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“真心待您”李峻铭与您全析中国香港房产市场

中国香港置业:租公屋 VS 买私楼 最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好?【阅读原文】   香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好 2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金上升,破了历史新高!【阅读原文】   为求“心头好”,我以高价抢下香港特色单位 上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位,有报章以破新高价来形容此次交易。事实上,马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交,呎价为31,677港元,这才是历史新高!当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交,也绝不便宜。为什麽高价入市?这成为本周笔者经常被问及的问题。【阅读原文】   疫情改变世界 投资商铺要留神 去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。【阅读原文】   海外置业风气盛 选择代理重诚信 代理在整个买卖流程中担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等,当中还涉及很多法律及税务知识。代理公司必须做到令客户放心安心,才是成功的第一步。而作为消费者,在甄选物业的同时,选择代理也不能掉以轻心,必须委托诚实可靠的代理,才能令置业得心应手。【阅读原文】   港人移民卖楼 威力可大可小 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,大家不妨大胆估计移民英国的家庭有30%至40%,每年便有6,480至8,640个住宅单位,因BNO移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有41,000宗成交计,占比为15.8%至21%,这个数字对楼价的影响就可大可小!【阅读原文】   小阳春提前到港 持久能否看疫情 往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。【阅读原文】   拜登上场 强调稳定 资产市场易受益 上周拜登终於顺利登上美国总统宝座,国会山庄如临大敌,利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任,可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代,最大的特点是不确定性,政府的政策好像是一言堂,市场难以捉摸,投资市场难以预计!【阅读原文】   中国香港成交大增,何以房价没被大幅拉升? 踏入2021年,住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,头炮启德MONACO,首轮145伙不足六小时火速售罄。在移民潮的背景下,二手供应会增加,楼价大幅上升机会微。长远来说,改革土地供应制度才是问题的核心。【阅读原文】   【购房案例】资金被冻结,买家如何免成苦主? 2020年的圣诞节,本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说,却可能是恶梦的开始!事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项,被中国香港律师会接管了,并且冻结其所有银行户口资金。据报导有79个案件涉及1.27亿的订金及尾楼被冻结。【阅读原文】   2021物业投资成败 疫情控制为关键 刚踏入 2021 年,正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机,也是为 2021 年投资作准备。以物业售价来说,中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点,跟 2020 年 1 月公布相同,即是原地踏步。在疫情当道,经济不景的背景下,大家可能觉得不升不跌已经是万幸,但放眼世界,全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的!【阅读原文】   展望2021:中国香港楼市稳中存变 2020年转眼间又到尾声,本文见报时已经是圣诞前夕,又是时候回顾一下本年中国香港楼市,及展望来年趋势。【阅读原文】   珠海楼价升幅大 来年升幅持续 政府在施政报告各项措拖中,令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额,让中国香港单牌车直接驶进大湾区,每次限期 30 天。这肯定对珠海,甚至整个粤西物业带来无限憧憬。【阅读原文】   落实施政报告 中国香港经济再起飞 上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多,但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施,实际上与香港楼市关系密切。【阅读原文】   浅谈施政报告房屋政策:侧重公屋 私楼欠奉 林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告,终於在上周发表!笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数,由现时的五成,利用按揭保险计划,额外增加两成,令按揭总数达至楼价七成—— 结果传闻落空,施政报告对此只字不提!【阅读原文】   蚂蚁上市触礁的啓示 11月11日是中国着名的光棍节,也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子,但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO,集资全球破纪录的 A+H 股,中港两地同步上市,却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签,蚂蚁如果如常上市,估计也会带来短期可观的收益!【阅读原文】   拜登当选对资产市场的啓示 即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微,拜登当选之事无从置疑,但民主党一向强调要对企业加税,这对股市大大不利,股市却完全视若无睹,股市继续攀升。就短期来看,拜登上场会带来短暂的蜜月期,资产价格短期值得看好。【阅读原文】   铺位售价租价大跌 买家忙於寻宝中 中国香港疫情最近稍为缓和,笔者也趁机在各区走一走,大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺,尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计,吉铺占三分一以上;民生区情况似乎好一点,吉铺少於 20%。【阅读原文】   经济不景新盘抢购 中国香港购买充沛之谜 大围站上盖新盘推售,吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问,楼盘将会一Q清袋。而且,也带动全城热话,在疫情当道的今天,何解会有这麽多人认购单位?以往国内同胞很容易成为代罪羔羊,但今次中国香港仍在闭关,国内客参与可谓凤毛麟角的情况下,相信绝大部份买家都是本土购买力!【阅读原文】   大围新盘热卖 有助提振中国香港买家信心 大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。这个楼盘打破了97年多项纪录:已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙,套现超足 42.7亿,也是今年新盘的首轮销量冠军。【阅读原文】   中国香港iBond抗通胀:“有姿势,无实际” 中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券(iBond)。今年 iBond 的最低保证息率,由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击,出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下,iBond 似乎很有吸引力,但若从实际角度考虑,iBond 是否能够“抗通胀”?【阅读原文】   1分钟认识疫后“K型”股市、“K型”楼市、“K型”社会 标普指数表面上是典型的“V”型反弹,在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下,实情是“K”型走势。无论K型股市丶K型楼市或者K型社会,都不是一个健康稳定的发展形态,必须经历较大的调整,无论经济及社会都会面对较大的动荡,投资者宜加倍小心,不宜太冒进!【阅读原文】   中国香港房市预测:住宅楼价短期受压 供不应求长线看好 中国香港贫富悬殊一向厉害,物价高升,只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层,富有阶层却损失有限,而低息环境进一步恶化,香港住宅物业有稳定租金回报,也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺,长线住宅的价格,不宜看淡。【阅读原文】   适时调节按揭辣招 有助港买家置业安居 受到新冠肺炎疫情第三波影响,无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。中国香港政府实施各项楼市辣招的目的,就是希望压住楼价,让真正用家可以较易入市。但针无两头利,部分措施难免令用家也一样被打压。现时用家当道,放宽按揭成数,便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居,对香港的繁荣稳定也有莫大裨益。【阅读原文】   齐心抗疫爱香港 东方之珠再发光 中国香港正受到双重打击,一方面是疫情令社会停摆,经济每况愈下。