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“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】   疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发!疫情一波接一波,对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!【阅读原文】   疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】   疫情反覆一波又一波;资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆,又要收紧“限聚令”,对经济回复,无疑是一项重大打击。美国的情况更差,单天确诊人数数字已超越七万,屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下,重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是,风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌,美股在 7 月已经完全收复失地,科技股更加屡创新高。【阅读原文】   英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。【阅读原文】   中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!【阅读原文】   中国好,香港好!物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。【阅读原文】   中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌,才符合预期。但事实上,物业市场交投自农历年过後,一个月比一个月畅旺,无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!【阅读原文】   英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】   房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下,投资房托变成另类选择。【阅读原文】   疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!【阅读原文】   经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10大屋苑就有超过30宗成交,创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】   疫情过後房产投资风向转? 当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。【阅读原文】   负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】   疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损!【阅读原文】   不派息、不交租 中国香港怎投资? 上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!【阅读原文】   疫症大爆发 楼价何去何从? 新冠状肺炎已经在全球大爆发,主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施。笔者相信,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】   投资英国现良机 伦敦、曼城是首选(上) 世界三大金融中心,纽约、伦敦、香港的楼价,一向都是全世界最贵的地区,全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响,楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰,伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】   香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战,笔者认为,2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!【阅读原文】   内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。笔者相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!【阅读原文】   英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年,不少香港商人投资伦敦,包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族,建灏地产及爪哇控股等等,总金额超过400亿港元!最近,中渝置地主席张松桥家族,购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】   仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立,经济开始改善,外来投资也大幅提升,也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现,在投资缅甸物业的最大阻力,反而是二手转让制度的缺陷,主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】   香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了,2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望,并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】   香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港,上车必须靠父母的话,便成为世袭制度,令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】   利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后,公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的,就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】   香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。【阅读原文】   香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】   海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月,情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少,甚至连前来香港公干人士,也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期,大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对?【阅读原文】   中亚纪行:穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台,这两个加盟国各自独立,当今发展如何呢?【阅读原文】   香港楼市两极化 豪宅受考验  六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙,连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是,大家再将数字详细分析,数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说,发展商在放慢楼宇的兴建速度,三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走?【阅读原文】   香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!【阅读原文】   投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后,过去一个月,笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害,又担心香港未来的稳定与管治 ,希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外,也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】   再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后,香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响,弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计:中美贸易最近重开谈判能否达成协议?会估计不同结果带来的影响会怎样?美联储会否减息?事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】   房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得,值得在此跟读者分享,也许有所裨益。【阅读原文】  

成都的美领事馆刚关门,李嘉诚就71亿卖掉成都项目?

