据美国《世界日报》报道，国际学生留在美国的主要途径是申请H-1B工作签证，走职业移民的道路。但特朗普总统上台后，采取一系列限制移民的措施。知情者透露，这两年申请工作签证很难。 洛杉矶金石律师事务所律师杨劲松表示，美国移民法对H-1B的政策没变，但在执行上有所加强。例如，移民局要求雇主支付H-1B较高的薪水，要求雇主证明H-1B的岗位的复杂性和专业性，甚至要求雇主说明雇主与雇员的关系等等，就是让你知难而退。 工作签证 提出更高要求 杨劲松说，从过去两年情况来看，H-1B签证审批发生许多变化。首先，移民局规定担保留国际学生办理H-1B的雇主必须能提供现行工资(Prevailing Wage)，但这个工资标准普遍很高，很少有雇主愿意向刚毕业的学生支付这个工资，所以许多企业倾向于不招留学生，或者招聘留学生但不给办理H-1B，这就造成了很多留学生找不到工作，即使找到工作也不能申请H-1B。 其次，移民局要求雇主证明H-1B签证的岗位职责足够复杂和专业，必须要一个拥有本科及以上的学历的人才能胜任。但是，总有一些岗位无法证明，如从事艺术类、销售类相关职位的留学生就很难拿到H-1B。 第三，即使雇主为留学生按照现行工资标准提供工资，也能证明其职责足够复杂和专业，但移民局的要求也并未停止。2017年，移民局开始质疑为何很多国际学生的工资是现行工资标准中的Level 1工资，与申请的工作职责复杂度不匹配，导致去年很多H-1B申请都被要求补件。所以，今年由于很多雇主无法提供Level 2及以上的工资，他们便倾向于不雇用留学生，也就加大了留学生找工作和申请H-1B的难度。 第四，移民局原本对于雇主、雇员关系的判定就比较谨慎，很多咨询岗位由于工作需要，雇员需要去客户公司为客户提供服务，但这却使得移民局质疑雇主、雇员关系是否存在。移民局自2018年2月22日开始加大力度审查雇主、雇员关系，这对一些通过劳务公司派遣到作为承包人的第三方公司的H-1B受益人的影响很大。 最后，移民局经常认为小公司、新公司无法提供足够的理由说明为什么需要招这个留学生，也常常质疑这些公司支付雇员现行工资标准的能力。这也使得很多在小公司、新公司里工作的留学生难以拿到H-1B签证。 纽约毕斯特‧慕嘉模‧克莱纳(Barst Mukamal & Kleiner)律师罗伦佐(Eric Lorenzo)支持现在H-1B签证申请比以前审查更严的说法。他说，如果雇主支付H-1B签证的现行工资较低，那么移民局会要求证据表明所提供的职位需要学士学位，雇主要提供就业的详细证明。雇主很难应对，这就需要律师事务所出面搞定。 特朗普上台 申请严格审查 杨劲松认为，自从特朗普总统上台后，美国的移民政策变化很多，从去年开始便出台了一系列与华人相关的政策，具体有下面几项。 2017年10月，移民局命令所有的移民官都要将H-1B签证延期和转换作为全新的申请一样严格审查，而不是像以往一样将它们视为已经被批准的申请，于是很多人的H-1B签证延期和换雇主申请都被要求补件，有的甚至被拒绝。移民局2017年10月1日起开始对办理职业移民(I-140)、调整身份(I-485)的申请增加面试环节，这项规定涉及了职业移民所有类别的申请人。 移民局曾经在2015年5月发布工作签证家属(H-4)工作许可的规定，允许I-140被批准的受益人的配偶申请工作许可(EAD)，让许多华人家庭欢欣鼓舞。但在2017年2月，特朗普总统要求重新考虑这项规定，去年12月国土安全部(DHS)发布一项议程，表明他们有取消H-4工作许可的倾向，直到2018年5月23日发布一项更新表明，取消H-4 EAD的规定已经进入收尾阶段。国土安全部将在6月提交给管理和预算办公室审核。截至目前，H-4 EAD是否取消的问题依然悬而未决，移民局还在接收H-4 EAD的申请。国土安全部2018年5月25日宣布正在提案准备终止国际企业家规则，也就是创业者条例。创业者条例允许一些外国创业者申请临时入境许可，并且在美国从事商业业务。 此外，移民局废除投资移民(EB-5)中的租户就业模式，也就是不再认可某些投资项目的建筑设施中的租户创造的就业机会可以被计入该投资项目创造的就业数量中。这样有些投资移民的项目无法满足创造10个就业机会的规定。 他表示，往年计算机科学(CS)和电子工程(EE)专业比较容易通过H-1B签证审批，但去年这两个专业收到了特别多的补件要求，要求证明职位的复杂度和专业度，所以目前看来没有哪个专业能称得上容易申请H-1B签证。一般人文科学、社会科学和艺术专业不容易申请H-1B签证，因为很多和这些专业相关的工作职责并不被移民局认为是足够专业复杂，需要本科及以上学历的人担任的，劳工部也没有明确规定这些职位是必须要求本科及以上学位，所以移民局认为这些职位是不符合H-1B签证的申请要求，因此加大了这些专业的留学生拿到签证的难度。 加大难度 仍有办法补救 休斯敦张哲瑞联合律师事务所律师谷欧文说，不少留学生在接到补充材料(RFE)的那一刻可能觉得晴天霹雳，有的埋怨自己运气怎么那么倒霉，有的埋怨自己的律师怎么那么差，还有的埋怨当初是不是选错了专业。但其实情况并没有那么糟糕，他建议大家在接到RFE的那一天放松一下，然后回到桌前仔细研究一下RFE。 H-1B受益人要先仔细阅读一遍RFE，基本上它是一至两页的模板问题，告知你将有多少天来回答这个RFE。