多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别？ 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵？ 不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值？ 以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款？ 要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产？ 房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
说到英国，您或许只对伯明翰、曼彻斯特和利物浦等城市感到熟悉，但您一定曾听说过雷丁这一城市。 雷丁（Reading）是英国伯克郡（Berkshire）的一个大城镇。它位於M4走廊的中心，距离伦敦西部37英里（约60公里），从雷丁出发到伦敦大约需要一个小时的车程。 这里也是英国科技企业密度最高的主要商业中心。实际上，雷丁还被评为英国最适合工作和生活的城市之一呢！ 那您知道雷丁这一地方发展势头强劲，备受投资者欢迎的原因有哪些吗？ 1. 交通便利，往来方便 雷丁靠近伦敦，便於人们在两地之间相互往来。这里的交通便利，人们可以在30分钟内乘搭火车到达伦敦的帕丁顿（Paddington）。 横贯铁路的扩建也给人们提供了在一小时车程内直达伦敦商业中心，如伦敦西区（West End）和金丝雀码头（Canary Wharf）的便利。 雷丁是当地重要的交通枢纽，还有可直达北部丶东南部和西部多个主要目的地的火车动线，包括北部的曼彻斯特、伯明翰和纽卡斯尔（新堡），西部的布里斯托尔和威尔士，以及南部的伯恩茅斯和南安普敦。 2. 跨国公司与大型企业的大本营 除了在地理位置上占据优势外，雷丁还被认为是跨国公司与大型企业的大本营所在地。它被评为英国经济繁荣和幸福指数最高的地区。 毕马威（KPMG）丶爱立信（Ericsson）丶拜耳（Bayer）丶保诚（Prudential）丶微软（Microsoft）丶华为（Huawei）和维珍传媒（Virgin Media）等大型企业皆在英国设有总部。 因此，这些大公司也为雷丁这一城市与当地居民创造了很多就业机会。 3. 卓越的教育水平 雷丁也是当地优质教育的发源地，以雷丁大学（University of Reading）举例，这所学校的学术历史可以追溯到1892年，并在教学丶研究和事业方面皆享有世界一流的声誉。 全球知名的亨利商学院（Henley Business School），英国最古老的商学院之一也位於雷丁一城市。 其他学校如：英国领先的男女独立寄宿和走读学校之一——希普莱克学院（ Shiplake College）距离雷丁市中心仅5英里 ，当然还有不得不提及的惠灵顿学院（Wellington College）。 4. 世界级的娱乐和体育项目 雷丁每年都会固定举办雷丁音乐节（Reading Festival）——英国最大型的音乐盛会之一。 当地的运动项目也十分突出，其运动队包括雷丁足球俱乐部（Reading Football Club）和雷丁曲棍球俱乐部（Reading Hockey Club），两者都曾在赛事上取得不俗的成绩，尤其是雷丁足球俱乐部表现杰出，曾两次获得英格兰冠军联赛冠军。 另外，每年都有逾1.5万名运动爱好者报名参加每年定期举办的雷丁半程马拉松比赛。 此外，英国最大和最着名的马术中心之一——惠灵顿马场，是马术爱好者的天堂。 英国最大的葡萄园，Stanlake Park葡萄酒庄园也座落於雷丁。这个令人惊叹，有着25英亩大的庄园出产的是屡获殊荣的葡萄酒，而且距离市中心只有20分钟的车程。 若提及购物，Oracle - Reading作为当地主要的购物中心入驻了许多知名品牌，如：Hugo Boss、Reiss、Superdry、Disney Store、House of Fraser和Debenhams等。 这一购物中心还有一间多萤幕的电影院和一众可供顾客一边享受美食一边俯瞰肯尼特河美景的餐馆。您也能在高街（High Street）上找到其他品牌与商店。 5. 可负担的房子价格 雷丁到伦敦的通勤距离不太长，而这使得这座城市不仅对当地居民更有吸引力，也给投资者和新移民提供了便利。 与伦敦相比，雷丁的房产入门价格更便宜。根据Zoopla.co.uk，就英国物业类型而言，雷丁的公寓平均收件为243,387英镑，排屋平均售价则为311,389英镑。 与伦敦相比，雷丁的房价增长和租金收益一直维持上升的趋势。 