一、现在移民西班牙有哪些优势？1、社会福利获得西班牙居留权后，子女可享受免费教育，购买医疗保险后全家可享受与当地人同等的医疗福利，可在申根区26个国家自由居住和旅行，无需签证。持有西班护照可以享受全球165个国家免签或落地签。Werner Capital表示，西班牙有着优质的教育资源，移民西班牙后，子女未来将拥有在整个欧盟和欧洲经济区的自由发展空间。2、永久产权西班牙境内房产为永久产权，土地为私人所有，并可世代相传。值得一提的是，境内部分地区免遗产税，投资者所购买的房产性价比将会更高。3、宜居国家西班牙作为欧洲大国，地处南欧，风景如画，气候宜人，是国际第三旅游大国，欧洲第一大旅游国，政局稳定，生活成本比其他欧盟国家低，同时拥有高质量的生活品质和丰富的休闲娱乐设施，人均寿命80岁。4、留学优势西班牙语是世界上超过22个国家的官方语言，同时也是27个国家的常用语言，亦为当今世界之第三大语言（约5亿人口的母语），小语种对于将来的子女就业很有帮助，且西班牙高等院校排名世界领先，有着丰富以及精良的师资队伍，拥有世界排名靠前的初高等教育。5、购房风险低，西班牙地产未来升值空间巨大西班牙法律制度健全，信用制度完善，房产商诚信度高，购房风险低 。西班牙是欧洲经济复苏最快的国家，房地产市场紧俏，房源供不应求，上涨空间明显。二、申请西班牙“买房移民”时，买什么类型的房产更加靠谱？1、投资房投资型房产，易租易售。西班牙买房办移民，除了获取西班牙身份意外，更重要的是买房也是一种投资行为。用国内的炒房思维去西班牙投资，也许就不太适用。从过去投资的经验看，市中心的公寓就比市郊的别墅好租，因为在西方，年轻人没有买房结婚概念，小两口以租房为主，租房一般公寓居多，等到经济实力和家庭成员增多后，会考虑购买郊区较大一些的独立房型。 所以从投资的角度看，如果打算购买的房产并不急于自己住进去，那么好出租就尤为重要。2、顶级度假房、海边别墅如果要投资西班牙房产，度假房以及海边别墅最受欢迎，西班牙的这种度假房产大多集中在海滨城市或者海岛上。比如：瓦伦西亚的海滨城市(阿利坎特的白色海岸)，安达卢西亚的海滨沙滩(马拉加的马贝拉)，以及海岛(马略卡岛、伊比莎岛和加那利群岛)等等。了解更多西班牙房源3、商铺、酒店、酒庄等商业地产除了投资居家型住宅，商业型地产也是不错的选择，西班牙现在有很多抛售型的商铺、酒店和酒庄，抄底价格绝对物超所值。4、学区房如果家里有孩子的，难免要为孩子以后接受更好的教育作长远打算。获得西班牙居留许可以后，可享受当地同等的福利，西班牙中小学实行免费义务教育，除此之外，西班牙的私立学校学费相比北美和西欧其他国家低得多，不妨早为孩子教育多做打算。 三、西班牙投资移民拿到的是什么身份和入籍有什么不同在新的法案中,申请者2年后续签即可直接获得5年的居留签证,之后也是每5年续签一次。续签时需维持房产,也没有居住要求。如需转永居，则需要在5年之中住满4年2个月。移民西班牙拿到居留权的申请人，其福利待遇与本国公民相同，唯一区别在于前者没有政治权利，但这条其实与申请人的关系并不大。四、西班牙“买房移民”如果不成功，房子怎么办？购买的房产出售或出租，业主可以委托专业机构来出租此房产。也可以办理委托立即出售，或者在未来西班牙房产升值后自由出售房产获利。西班牙投资移民法案是一项严谨的法案，法案对投资移民西班牙应具备的条件和需要的资料都有明确的解释。专业的移民公司会对客户的情况和移民材料进行严格审核，不会出现无故被拒签的情况。五、西班牙移民房产在出租出售上有什么限制？