就在外交部决定撤销对美国驻成都总领事馆的设立和运行许可的前一天晚上,一个商界传奇也悄然撤出成都。同样的在7月初发布港版《安全法》的同事,李嘉诚在英国的大型地产项目Convoys Wharf被允许了,也引发了很大的猜疑。 7月23日晚,李嘉诚家族名下的长实集团发布公告称,以总价约71.02亿元(约10.12亿美元)价格,把旗下成都“南城都汇”项目,卖给“禹洲集团”和“成都瑞卓置业有限公司”,两家房企一人一半(各占50%股权),据估计,其收益为38.1亿港元(合4.92亿美元)。成都项目有23,253套住宅和商业单位,其中16,503套已售出,占70.1%。另外,因为补偿金的执行标准和支付时间均未告知员工,导致员工集体维权,要求长实集团派出高管出面沟通。 这些年,因为出售内地资产,李嘉诚遭遇了不少非议和谩骂,说他赚了钱就跑,没有爱国之心之类的。从实际的情况来看,李嘉诚确实通过抛售内地资产,套现了不少钱。 成都项目的出售是长实集团在国内的最新资产处置,而此时正值中美之间的紧张局势不断升级之时。在2019年10月份,CK Asset(长实集团)以40亿元人民币(5.71亿美元)的价格出售了大连西岗区一个153万平方英尺的开发项目。该公司于2011年以19亿元人民币的价格获得了该土地的开发权。 长实集团在另一份声明中表示,李嘉诚和公司董事长维克多·李对中国内地和香港市场仍然充满信心,这是他们公司在中国内地最大的业务出售,涉及多个行业。并且补充说,出售成都的收益与过去10年国内房产销售产生的280亿港元(年均收入)相当。 在香港,CK Asset可能正在寻求通过与同样陷入困境的开发商GFH(Goldin Financial Holding)建立更紧密的联系来扩大其土地持有量。李的企业集团已向高银提供财务和重组建议,以帮助减轻其数十亿美元的债务负担。 CK Asset在香港仅拥有400万平方英尺的土地储备,是香港主要开发商中最少的。根据他们的年度报告,新鸿基地产拥有5890万平方英尺,而恒基兆业地产拥有1460万平方英尺。 高银的主要资产包括其位于九龙湾启祥道17号的总部,这是一座27层的办公大楼,最新估值超过150亿港元。戈尔丁周五表示,将把该市前启德机场跑道上的住宅区出售给在英属维尔京群岛注册成立的私营公司Sino Shield。 6500余套房源或将加价出售 2004年,和记黄埔进入成都,以21亿元的价格拿下高新区1036亩土地,成交楼面价206万/亩。和黄在成都的一号作品——南城都汇,占据高新区优质地段,分为8期打造,目前已经销售了前6期。7、8期组团也已基本建好,但暂无开盘消息。 根据长实集团公开的数据,南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺),在之前已售出16503个单位,也就是说住宅和商铺加起来还有一半的量。据员工透露,还有大约6500余套住宅待售。 自从2016年,以1.2万元/平米单价推出6期之后,至今的四年里,项目一直在着手销售其商铺——新街里二期。 出让公告中城,南城都汇住宅单位亦将精装修升级后推出市场。当年清水预售价12000元/㎡起,改成精装后你觉得会卖多少呢? 值得注意的是,后期销售的房源,产权年限已经消耗十余年。 李嘉诚累计套现超2500亿元 尤其值得注意的是,李嘉诚这些年来一直在“卖卖卖”;据不完全统计:李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产,至少已经超过2500亿元; 2019年10月份时,当时李嘉诚将自己旗下,在辽宁大连的一个房地产项目,以约40亿元的价格,转让给了融创的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在2011年左右花19亿元购得的。8年时间价格翻了一倍,该项交易让李嘉诚“豪赚”20亿元。 2016年10月,李嘉诚以200亿元的售价卖掉了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体,这是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业。有资料显示,截至2018年底,李嘉诚旗下的长和集团在亚洲的资产占比下降至10%。 李嘉诚在英累计投资超过4000亿 在一边出售内陆项目的同时,李嘉诚并没有将获得资金的闲置,而是重新投资。 比如最近,李嘉诚旗下的和记黄埔地产有限公已决定在英国投资大型地产项目Convoys Wharf,投资金额预估达100亿港元(约合90亿元人民币),该项目也获得英国方面同意。值得一提的是,该项目所在地前身为造船厂,是李嘉诚10年前以10亿英镑购得。 此外,去年8月,李嘉诚还出资46亿英镑(约合393亿元人民币)收购了英国最大酒吧集团和酿酒厂greeneking。据悉,greeneking在英国拥有6.5平方千米的酒吧、餐厅等固定资产,而且这些资产均位于黄金地段,80%以上的资产拥有永久产权或长期租赁权。李嘉诚对商业地产项目投资偏好度可见一斑。 同时,李嘉诚开始在英国加码投资铁路、通讯、供水、供电、天然气输送、零售等领域。据不完全统计,李嘉诚家族控制着英国近三成的天然气供应市场、近三分之一的码头、超过40%的电信市场、约1/4的电力分销市场等等。有人统计过,李嘉诚家族在英国的总资产已高达近4000亿港元,不亚于“买下了半个英国”。 不过,李嘉诚家族的海外扩张也并非一帆风顺。2018年,李嘉诚家族曾试图收购澳洲燃气输送管道营运商APA Group,但不知为何,长实集团在该年11月宣布收购终止。值得一提的是,这是长实集团近年来收购被终止的首个项目。有分析称,终止的原因很可能是触及当地的利益。 虽然李嘉诚的投资行为很可能是“低买高卖”的获利行为,但由于动作非常大,李嘉诚家族的投资还是引来了不小争议。 李嘉诚一直都说自己是个商人 在去年5月,李嘉诚以2亿元悄然入股成都晶融汇项目,随后,在年底又以24.2亿元购入上海三林印象城股份,被认为是重返内地投资的征兆。但实际上并非如此,对于李嘉诚来说,他无论是出售还是收购,都是从商人的角度来考虑,怎么样操作利益大,就会怎么去做。就如李嘉诚自己所说:我只是一个商人。 近年来,港资楼盘易主,南城都汇不是第一个。 2015年,恒大地产全资附属公司以约65亿港币,收购华人置业集团位于四川成都的三个物业及一笔私募基金。包含华置西锦城、华置都会华庭、华置广场等。 2016年9月,朗诗以不到7000元/平方米的价格收购了嘉里建设旗下雅颂居三期85亩地块项目公司的股权转让工作,即“朗诗熙华府”项目。 2017年,华侨城以近88亿的代价接手信和成都公司80%股权,信和御龙山易主,即现在的华侨城滨江壹号。 实际上,李嘉诚作为商人,选择做什么生意,怎么做生意,都无可厚非,我们不能用空洞的道德眼光来审视商人的商业行为,更不能用道德绑架来评判一个商人是非善恶,这样就不理智、不客观了。 李嘉诚从大陆撤离,转投向英国,这是李嘉诚的自由。商人来去自由,不能说赚了钱就撤离有什么不道德、不仁义,商人的逐利性,追求利益最大化本来就是哪儿来钱投哪儿,只要撤离时没给地方留下后遗症就无可厚非。李嘉诚撤离在大陆的房地产项目,我们不能光看人家赚了多少钱,更要以开放的心态往深层次方面思考,即李嘉诚为什么要撤离,是不是与房地产市场虚火过旺、泡沫太多有关,等等。商人都是会研究市场和国家政策的,所以商人的动向,透露出某种信息或信号,特别是知名商人和财团的动向值得细细琢磨和研究。 以上内容由居外网综合互联网整理。