基於其作为商业中心的增长潜力，以及多项再生发展计画的实施，如当地政府对铁路与公路设施投入了9亿英镑以作革新用途，有效地刺激经济蓬勃发展，增加人们到雷丁居住和工作的意愿，同时推动了其房地产市场。 综上所述，您是否改变了您对雷丁这一城市的初次印象呢？若是您有兴趣在雷丁购买房地产作投资用途，Huntley Wharf 和 Green Park Village 都是可供您参考的，当地极有潜力的投资项目。 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 如果你想认识更多关於雷丁的信息，或是想了解更多投资机会，敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
「轻轻的我走了， 正如我轻轻的来。」徐志摩的《再别康桥》，相信每一位读者都有听过。在众多英国城市当中，剑桥（Cambridge）也相信是除了伦敦之外，最多华人所认识的一个城市了。 总人口约为16万人，其中多达3万人是学生，可以想像到这座城市的学术气氛会是多么的浓厚。事实上剑桥的劳动人口中，有多于40%的人拥有高等教学学位，为全国平均的两倍。 要介绍这座城市，没办法不由剑桥大学开始，这家于1209年创立的大学，与牛津大学合称为「牛剑」，是英国最重要的两家大学，也是全球最顶尖的大学之一。其校务运作、学术声望、社会地位等在世界上都没有几家可以和它相比较。 然而大学出名，剑桥却令人意外地并没有Grammar School选择，只有一般公立的中小学。 其中一家由剑桥大学营运的The University of Cambridge Primary School受到不少人留意，其评分也为Outstanding，因而深受不少父母欢迎并为子女于当地物色优质学府。 Midsummer Common则为著名的Midsummer Fairs举办地点，还有Strawberry Fair音乐艺术节，及一年一度的Jesus Green剑桥啤酒节等，剑桥的活力可说是举国知名。 生活之外，由于剑桥的背景关系，这里聚集了非常多的各种研究中心，例如世上最大的生物医学研究集中地Cambridge Biomedical Campus，就即将成为阿斯利康制药和Papworth Hospital新址的所在地。对于从事相关行业的人士来说，工作机会也就比较多。 此外由于崇高的知名度，剑桥也一直是世界各地游客喜欢到访的城市，因此各种餐饮、零售、旅游服务等行业在地区也发展得相当不错。更有利的，是其交通网络的方便度。 位处M11和A14公路旁边，开车的话只是一个半小时左右就可到达伦敦市中心，搭火车则更快，从而剑桥火车站到伦敦King Cross甚至不用一小时车程。 然而这个背景也带出一些负面因素，例如游客太多并会带来一些轻微犯罪问题，如小偷和扒手的活跃。 此外市内的经济活跃度也令到一些本地人感觉社区的变化过于急速，所以如果你是喜欢比较平静的生活，可能住在剑桥的郊区比市内更适合。 最后也说一说这里的住屋资讯，据网上资料显示，剑桥现时平均物业价格为56万英镑。 租金方面，市内一房的单位可以达到每个月800镑，相比起郊外约535镑有相当差距。大一点的三房家庭单位方面，市内租金约为1300镑，而郊区则约为1000镑。 如果你都想知多一点有关英国及移民爱尔兰的资讯，欢迎你直接联络我们团队，希望可以让你的计划变得轻松顺利。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
阅读导航（点击跳转）： 房市行情 买房限制 房屋产权 投资热区 买房出租 买房流程 必付税费 申请房贷 持有成本 买地建房 一、看清最新房市行情 澳洲八大首府城市最新房价中位数、同比变化和每周租金中位数（2021年10月） 最新：全澳拍卖房产数量首次超过4000套 临近年末，澳洲各首府城市的房产市场依然表现强劲：刚过去的周末（11月27日）拍卖房产数量激增，买家们继续积极出价，并为购房花费大笔钱款。根据CoreLogic的数据显示，上周共有4261套房屋被拍卖，这也是全澳拍卖房产数量首次超过4000套。 相关链接：房东疯狂上市，买家来者不拒！看澳洲房价疯涨的4大因素 最新：联邦银行再次上调房贷利率 11月26日，澳洲联邦银行将1至5年期自住房固定房贷利率上调0.15%至0.3%，投资房固定房贷利率调高0.6%。这是联邦银行6周内第3次上调固定房贷利率，以应对不断上涨的融资成本。由于融资成本上升，房贷利率有可能继续上涨。目前，澳洲利率在2%之下的房贷产品的数量正在大幅下降，6个月前有161款房贷产品利率低于2%，目前仅为87款。 分析人士指出：“如果房价上涨，利率就会成为房价上涨的阻力。