西班牙宪法和民法保护西班牙私有财产的绝对所有权，西班牙所有的房产都是永久产权，任何时间都可以自由出租。获得永居后房产可随意出售。六、投资移民政策对购买的房产有什么要求可以是公寓、别墅、商铺等各种类型，基本没有限制。七、整个投资移民的手续多久可以办好？根据规定，行政部门一般会在十个工作日内通知申请结果。当投资人持签证来西班牙换发居留卡时，需要预约递交申请，申请递交后一般二十个工作日内给予答复。收到居留批准信后，再次预约按手印，然后在2个星期后即可拿到居留卡，也就是我们说的绿卡。八、投资移民一定要购买一套50万欧元的房产吗？西班牙投资法案规定，通过投资房产的方式移民西班牙，只需购买的房产总价值超过50万欧元即可。也就是说，可以买一套50万欧元的房产，也可以购买2套甚至3套房产。九、投资移民是否真有看得到收益的投资？纵观整个西班牙房产形势，西班牙房产的平均水平已经跌至2007年同期价格的61%，基本已经达到2002年的平均水平。如果购买多套市中心的公寓用来出租获益的话，一般保守年收益率可以达到3%-6%左右。旅游旺季收益更加可观。点击了解更多西班牙房源十、在西班牙买好房子后，换西班牙居留卡的手续应该在哪里办理？在西班牙办理好西班牙购房手续后，需要先向其中国户口所属领区的西班牙驻华使领馆申请投资移民签证。当获得签证来西班牙后，申请人可以在其购买房产的所在地办理更换正式居留手续。十一、非盈利居留和购房居留比哪个更加有优势呢?非盈利居留第一规定了申请人及其家人不得在西班牙通过工作的方式获得资金，也就是说申请人在西班牙期间只能通过在西班牙自主创业或国内的工资收入、房产收益、股票以及养老金等方式获得在西班牙生活所需的费用。第二严格限制了申请人在西班牙的居留时间，每年至少在西班牙居住半年。通过以上两点我们就可以看出，所谓的“非盈利”，指的是申请人无法在西班牙工作，并且无法通过该项目进行投资增值。非盈利居留的主要目的是利用非盈利性居留项目可以吸引海外投资者到西班牙创业，消费以及经商通过吸引海外投资者到本国创业、经商，可以缓解西班牙经济疲软、增长缓慢的状态，激发西班牙市场活力。如果您符合条件的话，非盈利居留不失为一种很好地选择。十二、西班牙移民到底适合什么样的人群，自己适不适合?1、抄底投资人士众所周知，受新“国五条”政策的约束，越来越多的富裕阶层将目标转向国外。而地产经济曾一度是西班牙经济中很重要的一部分，现今的西班牙房价正处于历史上的低谷时期，因此当下是在西班牙投资购房的最佳时期。此时购房定居可谓一举两得，既可以获得居留身份，又可以实现投资的回报，享受巨大的房产增值或出租收益，适合热衷于房产投资的人士。2、度假养老人士巴塞罗那是被世人公认的最适合人类居住城市排行榜上排名第二的著名海滨城市，蔚蓝的天空，清澈的海水，温暖的阳光，和煦和海风，深邃的山林......西班牙作为顶级度假天堂，可以使您在繁忙的工作之余获得安全舒适的生活环境，享受高品质生活的人士。此外，西班牙政治稳定，治安良好，人民友善，食品安全，且当地拥有超过30万华人，投资者更易融入主流社会。3、长期居留人士根据法案，50万欧元购买房产后，投资者可获得2年的居留签证，两年内登陆西班牙一次即可。在满足所需居住时间后，投资者可选择申请更新居留签证，更新后即在西班牙境内继续居住2年。由于西班牙为欧盟和申根成员国，投资者可自由通行26个申根国无需签证。4、商贸往来人士 西班牙被誉为“欧洲之门”，是排名欧洲第四的最大经济体之一，在这里，既可以打开通往欧洲各国的贸易之路，又可以通过这里取得和拉丁美洲的联络机会，因为语言的便利，让一切商业活动变的可能。