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

【视频】澳洲盖房都补贴12.5万人民币?Home Builder全解析 您了解过建筑市场吗?家里的房子还需要翻修吗?超大补贴——Home Builder政策来袭!Home Builder是澳洲政府为了使建筑市场从冠状病毒中恢复活力而提供的一个限时补助计划,补贴金额可以达到25000澳币!这一计划对于建筑行业而言无疑是一项高福利的政策。那么关于该政策你又了解多少呢?【阅读原文】   在澳洲购房真的没有产权证吗? 在澳洲购房真的没有产权证吗?澳洲林汇铭律师为您精准解答。【阅读原文】   【视频】澳洲(昆士兰)产权交易法律指南 为使中方投资置业者更好地了解澳洲(昆士兰州)投资相关的法律法规,本视频将通过以下四大法律要点进行集中的介绍与分析:在澳洲(昆士兰)投资置业的主要流程;海外人士在昆士兰州投资置业的条件;投资昆士兰州的主要税务与置业补贴;昆士兰州置业合同中的必读条款。【阅读原文】   视频解读如何移民澳洲 在接下来的几分钟里,澳洲林汇铭律师会一一向您介绍中澳两国关系丶移民澳洲的主要方式丶途径以及要求。【阅读原文】   关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读 新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害,这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施,来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。新的措施包括哪些?什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护?联众律师事务所深入解读。【阅读原文】   房东疫情生存攻略:房客是否可以不交房租? 业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安,因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。虽然澳洲政府表示正在就租金问题制定下一套补助方案,但目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议,大家可以参考一下。【阅读原文】   读澳洲名校,但孩子在学校意外受伤该怎么办? 名校是重要!学区房是重要!但最重要的是孩子留学时的人身安全!本文将对留学过程种常见的校园欺凌和意外事故从法律角度进行探讨。【阅读原文】   在澳洲分居,如何保护您的孩子及财产? 澳大利亚的《家庭法(Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务,内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。本文讨论分居前应该考虑的十个问题。【阅读原文】   在澳大利亚,房子不是你想卖就能卖! 在澳大利亚,土地所有人(卖方)按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人(买方可以是个人,也可以是公司法人),转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文主要结合澳大利亚各州的土地法律法规(例如昆士兰州《1994年土地产权法》(Land Title Act 1994))、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。【阅读原文】   如何在澳洲买地建房?澳洲土地登记的那些事儿 在澳大利亚,购地建房是一种非常普遍的投资或置业方式,也是众多房产公司主推的一项销售模式。虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度,但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作,所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。【阅读原文】   中澳两国相关购房法律的比较与简析 大到在投资置业,小到签证出行,都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见,以确认自己的身份是否符合法律规定的条件,自己的行为是否为该国法律所认可或批准,这应当是行动计划中的第一步!本文将真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】   澳洲商业地产的尽职调查 近年来,中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多,需要注意的是,其中在商业地产并购方面所面临的风险,较自住地产而言更为隐蔽且深入。为避免相关风险,在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分,供各位读者参考和探讨。【阅读原文】   澳洲产权法:白捡百万房产,原房主继承人无力主张! 悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决:一位土地开发商霸占一处房产近20年后,法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”(adverse possession)。【阅读原文】   投资澳洲房产的常见失误及案例 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何在目前海外贷款收紧,境外汇款异常严格的情况下,成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题,本文能通过相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法,希望助力各位,赢在澳洲。【阅读原文】   获得澳洲绿卡后,如何合法跨境转移财产? 随着移民趋势的逐渐进程,个人财产对外转移的便利化程度不断提高。本文将通过案例,分析财产境外转移过程中涉及的一些典型问题。【阅读原文】   用人民币交易澳洲房产的几个注意点 由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析。【阅读原文】   中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规 近期中国工商银行悉尼分行官网发布了关于内保外贷的融资产品最新介绍。在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向工行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。这对中国人在澳洲取得贷款有何启示?【阅读原文】   澳洲婚前财产的5大“隔离工具” 在澳大利亚,有三分之一的婚姻最终以离婚告终,如何保卫婚前财产,应该是财商必修课之一。今天的文章,就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。【阅读原文】   夫妻联名购澳房,到底写谁的名字? 购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?【阅读原文】   澳洲商业租赁,你不得不知的四大细节 签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   澳洲首次置业的流程和案例 首次在澳洲置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。在此我们通过案例的形式给大家做介绍。【阅读原文】   澳洲首次置业的五大问题 在澳洲首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。本文详细分析澳洲置业遇到的一些常见问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   澳房合同违约,开发商能否诉至中国法院,或要求执行澳洲判决? 在海外买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢?本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   阴阳合同和澳洲相关逃税裁判规则 在澳大利亚房产交易中也存在为了逃税漏税的“阴阳合同”。本期法律专栏整理相关典型案例,从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则,供读者参考。