鉴于我们预期央行将在2022年底开始将现金利率正常化，我们相信未来两年我们将朝着这个方向迈进。” 后市预测：2022年将成为澳洲房市转折点 房产研究机构SQM Research最新研究报告显示，若澳洲审慎监管局APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨 8%，墨尔本上涨 4%，全澳平均房价涨幅将达 8%。一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 不过，成功申办2032夏季奥运会的布里斯班将抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！点击查看【2022澳洲房市预测】全文 相关阅读：澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓 二、走进澳洲房市 外国人买房限制 澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，不过按照目前规定，外国人只能购买全新的住宅，不能购买二手房，对于商业化地产和工业地产等就没有新旧的限制。至于澳洲政府如何定义“外国人”、外过买家如何通过FIRB审批，请点击查看 中国人在澳洲买房的条件。 相关阅读：外籍人士在澳洲买房注意事项 为何澳洲买房需要律师把关？ 跟国内买房不同，在澳洲，以及在欧美地区买房时，除了房产经纪人外，律师也往往是买卖双方必备的专业人员。那么专职律师在买房过程中起到哪些作用，为何必不可缺呢？且看 澳洲持牌律师的专业讲解。 澳洲房屋产权 澳洲房屋产权类型比国内更为复杂，共分为永久产权（Freehold /Torrens Title）、分契产权（Strata Title）、社区产权（Community Title）、公司股票产权（Company Title）、租赁产权（Leasehold）五种，具体如何划分，跟国内的产权有何不同，可点击查看 澳洲房屋产权你了解多少？ 相关阅读：海外商业地产与住宅的10大区别 盘点澳洲投资热门地区 一直以来，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯是国内买家在澳洲买房时最喜欢的四大城市，一起看看这四大城市中的哪些区域最值得国内买家关注： 悉尼投资热区 中央商务区CBD，东部靠近新南威尔士大学UNSW的下东区，南部被悉尼华人称为“小香港”的Hurstville，以及城市传统富人区——北悉尼（上北区和下北区），点击查看详情。 墨尔本投资热区 相对过热的悉尼，在墨尔本置业投资是个明智的选择，这已成为众多投资者的共识，澳洲的十大热区，墨尔本就占了五个：Albert Park紧邻市区的绝佳滨海生活；Hawthorn不可复制的历史沉淀绿色城区；Fitzroy North最迷人的不朽文艺社区；Red Hill理想里美如画的乡村生活；Warrandyte传统的澳洲生活社区，点击查看详情。 2032奥运城市 — 布里斯班投资热区 房地产数据分析机构CoreLogic认为，未来十年布里斯班房价一定会逐步升高，伍伦加巴（Woolloongabba）、红崖半岛（Redcliffe Peninsula）、伊普斯威奇（Ipswich）、洛根（Logan）等地被业界人士视为是在奥运影响下投资房产的好地方。一起看看这些地方的最新房价、租金、增长率等相关数据。 相关阅读：布里斯班热门区域介绍 珀斯投资热区 珀斯共有240个区域，如果论居住或投资，西珀斯可是不错的居住地。因为这小小的区域，却隐藏着无人知晓的四大优势——植物王国，自然环境优厚；着重开发的多元化社区；超万人的大学城；受益于西澳经济强劲复苏，点击查看详情。 相关阅读：现在告诉你，为什么选择在澳洲买房？ “买房出租”必读 租金回报率最高区域 最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快，点击查看热租地区列表。 延伸阅读： 澳洲房子与公寓的优缺点PK 澳大利亚的联排住宅是项糟糕的投资？ 三、掌握买房操作指南 买房流程 所有在澳洲买过房的买家都会感慨，在这买房其实挺简单的，远没有想象中那样麻烦！确实，在市场规范、有专业经纪人和专职律师协助下，澳洲买房仅需五步：看房选房、支付定金、签订合同、办理房贷、交房过户。 相关阅读：2021年在澳洲如何买房？ 必付税费 无论是投资还是自住，在澳洲买房除了在前期要支付10%的购房定金外，还将包括必不可少的各种税费。