5、子女留学人士 西班牙的欧盟及申根国家身份，使投资者轻松实现子女的名校梦想。获得居留签证后，投资者可以自由出入欧洲国家，其子女可在26个申根国家自由学习，报读欧洲名校，享受本地生低廉的学费待遇。值得一提的是，西班牙语是世界上超过22个国家的官方语言，同时也是27个国家的常用语言，亦为当今世界之第三大语言，小语种对于将来的子女就业很有帮助，且西班牙高等院校排名世界领先，有着丰富以及精良的师资队伍，拥有世界排名靠前的初高等教育。十三、西班牙移民有没有语言限制，会不会影响生活西班牙对移民的语言是完全没有限制的，但是会对生活有一定影响，如果能熟练使用英语的话，生活基本没有影响，如果并没有其他语言基础的话，2年左右基本可以在当地口语交流没有问题，西班牙当地华人比较多占总人口的六分之一左右，到处都有华人店铺和华人服务，基本上没有特别大的困难。 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
1、除了25万欧元购房外，获得永居身份还有哪些条件？ 申请人须为非欧盟成员国公民，年满18周岁以上，要购买医疗保险（年费用在200欧元左右）。 2、递交申请后多久能获得居留权？ 申请被授理后的2个月内即可获得永居。据希腊政府公报，未来审批时间可能还将缩短。 3、 获得的永久居留权的性质是什么？ 可续期的永久性居留签。 续期条件：申请人名下拥有价值不低于25万欧元的房产。由于投资者可以买卖房产，所以只需要不间断的持有25万欧房产即可。 4、 每5年一更新，投资移民政策一旦停止，我的权力如何保障？ 希腊政府明确多次公开表示，该政策一旦变更只会影响变更后新申请人，不溯及已经获得永居的投资人，不会影响其永居的有效性。 5、获得居留权后能否在当地工作？ 如果想受雇于当地公司，要请你的雇主为您另行申请工作许可。自由职业者不受此约束，您可以在家炒股、做直播，当网红。希腊政府鼓励您成立公司，当老板，创造就业岗位！ 6、携带子女有年龄要求吗？ 可以携带未成年子女(21岁以下)。子女到24岁时就不能再续此永居，要单独立户了。别担心，24岁的子女要么在读，要么已经工作，应该有自己的居留了。如果你想让她或他啃老，把房产过户给他们作主申请人，你们作从属申请人。 7、永居持有者能享受哪些福利？ 天下没有免费的午餐！高福利需要高税收支持，房产投资永居持有者并不需要缴纳高额福利税，所以只能享受免费的公立教育。医疗和养老都要通过商业性质的保险机构获得，丰俭由人哦！ 8、希腊永居是什么样的？ 希腊居留之前是和签证一样贴在护照上，2017年开始实行单独居留卡，内含持有人指纹等详细身份信息。 9、希腊投资移民与葡萄牙、西班牙等国项目相比有什么优势？ 50%的投资额，一步到位的绿卡，同等的权益。 10、孩子用这个居留可以到欧洲其他国家上学吗？ 对于中等教育，原则上是可以的，但是要看国别政策，法国、德国及北欧国家都很宽松； 高等教育要根据不同大学的要求而定，一般欧盟国家的公立大学的申请程序上面会明确分为“本国学生”、“欧盟学生”和“外国学生”等几个不同类别，普通中国人需要通过“外国学生”通道申请，而持有了欧盟国家长期居留之后就可以通过“欧盟学生”的渠道申请，通常来说，这个渠道比“外国学生”的申请条件简单的多，而且学费等方面也有很大的优势。 11、25万欧元能买多套房产吗？可以买商铺投资吗？ 法律对投资人购买房产的套数没有限制。