在移民局模板式的开场白过后，通常是移民局质疑你的专业职业，但用的语言可能不尽相同，但是所有补充材料都是一样的。RFE主要分为以下六大类别：1、专业职业；2、雇员资格；3、雇主是否需要雇员的服务；4、雇主与雇员的关系；5、移民局企业验证工具(VIBE)；6、是否保持合法身份。 谷欧文说，律师有以下几个方法对应移民局的提问。1、质疑移民局错误地使用了工资水平系统(Wage Level System)；2、有的职业本质上就是专业，如工程师、律师、医生、建筑师等；3、雇主所给出的工资水平反映了员工在整个公司等级框架下的地位， 而不能证明该职位是否属于Specialty occupation；4、移民局越出自己的管辖范围来决定工资应当是多少。如果自己对应，可以检查回复是否包含了这些要点。 回答这些问题需要拿出具体数据。很多质疑是证明该专业是否需要这个学位。因此，要搜集证据证明你所在的这个职位在通常情况下是需要这个学历的：1、要到网上搜索劳工部的职业展望手册(OOH)，然后找到你劳工条件申请表(LCA)提供的专业职位，根据所在州政府Job Zone和相关协会网站O*Net Online Summary Report，看是否有更多的信息来说明关于你这个职位最低需要是本科学历；2、请雇主、教授或是工业界的资深人员写信证明你所在的这个职位是需要最少本科学历以上的职位；3、提供你平常工作岗位的报告、演示和设计；4、提供你一周日常工作的总结表，每一项任务花费了多长时间等。 申请人还可以搜集业界有关学历要求：1、查找业界其他公司的招聘广告，看是否需要最低本科学历；2、搜集业界知名的行业协会，请他们出具有关证明信；3、搜集业界内人事经理的宣誓陈述。 申请人还要证明雇主通常情况下是需要雇用有这种学历的员工。这些证明包括：1、雇主的公司组织结构图；2、以往的招聘信息；3、同等职位招聘的其他雇员的简历；4、证明职位需要的技能和知识非常特殊，必须要有最低本科学历的人来完成。 他表示，接到RFE后，要马上和H-1B签证律师保持联系，预约时间讨论对策。这段时期律师会收到很多RFE，是全年最忙的季节之一，时间很满，所以一定要提前预约。如果律师实在太忙没时间对话，要设法和律师的助理联系，或是给律师写一个可行的计划。如果都无法做到，那么就要考虑更换律师了。 谷欧文说，现在中国留学生基数很大，故申请H-1B的问题也很大。特朗普总统上台以后，不光工作签证变难，跨国公司经理签证(L-1)也面临很多问题。过去行的案子，现在不行了。 工作签证因为僧多粥少，还需要抽签，即使是抽中，也会有将近20%的人接到补充文件(RFE)。而跨国公司经理签证，过去在美国花点钱成立一家分公司就行了，现在投资100万美元不一定行。(韩杰) 来源：中国侨网 排版：Shelly Du
据媒体报道，新加坡星期二（12月5日）对两名男子提出指控，透过未经批准的Airbnb短期出租四间公寓。 法院文件没有提到拒绝对此案发表评论的Airbnb。该公司曾表示，在过去的一年中，Airbnb已经为在新加坡接待了33万多名旅客。 该公司在一份声明中表示：“目前新加坡的家庭共享框架并不反映新加坡人现今是如何旅行或使用家庭住宅空间的。 此框架也与新加坡对创新的承诺形成鲜明对比。” 查看居外网新加坡在售真实房源 未经新加坡市区重建局批准出租共管公寓四个单元不到六个月，这两名男子在“规划法”下面临四项指控。一经定罪，每项控罪可能被罚款20万新元。 新加坡今年通过了新的规定，让官员有权强行进入家中检查居民是否非法出租。 今年7月，市建局修改法案，将最短出租期限从6个月缩短为3个月。 事实上，在新加坡租房条件繁多，而且定期就更新、修改法案，一不小心就会触犯法规。 居外总结了最近的5条租房新规——在新加坡如此租房是犯法的！ 1、永久居民把整栋组屋转租 根据规定，只有新加坡公民可以转租整套的组屋，永久居民的组屋是不可以的。 而且，公民房主也要符合MOP（Minimum Occupation Period），也就是说组屋在购买后达到一定的年限，才可以转租。有些是5年，有些是3年，具体要看条款。 2、把公寓租给很多人 根据规定，市建局发布重要租房政策称，私人出租房在遵守短租必须连续至少3个月出租的情况之下，业主还必须对出租房屋内的所有财产进行内部划分工作。 另外，2017年5月15号起，市建局规定出租一整套公寓无论大小，里面的私宅合租租客（租客互相无亲属血缘关系）总人数不能超过6人。 3、把组屋租给很多人 组屋内的租客数量也是有规定的。一个1-2房式的组屋，最多只能转租给4个人，一个3房式的组屋可以转租给6个人，4房式或者以上的组屋，可以租给9个人。 4、工签者租整套组屋 根据规定，工签的持有者（建筑、生产、海事、加工行业）不可以租整套的组屋，只有马来西亚籍的可以。但是马来西亚籍的WP租了整套组屋之后，不能够分租给其他人。 那非马来西亚籍WP怎么办？就只能租个别的房间了。据了解，这次修订的出租条例是新加坡政府一个长期计划，目的是为了让非马国籍WP（Work Permit）的员工，能够居住在政府特别兴建的客工宿舍，和带有相关设施的工人宿舍里，从而能更好地满足WP的生活需求。 5、游客租组屋 最后，就是持旅游签证来新加坡，能不能租组屋？当然不可以，游客是不允许租组屋的。 查看居外网更多新加坡优质房源 信息来源：路透社，新加坡万事通 责任编辑：Zoe Chan
