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“真心待您”李峻铭与您全析中国香港房产市场

通涨重临,加息收水,楼市何去何从? 虽然美国当今通涨率已经超过5%,坊间有不少评论也在估计联储何时收水?但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致,属於短期性,只暗示会在11月有机会减少买债 ,换句话11月只是将放水的力度减慢,直至2022年中才能停止买债,即停止放水,至终回购债卷(收水)更是遥遥无期!【阅读原文】   物管公司能管能理!服务到位 物业升值 笔者最近到访一位朋友的屋苑,才发觉屋苑没有访客车位,管理员有见及此,就安排一个业主车位予笔者短暂使用。这样做当然为管理人员带来大量工作,但却可以令业主及其访客带来极大的方便,真的做到能管能理!管理得好也间接令物业增值。【阅读原文】   共同富裕利基层 社会稳定利经济 “共同富裕”的反义词,就是“贫富悬殊”,为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段,但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避,令绝大部分财富集中於极少数人的手上!根据瑞士信贷银行发表的报告,全球最富有1%人口,已经占有全球财富的44%。【阅读原文】   监管风潮延续 股市楼市有危有机 中国先后向互联网公司、教育行业,提出各项监管风潮,令相关股票价格大幅下跌,例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今,下跌已超过45%,市值消失逾4000亿美元,如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司,市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。【阅读原文】   二手房创新高 移民卖房费思量 中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情,而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人,种种不利因素下,楼价仍可以上升,证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。现在卖出大单位,等如用折扣价卖出优质货,而买入小单位,却又是用高价买入劣质货。移民,要付出代价,似乎又是合理的推算。【阅读原文】   政策调整下的资产配置 以往投资国内房产,获利是不难的。在城市化的过程中,大量农村人口涌至城市。加上基建的改善,一个在城市边缘的乡镇,三至五年间就可以变成都市的一部份,楼价自然水涨船高!笔者建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重,尤其是国内的物业,不宜再冒进。【阅读原文】   低息制造杠杆 滥用引发危机 笔者有见年纪越来越大,医疗费用也不断提高,便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险,保额起码有2000万,入医院前、後,所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜,60岁左右每年保费3万左右。到70 岁,更加超过10万以上!【阅读原文】   低息环境持续 套现转按好时机 中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹,住宅楼价距离历史高位只有约2%,相信2021年上半年将会刷新历史纪录。楼市旺价又旺量,作为业主当然高兴。进取一点的业主,更加可以藉楼价高位的机会,加按套现获得的额外资金,再投入物业市场。自住的物业也可以被活化,成功为业主赚取收益。【阅读原文】   “躺平”轮候公屋 消极还是积极? 2021年“躺平主义”在中国兴起,源於4月17日百度的一则帖文:“躺平就是我的智者运动。只有躺平,人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准,拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”【阅读原文】   加密货币投机热 长线投资要谨慎 2008年金融海啸,美国联储局的资产负债表,只有约2兆亿美元。经历数次QE(量化宽松)後,在2015年增至4兆亿左右。今次疫情令全球央行再次疯狂放水,美国联储局资产在2020年7月已增加至近7兆亿美元。估计到2021年Q4(第4季),更会超过10兆亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格,也再次掀起加密货币的热潮!【阅读原文】   但开风气不为师 英年早逝忆左晖 上周贝壳找房(以下简称“贝壳”)及链家的创办人左晖先生突然去世的消息,震动了整个业界。“2021新财富500富人榜”於5月13日发布,左晖以2,220.3亿元人民币的财富,压倒了所有国内发展商的传统大亨,以地产中介的身份成为中国房地产新首富。在香港有 KOL更比喻此为“施永青先生财富多过李嘉诚先生”,完全不可以想像!【阅读原文】   移居英国涉事广 居住问题困难多 上周本栏提到不少移居英国的中国香港人,都为了税务问题,而卖出了香港的资产,尤其是房地产,文章引起了不少回响及一些质疑。除了税务是移居英国的重中之重外,其实大家在网上也可以看到不少因移居带来的困难琐事,而其中一项,大家避不了的仍是居住问题!【阅读原文】   为免下错车 移民也置业 笔者发现不少打算移民的朋友,也会选择先卖出中国香港的物业,但移民外地并不一定成功,笔者经历过香港的97移民潮,身边也有不少好友,移民数年后,最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业,回港又变成“无壳蜗牛”,就是双重损失了!一旦您决定把物业卖出,笔者奉劝大家,必须在外地重新置业。【阅读原文】   移民卖房早安排 税务繁复要小心 最近英国、澳洲、加拿大都不约而同为中国香港居民提供特殊移民途径,令香港又刮起一阵移民风潮。彭博估计在2021年香港将有约13,100至16,300户家庭移民英国。如果全部业主都卖出其物业,数目可达1,500亿港元!由於英国有资产增值税,一旦移民至英国,便极有可能被定义为英国的税务公民,全球的资产升值都需要纳税。【阅读原文】   没有常绿叶 只有常绿树:房地产从业心得分享 一位刚毕业的年轻人最近加入笔者公司一间位於豪宅区的分行,该分行的大部分物业交易额都是2000万港元或以上,对於没有社会工作经验的年轻人来说,困难自然不言而喻。两个月过去了,结果促成三宗租务成交,并成功将一名租客变买家,更促成了一宗买卖!以新人来说实是难能可贵,更重要的是成功并非侥幸。【阅读原文】   中国香港置业:租公屋 VS 买私楼 最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好?【阅读原文】   香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好 2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金上升,破了历史新高!