一般来说，外国买家不可忽略的税费有13种，除了大家熟知的印花税、中介费、律师费外，还包括FIRB审批费、新增的海外买家附加费等，大概占总价的5%左右（海外买家附加费除外），一起看看买房必不可少的13种税费都有哪些？ 印花税是在澳洲买房时需支付的最大额税费，一般占到房屋总价的4%左右。印花税的征收因州而异，并根据房屋价格阶梯计算，可点击查看 新州、维州、昆州和首领地（堪培拉）关于印花税的介绍。 相关阅读：澳洲买地建房印花税优惠详解｜居外专栏 特别注意的是，近年来澳洲政府为了打击炒房，对海外买家特别征收附加费，税率高达8%，成为海外买家在澳洲买房的最大单项税费（不过，相比新加坡和温哥华对海外人士征收20%的附加税，澳洲的8%看起来也没那么大了）。下面由专职律师为大家讲解海外买家附加费的具体征收方法。 申请房贷 为了吸引更多的人在澳洲进行投资，澳洲政策上规定外国人在澳置业投资跟本地人是没有什么区别的。因此，你只要符合一般的标准、准备好相应的材料，尽可在当地申请房贷。一起看看澳洲贷款机构为大家准备的外籍人士在澳洲申请房贷指南。 跟国内申请房贷有很大不同，在澳洲提供房贷的机构除了传统的银行外，还有众多金融机构，利率相差较大，通常需要专门的贷款经纪人协助大家选择，为此，选择一家专业、靠谱的房贷服务商非常重要。除此之外，购买新房在成交期间可能遇到 五种常见的贷款风险，大家需要事先了解并合理规避。 持有成本 买房好后，业主仍需每年缴纳一定的税费，包括土地税、市政管理费，以及房屋空置税。对于国内买家来说，需要特别注意的是，房屋再次出售时，需要按照一定比例缴纳资产增值税。点击查看完整的房屋持有和在出售阶段税费清单。 买房后另一个需注意的税费是房屋空置税，这是专门防止海外买家炒房而设的，所谓“空置”，包括没有人居住或没有出租给别人，具体的金额与买房时海外人士投资申请费相当。点击查看 海外人士空置税的详细介绍和应对措施。 相关阅读：到澳洲置业投资，你必须了解四中常见房屋保险 买地建房 在澳洲自己买地建房，实现在国内无法完成的“地主梦”是不错的投资选择，省钱、前期投入小，还能自行设计户型。通常有两种方式：购买独立空地，自行或找人建造；购买小区分地，由开发商统一建造（House & Land Package）。点击查看 在澳洲买地建房的操作流程和所需时间。 相关阅读：如何在澳洲买地建房？澳洲土地登记的那些事儿 以上是国内买家到澳洲置业投资的最新指南，由于当前国际环境、房市行情、贷款政策经常变化，所以，国内买家务必时时 关注【居外百科︱澳洲房产投资】频道，获得专业、最新的当地房产资讯，轻松把握澳洲房产投资机遇。 居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解澳洲的方方面面： 了解“移民投资热地”澳洲基本概况 2022澳洲留学指南，抢先收藏！ 超全整理：2022澳洲移民指南 2022年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
据美联储和美国财政部网站公布的历次数据统计汇总发现，自2020年3月病毒蔓延以来，美财政部和美联储已经在短短的78周内总计放水印钞了达32万亿的各类美元流动性、M1、M2和一揽子经济刺激方案和债务赤字。 2021年3月份拜登签署被称为”美国救助计划“的新刺激经济法案，法案推出仅几个月，美国通胀就达到了13年来最高点，M2增速达到1981年来的最高峰，美国物价全线上升，衣食住行都在涨价，今年的增速有望达到二战时期的最高水平。 新刺激经济法案刺激到的，不止是美国人。世界上多数大宗商品都以美元定价，美元的通胀将带动大宗商品价格飙升。为了应对新冠疫情后的全球经济低迷，各国央行都在“印钱”为债务扩张提供资金，央行的资产负债表都在急剧扩张。 “超级通胀”来袭，投资人如何保障资产池不缩水？ 1. 投资多元化 通胀现象应市场经济而生，随政策、市场经济变动，难以准确预料通胀带来的影响。在疫情大环境下，通胀现象来势汹汹，但投资者并不是只能被动接受。 配置多元化的投资组合，在其中包含对冲通胀的手段，就能保证资产池的稳妥：常见的抗通胀资产包括黄金、大宗商品、通胀保值债券和房地产投资。 黄金 黄金是实物资产，在币值不稳的国家，很多人将黄金视为“替代货币”，因为它在多数情况都能起到保值的作用。 大宗商品 大宗商品包括贵金属、电力、石油、谷物、天然气等多种商品及部分金融工具。大宗商品是通胀率的先行指标，大宗商品价格上升，使用大宗商品生产出的产品的价格也会随之升高。 房地产信托投资 房地产投资信托基金是拥有和运营创收型房地产的公司，并会把收益的绝大部分通过分红形式返还给投资者。通胀率走高的时候，住房价格以及租赁收入通常也水涨船高。 2. 