也就是说，一人可以购买多套希腊房产，也可以长期租用，只要总价值达到25万欧元即可。也可以多人购买一套房产，只要各自名下的房产价值达到25万欧元。针对房产类型，投资者可以任意购买商铺，土地或住宅。 12、25万欧在希腊能买什么样的房产？ 由于受到债务危机影响，希腊现在的房价市场较几年前已经降低了很多，以25万欧元的基准价位来说，在雅典市北部或南部的区域，大致能买一个90-100平方左右较新的公寓房。不过同样价位在其他城市或某些岛上则或可买到独栋带私人游泳池的别墅，甚至是全新的。 此外，和其他国家一样，希腊每一个城市和地区都有高、中、低价位区，而同一个区份内的价格也会有天壤之别。目前全雅典的平均房价约每平米2000-2500欧元，高的大概也就是3500欧元左右。如果在房价便宜的地方，25万欧元可以购买好几套房子。
德国没有针对任何外国买家的任何德国房产投资限制，因为这种限制将违反德国宪法。 德国政府鼓励支持外国人在德国投资置业，外国人可不受限制地购买别墅丶公寓丶商铺丶酒店等房产（无论是期房、新房还是二手房），或者购地自己建房。健全的法律体系和独立的司法体制，保护着每个海外投资者的利益，保障私有财产神圣不可侵犯。 居留身份和买房 这里先要分清是贷款买房还是全款自付买房。如果不需银行贷款，德国对於买房人的身份没有任何特殊要求。换句话说，只要不贷款，外国人都可以在德国买房。因为买房人的常住地不在德国，所以通常情况下开发商会要求在一定期限内（一般不超过四个星期）房款100%汇到德国的指定账户上。 需要说明的是，这个账户不是开发商的账户，因为按照德国法律规定在房屋盖成交接前，不允许开发商一次性得到房款。所有的房款必须按照施工的进度分期分批的支付。所以这种情况下，这个指定的账户是公证师名下的托管帐户。作为合同的第三方，中立的公证师在收到买房人支付的100%房款後，会根据施工的进度，通知买房人，在得到买房人的书面认可後，代表买房人分期分批支付房款直至房屋交接完毕。 如果买房人不能亲自在德国办理房屋预定，签署购房合同以及房屋交接等重要手续，可以全权委托第三方办理，可以是私人，也可以是职业房产经济人比如德国搜房。全权委托书首先要经过公证才有效。 如果需要银行贷款，那麽申请人在德的居留身份就很关键。一般情况下，德国的银行不会贷款给没有居留或持有限居留的申请人。但是不排除一些例外情况，比如贷款申请人本金支付比例较高。
1、投资房 投资型房产，易租易售。西班牙买房办移民，除了获取西班牙身份意外，更重要的是买房也是一种投资行为。用国内的炒房思维去西班牙投资，也许就不太适用。从过去投资的经验看，市中心的公寓就比市郊的别墅好租，因为在西方，年轻人没有买房结婚概念，小两口以租房为主，租房一般公寓居多，等到经济实力和家庭成员增多后，会考虑购买郊区较大一些的独立房型。 所以从投资的角度看，如果打算购买的房产并不急于自己住进去，那么好出租就尤为重要。 2、顶级度假房、海边别墅 如果要投资西班牙房产，度假房以及海边别墅最受欢迎，西班牙的这种度假房产大多集中在海滨城市或者海岛上。比如：瓦伦西亚的海滨城市(阿利坎特的白色海岸)，安达卢西亚的海滨沙滩(马拉加的马贝拉)，以及海岛(马略卡岛、伊比莎岛和加那利群岛)等等。了解更多西班牙房源 点击查看西班牙真实房源 3、商铺、酒店、酒庄等商业地产 除了投资居家型住宅，商业型地产也是不错的选择，西班牙现在有很多抛售型的商铺、酒店和酒庄，抄底价格绝对物超所值。 4、学区房 如果家里有孩子的，难免要为孩子以后接受更好的教育作长远打算。获得西班牙居留许可以后，可享受当地同等的福利，西班牙中小学实行免费义务教育，除此之外，西班牙的私立学校学费相比北美和西欧其他国家低得多，不妨早为孩子教育多做打算。
