击查看居外网马耳他393套房源 补充阅读 追完了《权力的游戏》 想移民"地中海好莱坞"马耳他怎么办？ 高端教育+国际名校入口+马耳他居留身份，轻松享受欧盟教育资源，直通欧美大学的又一途径! 真是每一点都值得疯狂打call — 400-041-7515。 来源： Times Of Malta 编译：Lisa Zhu
在美国留学，通常住宿可分住在学校宿舍或校外租屋两种，倡议同窗第一年能住在学校宿舍，这样不但能多认识，接触新 朋友，而且也能够较快的融入当地的生活;若同窗选择住校，则需于出国前，收到入学答应后，立刻向住宿办公室(HousingOffice)讨取有关住宿之 相关材料及申请表，并提出申请。有些学校于申请时即请求缴付申请费及保证金，这两项费用通常不退还，因而申请学校宿舍前应思索分明，若改动心意则 保证金和申请费将被没收。若是入学后才决议要搬入学校宿舍，则可洽询住宿办公室，依规则提出申请。对留学生而言，房租的支出约占日常生活开支的一半，所以 若想在校外租屋，普通来说，选择住处大约有两项要素要思索：经济要素和交通情况。经济性型住房经济的某种意义就是减少支出，要减少租屋方面的的破费，可与他人合租房屋，或把本人屋内多余的空间分租给他人。在 分配本人的预算之前，需求先理解学校左近的房租价位，决议本人经济才能所允许上下限，然后才找房子，您通常可在报纸的分类广告，校园公告栏，或是商店的免 费公告栏寻觅出租房间或出租公寓。此外，当刚搬进去时，也能够租用包括家具在内的一切日常用品，而不用一次付清，或者也可参考租屋左近的迁移拍卖 (挪动销售)或各式拍卖场销售、车库出卖以及阅读分类广告中之标签出卖，这种拍卖通常能够买到物美价廉的家用品，这种拍卖通常都在自家左近，邻居的车库， 院子或车道上举行，并可能持续一到两天。假如想在平常无拍卖的日子里也能买到廉价的家具，可前往家具租赁公司选择租用，通常须先缴若干费用参加成为租用会 员后，才能够选择本人合意的家具。但因只要运用权而无一切权，因而须全力维护家具完好，否则可能会被请求加钱修护。若留美时间不算短时，还是置办二手货为 宜。另外，路边或废弃物集中场中有时会有一些弃置的旧家具，认真留意可有一番令人诧异的收获，重新整修一番也可面目一新。除了上述的办法，可在一些日常生 活细节上面多加留意，例如水电费，瓦斯费，冷暖气费，电话费，何时该缴，到期日是那一天，如何分担等，都可省下一笔为数可观的费用。值得留意的是，普通美国人的房租或房贷费用大都以不超越薪水的20%-25%为准绳。交通情况及便利性普通而言，校区左近的住所，除了学校的校车经过外，通常以步行或骑脚踏车即可抵达学校为宜。假如住处离学校较远， 则应选择公共交通工具便利及交通道路频繁者为佳。至于通学所需的交通费也应归入思索。若自行开车者，则应留意停车问题，通常市区及校区中的停车位一位难 求，即便有，停车费用也相当可观。此外，住宿地点购物便利与否，左近设备如邮局，自助洗衣店能否便当等也值得留意。
查看更多墨尔本精品房源澳大利亚房地产数据研究公司SQM Research发言人表示，房地产投资者如果需要考虑2016年的投资方向，应该避免珀斯这个城市，而选择霍巴特、黄金海岸和墨尔本。该公司发言人刘易斯（Louis Christopher）是在接受《澳大利亚金融评论报》的采访时，澄清上述观点的。他说：“我们认为，明年应该是墨尔本房地产表现良好的一年，其次是黄金海岸和侯巴特。所有这些城市，都受到了澳元下跌的荫蔽。”根据澳大利亚统计局最近的数据，塔斯马尼亚政府倡导的经济改善政策起到了作用，失业率有所下降，而房屋租赁市场也相应需求提高。