【阅读原文】   挂名购房?物业代持?“间接持有”海外房产的游戏法则 “挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产,并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点,希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(一) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。本文阐述的三个问题是:什么是遗嘱、澳大利亚有没有遗产税和澳房转让给子女哪种方式最合适。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(二) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式,这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(三) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上一期我们讲述了如何订立遗嘱,这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。【阅读原文】   澳洲房产交割,资金在中国进行交易需要警醒的法律问题 一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易,但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文对关于澳洲房产交割,资金在中国进行交易模式进行探析。【阅读原文】   留学生在澳洲购房需要注意的问题 经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题,特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。在此文中执业律师将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释,与各位读者解惑分享。【阅读原文】   澳洲二手房买卖的防坑秘籍 海外人士是可以购买澳洲二手房的,前提是向澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board/FIRB)递交申请(最低申请费为5600澳币/每次置业行为),并获得批准。在此文中,执业律师将和外国投资人分享在澳洲进行二手房买卖中的“防坑”秘籍。【阅读原文】   澳洲家庭法纵览 澳大利亚的《家庭法 (Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章: 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解     投资澳洲房产 如何选择最适合你的律师? 在海外置业的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。无论是商业地产还是住宅地产,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍,帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。【阅读原文】   澳昆州房产交易法律指南 近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章: 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款 【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程(上)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)【阅读原文】   兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。【阅读原文】   9张图演示澳洲房产4大间接投资架构 在进行投资行为之前,最关键的步骤是确保投资结构设计适当,以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此,选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以采取间接方式,收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。【阅读原文】   新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包 以下与大家分享《新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包》。在澳洲的雇佣关系中,任何想要逃避雇主责任的约定(比如现金交易情况)都能造成诉诸于劳工法庭或者触犯劳工补偿法的严重劳资纠纷。今天我会解读在关于雇佣员工时所应考虑的法律注意点,以及在界定员工和承包人时应考虑一系列事项。【阅读原文】   新移民经商必读(3)澳洲商用物业(店铺)承租指南 以下与大家分享《新移民经商必读(3) | 澳洲商用物业(店铺)承租指南》。签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册 建立生意需要从一开始就做出一项重要决定:什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求?选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言,主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择。此外,把营业名称、公司名称和域名注册成商标,将给与它们更好的保护。【阅读原文】   新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80问 澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”,我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息,务必尽职调查,以免“水土不服”。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数。在澳洲创业或经商的您知道如何做尽职调查吗?【阅读原文】   海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房? 公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产归公司所有。公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,所以不少人选择以此方式投资房产。那海外人士如何开设“澳洲公司”?以公司投资澳房时,如何豁免FIRB申请费和海外人额外印花税?如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款?今天专栏我将会一一解答。【阅读原文】   避险避税?父母将澳房登记在子女名下的利与弊 本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策,这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息,申请条大概为自住房非投资,可最多贷70%,父母还款,父母中一人与留学生必须联名购房。引发我思考的是若父母出资买澳房,到底该不该放子女的名字?或者,留学生买房,到底用父母的名字还是自己的名字?此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊”。【阅读原文】   澳洲房产收到土地税税单该怎么办?怎么豁免? 在澳大利亚新的财政年开始后,许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单。其中,一些业主已经拥有名下物业许久,却突然收到土地税税单;一些业主只听说澳洲有印花税,表示从来不知道土地税怎么计算;更有一些业主已经拖欠土地税,却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天,我们一起“十问十答土地税”。【阅读原文】   海外投资贷款急救帖!澳洲贷款的法律注意点,你都了解吗?