泰国因为距离近，旅游业发展迅速，环境优美，成为了投资者的新目标。曼谷作为泰国的首都，每年迎接3000多万的游客，旅游业的蓬勃发展带动了曼谷的经济和房产市场，投资客将曼谷黄金地段、优质项目几乎抢购一空。无论是泰国清迈购房还是曼谷公寓投资都十分火热，曼谷公寓对于外籍人仅有的49%份额，开盘几天就售罄的比比皆是。 那么究竟是什么原因造成曼谷的超高房价呢，下面就从以下几个方面来对其进行分析。 1、土地供应 房价的源头是土地供应，根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后将逐渐减少，市中心和城郊的新盘数量下降明显。主要是由于可开发的土地少，土地资源稀缺。 在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。那么我们都知道物以稀为贵，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。 在2016年底，17个公寓项目实际价格都超过了30万泰铢/平米，虽然这不能代表曼谷的房屋均价，但是也明显的反映了曼谷最核心区域房屋价格的上涨趋势。除了土地稀缺之外，对于泰国这么传统的国家，土地是不能随便开发的，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以，所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难，使得泰国房产越来越吃香。 2、市场需求 在市场经济条件下，任何商品都是由供需影响其价格的，房价也不例外。在土地供应量十分有限，而需求量又庞大的条件下，就势必会造成房价上涨的现象。 轻松办理泰国养老签证，吸引了大量的养老群体。泰国法律规定，50岁或以上的外国人可轻松获得长期居留养老退休签证。再加上世界一流的医疗设施、以及优质的服务，令泰国成为越来越热门的退休目的地。同时也可以常年居住，或者是作为避寒的选择。每年都有从欧美、亚洲其他国家到泰国久居的养老人群，去年到曼谷的外籍人士增长了2.9%。 平均入住率保持强劲83.7%。除了到泰国定居的群体，泰国的游客总数在暴增，2016年达到了3200万，增长了9%，增加了市场的整体占有率。Sukhumvit地区一直是曼谷最受外籍人士欢迎的区域，主要是因为这里有便捷的轨道交通BTS轻轨，素坤逸区有大量的商店和餐馆。 曼谷由于其经济发达，加上世界500强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，这些外派人员是曼谷房产市场的主要租客，华为就在曼谷设立公司，5000员工入住曼谷，必然给曼谷房屋出租率贡献力量。尤其是依托于轨道交通线的公寓项目，由于交通便利，成为了租赁的刚需。 开发商在曼谷市中心建设了60%的小户型(一卧或更小单位)公寓来满足租赁人士的需求。而这些项目有35%-40%卖给了外籍的投资者；为了进行竞争，开发商纷纷将公寓楼进行精装修，吸引了超过90%的高入住率。曼谷的公寓除了需求旺盛之外，租金回报较高，普遍在6%-8%之间，这也是吸引了很多投资者的主要原因。 3、房价上涨意料之中 泰国现在处于高速的发展中，政府在大力修建基础建设，改善交通状况，从而促进了房产市场的发展。从当前的泰国房价、租金回报率的增长，我们可以看出泰国房产已经进入了“黄金十年”。在过去5年中，人民币兑换泰铢的汇率增长了19%，使得泰国房产在中国投资者眼中更具吸引力。 随着一带一路的落实，一旦中泰铁路通车了，也许很多人将会选择陆路游东南亚，深度自由行将会火热起来，而高铁过路的城市地区，必将是旅游大火之地。目前，曼谷以外的旅游冷门的外省，一部分泰国投资人已经开始对高铁经过的城市地区，慢慢的囤地了，所以无论在哪个国家，可以说投资不动产，依然会是投资的主旋律之一。 同时，大家也知道就业率是丈量一个国家经济实力的标准之一，而泰国就是整个亚洲失业率最低的的国家，全国失业率0.9%，曼谷更是低至0.6%，充沛的就业机会导致大部分人口涌入曼谷，使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右，无大量房屋空置，无明显的泡沫风险。 有越来越多的外企将东南亚总部从新加坡搬到曼谷，包括华为今年刚设立的东南亚区域总部，就设立在曼谷市中心。每年有大量外地人进入曼谷，人口为净增长。所以曼谷市区的均价10年来已增长1倍，平均每年的涨幅到8%-12%，出租回报率4%-8%，曼谷房地产基本可以达到每年两位数的投资回报率，非常具有投资价值。 （据ReMax瑞麦地产）