通过法律保护买方利益 在新加坡，开发商只有在取得建房规划许可证（Building Plan Approval）和房地产开发商销售许可证（ Housing Developer's Sale Licence）的前提下，才能在住宅项目建设前出售住房单元。 建房规划许可证由建筑控制专员（the Commissioner of Building Control）负责审批，房地产开发商销售许可证则由房地产审计官（the Controller of Housing）签发。 这样就能确保买方购买的房产是由已取得建房许可的开发商开发的。 销售交易文件 若要在新加坡销售期房，符合资质要求的开发商必须使用房地产开发商条例（Housing Developers' Rules）中规定的标准格式的"房屋预售合同"（Option to Purchase）和"购买合同"（Sale & Purchase Agreement）。 购买合同中应详细规定与施工进度相符的付款计划。 若建设时间约为三至四年（视项目规模大小而定），则购房者可分期支付按揭贷款。 购房者从一开始就有权了解在不同的项目建设阶段应支付的款额， 以便于购房者进行财务支出规划。 在签订购买合同后，购房者的律师会向地契注册局局长（Registrar of Titles）递交一份知会备忘，以保护购房者的权益。 项目账户 取得建房许可的开发商需要在银行或金融机构为房地产项目开设一个"项目账户"并持有该账户。 开发商必须在该账户中存入： 购房者支付的全部房款（包括订金），直到临时占用许可证（TOP）签发才可取出该款项； 用于建设该房产项目而取得的所有贷款。 该账户中的款项仅限取得建房许可证的开发商支取，并且只能用于与特定房产项目相关之目的。 这最大限度地确保了项目的完工，并保障了购房者的权益。 缺陷责任 建筑控制专员向开发商签发临时占用许可证之后，购房者就可以搬进新房了。 自房产交付给购房者之日起12个月内，开发商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行整修。 因此，如果购房者在12个月内发现任何缺陷，将拥有法律追索权。 管理公司 在新加坡，开发商应自TOP签发之日起二至三年内（视项目规模大小而定）负责管理房产物业，直至房屋业主成立管理公司。 之后，管理公司将接管房产公共区域及设施的管理和维护。 其他 在新加坡，市区重建局（URA）负责全国的土地使用规划。 房产交易时根据的是净售房面积，而不是毛售房面积。 测量净售房面积时以将相邻两个房屋单元分隔开的墙的中心线为准。 其中包括将房屋单元同公共区域、电梯、安装空调的窗台、楼梯分隔开的墙壁的总厚度。 如果政府重新测量的房屋面积小于购买合同中给出的面积，则应按照如下方式对购房价格进行调整：差距不到购买合同中所给出面积的3%——购房价格不变。
买房子对中国人而言可能是人生中最重要的交易之一了，尤其中国人如果要在海外买房，不熟悉当地的环境丶政策，如何确保房产交易的安全，保障自己的权益呢？居外以五大热门国家为例，向各位介绍在海外房产买卖过程中的重要角色：律师。一、律师在各国地产交易过程中起到的作用海外置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。国外的律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。美国下面我们来看看美国房产知识1、买卖合同买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。 2、 产权调查只有双方都在买卖合同上签字后，律师的第二步工作才能开始。律师需要去地契登记处调查产权、审阅产权报告和地产证明。如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权，而且可以合法买卖。3、完成交割由买卖双方，以及他们双方律师，有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位，卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契，贷款书(买方)，贷款清偿(卖方)，地税和水电煤表交割等。4、售后登记这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档，包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。澳洲1、购房合同一般经验丰富的房产持牌律师，会在签署购房合同之前，代表买方与对方律师协商、敲定其中的合同条款，以其专业角度尽可能地去除对买房不利的不公平或惩罚条款。2、交换合同及支付定金由于国内的外汇管制，通常中国买家需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这时，你的律师，会与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保你能正常履行合同条款。