随着空置率的下降，明年的租金将上涨5%至8%。不过刘易斯劝告澳洲房产投资者不要在2016年投资珀斯。他说，黄金海岸作为旅游圣地应该市场比较强健，在价值方面超过侯巴特。“度假胜地的房产对于房东来说回报不错。黄金海岸的资本增长空间达到7%至11%，而租金上涨达到8%。”这里的房屋空置率和霍巴特一样有所下降。虽然央行警告过墨尔本房产市场的过度供应，但刘易斯表示他并不担心，因为数据显示墨尔本市场的强劲趋势——不断降低的空置率和加速上涨的租金。他指出，墨尔本的房产增长比例预计将达到8%至13%。他说，房产买入者应该避免达尔文，因为这里的房租下跌了12%。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
中介公司的收费问题如果你找的是中介公司，那么费用方面需要特别注意，除去中介费外，中介机构无权向客户索要登记注册费、看房费用等。一般情况下，中介费相当于一周房租的费用，千万不要被多收了钱。在同意签署租赁协议之前，向中介索取一个完整的费用清单检查合同中的费用条目，涉及到押金、预定费、中介费、打扫费等。在实际付款的过程中，要注意预定费是需要被退还给我们的，或者减到租金里。明确合同中租房双方的责任与义务（包括物品维修责任、Bill情况）在签合同时仔细阅读条款，房屋的设施如果有损坏或者老旧需更换，一般情况下租户有权向中介或房东提出更换或维修的要求，且不需要再支付任何费用。明眼辨别二房东（即非房东却以房东的身份出租房屋以骗取费用）如果你在网上搜索到价格极低的房子，千万不要轻信。租房时要求中介公司提供证明其身份和资质的材料，如果对方是房东的话可以请他出示房屋所有权的证明，不然的话，最好不要蹚浑水。用搜索引擎搜索房子的地理位置，查询确认所属辖区的具体情况向房东和中介索要房屋的“邮政编码”，直接在Google Maps上输入邮编，就会有精确的地理位置显示，你可以按照房东或中介告诉你的交通状况来逐一核对、检查是否真如他们所讲的一样方便。此外，小区的门禁系统也需要考虑，最好是大门有保安，且刷卡进入的。找房之前做到心里有数即使是时间仓促且零经验，脑中也要盘算着几个重要诉求，比如地理位置（要么离学校步行近，要么公共交通直达）、治安（印巴区和黑人区一定要尽量 避免）、生活方便度（附近有无超市和卖场），满足了这几个基本条件，会让同学们初离宿舍的日子好过许多。有的同学的房子就处在CanaryWharf白人 金融区周围，除了去学校需要坐二十分钟公交车外，其他条件都很合适。找正规中介，不可提前签订合同其一，不要提前与房东签合同。由于在国内不方便签约，有些中介会要求租户在合同上签字再发扫描版。其实，这是很具风险的，到地方看了房子再签约也不晚。其二，最好找具有一定规模的中介公司，中国人或英国人经营的都可，最好在当地有固定办公地点和店面。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
没错，我是一名麦考瑞大学的留学生，今年正好是我读博的第二年。同时我也是一间公寓的房东。 我在悉尼的公寓出租已经有一年的时间了。这间公寓是我研究生毕业时父母在这边投资的。我们之前就了解过以房养学的概念，因为念博士的周期较长，与其一直交那么贵的房租，倒不如自己买一间住，又可以出租，一举两得。 目前住在我的公寓里的有一对情侣和一个麦考瑞大学大三的学生。我们的关系很微妙，我既是室友又是他们的房东。这也决定了我没办法在他们面前表现得太随和，太好说话。虽然平时的关系还算处的融洽。但矛盾是难免的。 