从德国整体来看，因为今年出生率比较低，如果保持目前的趋势，德国的总人口呈下降的趋势，但是笔者认为位于德国的大城市和大学城的房地产仍有投资机会，笔者认为有如下原因： 第一，就会发现德国很多大城市如慕尼黑，法兰克福，汉堡，杜塞尔多夫很多具有很强竞争力的跨国公司和中小企业都位于这些城市，这些公司的发展，会带来更多的就业机会。 第二，德国人又兴起了搬到大城市居住的趋势。大城市里面基础设施完善，交通发达，文化娱乐活动丰富（相对德国郊区）。因此之前选择在郊区居住很多人逐渐考虑搬回城市。 第三，随着德国出生率的降低和离婚率的增加，平均每个家庭的人口数目在减少，这些家庭增加了大城市小户型房地产的需求。 第四，由于德国取消了强制兵役制度和高中双年毕业生的重回，众多的高中毕业生涌向大学，急剧增加了对小户型和WG型房地产的需求。 第五，德国人传统上拥有自住房的比例不高，随着欧债危机和低贷款利率的刺激，很多德国人开始意识到房地产的投资价值，也开始出手了，这样客观上加剧了个别地区房地产供需不平衡，推高了房价。笔者认为欧洲央行的低利率政策还会持续几年，因此这段时间的购房热仍将持续。 综上所述，尽管德国大城市和大学城房价已经上涨很多，但是笔者认为这些地方的很多房地产市场仍处于供不应求的局面，德国房产投资仍然具有升值潜力。 在2011和2012年价格上涨的计算是基于我们专业网上房地产媒体平台搜集到的数据。我们计算了每个城市平均三个地区的平均价格。2014和2015年的预测是基于我们对德国大城市房地产市场的长期趋势和分析。 居外预计法兰克福住宅价格在2013年底至2015年底期间上涨35%以上。同期，我们预计柏林的价格将上涨30%，慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。
我们都知道，在英国如果要卖房子，基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。 这类本地中介一般就开在当地的主街上，运营了比较长的时间。 中介里的人对本地房价和需求情况很了解，还有一个他们自己的，对这里房产感兴趣的买家数据库…. 但是最近几年，随着互联网的发展，另一种模式的互联网在线地产中介（Online Estate Agents）慢慢开始在市场上起来了…. 这种在线中介最大的特点，就是不在全国各地有办公室，而只有一个集中的办公室接待客户打进来的电话。 同时又在全国各地雇佣一些房产经纪人个人，在客户有需求的时候，带客户看房。 而这些在线中介的房源，主要发布在rightmove, zoopla之类的平台上。 而这类互联网中介抢占市场用的最大的特点，就是号称自己收费低。 跟一般本地中介帮你卖房需要收房价1~2%的卖房佣金不同，这类互联网中介通常只收几百镑到一千多镑的固定费用。 也正因为如此，这些在线中介开始在市场上慢慢站稳了脚跟。 目前，在英国，网上中介相对比较大的有下面这7个，如果看他们每两周的新房源数量，可以看出这几家中介的体量。 在这几家里，Purplebricks处于绝对领先地位，在线代理房产占有74.9%的市场份额。第二名是Yopa。 而剩下几个在线中介，相对体量都比较小。 上面这7个网上中介，占据了英国整个地产中介行业4.6%的市场份额。 对比传统中介动则几千到上万镑的佣金（房价1~2%)， 这种在线中介只收几百镑到一千多镑的固定费用，是不是看起来很好？ 实际用起来真的是这样么？在英国卖房，到底是选择网上中介还是实体店当地的地产中介（Local Estate Agents）？ 我们在这篇里，跟大家简单分析一下 一、对比 1.费用 这也是网上中介和本地中介最大的区别。 网上中介通常收取固定费用，比如Yopa，通常为839英镑（当然，伦敦的一些邮编约为1,140英镑），无需支付额外费用。 而当地地产中介收费是按照房产价值的百分比算的，通常在1%-2%。比如要卖一套价格为£300,000 的房产，按照1.5%收取佣金，就是4,500镑的费用。 