(附案例分析) 2017年初,澳洲房产投资成交量节节新高,其中一大部分都将来自于海外投资者。尽管2016年澳洲本土银行纷纷收紧对海外人士的贷款政策,但大多数海外投资者仍希望运用贷款杠杆来实现投资的最优化配置。希望通过此文的分享与注意点的提醒,能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时,也带着一份放心。【阅读原文】   你买学区房,你关注澳洲名校;但孩子在学校意外受伤你该怎么办? 无疑,置业于澳洲无非三种初衷:生活需要、投资回报及下一代教育。关于澳洲房产的法律,你会觉得最终会聘请律师来把关。但若是关于自己子女在澳洲可能遇到的法律问题呢?你特别留心注意,因为没有人会完全代替你为你的孩子安全与成长来把关!因此,此文会对在澳少儿在学校意外受伤,父母的处理方式作探讨与分析。【阅读原文】   八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款且避税?汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO的“虎视眈眈”。【阅读原文】   作为中澳律师,我只关心《我不是潘金莲》中的法律问题! 虽然现在对《潘金莲》的网评褒贬不一,但不管怎么讲算是很成功的,这个背后做支撑的法律论点与论据也是很给力的。至于网友是挺“老炮”冯小刚还是“国民老公”王思聪,我都无所谓。因为作为中澳两国律师,我只关心《潘金莲》中的中澳法律问题!今天我们不谈电影内容和各种撕逼,仅从法律的角度来欣赏这部电影。【阅读原文】   若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲?深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 2月,中国著名导演,宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目,他将以涉嫌“故意瞒报金融交易”和“拆分现金交易”两项罪名而被起诉。目前英达已承认指控,而法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判,因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。若“美国外汇案”发生在澳洲会怎样?我们藉此案例了解澳洲相关法律。【阅读原文】   找永久居民挂名购买澳洲房产?你必须知道的十件事 “挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产,并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。在这种情况下,挂名人并未实际出资,但仍在法律上享有房产的所有权。“挂名购澳房”可能的诱因有什麽?实际出资人可能面临的风险?实际出资人丶挂名人与卖家三方的法律关系?我会逐一为大家说明。【阅读原文】   20万澳币商业投资移民(188A),入股合伙还是买断生意? 对于英语没基础的新移民,要满足20万澳币的商业投资的话,是入股做合伙人好,还是买断生意好呢?移民法对20万澳币的商业投资是入股合伙还是独资生意没有明确要求,在本文我会作出几点概述,帮助大家做出最明智的决定。【阅读原文】   澳房法律专栏:婚前财产的婚後分配 与中国的婚姻法不同,澳大利亚法律并没有明确的婚前婚后财产一说,即一旦双方结婚或同居(事实婚姻),那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产协议,不然今后双方分居或离婚,法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。为避免婚姻双方可能发生的财产纠纷,制定财产协议就显得非常有必要。【阅读原文】   匠心收藏贴!2016-17澳洲投资/移民法十大新政全解析 回顾过去一年,2016年的澳洲投资市场无疑是近六年来最令华人投资者与相关从业人士最为印象深刻的一年。这一年中,投资环境稳健发展,汇率走势稍起稍落,但对外投资的法规政策却扮演着“打你十个巴掌后揉你一脸”的狠角色。然而,变的是环境、汇率与政策,不变的是跨境投资市场愈演愈热的大势。古人云“以史为镜,可以知兴替“,此文将归纳并逐一解析2016-17年澳洲投资法与移民法相关的十大政策新规。【阅读原文】   在澳洲“以房养学”,父母与孩子如何联名买房? 购买澳房,问及最多的除了价格税贷丶地域环境丶发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?因此,本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。【阅读原文】   澳洲房地产不是你想卖就能卖!附土地转让表中文译本与全解析 在澳大利亚,土地所有人按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人,转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文为《土地法专栏》第二单元“土地转让登记”,主要结合澳大利亚各州的土地法律法规(例如昆士兰州《1994年土地产权法》(Land Title Act 1994))、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。【阅读原文】   深度解析王宝强离婚案:依澳洲婚姻法房产如何分? 王宝强离婚一案激起千层浪,引起无数关注。根据国内媒体称,王宝强和马蓉名下的拥有9套房产,其中1套房产在美国,大部分都是以女方或女方父母的名义购买。在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲,那么澳房会怎么被分配呢?”。此文假设马蓉为过错方,且无其它财产协议,对大家的一系列疑问作出回答概括,并比较此案若在中澳发生的不同情形。【阅读原文】   关于澳洲购房合同中“日落条款“,你必须知道的4件事 “日落条款”(Sunset Clause)是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款,即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时,“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会,更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲,使双方可以在条款失效前能够提前准备。今天我们就请到了林汇铭律师为大家讲解“日落条款”背后的故事。【阅读原文】   海外房贷严峻,澳洲楼花到期交付如何转卖? 近日有许多海外买家纷纷咨询关于转让楼花的事宜。一般来说,转让楼花的手续比普通房屋买卖的透明度要低。因此,楼花能否成功转让很大程度上取决于合同条款、开发商立场等各种不确定因素。如果海外买家在转让楼花时未能获得专业的法律或投资意见,则很可能会影响投资计划,违法合同的相关规定。【阅读原文】   先拍卖还是先申请FIRB?“二手房豁免证书(拍卖)”全解析 自从2015年12月1日后,澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见,则很可能会触犯相关法律规定,尤其对于参加二手房拍卖的海外买家来说更是容易遇到法律问题。海外买家可以不可以买二手房?什么是“二手房豁免证书(拍卖)”?申请“二手房豁免证书(拍卖)”的条件?我会於专栏一一解答。【阅读原文】   关于澳大利亚土地登记的那些事儿 在澳大利亚,购地建房是一种非常普遍的投资或置业方式。然而,关于在澳大利亚如何进行土地买卖,买方、卖方、地产经纪或甚是少许律师有时候也无法给予一个清晰且系统的解释,故一直以来有不少朋友咨询澳大利亚土地买卖的程序和规定等问题。因此,本人希望通过专栏的介绍与分析可以帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。【阅读原文】   中澳两国相关购房法律与流程360°比较 面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻,投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境,从而忽略了与房产投资相关的法律规定。居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中澳两国房产相关的法律条文、案例进行解释,希望可以起到客观、正面、真实的参考作用。本文将主要对华人在中澳的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】  