另一方面,又受到国安法实施,英国及澳洲都在抢香港人才,提供各式各样的特快移民途径,令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣,东方之珠的光芒,能否继续发光发热?笔者对此抱乐观态度。【阅读原文】   疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】   疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发!疫情一波接一波,对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!【阅读原文】   疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】   疫情反覆一波又一波;资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆,又要收紧“限聚令”,对经济回复,无疑是一项重大打击。美国的情况更差,单天确诊人数数字已超越七万,屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下,重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是,风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌,美股在 7 月已经完全收复失地,科技股更加屡创新高。【阅读原文】   英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。【阅读原文】   中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!【阅读原文】   中国好,香港好!物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。【阅读原文】   中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌,才符合预期。但事实上,物业市场交投自农历年过後,一个月比一个月畅旺,无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!【阅读原文】   英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】   房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下,投资房托变成另类选择。【阅读原文】   疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!【阅读原文】   经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10大屋苑就有超过30宗成交,创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】   疫情过後房产投资风向转? 当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。【阅读原文】   负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】   疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损!【阅读原文】   不派息、不交租 中国香港怎投资? 上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!【阅读原文】   疫症大爆发 楼价何去何从? 新冠状肺炎已经在全球大爆发,主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施。笔者相信,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】   投资英国现良机 伦敦、曼城是首选(上) 世界三大金融中心,纽约、伦敦、香港的楼价,一向都是全世界最贵的地区,全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响,楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰,伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】   香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战,笔者认为,2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!【阅读原文】   内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。笔者相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!【阅读原文】   英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年,不少香港商人投资伦敦,包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族,建灏地产及爪哇控股等等,总金额超过400亿港元!最近,中渝置地主席张松桥家族,购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】   仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立,经济开始改善,外来投资也大幅提升,也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现,在投资缅甸物业的最大阻力,反而是二手转让制度的缺陷,主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】   香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了,2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望,并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】   香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港,上车必须靠父母的话,便成为世袭制度,令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】   利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后,公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的,就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】   香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。【阅读原文】   香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】   海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月,情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少,甚至连前来香港公干人士,也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期,大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对?【阅读原文】   中亚纪行:穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台,这两个加盟国各自独立,当今发展如何呢?【阅读原文】   香港楼市两极化 豪宅受考验  六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙,连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是,大家再将数字详细分析,数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说,发展商在放慢楼宇的兴建速度,三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走?【阅读原文】   香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!【阅读原文】   投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后,过去一个月,笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害,又担心香港未来的稳定与管治 ,希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外,也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】   再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后,香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响,弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计:中美贸易最近重开谈判能否达成协议?会估计不同结果带来的影响会怎样?美联储会否减息?事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】   房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得,值得在此跟读者分享,也许有所裨益。【阅读原文】  