3、印花税计算印花税的计算比较反复，一般购房者可能并不了解，或者不知道如何操作。而律师不但可以帮助你准确计算您所需购买房产的印花税金额，还可根据你的情况申请相应的印花税减免。在签署买房合同前，律师都会向买房确认印花税的金额，并帮助买方完成所有相关文件、表格，确保满足法律、法规的要求。4、所有权转让澳大利亚各州对于房产转让证书的隐性要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。为保证这一步骤的顺利进行，律师会替你起草房产转让证书，提醒你按照正确的方式签署转让证，并在房产交割前及时检查证书的有效性，是否能被政府部门接受，确保你在交割后顺利成为新的房主。5、房产交割在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。6、向土地局注册所有权律师会在房产交割后，与当地相关政府部门联系，以确保该房产的所有权已正确转让至买方名下。英国1、销售协议买卖双方就销售问题达成一致时，房产律师将获取业主房产证并要求其填写一份详细的调查问卷，准备业主的法律信息及销售合同信息包，索要房屋抵押贷款和其他担保贷款的结算数字，联络各相关方面。2、交换合同买卖双方交换合同后，房产律师将收到做为首期付款的定金，整理决算账单并准备最终结算，收取所需资金的余额，批准转让契据并安排业主签署。3、交房完成后，房产律师将代表处理贷款事宜，通知土地注册局，进行房屋注册，办理产权和土地证明。加拿大1.审核买房的所有文件确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。2.查询所购房屋合法性律师可以通过有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖家；谁是房屋的真正合法所有者;如果还有未偿还的贷款，查询卖家的贷款金融机构和欠债金额。3.计算买卖双方的费用，并处理划款手续售房交易牵涉到买卖双方的一些交割和费用调整，如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，以及双方与各种市政服务公司签订服务合同，这类问题大多会滞后于房屋的成交日。买卖双方的律师会在房屋成交前，为委托人做好相关的交接工作，计算出各种应由买卖双方支付的费用，然后从房款中扣除。4.确保房屋交割的完好性双方签署了买卖协议后，买家还有两次机会上门看房。此时，买家可以充分利用这个机会，提前仔细查看房屋，并将发现的问题通过律师告知卖家，由卖家在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖家来不及修缮，可由双方律师，就某处需要修缮的费用达成一致，并最后从应付房款中扣除。5.确保房屋交割的安全性到了交割日之前，律师会通知卖家共需要支付的费用。除了房款之外，还有买房的各种过户费用，调整费用，以及律师费。买方按照律师算出的结果，开出支票交给卖方律师，然后由双方的律师去分配，这些费用会分配给卖方、金融机构、政府、律师等。新加坡1购买房产回顾合同的条款和条件，以确保你的利益，并向你解释条件和条款。搜查房产权确保你能得到卖方合同上的房产所有权，向不同政府机构提出咨询确保没有不利的管理条例或者政府方案影响你想要购买的房产一旦购买到房子，律师就房产权进行异议登记，这会告诉你有合法利益或声明对所购买的房产。2购房贷款申请如果是贷款买房，律师要和银行律师联系，负责准备抵押，确保贷款的安全。一般情况下，银行也会指定同一个律师执行此事。律师负责和银行还有公积金局建立关系，确保你的房屋贷款和公积金能及时到位并且在约定时间内完成购房手续。3房产购买资金管理完成购买，这是一个法律条款，牵扯到合同拟定的购买价格的支付（你是买家）作为产权转让书的签名交换，也叫做“契约转让”，有效转让产权所有者从现在的拥有者到你（新的所有者）。二、如果买家不在当地，怎么签署合同以上关于律师的问题是比较常规的，但也有比较特殊的情况，在购买海外房产时可能身在境外，无法飞赴当地当场签署合同，那么如何有效及时的签署合同确保其约束力呢？我们以澳洲为例，一般可以有两种方式，签名影印件和授权委托书。签名影印件是一个简单经济的好方法，却又一定的风险，因为，并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。一旦卖家拒绝影印件交换的请求，即便买方立即邮寄出所签署好的合同原件，这几个工作日的时差之中，看中的房子很有可能会被重新放入市场或被卖给别的买家。因为此时买家与卖家还未正式交换合同，彼此之间并无直接的法律关系，卖家并没有向买方做出任何承诺。授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险，使代理人可以及时签订合同。当然，签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用（约在500澳币），这也是买家应当考虑的一个因素。三、如何挑选靠谱律师大部分国家买房都必须聘请律师，但仍然有例外。