海外房产投资意向广泛 近日，亚洲房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI）发布的一份调研显示，27%的中国投资者预计两年内将购买海外房地产。 这份调研包括190名受访者，他们绝大多数已拥有住房。调研发现，相当数量的中国投资者倾向于将较高比例的储蓄用于房产投资。三分之一的调研对象在调查时有40%或以上的储蓄投资于房地产。24%的受访者有一半或以上的储蓄投资于房地产，包括国内和海外的房地产资产。 3. 如何从海外房产投资中获益？ 房地产收益指出租物业所获取的收入。通胀环境下，房地产往往也会升值，房东也可以获得更多的租金收入。 相较股票、期货、汇率、购入大宗商品等抗通胀资产，添置海外房地产相对要简单许多，在现在国内限制购房，推行“房住不炒”的情况下，海外置产显得更有优势。 海外房产从最初的自住到今天的资产配置功能，伴随着人们来自“教育”、“投资”等需求的增长，其重要性已逐渐被投资者所承认，时至今日，海外房地产已经成为了多元化资产配置中最重要的一环。 那么，投资者如何从投资海外房地产中获得收益？ 以租养贷 “以租养贷”顾名思义就是通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还房子的持有成本外还能有所剩余。投资者可以通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益。 以房生房 在核心地带购买一套有升值潜力的优质房产，购房者就可以利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，实现“房产裂变”。 4. 德州房产值得投资 过去半年里，我们面对了资产上的严峻挑战，这其实也是一个时代机遇，能在风口把握住机遇并及时采取行动，就将会是财富累积的绝妙时机。 进行合理资产配置、避免通胀导致财富缩水是当下必须要打的一场硬仗，2021已经过半，如何在剩下的半年里再接再厉，彻底打赢这场资产保卫战？ 我们可以将目光投放到德州奥斯汀。近些年，甲骨文、特斯拉、谷歌等大科技公司从硅谷转移至德州奥斯汀，科技人才聚集，就业机会和家庭收入不断增长，德州成为全美发展最快的大都会区，也正在吸引着更多企业和投资客的目光。 奥斯汀是全美182个大都会区中排名第二提供最多工作机会的区域，也是排名第一家庭首选最佳目的地城市和第三企业搬迁的最佳目的地城市！ 这里产业不断集聚，租客群体稳定，当下汇率上也存在相当大的投资优势，现下投资美国房产，资产抗通胀；德州区域房产增值空间大，出租回报高且稳定。 来源：境华出国
通常来说，投资者去哪里，房产市场也会随之上涨。然而，本轮澳洲房价的上涨则是由自住业主引领的，这比较罕见！ 现在负担能力已开始影响自住业主的需求。与此同时，投资者活动现在明显在上升，尽管是从较低的基数回升。 自今年年初以来，投资者贷款批准一直在强劲增长。按价值计算，投资者贷款现在占了新增住房贷款的30%以上，而去年年底这一比例仅为23%。但仍远低于2016-18年价格周期中40%的峰值份额。 但问题是，当前的房产盛世是否会延续？ 自住者推动房价上涨 投资者接棒能否延续涨势？ 如果从中期来看，还是有一些因素支持房产投资活动： 首先是单元房的价格。 出于多种原因，投资者更倾向于选择单元房而非独栋屋，包括负扣税等优惠措施。 在过去几年中，单元房价格落后于独栋屋的涨幅。造成这种情况的原因有很多，包括最近人口流动的变化和与疫情相关的需求。 随着其中一些因素的缓解或逆转，以及负担能力的压力再度显现，公寓可能会对许多买家更具吸引力，这一转变也将鼓励投资者重新回归。 第二个相关问题是建筑质量问题。 易燃的包层和缺陷一直是悉尼和墨尔本公寓市场的重大问题。 从悉尼外围地区和墨尔本内城住房的相对价格来看，“追求公寓品质”的趋势很明显。 我们现在看到了更清晰和更严格的构建质量管理，并且随着时间的推移，会越来越严格。虽然还有很长的路要走，但透明度的提高应该会缓解投资者对未来这些特定风险的担忧。 第三个因素是租金收益率。 尽管该指标在各个市场和市场内部存在很大差异，但总体上仍相对较好。 全澳的平均收益率仍高于“固定利率”融资成本，在没有波动的情况下提供了相当可观的收入，回报率远高于存款，尤其是考虑到税收待遇的差异。 因此，我们看到后全球金融危机时期的房地产繁荣正在重演，由首次购房者开始推动房价上涨，但最终却把接力棒交给了投资者，而正是投资者让房市繁荣继续下去。 可以清楚地看到，首次购房者抵押贷款需求在2009年初短暂超过了投资者的需求，并在2020年底和2021年初再次超过了投资者的需求，只是在房价上涨后，投资者将首次购房者再次挤出市场。 