以1.5%的百分比为例，只要房价高于5.6万英镑，佣金就会超过839英镑，而价格这么低的房产还是很少的。也就是说通常情况下，网上中介收费相对便宜。 但是，这里面最重要的一点，是这俩的收费模式。 如果是本地中介，他们的收费模式是后付费，房子卖成功了才收钱，如果他们没有帮你把房子卖掉，是不会收费的（个别会收1-200镑的拍照费和做户型图的费用等） 但是在线中介，则是前付费，且固定费用。 只要找他们签约，就要交这笔几百镑到一千多镑的费用。 之后这套房子究竟有没有卖出，他们就不管了。 卖成了，他们也不多收你费用。 卖不掉，这笔钱也退不回来。 2.推广手段 我们之前说过，网上中介在英国各地没有办公室。 让他们帮你卖房，他们能做的，只是靠自己的网站宣传，以及帮你把房源放到英国几个大网站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。 而不同的当地中介，除了跟在线中介一样把房子放到这几大网站和自己的网站之外。 最关键的，是他们在当地的店面。 在店面办公室的橱窗里，放上房源的宣传，同时接待一些走进来询问房源的客户。 在这些推广手段上，两者存在分歧， 在线中介认为，现在这是互联网的时代了，越来越多的人喜欢在网上自己找房，所以他们只要帮客户把房源全部发到几大网站上，就自然可以找到足够多的客户。 而本地中介认为，这年头还是以人为本。 本地中老年，以及不习惯用网络的人，都还极度依赖这些线下的办公室。 同时线下的接待，人与人的沟通，可以帮助客户找到更满意房子。 3.中介参与程度 理论上来说，网上中介给予卖家更多自由。 卖家可以在他们平台上直接联系买家，甚至可以亲自带买家看房。 而当地地产中介参与的程度更高，有计划地带潜在买家看房。 很多卖家很开心可以自己带买家看房，认为有谁能比自己更加了解自家的房子呢？但是其实很多买家并不喜欢房主带自己看房，倾向于更加专业的房产中介带自己看房，于是近年来，网上中介也推出了带买家看房的服务，当然是要额外收费。 这样的参与程度也跟双方的收费模式有关系， 本地中介不希望卖家和买家接触，因为他们是要房子通过他们交易成功才能拿到佣金的。 如果买房见到卖家，直接绕开中介成交了，那佣金就拿不到了。 反而在线中介，反正已经把钱收到手。 之后无论成不成都无所谓，自然不会限制买家和卖家接触。 最好两人自己把房子谈成了，还能省自己人力。 二，网上中介卖房，真的更划算吗？ 相信绝大多数人都有这样一个思路： 认为所有的购房者都会在在网上先找房子，而无论是网上中介还是当地中介都会在网上宣传我的房子，因此无论我用那个中介，结果都是一样的。可网上中介却比当地中介便宜的多！因此我选择网上中介！ 然而实际上，在英国这个市场里并非如此。 单纯靠网上平台自己找房的人，跟依赖本地中介找房的人相比，简直少多了！ 多数的英国本地人买房，都还是去询问英国本地中介的！ 我们给大家看几个真实案例： 简单地说就是最初这个房主的房子被在线中介给出了一个高估值。 当发现房子无人问津后，房主意识到以后降价。 但接下来6个月里，在线中介只给他找来了3个来看房的买家。 对此网上中介建议他再次降价，比最初定价低个7.5万英镑。 于是卖家忍不了，找到当地中介，同时并没有改变价格的情况下，一周就找到买家卖出去了。 看似当地中介的中介费贵，但比起一直让房主降价的网上中介，能不降价卖房才是房主最想要的。 这个房主找了网上中介卖房，却几乎没人来看房。好不容易来了一个买家看房，从他的口中房主得知，几乎打不进去电话，没法预约看房，还被网上中介告知这个房子地段不好特别偏…（这个卖房的方式还真是特别…） 后来，房主找了当地中介，一周以全价卖出。 网上中介就是简单地把你的房子挂在网上，其他的什么也不做…挂了8个月房子愣没卖出去，换了当地中介之后，2周内卖出去了。 网上中介根本没有客户服务，只是挂着。3个月内就有3次看房，还没卖出去。后来换了当地中介，一周吸引了8次看房，然后就卖出去了。 这个房主最初也是找网上中介卖房，但4个月里，只有2次看房，房子自然没卖出去。后来他又联系网上的中介，却被非常没有耐心地敷衍…最后建议他们降价卖房。一位买家表示，自己预约了几次看房，都被网上中介取消了。 后来他们找到了当地中介，2天之内有4次看房。 看到这里，想说下自己的经历。