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

自然灾害为患,你必须了解澳洲常见房屋保险 众所周知,澳洲经常发生森林火灾、强降雨、冰雹、水灾等自然灾害,导致房屋出现损毁,给业主造成一定的经济损失。通常来说,居民购买新房后的第一件事就是给自己的房子买保险,能在房屋遭受损毁时保证经济损失降到最小,一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险。澳洲常见的房屋保险共有四种。【阅读原文】   印花税减免分不清?澳洲买地建房印花税优惠详解 最近澳大利亚昆州的房市可谓是异常的火热,房价上涨以及较低的贷款利率使得人们竞相入市。相比与传统的购房合同来说,人们对land & house package的关注热情上升了不少。什么是land & house package?如今市场上极受欢迎的land & house package有些什么“过人之处”呢?即买这种项目是不是享受更优惠的印花税?【阅读原文】   郑爽“代孕弃养”风波刷屏!代孕在澳洲又该如何认定? 近日,郑爽“代孕弃养”的新闻燃爆全网,再次让代孕成为热络的公众议题:代孕会不会使女性成为生育工具、代孕的商业化是否相当于变相的器官买卖和人口贩卖、如何应对代孕的灰黑产业链…… 央视新闻更是谴责“代孕弃养法律道德皆难容”,那么,代孕在澳洲又该如何被认定呢?【阅读原文】   父母出资给小夫妻买房,是赠与还是借款? 一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而,当婚姻关系破裂时,如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。【阅读原文】   2021年澳洲针对海外投资新规出炉 在经济全球化的今天,外国投资对澳大利亚的经济和繁荣起到至关重要的作用,一些特定类型的外国投资项目会受到政府的审核或批准。澳大利亚议会已于2020年12月9日通过了《 2020年外国投资改革(保护澳大利亚国家安全)条例》,并于2021年1月1日起开始正式实施。具体的改革后变更内容小编将会在接下来的文章中为大家逐条解读。【阅读原文】   【视频】中国留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项 据房产网站Realestate报道,澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本期林汇铭律师把中国在澳留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项讲清楚,防止踩坑,帮您避雷!【阅读原文】   澳新州引来历史性重大税务改革: 引入房产税 取替印花税 新南威尔士州将引领税收改革,计划将从购买房产征缴印花税(Stamp Duty)过渡到年度房产税(Property Tax),作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。新州税改内容,对房市可能产生的影响,以及与中国税改的关系,林律师在本文探讨。【阅读原文】   不看要血亏!澳洲房产过户给子女,哪个办法最划算? 今年澳洲政府出台了新的建房补助,积极拉动房市。在这利好政策里,子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产,还能拿到多重补贴,比如联邦政府和西澳的建房补贴丶西澳首次置业补贴丶印花税补贴等等。父母和子女之间的转让方式通常有“买卖丶赠与丶继承”,让我们就来分析一下哪个最划算。【阅读原文】   夫妻父母子女间过户?家庭法中涉及的澳洲房产过户问题 林汇铭律师针对5种夫妻和父母子女之间不同的需要和情况,分析澳洲房产过户的流程与可能产生的费用。【阅读原文】   利好!188签证正式加入豁免入境澳洲阵营 澳洲移民局刚刚更新了一个重磅的利好消息: 凡是持有澳洲投资移民188类签证的海外人士,都可以自动获得入境澳洲的豁免权!也就是说,从现在开始,持有188签证的海外人士,将可以和澳洲公民及PR一样自由入境澳洲。这对于所有已办理澳洲投资移民,并取得188签证的朋友来说,是一个非常好的消息。【阅读原文】   婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表(澳洲版) 当下热播剧《三十而已》引发了全民热议,尤其在许幻山出轨后,那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲,法庭会如何决定房产归属哪?根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth),法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。【阅读原文】   【视频】为什么在澳洲买卖房产需要律师把关?房产的过户流程是什么? 澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本文林汇铭律师把在澳洲的房屋过户讲清楚。【阅读原文】   【视频】澳洲盖房都补贴12.5万人民币?Home Builder全解析 您了解过建筑市场吗?家里的房子还需要翻修吗?超大补贴——Home Builder政策来袭!Home Builder是澳洲政府为了使建筑市场从冠状病毒中恢复活力而提供的一个限时补助计划,补贴金额可以达到25000澳币!这一计划对于建筑行业而言无疑是一项高福利的政策。那么关于该政策你又了解多少呢?【阅读原文】   在澳洲购房真的没有产权证吗? 在澳洲购房真的没有产权证吗?澳洲林汇铭律师为您精准解答。【阅读原文】   【视频】澳洲(昆士兰)产权交易法律指南 为使中方投资置业者更好地了解澳洲(昆士兰州)投资相关的法律法规,本视频将通过以下四大法律要点进行集中的介绍与分析:在澳洲(昆士兰)投资置业的主要流程;海外人士在昆士兰州投资置业的条件;投资昆士兰州的主要税务与置业补贴;昆士兰州置业合同中的必读条款。【阅读原文】   视频解读如何移民澳洲 在接下来的几分钟里,澳洲林汇铭律师会一一向您介绍中澳两国关系丶移民澳洲的主要方式丶途径以及要求。【阅读原文】   关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读 新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害,这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施,来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。新的措施包括哪些?什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护?联众律师事务所深入解读。【阅读原文】   房东疫情生存攻略:房客是否可以不交房租? 业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安,因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。虽然澳洲政府表示正在就租金问题制定下一套补助方案,但目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议,大家可以参考一下。【阅读原文】   读澳洲名校,但孩子在学校意外受伤该怎么办? 名校是重要!学区房是重要!但最重要的是孩子留学时的人身安全!本文将对留学过程种常见的校园欺凌和意外事故从法律角度进行探讨。【阅读原文】   在澳洲分居,如何保护您的孩子及财产? 澳大利亚的《家庭法(Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务,内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。本文讨论分居前应该考虑的十个问题。【阅读原文】   在澳大利亚,房子不是你想卖就能卖! 在澳大利亚,土地所有人(卖方)按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人(买方可以是个人,也可以是公司法人),转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文主要结合澳大利亚各州的土地法律法规(例如昆士兰州《1994年土地产权法》(Land Title Act 1994))、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。【阅读原文】   如何在澳洲买地建房?澳洲土地登记的那些事儿 在澳大利亚,购地建房是一种非常普遍的投资或置业方式,也是众多房产公司主推的一项销售模式。虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度,但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作,所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。【阅读原文】   中澳两国相关购房法律的比较与简析 大到在投资置业,小到签证出行,都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见,以确认自己的身份是否符合法律规定的条件,自己的行为是否为该国法律所认可或批准,这应当是行动计划中的第一步!本文将真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】   澳洲商业地产的尽职调查 近年来,中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多,需要注意的是,其中在商业地产并购方面所面临的风险,较自住地产而言更为隐蔽且深入。为避免相关风险,在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分,供各位读者参考和探讨。【阅读原文】   澳洲产权法:白捡百万房产,原房主继承人无力主张! 悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决:一位土地开发商霸占一处房产近20年后,法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”(adverse possession)。