2017年6月2日，内地房企龙头之一碧桂园迈出了进军中国香港地产市场的第一步。碧桂园出资6.1亿收购了宏辉集团旗下Plan Link公司，公司持有九龙城贾炳达道142号至154号的旧楼重建项目，地盘面积约9100平方尺。中资房企纷纷南下中国香港抢地已经不是新闻，但是不同于中海航等公司高价拍下土地，碧桂园选择旧楼收购作为进军中国香港市场的切入口。那么目前投资中国香港旧楼改造都有哪些程序，中国香港旧楼改造的可行性和利润又如何，未来中国香港旧房改造项目会不会成为内房企投资浪潮的下一个风口，本文将一一分析。（一）中国香港旧楼改造程序面面观部分收购“落钉”旧楼土地资源资源稀缺，人口密度大，外来资金涌入，中国香港具备旧楼改造市场发展的土壤。但是，真正催生中国香港旧楼改造浪潮的还是《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。于2010年新修订的强拍条例规定，对于楼龄50年以上楼宇，集齐楼宇80%以上业权的人可以向政府申请强制售卖该楼宇。根据强拍条例，只要拥有百分之二十以上的业权就能在旧楼改造强制拍卖中拥有很大的影响力。中国香港本地一些中小型房地产财团或者个人常常使用这种“落钉”的方法收购旧楼的部分产权，进而促进自身收购整栋旧楼或者交易给其他有意收购整栋旧楼的企业赚取差价。值得一提的是，由于中国香港政府近期推出的楼市辣招，以公司名义收购的旧楼需要交纳3成辣招税。所以近期的旧楼交易出现多宗以公司高层个人名义进行的旧楼交易。九龙建业柯式家族和前太古主席简基富最近都活跃于中国香港旧楼交易市场。 点击查看中国香港更多精品房源大型财团整片收购，接盘并购公司项目成旧楼改造捷径 虽然旧楼重建项目需时较长，但收购成本远低于直接购买土地，对于一些财力雄厚的大型财团已经将整栋收购旧楼改造作为提升盈利能力的突破口。如果采用整栋收购的方式进行旧楼收购，集团需先收购超过80%的业权，在申请强拍令通过后于公开拍卖中收购剩余旧楼业权，即可获得大楼全部业权。中国香港恒基地产是中国香港发展商中拥有旧楼重建项目最多的，旗下项目集中分布于红磡、大角咀、土瓜湾、长沙湾。其中恒地目前最大的收购计划位于红磡，横跨机利士南路、黄埔街、宝其利街和必嘉街。2016年11月7日，恒地便以底价17.39亿元拍得收购了七年的马头围大厦，为九龙价格第二大强拍案例。目前恒地已完成80%业权收购项目土地面积超过9万平方尺，预计可重建楼面面积超过83万平方尺。如果包含正在收购中的旧楼，红磡项目最终土地面积超过11.5万平方尺，可重建楼面面积超过103万平方尺，重建单位超过2500个。大型房企瞄准旧楼改造市场的原因是旧楼收购成本低，项目获利空间较一般市区项目高，如西半山晓誉毛利率高达53%。同时，旧楼集中区域发展相对成熟，商铺及小单位需求庞大。如恒地收购重心红磡黄浦街范围地铺个别成交尺价达2万，而恒地2011年通过中国香港小轮公司收购的宝其利街地块项目售价达1.6万元/尺。由于直接收购旧楼耗时长，申请强拍程序繁琐，企业还可以选择收购旧楼并购公司已经收购完成的项目。前文提到的碧桂园旧楼改造项目便是购自宏辉集团。以宏辉集团（前称田生公司）为代表的旧楼并购集团主要从事旧楼并购，然后把并购完成的地盘售予发展商或自己发展。