【阅读原文】   为求“心头好”,我以高价抢下香港特色单位 上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位,有报章以破新高价来形容此次交易。事实上,马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交,呎价为31,677港元,这才是历史新高!当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交,也绝不便宜。为什麽高价入市?这成为本周笔者经常被问及的问题。【阅读原文】   疫情改变世界 投资商铺要留神 去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。【阅读原文】   海外置业风气盛 选择代理重诚信 代理在整个买卖流程中担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等,当中还涉及很多法律及税务知识。代理公司必须做到令客户放心安心,才是成功的第一步。而作为消费者,在甄选物业的同时,选择代理也不能掉以轻心,必须委托诚实可靠的代理,才能令置业得心应手。【阅读原文】   港人移民卖楼 威力可大可小 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,大家不妨大胆估计移民英国的家庭有30%至40%,每年便有6,480至8,640个住宅单位,因BNO移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有41,000宗成交计,占比为15.8%至21%,这个数字对楼价的影响就可大可小!【阅读原文】   小阳春提前到港 持久能否看疫情 往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。【阅读原文】   拜登上场 强调稳定 资产市场易受益 上周拜登终於顺利登上美国总统宝座,国会山庄如临大敌,利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任,可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代,最大的特点是不确定性,政府的政策好像是一言堂,市场难以捉摸,投资市场难以预计!【阅读原文】   中国香港成交大增,何以房价没被大幅拉升? 踏入2021年,住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,头炮启德MONACO,首轮145伙不足六小时火速售罄。在移民潮的背景下,二手供应会增加,楼价大幅上升机会微。长远来说,改革土地供应制度才是问题的核心。【阅读原文】   【购房案例】资金被冻结,买家如何免成苦主? 2020年的圣诞节,本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说,却可能是恶梦的开始!事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项,被中国香港律师会接管了,并且冻结其所有银行户口资金。据报导有79个案件涉及1.27亿的订金及尾楼被冻结。【阅读原文】   2021物业投资成败 疫情控制为关键 刚踏入 2021 年,正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机,也是为 2021 年投资作准备。以物业售价来说,中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点,跟 2020 年 1 月公布相同,即是原地踏步。在疫情当道,经济不景的背景下,大家可能觉得不升不跌已经是万幸,但放眼世界,全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的!【阅读原文】   展望2021:中国香港楼市稳中存变 2020年转眼间又到尾声,本文见报时已经是圣诞前夕,又是时候回顾一下本年中国香港楼市,及展望来年趋势。【阅读原文】   珠海楼价升幅大 来年升幅持续 政府在施政报告各项措拖中,令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额,让中国香港单牌车直接驶进大湾区,每次限期 30 天。这肯定对珠海,甚至整个粤西物业带来无限憧憬。【阅读原文】   落实施政报告 中国香港经济再起飞 上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多,但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施,实际上与香港楼市关系密切。【阅读原文】   浅谈施政报告房屋政策:侧重公屋 私楼欠奉 林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告,终於在上周发表!笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数,由现时的五成,利用按揭保险计划,额外增加两成,令按揭总数达至楼价七成—— 结果传闻落空,施政报告对此只字不提!【阅读原文】   蚂蚁上市触礁的啓示 11月11日是中国着名的光棍节,也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子,但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO,集资全球破纪录的 A+H 股,中港两地同步上市,却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签,蚂蚁如果如常上市,估计也会带来短期可观的收益!【阅读原文】   拜登当选对资产市场的啓示 即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微,拜登当选之事无从置疑,但民主党一向强调要对企业加税,这对股市大大不利,股市却完全视若无睹,股市继续攀升。就短期来看,拜登上场会带来短暂的蜜月期,资产价格短期值得看好。【阅读原文】   铺位售价租价大跌 买家忙於寻宝中 中国香港疫情最近稍为缓和,笔者也趁机在各区走一走,大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺,尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计,吉铺占三分一以上;民生区情况似乎好一点,吉铺少於 20%。【阅读原文】   经济不景新盘抢购 中国香港购买充沛之谜 大围站上盖新盘推售,吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问,楼盘将会一Q清袋。而且,也带动全城热话,在疫情当道的今天,何解会有这麽多人认购单位?以往国内同胞很容易成为代罪羔羊,但今次中国香港仍在闭关,国内客参与可谓凤毛麟角的情况下,相信绝大部份买家都是本土购买力!【阅读原文】   大围新盘热卖 有助提振中国香港买家信心 大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。