【阅读原文】   投资澳洲房产的常见失误及案例 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何在目前海外贷款收紧,境外汇款异常严格的情况下,成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题,本文能通过相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法,希望助力各位,赢在澳洲。【阅读原文】   获得澳洲绿卡后,如何合法跨境转移财产? 随着移民趋势的逐渐进程,个人财产对外转移的便利化程度不断提高。本文将通过案例,分析财产境外转移过程中涉及的一些典型问题。【阅读原文】   用人民币交易澳洲房产的几个注意点 由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析。【阅读原文】   中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规 近期中国工商银行悉尼分行官网发布了关于内保外贷的融资产品最新介绍。在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向工行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。这对中国人在澳洲取得贷款有何启示?【阅读原文】   澳洲婚前财产的5大“隔离工具” 在澳大利亚,有三分之一的婚姻最终以离婚告终,如何保卫婚前财产,应该是财商必修课之一。今天的文章,就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。【阅读原文】   夫妻联名购澳房,到底写谁的名字? 购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?【阅读原文】   澳洲商业租赁,你不得不知的四大细节 签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   澳洲首次置业的流程和案例 首次在澳洲置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。在此我们通过案例的形式给大家做介绍。【阅读原文】   澳洲首次置业的五大问题 在澳洲首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。本文详细分析澳洲置业遇到的一些常见问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   澳房合同违约,开发商能否诉至中国法院,或要求执行澳洲判决? 在海外买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢?本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   阴阳合同和澳洲相关逃税裁判规则 在澳大利亚房产交易中也存在为了逃税漏税的“阴阳合同”。本期法律专栏整理相关典型案例,从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则,供读者参考。【阅读原文】   挂名购房?物业代持?“间接持有”海外房产的游戏法则 “挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产,并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点,希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(一) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。本文阐述的三个问题是:什么是遗嘱、澳大利亚有没有遗产税和澳房转让给子女哪种方式最合适。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(二) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式,这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(三) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上一期我们讲述了如何订立遗嘱,这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。【阅读原文】   澳洲房产交割,资金在中国进行交易需要警醒的法律问题 一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易,但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文对关于澳洲房产交割,资金在中国进行交易模式进行探析。【阅读原文】   留学生在澳洲购房需要注意的问题 经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题,特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。在此文中执业律师将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释,与各位读者解惑分享。【阅读原文】   澳洲二手房买卖的防坑秘籍 海外人士是可以购买澳洲二手房的,前提是向澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board/FIRB)递交申请(最低申请费为5600澳币/每次置业行为),并获得批准。在此文中,执业律师将和外国投资人分享在澳洲进行二手房买卖中的“防坑”秘籍。【阅读原文】   澳洲家庭法纵览 澳大利亚的《家庭法 (Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章: 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解     投资澳洲房产 如何选择最适合你的律师? 在海外置业的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。无论是商业地产还是住宅地产,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍,帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。【阅读原文】   澳昆州房产交易法律指南 近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章: 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款 【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程(上)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)【阅读原文】   兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。【阅读原文】   9张图演示澳洲房产4大间接投资架构 在进行投资行为之前,最关键的步骤是确保投资结构设计适当,以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此,选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以采取间接方式,收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。【阅读原文】   新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包 以下与大家分享《新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包》。在澳洲的雇佣关系中,任何想要逃避雇主责任的约定(比如现金交易情况)都能造成诉诸于劳工法庭或者触犯劳工补偿法的严重劳资纠纷。今天我会解读在关于雇佣员工时所应考虑的法律注意点,以及在界定员工和承包人时应考虑一系列事项。【阅读原文】   新移民经商必读(3)澳洲商用物业(店铺)承租指南 以下与大家分享《新移民经商必读(3) | 澳洲商用物业(店铺)承租指南》。签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册 建立生意需要从一开始就做出一项重要决定:什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求?选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言,主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择。此外,把营业名称、公司名称和域名注册成商标,将给与它们更好的保护。【阅读原文】   新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80问 澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”,我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息,务必尽职调查,以免“水土不服”。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数。在澳洲创业或经商的您知道如何做尽职调查吗?【阅读原文】   海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房? 公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产归公司所有。公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,所以不少人选择以此方式投资房产。那海外人士如何开设“澳洲公司”?以公司投资澳房时,如何豁免FIRB申请费和海外人额外印花税?如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款?今天专栏我将会一一解答。【阅读原文】   避险避税?父母将澳房登记在子女名下的利与弊 本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策,这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息,申请条大概为自住房非投资,可最多贷70%,父母还款,父母中一人与留学生必须