因为同住一个屋檐下，生活习惯难免有冲突。不及时清理厨房垃圾和厕所是常有的事。有一回我导师带我出国开会外出了三天，回家之后都惊呆了，厨房水槽堆满了油腻腻的碗和锅，这其中大部分竟然都是用的我的碗。经过询问后才知道趁我不在，那对情侣请来了一堆朋友在家吃火锅，碗筷不够就把别人的都拿来凑数。事后却没人愿意清理。而之前的一个租客就是因为忍受不了这些脏乱而向我提出要提前搬走。这直接使得我损失了近一个半月的房租收益。 熬夜吵闹更是常有的事， 同住一间公寓里，声音真实无孔不入。家里住着四个性格各异的人，就算再怎么提醒都会显得有些吵。从火锅事件后我规定他们不准再把朋友带到公寓里来，就算做客也不行。为此，那对情侣总是在背后说我变态。我真想指着他们鼻子说谁逼的！特别是深夜，与别人合租过的小伙伴都知道，一点声响都会被耳膜无限放大，更别说吵架了。情侣之间有摩擦时正常，但此时作为房屋的主人不得不拉下脸来警告他们，只是警告往往没什么用。说多了反而是我越来越不近人情了。 至于想到请他们搬走，不是没想过，只是这对情侣前的时间最长，是稳定租客，我只能维持现状。其实我的底线很简单，不对公寓造成永久性破坏就好。有时候真的很想撕破脸皮，但又不能这样做，毕竟人家缴的房租钱还还着我买房的贷款呢。 对了，在这里介绍一下，所谓“以房养学“的概念就是说，子女在留学时，家长购买一套当地的房产，这样既能满足子女的住宿需要，又可以把房屋出租出去收取租金，房产的升值和租金收益就能够抵充留学期间子女的各项费用，几乎能做到“零成本”留学，如果房子地段好，升值快，甚至还会净赚不少。 而我自身的情况则是用房租来还贷款。因为父母支付了公寓的首付30%，剩下的钱需要我自己还清。公寓价格是单间280到290一周，一般租给两到三人，原本房租加上学校读博给的补助可以完全cover我所有的费用，但我留下了一间卧室没有出租，以确保父母或朋友来看我时有空间使用。 目前来说，收益是可观的，我的基本生活可以满足。如果你在澳洲留学，或者有长期的留学准备。不妨了解一下这一种投资模式。只是不是所有人都能够接受和陌生人同居的生活，尤其是在你是屋主人的情况下。有人说澳洲的房东都苛刻得不近人情，但我认为生活在一起的人需要互相体谅，多换位思考。毕竟房屋租赁就是一场交易，每个人在其中的利益都需要被保证才行。 （据滴答网）
留学生在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨，这都是“异地选房导致信息不对称”惹的祸。怎样才能在异国避免受骗，找到心满意足的住房呢？点击查看美国更多精品房源在陌生的城市找到称心如意的住处本就不易，对于初到异国的留学生来说，更是难上加难。尤其是那些刚刚拿到录取通知，人还在国内的留学生们，已经被签证、机票、选课的事搞得焦头烂额，还得为房子操心。由于无法到现场看房，留学生们往往只能通过远程租房中介提供的图片、视频简单浏览，而房屋本身所处的社区环境、交通条件和设施状态等诸多重要因 素却无法亲自把关。当8月末9月初开学在即，远渡重洋的留学生拖着沉重旅行箱，推开新家的门，或许才会意识到，接下来一年在异国他乡的小窝可能并不如想象中温馨。大部分学生在国内不是走读就是住校，对异国的租房行业更是知之甚少。人在国内信息不对称的情况下，怎样才能在异国避免受骗，找到心满意足的住房呢？《留学》邀请了法律专家和业内人士给予实用建议。找人看房注重房屋细节MTLaw律师事务所创始人兼总经理田胜昔律师通过建议留学生：在签租房合同之前，最好请一位在当地的朋友或房地产中介帮忙到现场看房把关，并且拜托朋友特别注意房子的一些细节。