根据柏林市政府与柏林投资银行（IBB）今年4月发布的一份报告指出，柏林2016年的房价比前一年成长了7.1％，跟2009年比起来，更是翻涨了整整一倍，达到每平方公尺3538欧元。

不只售价，租金也跟着水涨船高。报告指出，柏林租金的中位数年成长3％，来到每平方公尺9.07欧元。尽管德国有规定租金的“指导价”，以及每3年最多只能涨15％的天花板，但如果是新公寓或新合约，就不受此限。

近几年，柏林已成欧洲乃至於全球年轻人趋之若鹜的创意城市。同一份报告指出，过去5年，柏林每年增加的常住人口将近4万人，其中87％是外国人，95％不到30岁。柏林现在人口数将近360万人。

每年有4万多各国年轻人移入，柏林的居住市场，愈来愈白热化

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“柏林穷，但是性感（Berlin ist arm, aber sexy），”是柏林前市长沃维雷特（Klaus Wowereit）在2003年城市陷入财务危机时的一句名言，流传至今。

从百废待举到房地产黑马

只不过，在两德统一28年後的今日，柏林似乎已经渐渐脱贫，走向发达之路。

来自河南的林友珍，从事房地产业已十多年，一开始在北京的德国地产公司任职，管理亚洲市场，2003年她来到德国，2年前在柏林成立嘉华房地产公司（YLS Sherpa），主要服务华人市场，业务涵盖房屋销售丶企业或个人的购房投资。

她亲身经历了柏林房市的起飞期。

林友珍回想，柏林房地产市场在1990年代曾经非常冷淡，直到2008年金融海啸之後之後才开始活跃，主要是因两德统一之後需要时间复苏。

她分析指出，过去5年间，柏林的平均房价上涨了50％，位於市中心的城中区（Mitte）也涨了30％。

柏林市中心的哈克雪市场（Hackescher Markt）是各国游客最爱的个性逛街区，住房租金在每坪242人民币左右

柏林的房地产吸引力愈来愈高，有几个原因，首先是政策因素。

直到柏林围墙倒塌的10年後，德国首都都还在小城波昂。1999年首都迁往柏林，随之而来的诸多政府单位与各国企业总部，纷纷把柏林作为根据地，带来许多工作机会。

2010年开始，柏林的房市从“供过於求”开始转变成“供不应求”的态势。例如林友珍自己在城中区的公寓要出租，每平方米14欧元，就有超过30组人马争相抢看，最後还得笔试加面试，才能决定租给谁。

第二是经济发展因素。

因为起飞得晚，基期很低，从2005年至今，柏林的GDP成长率18.8％，高於同期德国整体经济成长幅度。

近年来，柏林新创企业迭兴。根据近期报导，全德国的新创公司，有17％选择将总部设於柏林，约有1800多家，主要因为经营成本较低，年轻人口多。许多报导更直指柏林将成为“欧洲矽谷”。

第三则与欧洲央行政策有关。

德国的租赁市场向来蓬勃，超过一半的德国人并未拥有房产，而是租房。但2014年欧洲央行为了对付通缩而实施存款负利率，情况开始反转，愈来愈多德国人不愿眼睁睁看着钱放在银行缩水，转而寻求投资房地产保值。

林友珍以亲身经历说明，在2010年以前，100多间公寓的新建案，通常要花2到3年才能卖完，但近几年，最多只要一年半就可以卖完；而且以前还能买到新成屋，现在都是在预售屋的期间就已经卖光，可见房屋抢手景况。

位处柏林市中心的选帝侯大道（Kurfürstendamm）人行道上就有房地产建案广告

种种因素，让柏林房市日益白热化。况且不只买卖市场，就连租赁市场也受影响。

在柏林教叙利亚难民德语的史蒂芬（Stefan Hauer）租房多年，对房租上涨特别有感：“几乎所有区域的租金都在涨。”他住的莫阿比特区（Moabit）以往有大量土耳其社群，但因为离市中心不远，过去6年的房租涨了将近3成。“有点吃不消，如果再继续涨，我可能要搬回老家住爸妈的房子，”他说。

随着欧陆各国如奥地利丶匈牙利纷纷“向右转”，显露排拒移民的态势，再加上英国脱欧，许多企业已经宣示要把欧洲总部迁往德国。

柏林西边重要交通枢纽动物园站（Zoologischer Garten）旁，一栋商办大楼正加紧赶工

在德国强势经济的拉力以及其他经济体的推力交互作用下，让柏林房市洛阳纸贵，这个充满性格的城市，是否还能性感依旧？或是她将把这些活力的来源一步步向外推？未来几年也许就可以看得出来。

来源：天下杂志