如果你原来就有一些经验，而且时间很充裕，愿意从头学习，那么你可以不通过律师自己买屋。不过对于大部分人来说，还是需要找律师的。因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护个人权益。那么如何规避一些投机取巧，甚至坑蒙拐骗的机构与个人，找到能真正保障自己权益的律师呢？你可以试试以下的方法：1、当地中文报纸房地产专栏一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。2、亲戚朋友介绍向买过房子的亲戚朋友打听，听听身边人的切身体会。他们用过的律师水平可高，人品可好。3、专业网站推荐提供的律师还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都是值得信赖的，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。您可以登录居外网，查看您所关注的国家资讯，找到和您心意的当地律师。 居外课堂 | 各国买房限制条件大不同特别策划 | 2016年海外留学必备 世界学校之学区房大盘点居外看点 | 各国外汇上涨，该如何调整投资策略 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
越来越多的中国人投资英国房产，但是购房之后将英国房产成功出租获益是关键一步。英国政府首次推出的房屋租赁法案——《英国房产租赁》，从而保护业主与租户的利益不受损失，并且为英国房产租赁市场设定了一个“黄金法则”。在此法案中，对户主与房客的义务、常见问题均做出了相应规定。一、租房(renting)定金或保证金 定金：当租客同意租房(renting)时，需付给房东或房地产经纪人一笔钱，这会从房客支付的保证金中扣除。 保证金: 保证金是给房东的钱， 是一种安全措施，例如，迟交租金或损坏房屋或家具等。如果房客被要求支付保证金，租客会仔细检查房屋和家具的状态。当租用结束时，房屋内若有损失，房东有权要求进行赔偿。房东扣除部分对房屋和家具的损坏是合理的。；当租用期结束时，若没有任何损坏，房客应得到全部保证金。 二、业主的义务及租赁协议 按法律规定，房东需给租户提供自己的姓名及地址。 书面租用协议应包括下列细节：房东和租户的名字，房子的地址。 租用开始的日期。其他人是否可使用该房，如可以的话，哪个房间。租用的时间范围，在何日期租赁到期。应付的租金，多长时间一次和何时支付。房东什么时候可增加房租。 租用协议也需说明租金是否包括其他款项如council tax 或水电等。房东是否提供其他服务，如洗衣，房屋维修或食物，以及是否另外收费。如租赁结束，房东和租户需要提前多长时间给出通知。另外，房屋维修中房东的主要责任,即使未在租用协议中提及，以下房屋维修是属于房东责任：房屋的结构和外表 (例如墙，地板和窗子框架) 以及下水道，檐槽和下水管。房屋通往街道的台阶和花园的小道和台阶也包括在内。水和煤气管道和电气导线(包括水龙头和插座)盆，洗涤槽，洗澡盆和洗手间固定加热器(如，煤气)和热水器， 但不包括煤气或电炉。房东也对楼梯，电梯，门厅或花园小路等负责维修。 房东须保证煤气和电器的安全。三、房屋托管公司职责 被委托的管理公司（经纪人）会全权履行合同中所列出的条例，他们的主要工作是：为业主寻找合适的租客办理租客入住/退房手续每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用租金转账维护/维修住宅满足房客合理要求如有需要，帮助业主驱逐租客（在租客产期拖欠房租的情况下）
随着越来越多奥克兰人对公寓的热度增加，“期房”这个概念也正在逐渐地被新西兰市场所接受。 不过，新西兰的公寓市场还不算太成熟，在这里买“期房”还是会冒一定风险的。近日，行业人士Maria Slade就在她出版的新书“新西兰购房指南”中，专门提到了在购买“期房”前，12个你不得不知的问题，一起来看一下！ 点击查看新西兰更多精品房源 1、搞清楚开发商背景 如果你对新西兰的开发商并不熟悉的话，可以登录这个官方网站 ，上面每家公司的情况都一清二楚。 还有一些网址也请记住， 查是否有破产的， .这个网页上可以搜任何出现在法庭上的名字。 你是可以查哪些工程指导是被禁了的，只要掌握到那个director的名字，就可以去Insolvency and Trustee Service去注册查看他们有没有被卷入什么案件工程。 当然，也不要省了在google上大肆“人肉”这些开发商的步骤，各种相关的新闻报道都留意一下，看看他们有没有什么项目是失败的，或者进入了破产进程的…… 2、查清楚他们拿到consent没有 你可以去查一下开发商到底有没有拿到建筑许可，因为有时候有些开发商在没有resource consent的情况下，就会打广告，拿着一个空空的图纸开始卖楼。 一般来说，一个合法的contract几乎都会说，必须要在多少栋公寓已经“预售”掉以后，楼盘才会开始施工。这是因为出资人必须要在开发商接收到一定程度的“预售”之后，才会给项目放款。 3、知道合同上的Sunset条款 一定要保证自己的合同上有一个利于自己的Sunset条款，这个条款会允许你在开发商没有在一定时间段内完成相应工程量的时候，进行取消并把你的押金给拿回来。 