投资者抵押贷款在2021年前九个月飙升了62%，现在也远远超过自住抵押贷款的增长： 所以，可以这么说，如果投资者继续回归，短期内房价还将继续上涨！从2022年起，投资者毫无疑问将成为澳洲楼市的一个关键转折点。 澳洲房价将从明年年中开始下跌？ 但若政策制定者采取更严厉的应对措施，也有可能出现更不稳定的周期。最大的问题是监管机构是否会通过宏观审慎工具介入以限制投资者贷款？ 宏观审慎政策现在“生效”，监管机构在10月初指示银行将用于贷款能力评估的缓冲资金从2.5个百分点提高到3个百分点。最近，澳大利亚央行（RBA）行长表示有可能进一步上调。 SQM Research方面预测，随着澳大利亚审慎监管局（APRA）实施进一步的贷款限制，房价最早可能在明年年中开始下跌。其中，墨尔本跌幅最高可达3%，悉尼最高达2%。 在悉尼和墨尔本市场收缩的拖累下，首都城市的住宅价格预计将在6月季度见顶，并在2022年底前趋于平稳。 2022年澳洲首府城市房价预测 上述预测假设澳大利亚央行将维持利率不变，总体通胀率将升至3%-5%之间，监管机构将在明年6月前采取进一步行动。 SQM Research表示，APRA最早可能在下个月（12月）采取行动，通过将可服务性缓冲提高50个基点至3.5%来进一步收紧贷款，或者对投资者贷款施加一些限制。 而较早的APRA干预可能会使悉尼的房价下跌幅度超过预期的2%。 假如澳大利亚央行在明年下半年将现金利率提高到0.25%至0.50%，并且澳大利亚审慎监管局在6月之前进行干预。那么，悉尼的房价可能会下跌3%，墨尔本的房价可能会下跌 4%，首府城市平均房价将下跌1%。 虽说澳洲央行在最新的月度声明中强调在工资增长加速且核心通胀率完全处于其2%至 3%的目标范围内之前不会加息。但通胀预期显示，央行的这个目标将在2022年的某个时候达到！ 在最坏的情况下，APRA在明年3月之前进行干预，澳洲央行在上半年将现金利率提高到 0.25%至0.50%，悉尼房价可能下跌7%，墨尔本房价可能会下 8%，在全澳范围内，房价可能最多下降4%。 总结下，本轮房价由澳洲自住者推动，现在交棒到投资者手中。 前九个月，投资者贷款已飙升62%！若APRA不做进一步行动，澳洲央行也继续保持现金利率不变，那么悉尼的房价可能将继续上涨8%，墨尔本上涨4%，全澳平均房价涨幅将达8%。 一旦APRA再次采取行动，房价将会出现小幅下跌。而当APRA和RBA同时采取行动时，房价将开始加速回调！ 今年基本已经过去，2022年将会成为澳洲房市的转折点！ 有意思的是，SQM Research在最新的预测中给出了一个观点：“布里斯班将跑赢大市！” 即使RBA加息和APRA进一步的干预可能会迅速减缓悉尼和墨尔本的房价增长，但布里斯班市场可能会抵抗低迷，而且会继续上涨，涨幅甚至会高达14%！ 来源：澳洲财经见闻 迎接2032奥运会，布里斯班地产市场蓄势待发，想要把握投资良机，了解澳洲投资方向？马上留下简单信息，我们的澳洲资深顾问来帮您！
据《每日电讯报》报道，接种了疫苗的国际留学生即将返回澳洲，将给悉尼的公寓市场带来极大的提振，这无论对房东还是供应商来说都是一种刺激。 自从2020年3月，澳洲政府姗姗来迟地关闭了国境大门之后，国际留学生的缺席对澳洲的房地产市场造成了损害，这些房东本指望着将房子租给留学生及其家人以赚取租金。 如今，悉尼房屋空置率增长，租金在降低，尤其是内城区和大学附近地区，但其它租房市场都呈收紧态势。 房价亦是如此，其它市场的价格都“突飞猛进”，除了公寓市场外，这是典型的国际留学生的消费市场。 留学生的回归将促使家庭 在澳洲买房。此外，国际留学生会接受空缺岗位的招聘，尤其是酒店行业。并且，留学生的消费也会推动经济发展。 亚洲房产科技集团居外IQI注意到，澳洲各大学已经招收了超过10万名住在海外、远程学习的学生，并呼吁国际留学生能给尽快回到澳洲。 居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出： “留学生的缺失，不仅让各高校损失数亿澳元，澳洲各地的房东也损失了租金收入，墨尔本首当其冲，悉尼和布里斯班紧随其后。” “我们乐观的估计是到2022年，澳洲留学生数量可以恢复到2019年的75%，要想恢复到100%的水平，还要等到2024年或2025年。” 在疫情暴发之前，大约有25万名国际留学生在新州学习，其中大约有5.7万人目前正在试图进入新州。根据 留学生返澳计划，从12月初开始，每两周将有250名留学生返回新州。 相关资讯：悉尼11月始开放免隔离入境，澳洲全面开放指日可待！ 国际留学生即将回归，推升澳洲投资房楼价！ 因此买房要趁早 — 立刻咨询亚洲房产科技集团居外IQI，买房养学，一步到位！