这个楼盘打破了97年多项纪录:已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙,套现超足 42.7亿,也是今年新盘的首轮销量冠军。【阅读原文】   中国香港iBond抗通胀:“有姿势,无实际” 中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券(iBond)。今年 iBond 的最低保证息率,由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击,出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下,iBond 似乎很有吸引力,但若从实际角度考虑,iBond 是否能够“抗通胀”?【阅读原文】   1分钟认识疫后“K型”股市、“K型”楼市、“K型”社会 标普指数表面上是典型的“V”型反弹,在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下,实情是“K”型走势。无论K型股市丶K型楼市或者K型社会,都不是一个健康稳定的发展形态,必须经历较大的调整,无论经济及社会都会面对较大的动荡,投资者宜加倍小心,不宜太冒进!【阅读原文】   中国香港房市预测:住宅楼价短期受压 供不应求长线看好 中国香港贫富悬殊一向厉害,物价高升,只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层,富有阶层却损失有限,而低息环境进一步恶化,香港住宅物业有稳定租金回报,也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺,长线住宅的价格,不宜看淡。【阅读原文】   适时调节按揭辣招 有助港买家置业安居 受到新冠肺炎疫情第三波影响,无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。中国香港政府实施各项楼市辣招的目的,就是希望压住楼价,让真正用家可以较易入市。但针无两头利,部分措施难免令用家也一样被打压。现时用家当道,放宽按揭成数,便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居,对香港的繁荣稳定也有莫大裨益。【阅读原文】   齐心抗疫爱香港 东方之珠再发光 中国香港正受到双重打击,一方面是疫情令社会停摆,经济每况愈下。另一方面,又受到国安法实施,英国及澳洲都在抢香港人才,提供各式各样的特快移民途径,令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣,东方之珠的光芒,能否继续发光发热?笔者对此抱乐观态度。【阅读原文】   疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】   疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发!疫情一波接一波,对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!【阅读原文】   疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】   疫情反覆一波又一波;资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆,又要收紧“限聚令”,对经济回复,无疑是一项重大打击。美国的情况更差,单天确诊人数数字已超越七万,屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下,重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是,风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌,美股在 7 月已经完全收复失地,科技股更加屡创新高。【阅读原文】   英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。【阅读原文】   中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!【阅读原文】   中国好,香港好!物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。【阅读原文】   中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌,才符合预期。但事实上,物业市场交投自农历年过後,一个月比一个月畅旺,无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!【阅读原文】   英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】   房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下,投资房托变成另类选择。【阅读原文】   疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!【阅读原文】   经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10大屋苑就有超过30宗成交,创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】   疫情过後房产投资风向转? 当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。【阅读原文】   负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】   疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损!【阅读原文】   不派息、不交租 中国香港怎投资? 上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!【阅读原文】   疫症大爆发 楼价何去何从? 新冠状肺炎已经在全球大爆发,主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施。笔者相信,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】   投资英国现良机 伦敦、曼城是首选(上) 世界三大金融中心,纽约、伦敦、香港的楼价,一向都是全世界最贵的地区,全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响,楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰,伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】   香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战,笔者认为,2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!