有些开发商故意要避免给你这个条款，因为他们不希望误工给他们造成任何损失。 4、首付交给第三方 一定要确保你给的资金是给第三方的信托账户（比如律师）放着的，而且这笔钱的利息是你的。 5、小心“Entire agreement”条例！ 合同里面有一个叫做“全部同意Entire agreement”的条款，这些条款基本上的意思就是说，这个合同已经包含了你和开发商之间的所有问题，你们都已经同意了。这个条款就是被设计用来避免你后来跟他们扯皮的。 6、知道所见并非所得 大多数合同，都能使开发商在未经你同意的情况下，就直接对工程进行改变。 什么直接把你的公寓的size提高个5%了，或者改变布局，使用不同的建筑材料，改变车库的位置……简直不要太多见。 你在楼书上看到的那些漂亮得不得了的效果图……真的就只是效果图而已，那个效果是很难如实落地的。 根据房产律师的说法，如果你的公寓最后的样子真的变得太厉害，那么在你合同里面应该是有条款，可以让你减少付款的。 7、清楚自己有Cooling-off期的权利 在资源管理法案中，有一项规定，就是期房买主有一个14天的“冷静期”权利。也就是说，在你签了合同后的两周内的任何时间，你都可以改变主意，取消协议。 8、宽带、水电、物管问题谁管？ 这些问题事先都要搞清楚！因为有些开发商会和一些公司说好，只允许业主使用某一家公司的供电、供网等等，你想用别的根本没办法安。 还有开发商会来一个长期协议，指定某一家物管公司。 为了让业主心甘情愿的接受他们的“霸王规定”，一般业主可能会得到一些价格上的好处。不过这肯定还是损害了你的自主选择权啊。 9、等到CCC，善用维护期! 一定要保证你最后一笔款，是在公寓拿到了CCC（建筑合格证）之后。这才能够保证开发商有动力去敦促施工过程。 CCC实际上就是在建筑法之下，确认工程施工按照建筑许可的原计划进行的一项声明。在交房后的维护期（maintenance period）内，业主如果发现单元有任何问题，可以告知开发商并要求他们付钱来修好。专家表示，这个维护期至少应该是90天。 10、要把以后花的钱考虑进去 开发商给你说的每年的物管费会是多少，往往并不表示你要交的钱也就这个数了，因为他们给你说的这个数，往往是没有包含长期维护费用的。每家物管公司都有一个长期维护计划（LTMP），而这个计划里面的维护费，到时候还是会你们业主去摊的。 虽然你的物业费一部分每年会放入一个长期维修基金（Long Term Maintenance Fund）里面——这样等到有大项目的时候，还是有钱去修的，但反正你的开发商应该不会主动去跟你说得这么细，因为不想让你觉得买了公寓每年要交这么多钱，嫌贵。 另外还有以下两点是大家应该心里有数的： 信息不透明的问题需要改善 在工程完工以后，开发商是应该要提供一个叫做Turnover Disclosure Statement的声明，上面会列清楚建筑相关的维修建议，各种warranty的细节，以及使用产品的担保期等等信息。但这个东西是给物管公司的，不是给业主看的。 房产律师专家表示，这种声明通常技术性很高，一般人都看不懂的。现在他们已经在呼吁开发商去出一个简单版本，并给每一个业主都发一份，而且还应该写清楚物管的LTMP会花多少钱。 信息越公开 购买期房信心越强 现在专家们还在要求对“提前公开声明”进行修改，给买家一个更为清晰的未来蓝图。 不过，房子还没盖就要给业主报告，这确实有点浪费时间。 在这方面你要知道的是，已经有各种努力在进行，来增强人们购买“期房”的信心。比如，已经有团体向政府提出了一系列建议，其中包括，在给业主的“提前公开声明”中应该包含以下内容： 预估的物管费 开发商的背景资料、历史、已完成项目 项目中自住者的比例 项目中是否有单元被卖给政府机构以做安置住房 资源及建筑许可的列表 意向服务提供商合同的列表 （据新西兰天维网）
美国一直是移民市场上的首推国家，因为其国家世界首屈一指的经济水平，名校资源也可以说是世界前列，而且，美国是一个移民大国，有非常完善的移民制度和非常好的社会福利待遇，所以，形成了每年的美国移民大潮。自美国开通移民的大门之后，从来希望移民美国的申请者络绎不绝，即使是其国家的移民申请日益严苛，也依然阻挡不了很多人希望留学美国的决心，申请的队伍仍然壮观。大家知道，现在美国移民的政策吃紧，想要顺利移民美国绝非易事，即使是满足了明文条例上的条件，也不敢有任意的疏忽大意，仍然有一定的可能被拒签，那么，在这么多年的美国拒签的类型中，主要有哪些最容易被拒签的理由呢？第一个容易被拒签的原因：经济上的原因，也就是您证明您的经济来源和经济基础的资料不能得到美国移民局的认可。美国希望移民他国的外来移民者具有比较高的素质，有一定的经济基础，而不是成为他国的负担，所以，常常需要您提供您的经济基础方面的材料，您可以提交自己的存款状况，也可以提交自己可以在当地找到合法的比较专业的工作从而获得经济来源等等，做到提交资料上的理由合理合法。第二个容易被拒签的理由：递交的材料不全。如果一个希望申请移民美国的申请者，连准备工作都没有准备好的话，一般是很难被顺利通过的，特别是在递交材料的时候，往往材料上的资料不齐全或者是资料上的填写不完善，没有非常完备的表达您的相关需求，让人不清不楚。