导语：澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右。澳洲是移民大国，每年因各种目的移民该国家的人数很多，并且很多人退休之后，都选择在澳洲养老。众多国家相比，为什么澳洲是全球最适合养老的地方之一呢？ 澳洲是一个典型的福利社会，移民澳洲之后，老年生活能够得到很不错的保障。该国家的养老制度早在1909年就已建立，距今已经有100多年的历史，如今的制度只会更加完善且利好公民。 一、关于澳洲的养老金 澳大利亚的养老保障项目目前共有三种，分别是： 1、政府提供的最低养老保障，俗称政府养老金。 2、强制雇主为职工缴纳的职工年金，俗称退休金。 3、雇主或雇员自愿往个人退休账户缴纳的部分，类似保险。 政府养老金的申请年龄需要达到65-67岁（这几年会有变化），即便是居住在澳大利亚10年以上的外籍人士，也能够享受这一福利，只要通过政府的审计，就可以领取由财务部门发放的最低养老金。养老金的发放标准是当地平均周薪的25%，不过每年会根据消费品的物价进行调整，一般在3月和9月。 职业年金是强制性的，雇主必须为员工进行缴纳，如果发现没有缴纳，雇主就会面临高额的罚款，如果按时进行缴纳，就能够享受一定的税收免减。强制性缴纳的养老金，一方面很好的减轻了政府的压力，另一方面让退休人士能够得到很多丰厚的退休金，同时也增加了国家储蓄以及长期投资的资金来源。 个人退休账户主要包含两个部分。其一雇主为雇员缴纳超出职业年金缴费率9.5%的部分；其二是是雇员用税后额外收入缴纳到职业年金账户中的部分。一般高收入群体、公司引进的人才等这些群体才能够很好的享受该政策带来的福利，不过它们也可以自住选择其他类型的投资。 总的来说，澳洲的三重养老福利制度能够给大多数人带来稳定的保障。在澳洲没有退休金的人，能够获得政府给予的固定养老金；从公司退休的人，能够拿到退休金+养老金；让不缺资金的人可以设计自身的养老保障，进行额外的投资。因为澳洲的各项社会福利比较高，再加上政府的各种补贴，又被誉为“懒人的天堂”。 二、澳洲的养老模式 澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，目前共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。 养老院主要是为因为健康原因不能够独立居住的老人提供的，老人入住之前是需要经过政府提供的健康测试的，然后还要确定护理级别和接受资产评估，这样做的目的是为了让政府更好的对老人进行补贴。在养老院的老人不会直接获得补贴金额，而是把补贴直接给了养老院。在养老院能够得到日常所需的保障，并且护理人员都是经过严格筛选，持证上岗的，保障性很高。 退休村是澳洲政府和开发商一起针对老人开建的老年人居住社区，非常适合生活能够自理的老人，进入退休村不需要做健康测试，同时也不享受政府的补贴。退休村和日常居住的小区还是有区别的，里面的房子都有经过特殊的设计，房间里面都有安全呼叫按钮，并且地板都是防滑的，水温有最高温度的控制，基本上不使用煤气都是电气，同时还有人24小时监管。这里的房子只有使用权没有产权，政府对其管理很严格。 居家照顾主要是针对那些不愿意在养老院且行动不便的老人，政府会安排护理人员提供上门服务，主要项目有洗澡、用餐、清洁、医疗等。它也是需要进行健康测试的，然后确定护理级别，选择这种方式的华人居多。 澳洲的生活环境也是非常不错的，再加上非常利好的养老福利，自然前往该国家养老的人数在不断增多。如果您也想到澳洲养老，但是对相关的内容不是很了解，可以直接联系我们或者把联系方式留在下方，我们会跟据您的情况，为您提供合理的意见和安排。
随着卖家逐渐回归，澳洲房地产市场卷起新一波浪潮！10月份，澳大利亚房地产网站REA上全澳新房源上市量攀升16.3%，达到2018年10月以来的最高水平。与9月份相比，全澳首府城市新房源数量平均增加了21.9%，创历史新高。 这个数据也符合市场一贯的走势，首先是每年春季都是澳洲售房高峰期；此外，今年遭受疫情封锁的影响，包括悉尼和墨尔本在内的澳大利亚主要城市都经历了长期的封锁。所以，当封锁解除后，有大量的房东选择将房子出售。 对于那些希望在未来几个月买房的人来说，总算是等来了好消息，进入市场的房产数量开始增加，为买家提供了更多选择。而这一波浪潮大有一股来者不拒的势头，直接推动澳大利亚房屋销售速度创下历史新高！ 澳洲房产买家好日子来了！待售物业连续激增 回望过去的18个月里，澳洲人购房的需求大大超过了市场上待售住宅的供应，再加上低利率的刺激，导致房价大幅增长。尤其是在澳大利亚最大的两个市场维州和新州更是如此，长期的封锁导致许多房东推迟销售，直到新冠限制放宽。 