【阅读原文】   内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。笔者相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!【阅读原文】   英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年,不少香港商人投资伦敦,包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族,建灏地产及爪哇控股等等,总金额超过400亿港元!最近,中渝置地主席张松桥家族,购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】   仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立,经济开始改善,外来投资也大幅提升,也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现,在投资缅甸物业的最大阻力,反而是二手转让制度的缺陷,主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】   香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了,2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望,并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】   香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港,上车必须靠父母的话,便成为世袭制度,令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】   利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后,公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的,就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】   香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。【阅读原文】   香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】   海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月,情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少,甚至连前来香港公干人士,也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期,大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对?【阅读原文】   中亚纪行:穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台,这两个加盟国各自独立,当今发展如何呢?【阅读原文】   香港楼市两极化 豪宅受考验  六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙,连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是,大家再将数字详细分析,数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说,发展商在放慢楼宇的兴建速度,三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走?【阅读原文】   香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!【阅读原文】   投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后,过去一个月,笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害,又担心香港未来的稳定与管治 ,希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外,也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】   再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后,香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响,弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计:中美贸易最近重开谈判能否达成协议?会估计不同结果带来的影响会怎样?美联储会否减息?事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】   房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得,值得在此跟读者分享,也许有所裨益。【阅读原文】  

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

新财年,新政策!澳洲这些签证变更你都知道了吗? 在澳洲或者计划来澳的小伙伴们注意啦!澳洲2021-2022新财年已经开始了。新财年,新政策,新变化——除了部分签证费上调,都有哪些签证政策变更你知道吗?【阅读原文】   澳洲印花税政策详解,海外人士各州买房需缴纳多少钱? 相比新加坡和温哥华对外国买家征收20%的附加税,澳大利亚的外国印花税附加费为8%,看起来并没有那么大。哪些州会对海外买家收取海外买家附加税(additional duty)?目前,北领地是唯一一个既不征收印花税附加费又不提高土地税的州。【阅读原文】   自然灾害为患,你必须了解澳洲常见房屋保险 众所周知,澳洲经常发生森林火灾、强降雨、冰雹、水灾等自然灾害,导致房屋出现损毁,给业主造成一定的经济损失。通常来说,居民购买新房后的第一件事就是给自己的房子买保险,能在房屋遭受损毁时保证经济损失降到最小,一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险。澳洲常见的房屋保险共有四种。【阅读原文】   印花税减免分不清?澳洲买地建房印花税优惠详解 最近澳大利亚昆州的房市可谓是异常的火热,房价上涨以及较低的贷款利率使得人们竞相入市。相比与传统的购房合同来说,人们对land & house package的关注热情上升了不少。什么是land & house package?如今市场上极受欢迎的land & house package有些什么“过人之处”呢?