根据居外网（Juwai.com）资料，2016年中国人海外房产投资总金额高达1,014亿美元，比2015年800亿美元整整高出25%。随着海外房产地热度升高，“益立信公司”身为两岸海外房产投资专业领导品牌，利用公开且公正第三方的资料（例如：世界银行网站）及专业客观的角度，经过整理、归纳、比较等三道流程，就目前市面上投资海外房产比重最高的国家，包括美国、加拿大、澳洲、新西兰、英国、日本、马来西亚、菲律宾、泰国、越南、柬埔寨等，共11个国家进行评比。

这个评比，横跨已开发国家与开发中国家，国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析，能提供有意投资海外房产的人，能先有全面性的概念，建立应有的风险意识，然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。

精选十个比较标准，包括：政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等，每项评比均为0~10分，总分为100。在11个评比国家中，目前值得投资房产的前三名依序为美国(87分)、加拿大(79分)与澳洲(76分)，而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。

根据十项评比，分别就这11个国家做结论如下：

美国在各分别评比项目表现均很突出，所以结果鹤立鸡群，连续两年勇夺冠军，惟美国幅员广阔，各地区的房价涨幅差异颇大，投资人仍须审慎评估。

加拿大，虽然在11个评比国家中位居第二，但须注意的是，加拿大的失业率偏高、人口成长趋缓，所以若考虑移民置产者，需要工作难找的心理准备。温哥华，仍要观察对外国买家课征15%印花税，是否对该地区房产性区降温？

澳洲、新西兰移民人口与经济增长也是明显趋缓，所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再，但房价应仍维持在上升的轨道。还有，外国买家是否能顺利取得当地银行贷款，更是投资人须注意的优先问题。再者，考虑澳洲人口约2,470万，而新西兰人口仅约460万，就房产流动性而言，选择置产澳洲，应是优先考虑的决策。

英国除了人口也是缓步成长，目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋)，令人诟病外，高房价甚至引起英国人反感，也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国的学生套房，因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差，投资人须三思而后行。

日本，人口持续小幅减少是长期的问题，再加上人口集中在前三大城，即使东京幅员也不小，所以购置日本房产需要特别注意所投资的区位，应确认房产为都市精华区，且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下，投资胜率自然提高。

马来西亚这几年受到马币对美金的大幅贬值，原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此，仍要提醒投资人，马来西亚系属开发中国家，因为基期较低的缘故，理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如：英、美)，但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期，似乎反映该国家经济面临某种瓶颈，更需要提高戒心。事实上，泰国、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房)，似乎房价有过高之虞。

另外，菲律宾与越南，长期分别受到治安不佳，与政治动荡的因素，影响经济长期发展，需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万)，投资人入手的房价就不能太高，否则未来难以售出。

柬埔寨，是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万)，但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万)，若未来要处分，无法出售给外国买家时，柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)？

2017海外房产投资国家评比

若再进一步研究十项标，不同国家也有突出的项目。

第一是最具“人口红利”的国家——美国，以去年一年美国人口增加数就高达235万，依次为菲律宾的154万人，而日本人口以减少28万垫底。

第二是“基础建设最完整”的国家——英国，原因是英国在世界银行物流系统排名第八，而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名)，表示这两个国家基础建设相对薄弱。

第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨，主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%，而加拿大失业率6.6%与泰国的失业率5.7%，进陪末座。

第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大，根据RSP Group的全球政治风险指数，因加拿大的政治稳定度总分92分，高居全球第一；相反地，菲律宾与越南的政局不稳出名，均以68分，远低于全球平均72分，表现最差。美中不足的是，柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。

第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国，美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多，前年排名第一的澳洲因为澳币兑美金大幅贬值，屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大学全球排名最好”的国家——美国，根据Time Higher Eduction机构资料统计，排名全球前500名大学中，美国占76间、英国35间分别排名第一、二，马来西亚、菲律宾、泰国、越南与柬埔寨都因未能有一间大学入全球500大名校垫底。

第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华，根据Numbeo网站统计，若以11个国家的最主要城市来评比，以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产)，购房压力最轻松，而以柬埔寨114年，购房压力最重。

第八是最具“房产透明度”的国家——英国，根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告，在评估全球109个国家中，英国、澳洲、加拿大与美国依序名列世界前四名，属于房产交易信息最为公开透明的国家；而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底，柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中，所以此项目无法跟其他10个国家比较。

第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国，根据Numbeo网站资料，去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠，而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后，租金净报酬率小于零。

第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰，根据Global Property Guide统计，新西兰去年平均房价上涨13.8%最高，而泰国的-1.3%，表现最差。

其实我们深知做这项评比，有些吃力不讨好，但总是希望我们能力求评比角度客观与中立，对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据，尤其是柬埔寨，许多项目都未能被国际机构纳入评比，显示该国家相对信息很不透明，是值得投资人特别注意的。

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