之前自己买投资房的时候，作为买家的身份，买到过这类在线中介联系到的房源。 之后直接联系卖家，交易了一套房。 也是因为这次交易给了房产君一个错觉，也就是文章之前提到的错觉，认为现在人们都是在网上看房了。 本地中介的意义已经不太大了。 也正因为这样的错觉，之后有一套房需要卖的时候，我也联系了一家在线中介签了约。 （排名前三的一家） 而签约之后，我的感觉跟上面几个案例一模一样。 在签约之后的2个月里，只有3个人联系看房。 第一个是个专业做地产投资的房东，他们想进行一些改造，后来评估不好改之后放弃了。 第二个来的人完全不介绍自己，约了之后就来把房子前院后院迅速看了一圈，也不说话也没有问我们问题。 前后不到两分钟就走了。 总让人觉得有点可疑。 而第三个人，约了之后没有来，直接没回复了。 最后还是联系了本地的一个中介，房子挂上去了之后，1周就有了3个看房。 有一个买家特别喜欢，2周就把offer谈好定下了。 （怎么选靠谱的本地中介呢？ 在平台搜你们附近区域，看租房和卖房房源最多的一家中介，选这种没错） 从这些例子可以看出： 至少在房源的推广上，如今在英国，在线中介的力度还是极其有限。 、 在很多区域，还是依赖本地中介的买家客源，完全依赖买家自己在网上找房来找上门，不是很靠谱。 三、卖出去 VS 以最高的价格卖出去 对于网上中介来说，卖不出去房子是一个问题。 我们给大家看一下网上中介的成功出售率，即使是出售率最高的Purplebricks。 经由他们成功出售的房子，也只有不到一半。而其他的几家，成功率都不到40% 卖不出去还并不是最大的问题， 最大的问题是，就算卖掉的那些，还卖不出一个好价格…. 数据显示，如果只选择网上中介，可能要折损5%的房价才能卖掉… 而这一点，当地中介比网上中介靠谱得多。一旦卖不出去房，网上中介通常只会一味要求卖家降价，而当地中介则会想方设法把房子按照原价卖出去。 我们再给大家举一个真实的例子： 故事的主人公是七十多岁的Barry和他的妻子。 过去他们住在北伦敦一个4室独栋别墅里，后来孩子们都长大了，离开了，老两口也想搬到伦敦市中心居住，毕竟市中心有他们喜欢的剧院，画廊和餐厅…而住在北伦敦，要开车45分钟到1个小时，实在是不方便。 于是他们卖掉了北伦敦的4室独栋别墅，暂时租住在伦敦市中心，摄政公园和Marlybone的交界处的一个两室公寓。 搬到伦敦市中心，仿佛给Barry和妻子打开了新世界的大门，不到一分钟就能到摄政公园散步，随时可以和朋友们在玛丽波恩的繁华街道上约饭，他们感觉一切都很棒，除了每个月的租金很贵… 思来想去，他们还是要在伦敦市中心买房。 预算是220万英镑–250万英镑，要求有：2个卧室（其中一个是带卫生间的套房）；一个车位；生活便利。 当然，如果能满足这些条件就更好了：3个卧室；现代建筑；步行可以抵达摄政公园和玛丽波恩。 于是，他们开始在网站Rightmove，Zoopla和Onthemarket上自己找合适的房源，他们觉得自己可以找到，因为他们觉得所有的房源都在网上。 搜索的范围就是他们正在租住的这一片，因为他爱上了这里的生活。 可找来找去都没有合适的房源，这种情况持续了好几个月，老夫老妻甚至还因此吵架，关系恶化… 在这期间，一个当地的地产中介带着Barry去看了很多房产，并与他有了一定的相互信任关系。 这个中介了解Barry想要什么样的房子，了解他迫切想买房取代目前的租房情况。 有一天，这个中介给Barry打了一个电话，说摄政公园北边有一个合适的公寓，认为他可以考虑。 其实，这个公寓Barry之前在网上看到过，但因为位置不符合步行到Marlybone的要求就没考虑。但中介坚持要让Barry去看一下，因为这套房子几乎符合了他的要求，并告诉他公寓门前的公交车站，只需要11分钟就能抵达玛丽波恩。 而这个看似不起眼的信息，直接改变了Barry对这套公寓的看法。他们决定去看房。 这个公寓位于4楼，共有3室，其中包含一个套间，有地下停车场，价格合适，阳台俯瞰摄政公园的壮丽景色，他们一看就爱上了，最终买下了合适的房。 从这个真实案例中，可以看出，当地中介比网上中介好在哪： 网上中介只列出基本信息，Barry看到了，但认为不符合要求就排除了。 而当地的房产中介，对房源了如指掌，同时也了解购房者的需求，巧妙地推荐，就成功地卖出，有了皆大欢喜的结局。 