美国官方规定，只有提供了齐全的资料才能够办理相关手续，所以，不认真对待这些问题，极有可能成为您被拒的理由。第三个容易被拒的理由：不满足申请条件的人。有的人觉得自然而然的递交了申请材料，实际上这样做是大可不必的，自己的条件比较好，虽然是某一些点可能不满足条例，所以就贸如果确实有移民方面的需要，可以向当局进行有效的谘询，选择适合自己的移民方式，而不是自认为应该可以，这样会让自己错失移民的机会。第四个容易被拒的理由：有刑事案件的人。美国的相关政策规定，犯有刑事案件历史的人是不能通过移民申请的，这样的群体不应该向移民局隐瞒这个事实，这样做的结果往往只会让自己更加的处于不利的地位，导致自己的整个移民计划彻底失败。但是不是说这类群体就彻底不能移民，有一些移民方式还是可以满足的，需要向相关部门谘询，采取其它方式完成移民即可。第五类容易被拒的理由：身体上有一些疾病或者是瑕疵的人。为了保证外来移民的整体质量，美国移民的相关政策规定，患有精神病、传染病等比较严重的疾病的人是不能通过申请的，另外身体有缺陷或者是残废，导致您无法在当地正常谋生的人是难以通过的。（就东方头条 花落无声）
新加坡租房政策有调整：建屋发展局调整组屋租户人数顶限，从2018年5月1日起，四房式或更大间的政府组屋单位，最多只能出租给六个人。此外，想出租建屋局店屋住宿空间的店主和租户都必须在开始租约前，先取得建屋局的同意。 建屋局今天发文告表示，若出租整间单位，原本最多可租给九个人的四房式或更大间的组屋单位，在新条例下最多只能租给六个人；而三房式和一、二房式组屋的租户人数顶限则依然保持为六人和四人。 而若仅出租房间，包含屋主和原有住在单位里的人在内，四房式或更大间的单位同样不能住超过六人，其余房型的住户人数限制则保持不变。 设有三房式或更大住宿空间的建屋局店屋，租户人数也从八人下调至六人。设有一和二房式住宿空间的店屋，限制则维持在四人。 所有在今年5月1日后所提交的新申请或更新申请都必须遵守此条例，而在5月1日前被批准的申请，如果出现租户更动时也需遵守新限制。 当局表示，这么做是为了减少组屋过于拥挤所带来的不便，维持良好的生活环境。这也和市区重建局规定私人住宅单位最多只能出租给六人的条例一致。 出租居住空间和卧室时 需先得到建屋局同意 另外，从5月1日起所有组屋屋主、店屋屋主及租户都需在租期开始前得到建屋局的批准，方能出租住宿空间或房间。目前，只有组屋屋主在出租整间单位时才需这么做。 建屋局表示，这一措施将有助于确保在租期开始前，满足相关资格条件。 来源：channel8news 责任编辑：Shelly Du
新西兰的社会福利制度由来以久，早在一八九八年为保障老年人的生活就已引入了养老金制度。与其他国家的社会保障制度不同，新西兰收入资助的资金来源于税收收入。在新西兰没有一个特别的基金会需要工薪族缴纳任何款项。 新西兰救济制度 抚养补贴：例如用于维持家庭生活的补贴，以及给予孤儿、丧偶者和无人抚养的儿童的补助。 病残抚恤：包括对病人和残疾人的补贴，甚至还向残疾人提供贷款，用于搬家、修理房屋和购买汽车。 养老金：在新西兰，60岁以上可以领取养老金（到2001年将改为65岁）。 失业资助：包括培训和失业救济，以及在寻找工作期间给予的补贴。 另外，还有儿童抚养补贴、葬礼津贴和康复补助等。 新西兰有关社会福利及其安康平安保证制度内容： 一、社会福利制度 收入赞助与其他国度的社会保证制度不同，新西兰收入赞助的资金来源于税收收入。在新西兰没有一个特别的基金会需求薪水族交纳任何款项。对那些契合赞助规范的人来说，承受现金救济是他们应有的权益。这些救济包括抚育补贴，例如用于维持家庭生活的补贴（赞助单独抚育孩子的独身父母）以及给予丧偶者和无人抚育的儿童的补助。 病残抚恤的内容包括对病人和残疾人的补贴，以至还向残疾人提供贷款，用于搬家、修理房屋和购置汽车。 随着人民均匀寿命的增长，社会福利部门的压力越来越大，新西兰正在逐步进步领取养老金的年龄，据悉到今年会由以前的60岁上升到65岁，并且对超越一定数额的其他收入要征收附加税。但关于从私人养老保险机构或保险公司领取的养老金，其一半能够免征附加税。退伍军人的养老金与全国分歧。还有与工作相关的救济职业培训和失业救济。另外还有一种在寻觅工作期间给予的补贴。 其他的补贴方式有：儿童抚育补贴、葬礼津贴以及康复补助等。 新西兰的救济金每年调整一次，大局部是依据收往复几停止调整。某些收益人在得到救济金之前需求等一段时间。 新西兰全国的社会福利部门对那些需求救济和协助的人们效劳热情周到，寻求协助的人们普通都没有自卑的心理。 国际协议新西兰除了对外乡的居民实施福利救济制度外，还与澳大利亚、英国、爱尔兰、希腊和荷兰等国签有协议，允许某些救济金从一国转到另一国。领取新西兰养老金的人在澳大利亚、英国、爱尔兰、希腊和荷兰等国度寓居期间，能够得到其在新西兰养老金的一半；假如寓居在库尔克群岛、纽埃岛或托克劳，则可领取全部的养老金。 儿童和青少年事务部 新西兰社会福利部门还有一个儿童和青少年事务部，关怀和维护儿童，担任青少年法庭抚育等方面的事务。 关怀和维护儿童的内容包括提供恰当的家庭抚育补助；社会公益人员对青少年立功案的评价和调查；对受优待儿童提供监护和维护，并对此停止调查。 