疫情改变世界 数码转型挡不了|居外专栏

中国香港疫情第三波持续,确诊人数并未有下降。政府一再收紧防疫措施,餐厅食肆虽然回复了日间堂食,但生意仍然淡静,可能大家都习惯自家带饭或者外卖了。 其实,疫情相信仍会维持一段时间,大家都在学习及适应当中。笔者估计有一些行业是无法恢复疫情前的形势。 首当其冲当然是旅游相关的,尤其是公务旅游。当大家发现用 Zoom 等视像软件开会也可以解决问题,不但不会飞行十多小时长途跋涉飞去外地开会,连由香港去新界也可免则免。笔者的银行客户经理最近也是通过视像软件向笔者解释投资的建议,相比之前面对面会谈,效果分别不大。但这却节省了大量交通时间。而且只要有电脑或电话在手,甚麽地点也可以进行,方便得多! 笔者当然更关心地产代理业务得影响,以往看房是不少家庭在假日的节目之一,业主前往代理公司的地铺,跟营业员闲谈丶了解一下市道,也时公司空见惯。 在疫情下,看房变得困难了!不少代理为了争取生意机会,纷纷拍摄介绍楼盘的短片。先发送给潜在买家,让他们足不出户,便可以了解放售物业的特点。业主也可减少招待无诚意的看房客,可谓双赢。在这个转变的过程中,代理当然必须学习如何运用拍摄技巧,及後期制作如剪影片丶配音等等。 更重要的是,当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

