牛年刚至，在此恭祝各位牛年身体健康，心想事成，生活愉快！在新春期间，大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。

牛年的特点是小阳春提早来临，所以在新春期间，无论一手或二手成交都比往年显着增加！这跟疫情导致中国香港人无法外游、唯有留港消费不无关系，也令到市场上的评论一致向好！乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达 15%。

笔者也不反对，在全球各国央行大力量化的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重啓的乐观情绪，有助进一步推高资产价格的预期。

不过，笔者也要提醒大家，中国香港的情况并非一面倒乐观。除了经济因素，政治形势也是影响楼价的重要因素，尤其是 BNO 签证移民会令多少港人移民？又会令多少物业被抛售？以上因素都会令住宅楼价有重大影响。

根据英国内政部的估计，大约有 32 万人会在未来 5 年计划移民英国。因为有资格申请 BNO 的人口有 290 万，若连同直系亲属，可以高达 540 万人移民。以蓝黄四六比例计算，便有 324 万人有机会考虑移民，估计真正会落实的又不会高於 10%，即有 32.4 万人左右会落实移民。

以 32.4 万人计算，平均 3 个人一个家庭， 5 年内共有 10.8 万个家庭移民，平均每年有 2.16 万个家庭。第一个问题是：这类家庭拥有物业的比例？以笔者国际物业部同事的汇报，有关英国移民置业的查询实在不少，但以年轻人占比较大，经济实力一般，在英国当然考虑租住物业多於自置物业。

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中国香港整体有一半家庭拥有自置物业，所以笔者估计这类移民英国的家庭会低於 50% 的平均数。大家不妨大胆估计是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 个住宅单位，因 BNO 移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交计，占比为 15.8% 至 21%，这个数字对楼价的影响就可大可小！

如果楼市兴旺，就以新春前的市况来说，问题不大。额外 20% 的供应，只会令楼价上升的速度减慢而已；但一旦市况逆转，例如新冠病毒变种、疫苗失效等负面因素出现，额外 20% 的供应就会有颇大压力。

这 20% 的额外供应，若是 1,000 万以下的物业，因需求强大，消化问题也相当容易；反之，若是属 2,000 至 5,000 万的中价物业，因首期要求高，需求已经长期积弱，发展商一手也有大量存货。若要急售套现移民，唯有割价，笔者就不甚乐观，对市场的冲击，就会明显加大！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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