置业,贷款,资金出境 贷款策划师李一飞一站式解决 | 加拿大

政府要对多伦多房市出手了吗?进入2017年以来,多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而4月27日要举行的三级政府联席会谈更让坊间众说纷纭,莫衷一是。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法,本着客观,准确的原则,小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读。【阅读原文】 一读搞定加拿大房贷(四)谈谈贷款利率和银行罚款前文说过,低息和通胀是现今的主旋律,全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下,房产,尤其是大多伦多地区的房产,更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款,已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么,利率,好比是这个杠杆中的定盘星,理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。【阅读原文】 一读搞定加拿大房贷(三)贷款申请的5个C加拿大银行在审批一份贷款申请的时候,会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节,概括起来不外乎是5个C: Credit(信用)、Capacity(偿还能力)、Capital (资产)、 Character (社会定位)、 Collateral (质押)。今期专栏我会逐一说明。【阅读原文】 一读搞定加拿大房贷(二)加国银行业之春秋五霸在加拿大,说到房贷,不能不聊聊著名的BIG 5,即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星,但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位,我们姑且谓之春秋五霸。接下来,有请五霸同学按照武力值,战斗力,身材吨位,霸气指数等顺序出场,让我来给大家一一做个介绍。【阅读原文】 一读搞定加拿大房贷(一)房贷的前世与今生从今天开始,我的这个专栏系列会把关于加拿大房贷的方方面面都说个通通透透。涵盖的话题包括:加国贷款机构,获得贷款的渠道途径,贷款经纪,银行agent及分行,审批的流程,申请人的资质,个人信用管理,renew和refinance,怎样应对银行罚款,port和blend等等,希望读者都能从中找到自己需要的东西。首先让我们来认识加国房贷的“前世今生”。【阅读原文】 