即买这种项目是不是享受更优惠的印花税?【阅读原文】   郑爽“代孕弃养”风波刷屏!代孕在澳洲又该如何认定? 近日,郑爽“代孕弃养”的新闻燃爆全网,再次让代孕成为热络的公众议题:代孕会不会使女性成为生育工具、代孕的商业化是否相当于变相的器官买卖和人口贩卖、如何应对代孕的灰黑产业链…… 央视新闻更是谴责“代孕弃养法律道德皆难容”,那么,代孕在澳洲又该如何被认定呢?【阅读原文】   父母出资给小夫妻买房,是赠与还是借款? 一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而,当婚姻关系破裂时,如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。【阅读原文】   2021年澳洲针对海外投资新规出炉 在经济全球化的今天,外国投资对澳大利亚的经济和繁荣起到至关重要的作用,一些特定类型的外国投资项目会受到政府的审核或批准。澳大利亚议会已于2020年12月9日通过了《 2020年外国投资改革(保护澳大利亚国家安全)条例》,并于2021年1月1日起开始正式实施。具体的改革后变更内容小编将会在接下来的文章中为大家逐条解读。【阅读原文】   【视频】中国留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项 据房产网站Realestate报道,澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本期林汇铭律师把中国在澳留学生如何在澳洲买房置业以及注意事项讲清楚,防止踩坑,帮您避雷!【阅读原文】   澳新州引来历史性重大税务改革: 引入房产税 取替印花税 新南威尔士州将引领税收改革,计划将从购买房产征缴印花税(Stamp Duty)过渡到年度房产税(Property Tax),作为经济复苏计划的一部分。有关取消或者替代印花税的提议无疑是在政治上非常具有挑战性的。新州税改内容,对房市可能产生的影响,以及与中国税改的关系,林律师在本文探讨。【阅读原文】   不看要血亏!澳洲房产过户给子女,哪个办法最划算? 今年澳洲政府出台了新的建房补助,积极拉动房市。在这利好政策里,子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产,还能拿到多重补贴,比如联邦政府和西澳的建房补贴丶西澳首次置业补贴丶印花税补贴等等。父母和子女之间的转让方式通常有“买卖丶赠与丶继承”,让我们就来分析一下哪个最划算。【阅读原文】   夫妻父母子女间过户?家庭法中涉及的澳洲房产过户问题 林汇铭律师针对5种夫妻和父母子女之间不同的需要和情况,分析澳洲房产过户的流程与可能产生的费用。【阅读原文】   利好!188签证正式加入豁免入境澳洲阵营 澳洲移民局刚刚更新了一个重磅的利好消息: 凡是持有澳洲投资移民188类签证的海外人士,都可以自动获得入境澳洲的豁免权!也就是说,从现在开始,持有188签证的海外人士,将可以和澳洲公民及PR一样自由入境澳洲。这对于所有已办理澳洲投资移民,并取得188签证的朋友来说,是一个非常好的消息。【阅读原文】   婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表(澳洲版) 当下热播剧《三十而已》引发了全民热议,尤其在许幻山出轨后,那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲,法庭会如何决定房产归属哪?根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth),法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。【阅读原文】   【视频】为什么在澳洲买卖房产需要律师把关?房产的过户流程是什么? 澳洲房产市场利润相当丰厚,2018年第4季度,二手房房产业主整体获利达到178亿澳元。如此之高的交易盈利比仰仗于澳洲不断上涨的房价,但同时相伴的便是对于购房合同法律风险的高频咨询。 本文林汇铭律师把在澳洲的房屋过户讲清楚。【阅读原文】   【视频】澳洲盖房都补贴12.5万人民币?Home Builder全解析 您了解过建筑市场吗?家里的房子还需要翻修吗?超大补贴——Home Builder政策来袭!Home Builder是澳洲政府为了使建筑市场从冠状病毒中恢复活力而提供的一个限时补助计划,补贴金额可以达到25000澳币!这一计划对于建筑行业而言无疑是一项高福利的政策。那么关于该政策你又了解多少呢?【阅读原文】   在澳洲购房真的没有产权证吗? 在澳洲购房真的没有产权证吗?澳洲林汇铭律师为您精准解答。【阅读原文】   【视频】澳洲(昆士兰)产权交易法律指南 为使中方投资置业者更好地了解澳洲(昆士兰州)投资相关的法律法规,本视频将通过以下四大法律要点进行集中的介绍与分析:在澳洲(昆士兰)投资置业的主要流程;海外人士在昆士兰州投资置业的条件;投资昆士兰州的主要税务与置业补贴;昆士兰州置业合同中的必读条款。【阅读原文】   视频解读如何移民澳洲 在接下来的几分钟里,澳洲林汇铭律师会一一向您介绍中澳两国关系丶移民澳洲的主要方式丶途径以及要求。【阅读原文】   关于澳洲房东不得在6个月暂禁令期间驱逐租客的解读 新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害,这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施,来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。新的措施包括哪些?什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护?联众律师事务所深入解读。【阅读原文】   房东疫情生存攻略:房客是否可以不交房租? 业主对政府最近宣布六个月不准驱逐租户的政策感到困惑和不安,因为如果业主一直没有租金收入也可能面临财务困难。虽然澳洲政府表示正在就租金问题制定下一套补助方案,但目前为止也没有明确的法律条款或者行业指南能拿来参照。Financial Review最近请澳洲相关行业的专业人士给所有业主们一些专业的建议,大家可以参考一下。【阅读原文】   读澳洲名校,但孩子在学校意外受伤该怎么办? 名校是重要!学区房是重要!但最重要的是孩子留学时的人身安全!本文将对留学过程种常见的校园欺凌和意外事故从法律角度进行探讨。【阅读原文】   在澳洲分居,如何保护您的孩子及财产? 澳大利亚的《家庭法(Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务,内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。本文讨论分居前应该考虑的十个问题。【阅读原文】   在澳大利亚,房子不是你想卖就能卖! 在澳大利亚,土地所有人(卖方)按照自己的意愿根据法律规定将土地权益转让给受让人(买方可以是个人,也可以是公司法人),转让方式可以是出售、赠予、继承或其他合法方式。本文主要结合澳大利亚各州的土地法律法规(例如昆士兰州《1994年土地产权法》(Land Title Act 1994))、案例和相关表格对土地转让的程序和填写申请表的注意事项进行探讨和分析。