对于新进军中国香港市场的内地房企或者初次涉足中国香港旧房改造市场的企业，委托中国香港旧房并购公司进行旧房收购是一条捷径。委托或直接收购并购公司项目的好处是省略了逐间收购业权以及申请强制拍卖的手续和时间，极大程度避免了收购纠纷和中间产生的各项法律程序，开发周期大大缩短。直接收购旧楼及申请强制拍卖的时间约为7年以上，而委托并购公司收购的项目从收购到楼盘建成周期仅为6年左右。联手政府，投标市建局项目中国香港市区重建局是中国香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，也是中国香港旧楼改造的绝对主力。中国香港市建局目前侧重于“旧区重建”，在旧区内集中进行大型重建项目。2007年市建局启动观塘市中心重建项目，是中国香港历史上最大规模的市区重建项目，占地57万平方尺，分5期项目，于2021年前分阶段落成。大部分项目由信和置业投得，但是第二第三期招标时内地房企龙头万科也派代表到场交意向书。2016年市建局启动九龙城庇利街/荣光街项目重建，是继观塘项目后最大规模重建计划。项目地盘面积8042平方米，重建后提供1150个住宅单位，楼面总面积66600平方米，预计投资116亿元，2025-2026年落成。此外，市建局正在积极推进三个大型重建计划为土瓜湾、九龙城马头围道、九龙城道。投标市建局项目也是企业参与旧楼改造的其中一个重要渠道。参与市建局项目约束条款更多，但是也有政策便利优势。中海外于2010年曾投得西营盘第三街/余乐里/正街项目，地盘面积2150平方米，楼面面积16460平方米。2012年，中海外再投得土瓜湾北帝街重建项目，地盘面积771平方米，楼面面积6945平方米。两个楼盘均于2016年中落成。无论是独栋的旧楼重建或者是大规模的旧区重建，市建局通常会邀请发展商进行投标和政府合作合作开发。（二）中国香港旧楼改造可行性及盈利分析相关政策影响：冰火两重天强拍条例是中国香港旧楼改造得以实施的基础。中国香港政府在1999年制定的强拍条例中规定，对于楼龄五十年以上楼宇，任何人集齐同一地段90%或以上业权，即可申请土地审裁处发出强制售卖令。2010年，政府修订法例，为了提高“落钉”投机者成本，将比例降至80%。值得一提的是，法例修订的提出者正是现任中国香港行政特首（时任发展局局长）林郑月娥。比例的降低在减少“落钉”投机的同时却也增加了财团整栋收购的机会。所以，现今中国香港旧楼改造市场主要以市建局整片区域改造计划和大型财团整栋收购重建为主，旧楼改造市场入场门槛更高，也更加集中化和规模化。中国香港旧楼改造浪潮的兴盛正是缘起土地供应不足，因此中国香港政府卖地计划也影响着发展商投资旧房改造的步伐。2010年起中国香港政府引入“政府主动卖地机制”，2015-2016年度第二季度再次对卖地安排进行优化，视乎情况在季度中加推用地。但是，最近五年政府土地供应目标仍旧逐渐下调，2016-2017年降低至18000个单位，五年来新低，同时17-18年度维持不变。中国香港政府最近推出的楼市辣招对旧楼改造市场也造成一定影响。截止2016年11月4日政府更新的楼市辣招，在通过“一契多伙”方式一次性购买多个住宅时征收印花税15%，同时无论个人或者公司购买都需要缴新税率。此次楼市辣招大大增高了旧楼收购成本，使得中国香港旧楼改造市场的发展放缓。与之相反，政府每年批出旧楼改造项目呈现逐渐上升的趋势，且私人重建项目逐渐取代市建局成为旧楼改造的主力。预计在土地供应收缩和政府批出旧楼改造项目增加会促进旧楼改造市场的发展。