为求“心头好”,我以高价抢下香港特色单位|居外专栏

上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位,有报章以破新高价来形容此次交易。事实上,马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交,面积达2,677平方呎,呎价为31,677港元,这才是历史新高! 当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交,也绝不便宜。为什麽高价入市?这成为本周笔者经常被问及的问题! 笔者现在居住于清水湾,一栋三层高的洋房,每天经常要在屋内上落楼梯。随着年纪越来越大,渐渐感到吃力。所以一直想找一个一层过的大平层,供退休后之用。由于内子有种植的嗜好,所以有花园或天台,才是理想之选。要具备环境优美、景观开扬、交通及购物便利等等条件,实际并不容易! 虽然Silversands的质素确实符合本人的要求,但价格一直是阻力。销售部同事不断游说物业因属楼花,未能提供现场实景参观。一旦落成,肯定不少买家会抢购、有钱都未必买到,尤其是下半年通关在即,这类特色单位肯定时国内豪客的至爱,同事劝笔者尽快决定!这也许是事实,峻源的历史新高成交,也是在现楼开放时,一批买家参观之后,才成功出售。据说,在短短几天的入标时间,也有4份标书竞争,以8千多万在马鞍山买一个分层单位,都可算出乎意料之外! 刚巧笔者在网络上,见到一条视频是名设计师梁志天先生在2014年经本公司买入的西贡村屋。当年作价1.3亿,呎价达到6.19万,破尽村屋的纪录。视频中见重建后的村屋,当然美仑美奂、别树一格,毫无保留地显出设计师的功力!根据同事了解,梁先生也花了几年时间在西贡找寻他的海边Dream house(梦想之家),并花上天文数字的价钱,才能夺得“心头好”。 笔者也曾经就价格向专业测量师朋友了解。基本上,他们都同意这是一个合理市价。理由是始终是特色单位,价格高一点是无可避免;如果合用的话,就物有所值!所以简单一句,便令笔者作出购买的决定。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国香港置业:租公屋 VS 买私楼︱居外专栏

最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好? 笔者第一个反应是,当然是买私楼!可能因为笔者从事地产代理业多年,有利益偏见;更有可能是笔者创业的第一桶金,便是靠卖楼套现。如果当年不是及早置业,也没有今天的事业!所以买私楼,最大的好处自然是拥有自己的资产,而且长远跟通胀挂鈎,可以保值。在当今资产主义下的中国香港,似乎是必然的道理! 但赞同租住公屋的人士,就认为一间自住的物业,即使如何升值,也没有太大意义——物业的价值只是纸上富贵。但为了置业,付出的代价却很大。一间600万元的物业付一成首期,在当今低息的年代,每月便要供款22,264港元。家庭收入即使5万,扣除供款、管理费,差饷及地租等等杂费,还未计要交税,可用支出只馀下2万左右。 但若放弃置业的念头而轮候公屋,一个300呎、三至四人、位置新界的公屋租金大约由 1,870至2,470港元不等。公屋三人家庭的收入限额是24,410港元;四人家庭的限额是 30,950港元。扣除租金後,可用支出比买私楼更多。背负着供楼压力的一族必须有5 至 6 万元以上的工资才足够,工作压力自然大,天天怕公司裁员减薪。相反,2万多元的工作,两公婆做最担心反而是工资太高,超出申请资格。工作自然更加轻松,正所谓“做亦可,不做亦可!”。这种生活,何等逍遥快活!笔者想深一层,发觉也不无道理。如果甘心一世淡泊、不求发围、轻轻松松,对一般打工族,也是一项选择。 所以,路始终是自己选择点行,不过,这次讨论也带出,租住私楼最蚀底。公屋到手一世无忧,有一生居住的保障。相反,私楼每两年就加租,甚至迫迁,替业主供楼最不智。更进取的路是利用自住楼宇的升值,套现做另一层楼宇的首期。当你拥有多层收租物业,资产升值就有助更快达到财务自由,甚至实现梦想!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