疫情改变世界 投资组合要留神|居外专栏

疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发! 笔者执笔时,政府刚宣布餐厅食肆的堂食禁令,伸延至全日,食肆的生意将受进一步打击。未来一年,食肆倒闭潮将无可避免,熟食外卖或半制品外卖将会成为食肆的救命草。 财爷陈茂波也公开在网志中呼吁各大小业主减租,与零售商户丶食肆等共渡时艰。作为小业主,物业按揭又要还款,真是进退维谷! 疫情一波接一波,没完没了,对实体经济的影响,已愈来愈浮现。 疫情也令不少白领“在家工作”(Work from home)!会议在线上举行,经过长时间适应磨合之後,未来写字楼空间的需求,又给大幅下调。由於上班出外的需求减少,连车位的价格也会发生变化! 地产代理,也追上时代的需要,加强了网上睇楼。社交媒体上也出现大量 KOL,争取曝光丶争取点击,所以代理也减少在铺位上的扩张。笔者公司最近投标新铺位,租金只需过往的三分之一价钱就可以,证明商场经营的苦况。 除了在投资砖头时,要留意疫情对物业的影响外,投资哪类公司或股票,相信也需全面反思!过往传统的航空丶银行丶物业出租公司都面临重大挑战!相反,视像软件丶自动化机器丶网上教学丶甚至外卖都会大行其道。 另外,疫情不但没有令世界各国团结一致抗疫。相反,中美互相推卸责任,令各国都各自为政丶互筑高墙。未来在农业上,甚至工业制成品上,都难以互通有无,自由贸易都面临巨大障碍。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神︱居外专栏

近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。 首先,在买卖二手物业的过程中,并没有临时买卖合约。买家透过经纪跟业主议价,大家都是口头上的承诺,一旦达成协议,才找律师草议正式买卖合约。这个过程往往需要几个星期,其中一方反悔的话,交易又要重新商议丶甚至推倒,也是常常发生。 与此同时,在英国物业网站中的物业经纪,都只是代表业主 ,有别於中国香港的双方代理,虽然不会收取买家佣金,但也不保障买家权益。如果物业是二手,当中有任何维修或隐蔽问题,买家也必须找专业人士在成交前验楼,否则随时得不偿失。 业权方法,英国有所谓“Share ownership”,类似香港的居屋。业主当年只买入部份业权,另外部份业权属政府机构(Housing Association, HA)拥有。业主要付租金予 HA,日后出售也有某些限制,例如要先让 HA 回购。 在市场上,也有所谓“House in multiple occupation(HMO)”物业。简单来说,即是中国香港的劏房。将一间 House 分开成多个房间出租,表面回报率当然高,但涉及改建的风险及成本丶转手出售的市场也相对狭窄,大家必须留意! 最后,一手市场虽然没有上面提及的麻烦及风险,也不需要付佣金,但最大的风险是发展商烂尾。购买现楼,当然是最安全做法。否则,就必须选择历史悠久及信誉良好的发展商及地产代理。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国好,香港好!物业价值长线看好|居外专栏

最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。这跟 1967 年的暴动丶 1997 年回归的情况差不多。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。 关键问题是中美角力,谁是赢家?最近笔者在看一本书《Has China Won? The Chinese Challenge to American Primacy》,是前新加坡驻联合国大使马凯硕着述。当中提出不少精辟见解,书中提到美国是一个财阀当道的社会,造成严重的财富不均。中国则实行精英主义,不断努力消灭贫穷。今次的疫情,正好反映在精英主义下的高效率,令人民感到更安全。其实中国自 587 年隋朝实施科举制度,令社会不同阶层的人,不论背景丶贫富皆可以透过科举制度选拔成为“士大夫”,亦即是现代的公务员制度。精英施政,在中国已经有超过 1,400 年历史。 相反,疫情之下的美国,处处向钱看,经济比人命重要,固然未能有效控制疫情散播,也进一步暴露白人与黑人之间的种族及经济矛盾。 书中作者更指出,以往欧美国家都有自信,其自由民主的思想及文化制度,具有举世优越性。其他国家,包括中国的人民,在世界越来越开放及一体化的环境下,会受到自由气息的影响及感染。但当今美国围堵中国的出发点,是害怕中国的强大,害怕中国的文化,反过来影响世界。就像过去几千年以来,中国同化了周边不同的民族一样。香港是中国的一部份。中国好,香港才会好!笔者也相信中国会打赢这一场世纪之战,香港的地位及经济自然可以更上一层楼,物业的价值当然水涨船高。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