四、相比网上中介，当地中介有哪些优势？ 1.买家更有针对性 对于卖房来说，卖家真正需要的是一个强大的本地买家数据库。能不能把这个房子最大限度的让对这个区域感兴趣的买家知道，成了中介真正的竞争力所在。 而在这一点上，对比网上中介和当地中介。 比如，在剑桥出售的价值50万英镑的房产 左边是在线中介，右边是本地中介。 在线中介虽然在全国都有房源，但是真正在剑桥附近的却零星不多。 而本地中介虽然只在剑桥有房源，但是当地房源简直密密麻麻。 而对这些房子感兴趣而联系他们的本地买家，自然要多得多。 有了这个资本，他们就更有底气联系潜在买家，壮大自己的本地买家数据库。 与此同时，因为对本地市场的充分了解，他们可以提供更合理的定价建议，通过多带人看房提高潜在买家的竞争意识，最终成功以可能范围内的最高价格出售房产。 2.动力更大 对于很多当地房产中介来说，通常是如果卖不出去，就没有任何费用（’No sale no fee’ ）。而这一点也会给当地中介更大的动力。 他们会想尽一切办法帮助房主卖房，这样才能拿到1%-2%的佣金。 3.陪同看房，多看房 相比网上中介，当地中介手握更多合适房源，可以带领潜在买家看更多符合预期的房产。 如果一个客户对网站上的一个房产感兴趣，当地中介通常会推荐同类的，符合要求的更多房产，带领买家去看，无形中提高了成交率，因为如果只看一个房产，买家不满意可能就离开了，而看多个房产，买家满意的几率就更高。Countrywide的数据显示，63%的买家并不会购买自己看的第一套房。 五、究竟什么情况下，可以考虑用在线中介？ 这么一篇看下来，似乎在线中介真的一无是处了？ 其实也不能绝对。 房产君仔细想了一下，确实在几种情况下，可以考虑使用在线中介。 1 在卖方占主动的地区和时机，用在线中介。在买房占主动的地区和时机，用本地中介。 我们都知道，买房与卖房无非是个供需对比的关系。 一个地区如果是卖方市场，意味着房源紧俏，而盯着想买的买房更多。 这也就意味着，除了本地中介外，在网上盯着这个区域的买家也更多。 在这些地方，只要是价格合适，且没有硬伤的房源，通常放出市场上之后都会被买家争抢。 这种地方，就可以考虑先放给在线中介，这样成交可以省中介费。 时机同理，最近两年的脱欧不确定期，市场上买房的需求相对比较冷淡。 如果回暖至2015年那样4-5个买家抢一套房的情况，那也可以考虑用在线中介。 相反，如果是买方市场，买家占主动，当地房源多，买家需求不足的区域里，那就更需要本地中介的“推销”能力。 才能帮你更好的把房子出手。 2 对中介费敏感，但是对卖房时间不敏感的人。 正如文章所说，在线中介的优势无非是收费低，但是卖房找到买家所需要的时间比较长。 如果卖家对中介费比较敏感，不想出太多的中介费，或者要卖的房子比较贵（比如卖200万镑的房子，本地中介费可能要花掉3万镑，而在线中介只需要800镑），而买家本身对于卖房的时机比较“佛性” — 不急着买，有人想出这个价就卖，没人出价就放着。 那这种情况下，也可以考虑使用在线中介。 但是话又说回来，真正要买这种几百万房子的买家，更多的可能还是需要人与人的沟通和人脉。 如果在一个买家需求小于卖家需求的地区，或是贵的豪宅，又想省中介费而如此佛性的卖，能不能卖出去，这可能还很难说。 因此， 要让在线中介能在英国更好的崛起，可能还需要一个经济爆发，买家抢房，房价暴涨的周期吧.. 从表面上看，网上中介的费用低于当地中介，而且都会挂在网上出售，很多卖家就选择了网上中介。但其实，网上中介只是把信息一挂，就等着电话而已，而当地中介因为掌握强大的当地房源和当地买家数据，因此更有竞争力。他们不断带潜在买家去看房，无形中也给了买家一种暗示，“这套房很抢手”，因此当地中介能在可能的范围内，卖出高价，而不是像案例中的网上中介一样要求房主降价。 一份价钱，一分货这个道理在房产中介行业中也适用。看似中介费贵了，但房价卖的高。房子卖得出去还是其次，关键是要尽可能高价卖出去。 在线中介不是不能用，而是也要看卖房具体地点的买家的需求以及时机。 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方网站 或 微信号（juwaiwechat）, 获取全球90+个国家百万房源信息，以及专业的房产投资分析。 参考来源：英伦房产圈 排版：KYRA WANG