疫情改变世界 投资商铺要留神|居外专栏

去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。 问题是当疫苗广泛被接种,大部份人都可以重新从事各式各样的商业活动,工商物业的租金及售价,又能否回复疫情前的水平?疫情加速了互联网的威力,会议固然可以透过网上进行,讲座、授课的观众群,更可藉网上推展至外地,不需要受到地域或场地的容量限制,反而有所得益。 所以写字楼的需求,肯定大大减少。据报渣打银行也计划大幅减少租用面积,更多部门实行在家工作。不过笔者觉得中环一线写字楼的影响是短暂,租金回落是无可避免。但疫情後国内公司必会继续落户中国香港,尤其是中美的角力,中国香港在金融业的角色,仍然无法替代。金融业利润高,要“靓地址”见客,优质位置自然吃香。相反,二丶三线写字楼的租客,考虑成本效益更敏感,影响或会更大!餐饮业以往是商铺的主力租客,在限聚令的影响下,外卖成为餐厅的救命草。民生铺位除了有水丶有电外,门口能够停到电单车,方便外卖平台接送网上订单,也会成为新竉儿! 在旅游旺区的商铺,疫情过後也不愁生意。在中国锐意推动内循环的影响下,到中国香港购物旅游将会出现报复性反弹。长期来说,需求也是有增无减!况且,中国香港的零售楼面,每年都只有低单位数的增长,供应远远追不上需求的增长,旺区靓位有限,持有物业的业主也非常有实力,肯割价的物业少之又少,仍然不失其投资价值。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

海外置业风气盛 选择代理重诚信︱居外专栏

刚刚跟一位亲友谈起外地置业,他跟笔者吐了不少苦水。原来他三年前在中山投资一个住宅楼花盘,现在已经入伙,并取得房产证。他一心以为可以出售获利,向代理查询时,才发现他当年是高价入货。三年过後,市价跟三年前差不多。更要命的是,他早年在中山已经拥有一座别墅。这个物业就不是他在中山的唯一住宅,丧失了税务的宽免资格。即使售出,税率可能达到楼价的20%。 笔者亲友更祸不单行,他在中山也购入了一个商铺,却变成了烂尾楼。产权出现问题,收不到房产证,又收不到合约上订明的租金,结果要到公安报警。据网上新闻报导,公安已经拉人,等待法院处理,但资金能否取回,机会似乎就很渺茫。 上述发生的置业悲剧,非国内市场独有,在英国也发生多次类似案件。作为一个普通市民,很难去分辨那个项目会出现问题。这个应该是代理的责任,在销售一个项目之前,尽责审查是重要工作,可惜在中国香港从事海外物业,无须领牌,当中代理公司质素也是良莠不齐。 除此之外,代理在整个买卖流程中,也担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等。工作繁重,当中还涉及很多法律及税务知识,一个诚信可靠、负责任的代理,可以令整个流程畅顺。 相反,笔者也收到不少客户反映,帮国内经纪买楼,买楼后,经纪就消失了,完全找不到其他人协助后续工作,令买家头痛不已。过往海外物业销售重点都在物业本身而已,对代理公司的服务,却着墨甚少,展销会上也只谈物业的优点,其实售后服务同样重要! 笔者最近在电视的黄金时间中发现不少海外物业代理广告出现,虽然近年电视广告费已经大幅调低,但仍是所费不少,也证明海外置业的市场仍然兴旺,竞争也越来越激烈!值得高兴的是,从最近的电视广告中,笔者发现代理公司也开始做品牌宣传,强调代理公司本身的优点。但是笔者仍然觉得未到位,因为“诚实”、“可靠”本是作为优秀代理的基本要求。 总而言之,代理公司必须做到令客户放心安心,才是成功的第一步。而作为消费者,在甄选物业的同时,选择代理也不能掉以轻心,必须委托诚实可靠的代理,才能令置业得心应手。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好|居外专栏

2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,比去年底的176.22点,上升2.3%,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金的上升,中原地产及笔者公司所获的首季佣金,也同时破了历史新高! 过去两年,中国香港的楼价都是窄幅上落,在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点,已经算是一个突破。这种形势与全球放水,及各国大城市楼价都大幅上升的背景下,香港住宅楼价无疑是太弱势!也令不少人怀疑:香港住宅楼价是否已经见顶? 最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市(意即崩盘)因素》的贴文,七大因素包括:一,人口减少;二,信心危机;三,港人大量外移;四,内地买楼客源大减;五,货币供应;六,住宅供应大增;七,承受力已达极限。 文中提及的一些因素,无疑是真实的写照,也反映中国香港楼市的困境,但大部份因素都只有短暂的影响,并不具长远的影响力。例如:死亡人口4.98万,比出生人口的4.31万,死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市,自然人口减少已经存在很久。另一个因素,结婚人数大跌36%,相信只是疫情关系,令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关,数字就会回复正常。 笔者留意到移民外地人数增加,才是令楼价表现欠佳的重要影响因素!根据笔者观察,今次移民以BNO去英国为主流,尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚,未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷,中国香港华人在英国的发展机会有限,随着现实生活细节越来越多报导,笔者大胆预计,移民去英国的人数只会越来越少。五年後,更加不少会回流香港,对香港楼市的冲击只是短暂的。 相反,根据一国际测量师行的报告指出,截至2021年3月24日,中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗,比去年上升17.3%;1,000至2,000万有1,917宗,比去年同期上升2.7 倍;而2,000万以上的有347宗,比去年同期上升1.1倍。 由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业,1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起,反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票!他们的动态及取向,令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好,上升10%应该是一个合理的估计。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