【阅读原文】   如何在澳洲买地建房?澳洲土地登记的那些事儿 在澳大利亚,购地建房是一种非常普遍的投资或置业方式,也是众多房产公司主推的一项销售模式。虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度,但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作,所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。【阅读原文】   中澳两国相关购房法律的比较与简析 大到在投资置业,小到签证出行,都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见,以确认自己的身份是否符合法律规定的条件,自己的行为是否为该国法律所认可或批准,这应当是行动计划中的第一步!本文将真实案例对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。【阅读原文】   澳洲商业地产的尽职调查 近年来,中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多,需要注意的是,其中在商业地产并购方面所面临的风险,较自住地产而言更为隐蔽且深入。为避免相关风险,在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分,供各位读者参考和探讨。【阅读原文】   澳洲产权法:白捡百万房产,原房主继承人无力主张! 悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决:一位土地开发商霸占一处房产近20年后,法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”(adverse possession)。【阅读原文】   投资澳洲房产的常见失误及案例 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何在目前海外贷款收紧,境外汇款异常严格的情况下,成功“走出去”是众多中国投资者共同面临的大问题,本文能通过相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因和避免同类失误的解决办法,希望助力各位,赢在澳洲。【阅读原文】   获得澳洲绿卡后,如何合法跨境转移财产? 随着移民趋势的逐渐进程,个人财产对外转移的便利化程度不断提高。本文将通过案例,分析财产境外转移过程中涉及的一些典型问题。【阅读原文】   用人民币交易澳洲房产的几个注意点 由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析。【阅读原文】   中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规 近期中国工商银行悉尼分行官网发布了关于内保外贷的融资产品最新介绍。在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向工行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。这对中国人在澳洲取得贷款有何启示?【阅读原文】   澳洲婚前财产的5大“隔离工具” 在澳大利亚,有三分之一的婚姻最终以离婚告终,如何保卫婚前财产,应该是财商必修课之一。今天的文章,就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。【阅读原文】   夫妻联名购澳房,到底写谁的名字? 购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?【阅读原文】   澳洲商业租赁,你不得不知的四大细节 签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   澳洲首次置业的流程和案例 首次在澳洲置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。在此我们通过案例的形式给大家做介绍。【阅读原文】   澳洲首次置业的五大问题 在澳洲首次置业对于投资者来说也是一场不小的挑战。除了准备多少钱,买在哪里才更适合自己等等个人情况外,法律中对于购房者的要求也是不得不考虑得一大难题。本文详细分析澳洲置业遇到的一些常见问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   澳房合同违约,开发商能否诉至中国法院,或要求执行澳洲判决? 在海外买家违约的情况下,开发商(卖家)是否有权诉至中国,要求中国法院审理判决或在中国执行澳洲的生效判决呢?本文将通过具体案例来分析和解答这个问题。【阅读原文】   澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式 澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。【阅读原文】   阴阳合同和澳洲相关逃税裁判规则 在澳大利亚房产交易中也存在为了逃税漏税的“阴阳合同”。本期法律专栏整理相关典型案例,从“阴阳合同”效力、逃税处罚以及违法责任等方面提炼裁判规则,供读者参考。【阅读原文】   挂名购房?物业代持?“间接持有”海外房产的游戏法则 “挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产,并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。我们为遇到此法律问题的读者们总结归纳以下法律知识点,希望可以帮助或警醒更多面临类似问题的“实际出资人”与“代持人”们。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(一) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?我们将分三期从法律角度来探讨这个问题。本文阐述的三个问题是:什么是遗嘱、澳大利亚有没有遗产税和澳房转让给子女哪种方式最合适。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(二) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上期我们讲述了澳大利亚的遗产税和房产购买和继承的方式,这一期我们将详细来说明如何订立遗嘱。【阅读原文】   澳洲房产转让给子女有哪些合适的方式(三) 在澳大利亚购置的房产如何通过遗嘱让子女来继承?上一期我们讲述了如何订立遗嘱,这期我们将探讨关于遗嘱的一些注意事项。【阅读原文】   澳洲房产交割,资金在中国进行交易需要警醒的法律问题 一些面临澳洲房产交割的买卖双方客户都会咨询是否可以在中国以人民币的交易形式进行购房款交割。虽然澳大利亚法律没有明确允许不同货币资金交易,但澳币币种交割仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文对关于澳洲房产交割,资金在中国进行交易模式进行探析。【阅读原文】   留学生在澳洲购房需要注意的问题 经常有读者与客户来信咨询关于“留学生购买澳洲房产”的问题,特别是关于留学生是否可以购买二手房等等。