旧楼收购完成后，旧楼改造的过程也受到一些政策的影响。中国香港很多早年出的政府地契有房屋的发展限制，如注明“不可超过一间房屋”，而过去一直不需要补地价即可重建增高。但是自启德发展新区启动引发九龙城旧楼改造浪潮，地政总署收到许多宗房屋重建图纸争议。因应最新的法院判决，2016年8月5日地政总署公布有关地契的最新处理方法，对于与兴建地契要求不符合的房屋，需要经过改契和补地价的程序，才能开展重建。不少位于九龙城、土瓜湾、深水埗的旧区楼盘涉及此类发展限制契约，重建成本会大增，预计并购活动和市区重建步伐会因此减缓。旧楼改造区位分布：中西九龙最吸睛旧楼改造的成本和前景很大程度取决于项目所在区位。从市建局旧楼改造项目的区位分布情况来看，旧楼改造项目集中的区域总共分两类。第一类是以中西区和湾仔尖沙咀一带为代表的中国香港发展成熟的中心商业区，项目一般为独栋小盘，收购成本较大，最后售价也高。值得一提的是，中西区从旧楼改造出现伊始便一直是热门区域。最新消息显示，2017年6月29日，中西区般咸道旧楼般咸台被新鸿基地产旗下集团以3.8亿收购7成业权，平均尺价1.7万。连同该公司早前收购的隔壁崇华大厦，两项目合并占地1.2万平方尺，可重建楼面超过11万平方尺，是最近中西区最大的重建项目之一。第二类是以观塘土瓜湾为代表的旧区，由于整区楼宇普遍老旧且收购成本不高，项目一般为整街甚至整区重建。值得一提的是，受到启德发展区建造带动，土瓜湾旧楼改造项目未来前景受到看好。2017年7月3日市建局收购土瓜湾的三个项目时平均尺价达到15383元，是九龙历史最高。旧楼收购战， 你的弹药充足吗？中国香港法例规定的旧楼收购价以周边楼盘均价为底线，预测重建后价值为上限，保证了买卖双方的利益，同时也使得旧楼收购价与所处地段价格挂钩。如港岛地区旧楼改造热门区域中西区，近期旧楼大宗收购均价均超过17000元每尺，最高价超过两万，逼近同地段新盘开盘价格。而九龙地区收购均价则刚刚站上15000元关口。此外，受楼市辣招影响，公司还需额外缴纳15%印花税，九龙地区的项目可能因为地契原因面临补地价。2016年初根据中国香港上诉法庭的一个新案例，小业主在强拍申请诉讼中被定义为强迫参与，因此在土地审裁处进行抗辩的讼费无论输赢都由发展商支付。因此，各项法律费用也是旧楼收购的重要支出。同时，针对旧楼收购投机性强，风险大的特点，旧楼收购的按揭也更加严格。针对旧楼，银行基本采用“80减”法则，即五十年以上楼龄单位按揭年限为80减单位楼龄，所以对于50年楼龄单位年限最多为30年，越老旧楼龄按揭年限越短。旧楼收购按揭比例目前约为50%-70%，普遍为60%。同时，较偏远地区的旧楼按揭银行未必会受理。中国香港银行按揭分为H按（按照中国香港银行同业拆息利率计算，每月波动，此类型按揭市场占比94%）和P按（按照中国香港最优惠利率计算，基本稳定，此类型按揭市场占比2.1%）。按照H按计算旧楼按揭年利率目前为1.76%（H+1.40%），按照P按计算旧楼按揭年利率目前为2.25%（P-3.00%）。中国香港最优惠利率自2008年以来一直维持在5.25%区间，按月波动的中国香港银行同业拆息利率今年波动幅度也很轻微，因此利率波动因素对旧楼按揭影响很轻微。所以旧楼收购存在一定的门槛，需要对市场未来楼价走势有准确的判断以及准备好充足的资金。（三）旧楼改造案例分析前文对中国香港旧改市场的操作程序和可行性进行了详细的介绍，接下来通过三个具有代表性的案例可以透析中国香港旧改项目在实际操作中的现状，中心区项目表现良好星钻位于中国香港中西区西营盘，原为中国香港市建局西营盘第三街的旧改项目，后由内地房企中海外于2010年投得。