中国香港成交大增,何以房价没被大幅拉升?︱居外专栏

踏入2021年,住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,头炮启德MONACO,首轮145伙不足六小时火速售罄。 买家眼见去年经济在疫情及社会运动双重打击下,仍然保持平稳。今年疫苗开始接种,大家自然憧憬经济下半年会开始好转,再加上拜登上任,声称会再加大力度派钱。全球放水的情况,随时变本加厉,利率持续低企,银纸缩水,自然是合理的联想。 今次升浪的特点是成交量大增的同时,成交价并没有被大幅拉升。笔者也发现不少业主因准备移民而出售物业,这批业主求售心切不会抬价,也做成买卖双方就价钱的分歧收窄,成交更容易成功。 去年二手住宅成交量超过41,000宗,较前年上升近15%。这是林郑放宽按揭保险政策带来的效果,买家可以利用更少的首期上车,令真正买家安居乐业。 在移民潮的背景下,二手供应会增加,楼价大幅上升机会微。政府应该要好好利用此真空期,去进一步改革房屋及土地政策。 将按揭保险门槛放宽至1,500万以下物业,会进一步释放购买力,激活换楼链。此外,银行的“加3厘”压力测试也应调整。 长远来说,改革土地供应制度才是问题的核心。中国香港并不缺乏土地,大量闲置农地、棕地、郊野公园等等,原因只是政府的官僚文化,缺乏想像力、魄力及执行力。 今次疫情,再次反映国内政府的执行能力及问责制度均比中国香港强。一旦有社区爆发,必定有官员问责下台,用同一准则的话,中国香港应该有不少官员应该下台了! 在当今的政治气候之下,中央的政府会就控制疫情及土地供应制度加强问责,也将会是中国香港楼价长远发展的领先指标。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

小阳春提前到港 持久能否看疫情|居外专栏

本文发布时,刚好是农历年三十了。牛年转眼又到,笔者提早向各位读者拜个早年:祝愿牛年疫情早退,各位都身体健康,生活重回正轨,投资得心应手。 回说上星期笔者提到股市出现“散户大战巨人”的Gamestop大挟仓事件。再过了一星期, Gamestop上周五收市价已经跌至63.77美元,比最高峰483美元只馀下13.2%。在高位即跌了86.8%,不少评论也怀疑今次实情是大户对撼,只是不少大户化身为散户,令事件更浪漫,也吸引了不少散户参与,结果一旦收手不及,相信不少散户也已招致损失! 至於楼市,似乎并没有受到股市的大上大落所影响。往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。 但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。 连一手发展商也极少在春节时开售新盘,今年却又破例,差不多每个周末都有新盘开售。上周末更有四个盘同时发售。周日华懋集团在观塘安达臣道全新项目 - 安峯,以呎价港币2.03万元开价,并预计在20号(年初九)进行首轮销售。笔者估计其他发展商也会提早开售新盘或重售货尾,争取春节的旺期,楼市在一手及二手都热闹的情况下,小阳春已经提早来临,可谓所言非虚。问题是此情况,会否长期延续,甚至会否达至价量齐升?施永青先生扬言料今年楼价升幅15%。 笔者倾向比较保守。在疫情下,不少行业生意受到严重打击,失业率也会继续上升。只要疫情一天不去,全球经济仍在困难之中。而且,中国香港的物业销情仍只集中在1,000 万或以下的物业。楼价一旦超过1,500万,销售绝不容易。加上,移民人数肯定上升,当中又有不少会沽售物业套现,承接力很关键。所以,笔者不敢看楼市看到太好。15%升幅,似乎过份乐观。 如果疫苗能顺利接种及有效,经济在下年会有望复苏,楼价升5%,可能是较务实的估计!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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