在此文中执业律师将就咨询频率较高的问题作统一的答复与解释,与各位读者解惑分享。【阅读原文】   澳洲二手房买卖的防坑秘籍 海外人士是可以购买澳洲二手房的,前提是向澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board/FIRB)递交申请(最低申请费为5600澳币/每次置业行为),并获得批准。在此文中,执业律师将和外国投资人分享在澳洲进行二手房买卖中的“防坑”秘籍。【阅读原文】   澳洲家庭法纵览 澳大利亚的《家庭法 (Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章: 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知【阅读原文】 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解     投资澳洲房产 如何选择最适合你的律师? 在海外置业的过程中,委托一名合适的律师就显得尤为关键。无论是商业地产还是住宅地产,买方往往会委托涉猎相关产权法与土地法的律师就物业买卖合同中的条款进行审查与解释。对买方不利的条款,律师会提出意见并负责协助买方与卖方进行法律谈判,直到双方达成协议为止。此文将通过执业律师在澳房投资中的职责、客户委托流程以及客户如何选择合适自己的律师等方面进行介绍,帮助各位读者在置业过程中更好地得到法律支持。【阅读原文】   澳昆州房产交易法律指南 近年来,中昆关系健康发展,经贸合作不断深化,越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务,昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。为使中方投资者,特别是澳洲新移民与房产置业者,更好地了解昆士兰州相关投资法律环境,本文将对澳洲(昆士兰州)《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳,通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析,主要为以下篇章: 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款 【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程(上)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (3) – 置业税务、(首次)补贴与印花税减免【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (4) – 产权交易法律流程(中)【阅读原文】 昆州房产交易法律指南 (5) – 产权交易法律流程(下)【阅读原文】   兵败南半球?投资澳洲失败的六大原因 当下,中国投资者走出去的意愿非常强烈,而如何成功的走出去,是众多中国投资者共同面临的重大课题。希望可以通过本文为各位读者罗列相关澳洲投资失败失利案例,找出失败失利原因,并找出避免同类失误的解决办法,以助力中国投资者转败为胜,赢在澳洲。【阅读原文】   9张图演示澳洲房产4大间接投资架构 在进行投资行为之前,最关键的步骤是确保投资结构设计适当,以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此,选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以采取间接方式,收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。【阅读原文】   新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包 以下与大家分享《新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包》。在澳洲的雇佣关系中,任何想要逃避雇主责任的约定(比如现金交易情况)都能造成诉诸于劳工法庭或者触犯劳工补偿法的严重劳资纠纷。今天我会解读在关于雇佣员工时所应考虑的法律注意点,以及在界定员工和承包人时应考虑一系列事项。【阅读原文】   新移民经商必读(3)澳洲商用物业(店铺)承租指南 以下与大家分享《新移民经商必读(3) | 澳洲商用物业(店铺)承租指南》。签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前,您应该全面了解合同中所列条款和条件,以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。【阅读原文】   新移民经商必读(2)澳洲企业结构的选择与名称、商标注册 建立生意需要从一开始就做出一项重要决定:什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求?选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言,主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择。此外,把营业名称、公司名称和域名注册成商标,将给与它们更好的保护。【阅读原文】   新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80问 澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”,我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息,务必尽职调查,以免“水土不服”。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数。在澳洲创业或经商的您知道如何做尽职调查吗?【阅读原文】   海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房? 公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产归公司所有。公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,所以不少人选择以此方式投资房产。那海外人士如何开设“澳洲公司”?以公司投资澳房时,如何豁免FIRB申请费和海外人额外印花税?如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款?今天专栏我将会一一解答。【阅读原文】   避险避税?父母将澳房登记在子女名下的利与弊 本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策,这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息,申请条大概为自住房非投资,可最多贷70%,父母还款,父母中一人与留学生必须

澳洲沸腾了!李克强总理澳新首访全面盘点 | 澳洲