星钻重建后共提供255个实用面积365-855平方尺的单位，户型大多为两房，目标客户瞄准年轻置业人群。楼盘于2015年1月中旬销售，2016年8月30日全部售罄，售价由第一批的1.93万元每尺一路攀上至2.7-3万元每尺。对比同区楼价，5年楼龄的缙城峰二手平均尺价19857元，懿山一手尺价17088-26793元，星钻售价略高于同区水平。售出后星钻平均租金也由60元每尺一路上升至70元，高于西营盘平均租金60元。同样位于西环的另一个楼盘翰林峰于2017年5月16日首次公开发售，销售情况良好。翰林峰共发售268伙，开售前累积收得4580张入票，超额认购16倍。第一日楼盘销售超过220个单位，80%以上单位售出，平均尺价2.6万元，相比周边房价溢价10%-40%。最贵成交单位为顶层特色户，尺价43001元。翰林峰是由恒基地产于2014年11月以29.57亿元透过强制拍卖购得，平均收购尺价为1.97万元，而整个项目投资额约45亿。 星钻项目改造周期和销售周期短于其他旧改项目，同时销售情况良好，其主要优势有以下两点。一是项目为市建局项目，在投标前已经完成前期工作，建造和销售周期相对短，只用承担一些保育业务，无论是相比直接投标土地还是从头开始旧楼收购都更节省时间和金钱。其次，项目区位优势突出。项目位于西营盘，收益于港岛线交通优势，中西区房价一路上扬。星钻项目的操作模式也可以给其他有意向进军中国香港旧改市场的内地房企参考。翰林峰是中国香港最大金额的单一强拍项目，也是强制拍卖方式获得旧楼改造项目的典型案例。45亿的总投资额对于位于西环稀缺地段的项目并不大，但是恒基地产前期收购所花周期较长。翰林峰投资的优势也在于区位优势突出，可以通过提高销售溢价来赚取更大毛利弥补较长收购周期的时间成本。所以，在进行整栋收购的时候，要谨慎权衡毛利率和旧改周期。非中心区旧楼改造项目投资需谨慎誉都位于筲箕湾，地处港岛线终点站，并非中国香港中心商业区。2008年新鸿基地产以1.845亿元购入地皮，2011年开盘。由于项目定位为中高端豪宅，平均实用尺价1.8万元，逼近中西区水平，远超同区水平。由于当时开盘时处于中国香港楼市高峰期，117个单位首日便售出100个。但是随后随着中国香港楼市放缓，誉都的买家遭受重大亏损，历史录得13宗二手买卖中12宗为亏本转让，跌幅1.8%-19.9%，仅有一宗升值转让仅升值0.7%。非中心区旧楼改造项目收购成本自然远低于中心区，且周边一手住宅供应量相对充足，不具备不可取代性。因此，在中国香港房地产市场逐渐趋于冷静的大背景下，筲箕湾等非中心地区项目无论从售价和交易表现均不如中心商业区。未来企业在投资此类地段的项目时要格外谨慎。结 语从1999年强拍条例生效至今，中国香港旧改市场已经走过18年。相较由政府主导的内地旧改项目，中国香港旧改项目更市场化，相关程序和法律也趋于完善。在土地供应不足和旧区唐楼老化不可逆转的大背景下，旧楼改造市场前景依旧乐观。其中，中心商业区的旧改项目毛利可观，而非中心商业区的旧改预计会区域化，一体化。通过专业的地产代理整栋收购或者投标市建局项目也会成为最主要的参与中国香港旧改的途径。但是，复杂的收购程序，逐渐提高的收购成本，较长的改造周期，未来房价走势的不确定，都是参与中国香港旧改项目需要重点考虑的方面。中国香港旧改市场的前景还有待市场的进一步检验。来源：hexun.com责任编辑：Shelly Du
