2020年转眼间又到尾声，本文见报时已经是圣诞前夕，又是时候回顾一下本年中国香港楼市，及展望来年趋势。

去年笔者曾预计2020年不同种类的物业，会出现不同的表现。工商铺大幅下跌，1,000 万以下住宅受惠政策平稳；而2,000万以上贵价楼就下跌。2020年的物业走势跟笔者的估计基本吻合。

当然，2020年绝对不是平凡的一年。由年初大家的焦点还在中美贸易战及社会运动，到 3月开始新冠肺炎爆发，对经济固然带来沉重的打击。各项不同类型资产都出现恐慌性抛售，连一向保守稳健的债券也急促下跌，利用低息做杠杆性投资，更被银行斩仓，令跌势加剧。最夸张的是原油期货，竟然跌至负37.63美元，而物业ETF，股价下跌超过一半的也比比皆是。

有评论认为这是雷曼2.0，结果又是美国联储局无限放水救地球。各国中央银行都将利率推至接近零，大量购买债券，令资产市场回复正常。美国股票甚至创出历史新高。物业市场当然也是受惠於资金充裕及低息环境支持，而且物业在今次大跌市中，表现是最平稳的环节。

所以2020年疫情令经济下滑，失业率上升，而疫情又带来低息又充足资金，楼市受到好坏参半的因素影响。

当然，英国推出居英权新方案，也令移民的风潮再起。笔者估计在2021年，移民因素也是利淡住宅楼市的主要因素之一。

笔者估计，2021年资金足及移民潮影响下，物业市场不会大跌。住宅市场会平稳，豪宅影响较大，一方面受移民潮影响，另一方面国内买家又因疫情未能到港。工商铺价格在 2020年大幅下跌後，2021年也会趋向平稳，在低位会吸引买家入市，相信成交量会上升。

笔者也需强调在市场平稳的背後，也隐藏着危险，着名投资趋势专家——占．罗杰斯（Jim Rogers）曾准确预测2008年雷曼兄弟金融风暴的发生，他在其新书——《危机时代》中预言：当今年代不平衡的状况，最终会引致战争。当今的状况正如1939年第二次世界大战爆发前夕类似。

所以笔者建议投资者，不要因利息超低而大做杠杆。战争一旦在台海发生，中国香港受到的影响之大，不言而喻。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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