疫症社区大爆发 齐心互助渡险境|居外专栏

刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。 中国香港本来已经有一段长时间无确诊个案,所以大家估计病毒多数由免检疫人士带入社区之机会最大。政府漏招,责无旁贷。除了要立即堵塞源头之外,大家又要实施更严格的社交距离限制及各项防疫措施!在过去一个月,大家的警戒心理,可能放松了!有时会跟一大班朋友饮红酒丶叹咖啡丶庆祝生日丶吃晚饭等等聚会,又或者大家会想像即使中招,死亡率很低丶自己身体强壮,不是甚麽大不了的事情。 这只是事实的一部份,另一部份是你可能没有甚麽病徵,但却可以感染其他接触过的亲友。亲友当中可能有年龄老迈丶甚至患病的家人,他们就没有你那麽好运了!对他们来说,此病毒会带来的是并发症丶是恶梦丶随时死亡於隔离病房丶离世时也无法与亲人道别! 为了保障自己丶家人,及社会的安全,大家都要继续忍受口罩带来的不便! 疫情因此毫无疑问会打乱社会的步伐,楼市在过去周末的睇楼量或成交量也大幅下跌。一手楼盘也会押後推出,部份急售的业主,自然需要割价求售,笔者相信这只属短暂的个别例子! 政府为救经济,只能加码放水。美国议会又再讨论增派现金予美国民众,中国香港政府又可能需要第三轮派钱,钱从何来?只能加强量宽,加印钞票。优质资产在疫情中,更见保值。大家不要因疫情而对楼市过份悲观!立即点击查看香港在售优质房源   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居|居外专栏

新世界在西贡沙下项目,上月中再次遭城规会否决其发展计划。先后在 2007 年、2014 年及 2018 年都同样遭到否决的命运。当中西贡的交通流量不足,经常在周末及繁忙时间出现交通严重挤塞的情况,相信是致命原因之一。 其实在发展商只是以 1.467倍的地积比率发展,已经相当保守。以这项目的地点,5 分钟步行时间就可以到达西贡市中心,相当方便,相信会受到西贡居民欢迎。但西贡的交通死结,一拖就十多年,道路未能扩建,区内个别居民一直在抗议加宽出市区的道路,令区内的发展项目停滞不前。如果交通改善的话,西贡尚有不少可供发展的土地,中国香港人的居住环境也有望改善。 另一边厢,日出康城在周末有新盘开售,差不多“一Q清袋”。即日售出超过 500 个单位,其中一个卖点,就是在楼盘入伙时,有新建大桥可以直接到蓝田,令日出康城的交通有重大的改善,也见证了交通对物业的重要性。 其实,西贡的情况,并不是个别的例子。未来住宅土地供应重镇,洪水桥及古洞地区,都是缺乏交通配套,这两区的发展密度偏低。元朗至上水段的火车路线,迟迟未见动工计划。洪水桥只靠轻铁提供服务,远远追不上人口的增加! 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

英国税种繁多 投资自住宜留神|居外专栏

自从英国宣布考虑将中国香港持有 BNO 人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。 英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。 首先,置业方面,两地都需要支付印花税(Stamp Duty Land Tax)。英国的印花税分三个层次:首次置业最便宜,购买 50 万英镑以下物业,首 30 万免税。不过,当地首置定义,为全球首次购买物业,比香港严格很多。 至於非首置的一般标准交易,则楼盘在 100 万英镑金额以下,印花税在 2 至 5 % 之间,但若是买第二层物业,作收租用途,要额外支付多 3%。另外,海外人士印花税在 2021 年 4 月 1 日开始徵收,税率为额外 2%。 除了印花税,楼宇租金会徵收入息税,税率 20% 起。楼宇卖出则需支付资产增值税(Capital Gains Tax),税率则 28 % 起。如果物业是自住的话,增值税会获得豁免,这些税项大家都会想像得到。 除此之外,大家可能会忽略得是市政府税(Council Tax)——是当地市政府为提供学校丶路灯丶公共场所及设施,向租客收取的税款。税款跟楼宇价值挂钩,30 万镑以上价值的房屋会徵收每年 3,280 镑,一般都是由租客负担! 如果大家真的移居英国,更加要留意是英国实施全球徵税。只要你在同一课税年度中,居留在英国多於 183 天,便会自动定义为税务公民(Tax-Resident)。全球的收入,包括在香港的租金收入丶股息收入丶定期存款收入, 都要徵税。更要命的是在全球的物业升值,也要缴付物业增值税。 所以,大家在移居英国或任何外地之前,也应该跟会计师研究,作出适当的税务安排,免除後患!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。