除了房屋内部，也要注意屋外和周边的情况。若可能的话，可以和当时的房客聊聊房子的问题。这样可以避免一些不必要的法律纠纷。但如果房子的整体条件非常恶劣，达到影响人类正常居住(uninhabitable)的情况，房客就可以采取法律手段直接终止租约。田律师就以 上案例情节分析，“木地板上还有密集的霉菌”和“刺鼻的气味”就可以是房间uninhabitable的证据，但大街嘈杂，面积狭窄和地面很脏就不是 uninhabitable的理由。大波士顿地区法律服务中心(Greater Boston Legal Services)的罗伯特。贝迪克(RobertBurdick)律师建议：这种情况下，应该首先找到本市的住房检察部门(一般称作Housing Inspection Department)对房屋进行评估。如果监察部门认同房屋有严重质量问题，会联系房东要求其改善条件。如果租客仍不满意，则可从监察部门领取一份住房报告，并要求其向房东传送限制令。“整个过程并不耗时，紧急情况下一周内就可执行。更重要的是，寻求此项服务是完全免费的，学生不用担心花钱聘请律师。”贝迪克说。核准中介资质明确各项权利收到定金后再临时反悔，真的是房东反悔，还是中介赚钱的伎俩？波士顿大学一名毕业生小艺(化名)曾在当地一家中介机构实习五个月，她接受采访时 表示，美国的大城市、尤其是学生聚集的城市，房屋中介的竞争都非常激烈，同一套房屋可能在好几家中介挂名。因此在租客汇款后，房子已经被别人抢到的几率也 是有的。但很多时候，中介也会以此为借口，抬高价格。小艺建议，在选择中介前，找中介要一些个人信息、从业证件是必要的。最好能GOOGLE搜索一下该中介的信用记录。此外留学生租房时不要怕麻烦，让中介多推荐几套房子，在心中做好以防万一的准备。但更重要的是，需要在付款后尽快要求签订合约，并仔细阅读合约条款。MTLaw律所的田律师提示，合约签订后再额外收费是合同违约行为，所以在签合同之前一定要看清楚合同条款，尤其是看房租中是否包括水电费、燃气费、Internet费用和其他杂费。另外田律师补充道，另一个学生租房容易遇到多收钱的地方，是租期满后的收房阶段。如果房东在收房阶段不满意，也有可能拒绝退还押金。“因此同学们入住初期，应该进一步对房屋进行检查。发现问题要及时留下证据，比如拍照发给房东确认。这样就可以避免租约结束的时候收不回押金的情况。”田律师建议道。直接与房东签订合同许多留学生需要短期租房，比如暑假搬去别的城市实习两个月的时候，可能图方便临时住进短租的公寓。但MT Law律所的田律师还是建议留学生尽可能与房东本人签暑合约，并且认真阅读租约中的各项条款，这样可以避免一些风险。如在租期房屋发生失窃、甚至火灾等意外情况，房东则需按房租规定对租户负责。而以上情况中的二房东则没有权力代替房东行使权利义务。“这些风险虽然是小概率事件，但也不是完全可以避免。”田律师提醒道，“还是建议同学们手握合同。”但如果没有签订白纸黑字的合同，同学们是不是就无法保障合法权益了呢？田律师指出，在短租的情况下，若房东默认每月从房客账户收钱，即使房东与房客没有签订纸制合约，也默认双方租赁关系成立，可以视为事实合同。在发生特殊情况下也有起诉房东的可能性。但由于没有书面合同，此类争议起诉的成本较高且胜诉的可能性较小。最后，律师提醒广大同学，法律是一种不得已的保障手段，由于有高昂的时间和金钱成本，并不建议同学们过度使用。最好的办法还是在签租约前万事谨慎、小心，争取防患于未然。相关资讯：曼哈顿的高房价不阻国人购买的热情 （据留学杂志）