青少年法庭与立功青少年（16岁以下）的家庭一同展开工作。他们教育青少年对本人的行为担任，并鼓舞他们把本人培育成为具有义务感和被社会认同的人。 社区基金会 社区基金会是以社区为根底的，社会福应用各类保健机构。集资建造的社区房屋用来收容女性难民、处境艰难的青少年、肉体病人和智障者及有残疾者。新西兰在1992年至1993年财政年度期间，曾与该基金会订立了1.39亿新元的合同。 点击查看居外网惠灵顿精品房源 二、安康与平安保证 医疗卫生效劳设 新西兰4个地域卫生署运用政府按款为公众购置卫生和残疾康复设备，私人医院和意愿人员组成的机构追求为公众提供费用合理而质量最美观医疗保健效劳。新西兰每年用在每个人身上的费用约为1750新元，而其中80由政府支付。地域卫生署承当本地域一切住院病人的治疗、妇女生育以及化验效劳等各项费用。其他费用，如药费和医院门诊要病人本人支付。对老年人实行长期家庭护理则要视基收入和财富而定。 新西兰人也能够选择办理私人安康保险，这样能够买到私人机构的安康保险和外科手术效劳。 来自地域卫生署的医疗给付，即意味着在某种水平内至少有一局部人能够取得补贴，而且对低收入阶级的补贴会比拟多一些。而16岁以下的人以及16—18岁的在校生或未独立的青少年，能够享用的牙科治疗。 各个医疗机构的委员会都要对其管理的专业医疗效劳人员停止注销注册，并担任检查他们能否到达合格的专业水准，以及对开业医生停止标准管理。一切的专业医疗效劳人员，包括脊椎指压师和营养师，需求持有开业证书或执照才干从事医疗行业的工作。 医院 新西兰全国有几万张病床，其中公立医院的占绝大多数。有十几家肉体病医院，隶属于公立医院的肉体病（或科）也有十多个。医生和护士持合格职业证书上岗，保证了医疗质量。 公共卫生 卫生部、地域卫生局以及中央政府的职责的是维护和进步各自社区的卫生程度，包括担任检查管道和排水系统、环境卫生和房屋日常情况。同时，他们还担任供水、食品卫生、污水和渣滓处置以及其他与卫生相关的事务。 新西兰有良好自然环境、卫生严环境，都得益于卫生部门的管理以及长期以来新西兰人构成的良好的卫生认识和习气。在新西兰，一切的出卖的食品都是经过严厉的卫生检疫的，人们基本不用担忧有乱扔乱吐的现象，也没有毁坏公共设备的现象，关于动植物，人们保护有加。 不测事故赔偿保险-ACC 假如新西兰居民发作了不测事故，就会取得不测事故保险赔偿。新西兰的不测事故赔偿是一种强迫性保险，它能够提供全面的事故赔偿和康复效劳，保险金全由指定的部门托付。汽油税收和机动车执照费用于车祸事故的赔偿；雇员交纳的保险金用在工作场所发作的事故赔偿。在新西兰支出的事故赔偿费用中，很大一部份用于发作在家里的事故或是停止体育运动和文娱时形成的事故。 民事防务与防火平安 新西兰一切学校的在校学生要经常停止模仿地震学习，而出乎意料的火灾学习则让工人们经常坚持高度警觉。社区在民事防务意愿人员的辅佐下担任处置紧急突发事情，例如地震和洪水众多，所以一旦紧急突发事情发作，人们普通都不会惊谎失措，事故处置起来也是杂乱无章。 新西兰被分红265个“防火区”，其中246个由意愿消防员担任，这些人是消防效劳系统最根本的组成人员。 三、职业平安和安康保证 在新西兰，一切雇主必需为雇员提供一个安康的工作环境，要对有害的风险状况停止检查监视，并且要对雇员处置不测状况的才能停止培训。雇员也必需对工作场所的平安担担任任，不充许做危害本人或别人安康和平安的事。假如雇主或雇员违背了职业平安和安康保证条例，都遭到相关水平的处分以至被起诉。 来源：天维网
马来西亚作为全球宜居国家之一，环境、气候、安全等诸多方面都具有极大的吸引力。有人说马来西亚是最值得花钱投资的地方，不仅经济方面持续发展，马来西亚房价也提高了不少。看到这里，会心动吗？（吉隆坡房价多少钱一平？） 点击查看马来西亚房源 2017马来西亚房价高吗？ 马来西亚房产是私人产权，一个经济上已经达标的准发达国家，人均GDP已过5位数，是中国的近两倍，同时又是一个房价尚在低位的国家，让你用远低于国内一线城市的价格就在马来西亚首都生活圈拥有永久或99年物业的使用权。 马来西亚购房需要多少钱？ 总体来讲没中国贵，你要是在吉隆坡市中心买就贵，其实还是很便宜的，市中心接近双子塔，等同于北京国贸、上海陆家嘴地段的房价，大概在4万左右。如毗邻双子塔，步行仅2分钟的公寓，均价仅35000元/㎡，属于精装修，配备家电厨卫，买房还赠车位。此外，配套也相当完善，游泳池等应有尽有。永久地契，无遗产税的公寓，完全可作为留给子孙后代的一笔永恒财富。 马来西亚买房需要什么条件？ 马来西亚对于海外投资者唯一的规定是，海外投资者不可以购买RM1,000,000以下的房地产和政府保留给马来西亚原住民的房地产，最低房产销售价格因个别州属会有所不同。与其他国家不同的是，马来西亚允许海外投资者把所购买的房地产注册在自己的名下，这个条例不仅更自由更方便，也充分地保护了海外投资者的权益。只要投资者购买的房屋是用于自居，大马的银行也会提供贷款的便利。在大马的法律规定下，海外投资者和大马人享有同等的保护。所有的买卖合约必须根据标准格式草拟，所有的开发商必须是合法的。条例规定，所有从购买者或银行收取的钱，必须存入马来西亚合法银行所开的特定户口，且所有的款项只可以用来支付营销宣传和完成该建筑计划。