维州房源变化尤其明显，在8月到9月中旬，政府为了防止新冠传播完全禁止进行线下看房，这吓坏了许多房东。但现在限制放宽，边境重新开放，房东们开始重新正在卷土重来。被压抑的房源本应在今年早些时候推向市场，直到10月份才陆续上市。 通常来讲，进入12月份就会步入假期季。所以11月会是一个房产销售火爆月份，今年供应进一步增加，意味着这个月看起来又会是一个创收月！ 墨尔本8月-9月期间挂牌待售房屋总数增长了75%，10月进一步增长了35%。 悉尼也是出现了一波新房源，10月份上涨26.2%，达到创纪录水平。 堪培拉的新房源增加了30.2%，珀斯的新房源增加了13%，阿德莱德增加了7.5%，布里斯班增加了7.4%。 在澳大利亚，除了达尔文的新房上市放缓，继9月份强劲增长后下降10.3%。 首府城市新上市房源量的强劲增长推动了10月份城市的整体房源数量增长12.2%。原定于11月第一周举行的拍卖数量在每个首都城市都有所增加。与去年同期相比，这一数字上升了180%。现在买家的选择比几个月前多得多。 竞争激烈，澳洲房屋销售额、速度均创历史新高！ 在澳大利亚最大的房地产市场悉尼和墨尔本以及堪培拉长期封锁后，放松新冠限制，再加上春季销售旺季支持了10月份房市强劲活动，这是大多数地区一年中最繁忙的月份。在首府城市地区尤为明显！ 春季销售旺季、新冠封锁的结束以及买家需求旺盛，多重条件推动下，澳洲房地产市场再次躁起一波浪潮！这些变化支持了房东的信心，并使许多卖家重返市场。 即便如此，买家仍将继续面临激烈的竞争。一些原本想在8月或9月上市的房东可能因为限制而一直等到10月。同样，也有一些之前决定再等等看的买家，但现在已经重回市场。市场上的房子就那么多，买家也在陆续返回，争夺有限的待售物业。所以澳洲房产需求依然保持在创纪录的水平！面对激烈的竞争，买家必须迅速做出决定。 PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）就指出：“由于长期封锁的影响，高需求加上可供出售的房源不足，造成了激烈的竞争。当买家找到他们喜欢的物业时，他们不得不迅速行动。” 这也推动澳洲房产销售速度加快！10月份，房产网站REA上挂牌出售的物业，平均卖出天数降至31天，比9月份快了一周！这是自REA五年前开始记录该数据以来的最快销售时间。 这一趋势是由维多利亚州推动的，10月份的房产平均销售天数为27天，而前一个月为42 天。新州的销售天数也继续下降。 摩尔先生表示，快速的销售速度与在REA上查询和搜索的强劲需求相一致，再加上可供出售的整体房源相对有限，尤其是在偏远地区。“在某些市场，房产的销售时间是几天而不是几周。” 周三发布的最新PropTrack住房市场指标报告显示，按每套房源的浏览量衡量，需求达到新高，10月份增长了9.4%。比去年同期增长了46.4%。“我们看到，人们对每处房产的兴趣，比历史上任何时候都要高得多。”强劲的需求正在转化为高销量。 到10月底，每周销量达到了今年的最高水平，大大高于2020年或2019年。买家需求指标显示，购房者非常积极，10月中旬在REA上的搜索量达到创纪录水平，发邮件问询中介的数量也保持在历史高位附近。预计随着限制的进一步放松继续提振信心，房地产市场状况将继续保持强劲增长！ 结语 我们综合来看，今年澳大利亚的房价飙升主要推动因素包含以下4点： 利率处于历史最低； 无法出去旅行导致家庭储蓄激增； 政府补贴政策推动； 市场上的供应与需求极度不平衡。 那现在，随着大量房源的回归，房市开始逐渐趋于正常化，以及银行业监管机构收紧了银行进行可服务性评估的方式。 虽然银行方面的变化是一个相当小的变化，但它会限制一些借款人可以借到的钱，澳大利亚审慎监管局也表示可能会出台进一步的变化。 除此之外，我们还看到一些主要银行提高了他们提供的固定利率抵押贷款利率。 澳新银行资深经济学家Felicity Emmett认为，随着市场对好于预期的经济数据和更高的通胀做出反应，预计固定抵押贷款利率将进一步上升，固定利率的上升将起到紧缩货币政策的作用。 虽然澳洲央行本月表示，距离官方利率上升还有一段距离，但可能会比之前预期的更早开始上升。向新借款人提供的最低抵押贷款利率，已经从早些时候的历史低点上升，未来几个月可能大幅上升。这将进一步降低借贷能力，减缓房价上涨。 展望未来，过去一年澳洲房价飙升23.6%的情况是不可持续且不可复制的，预计房地产市场强劲的销售情况将持续到年底和2022年中期！随后，增长速度将开始放缓，银行方面对明年的房价增长预测在5-8%之间。 来源：澳洲财经见闻
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