澳洲各界和本地华人朋友期待已久的李克强总理澳大利亚、新西兰首访之澳大利亚之行终于开启了! >>>点击查看:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 这是中国总理近11年来的第一次正式访问澳洲。 正式访问时间是3月22日 ~ 3月26日。 中国驻悉尼总领事馆也发布了3月22~24日暂停对外办公的通知。 朋友圈更是早就对此次总理之行翘首以盼! 包括澳大利亚重庆同乡会等多个华人组织都发起了各种欢迎李克强总理的活动,得到了爱国华人华侨们的踊跃支持和参与! 澳大利亚总理官网也发表了“欢迎李克强”的专文。 而在对澳大利亚进行正式访问并举行第五轮中澳总理年度会晤的时候,总理李克强还在澳大利亚《澳大利亚人报》发表了题为《推动中澳关系向前走》的署名文章。 澳大利亚总理谭宝(Turnbull)总理表示,李克强的澳洲之行将对增进双方互信、加强中澳经贸合作、拉动对澳投资起重大作用。 中国一直是澳洲最大的贸易伙伴,2016年,双边贸易总额达1500亿美元,中澳自由贸易协定在拉动双边贸易、增进投资、带动就业方面发挥重大作用。 到2017年,中国继续保持澳大利亚第一大出口市场和第一大进口来源地地位。中澳投资再创新高,交流愈加频繁、旅游业蓬勃发展。而澳洲经济正处重要的转型期,为双方经贸合作、创新交流提供许多新机遇。 数据表明,从2007~2015年,澳接受的中国ODI累计达到781亿美金。在2012年以前,中国对澳大利亚的投资绝大多数都集中在了矿产能源等传统固定资产行业,随着矿业没落,商业地产逐渐成为了中国资金的新宠儿,占中国对澳ODI总额的49%。 专家预测,此次李克强访澳期间,一个重要选项就是强化双方经贸合作领域,加快从“矿业繁荣”迈向更多元、可持续的合作格局,其中地产投资成了众多企业家的首选。 最后,给大家附上由国际在线新闻中心制作的一张盘点李克强总理此次澳大利亚、新西兰首访的新图景全瞻。 (据澳洲第一传媒)

中资在英国地产最大单:“重庆李嘉诚”85亿伦敦金融城买楼 | 英国

据2月28日报道,有“重庆李嘉诚”之称的张松桥通过旗下上市公司中渝置地以10.2亿英镑(约合人民币85亿)买下英国伦敦金融城最高楼122 Leadenhall Street的所有权。 据英国媒体《每日电讯报》2月27日报道,目前金融城最高楼的两大所有人原则上已经同意将该楼卖给张松桥,也就是说中渝置地已经被卖家正式接受,除此之外的竞标者已经出局,只要完成合同和正式交割即可。 点击查看英国更多精品房源 报道称,这是目前中资对英国地产投资历史上最大手笔的投资,此外这笔交易的金额在英国整个地产投资历史上排在第三位。 这座楼因为像西方人常用的奶酪刨,所以又被叫做奶酪刨摩天楼(the Cheesegrater)。这座大楼由British Land和加拿大地产公司Oxford Properties共同开发,高224米,于2010年12月22日正式开工建设, 2013年6月正式建成,大楼建设成本为2.86亿英镑。 报道称张松桥准备收购加拿大地产公司Oxford Properties持有的另一半份额,直接买下整栋楼。 一个月的时间内,张松桥在英国的地产投资达到13亿英镑。 就在不久前,张松桥刚刚买下位于伦敦帕丁顿火车站附近的沃达丰总部大楼,斥资2.92亿英镑。 截至目前,张松桥在英国已有四处房产 2015年12月17日,渝太地产公告称,渝太地产间接全资附属公司Sunrise Metro有条件地同意向Castro Global收购股份(相当于London Prop Co现有已发行股本的50%),收购价格约为730万港元。由于Sunrise Metro将为London Prop Co偿还Castro Global的贷款,预计偿还的贷款金额约为1.18亿港元,收购该处物业总共将花费1.25亿港元(约合人民币1.10亿元)。 2016年7月,英国脱欧公投刚刚结束,张松桥通过旗下的渝太地产斥资4233.6万英镑买下了位于伦敦金融城的Travelodge酒店物业。 张松桥在这四处房产上的投资总额高达116.7亿元。 现年53岁的张松桥素有“重庆李嘉诚”之称,是中渝置地的实际控制人。除了中渝置地,他还是渝港国际、渝太地产、港通控股等多家公司的主席,同时担任银建国际等上市公司的执行董事。 值得一提的是,张松桥是许家印的“好牌友”。2015年,张松桥将其在国内房地产的业务卖给恒大地产,累计回笼资金约173亿元。在将内地的房地产业务出售之后,张松桥将目标转向了中国香港及海外。 2015年初,张松桥曾在中国香港以51亿港元的价格买下曾被列为中国香港一级历史建筑物的中国香港何东花园。该笔交易刷新了中国香港地产界的两个新纪录——最贵私人豪宅地块成交价和最贵的“双辣税”,预计何东花园的最终交易成本将会达到63亿港元。7月,张松桥以7.6亿港元向雅居乐主席陈卓林购入渣甸山包华士道1号的豪宅。8月,张松桥又以15亿港元买下白加道22号豪宅。 另外,据中国香港《明报》2月15日报道,张松桥拟购入中国香港市值逾百亿港元的鸭脷洲利南道前驾驶学院地块。 相关资讯:英国买房租房哪个合算? 高房价让两者差距日益缩小 (据澎湃新闻记者 李晓青)

通涨重临,加息收水,楼市何去何从?|居外专栏

虽然美国当今通涨率已经超过5%,坊间有不少评论也在估计联储何时收水? 但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致,属於短期性,只暗示会在11月有机会减少买债 ,换句话11月只是将放水的力度减慢,直至2022年中才能停止买债,即停止放水,至终回购债卷(收水)更是遥遥无期! 至於加息,市场上大多估计在2022年尾会开始加息。但笔者甚有保留,既然联储局认为今次通涨是供应链发生,由供应不足所效,加息只会压抑需求,对增加供应没有帮助,例如加息并不会令更多货车司机出现,货物堆在港口情况,也不会改善,运费仍然高企。以美国财会官员的才智,不会不明白加息於事无补,相反,以美国当今的天文数字债务,联储局不会轻易加息!另外疫情的发展情况也未完全明朗,一但疫情再次因变种病毒而加剧,需求将进一步减少,加息自然是雪上加霜。 所以笔者大胆估计,美国加息的日子仍是遥远的。即使美国真的在2022年开始加息,相信幅度也有限,而且美国加息也并不代表中国香港一定加息。 虽然,港元跟美元挂钩,长远利息趋向必须一致,但港元利息仍然由港元的供求影响,IPO集资活动也会吸引资金停留在港元,港元的银行业拆借市场也是资金极充裕,2015年至2018年美国曾六度加息,中国香港利率却没有跟随。 作为业主,不要对美国收水太着急!以为楼市必跌,便急急沽出自住物业,冀望以後从低位回购,是非常危险的行动,只要美元霸权仍主导世界,低息年代仍未见终结的时侯。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

共同富裕利基层 社会稳定利经济︱居外专栏

最近,中国提出“三次分配”,目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管,一下子令不少外资感到风声鹤泪!所谓“三次分配”,第一次是指税收,第二次是提供公共服务,第三次是通过捐赠慈善方式,对社会财富进行再分配。 “共同富裕”的反义词,就是“贫富悬殊”,为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段,但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避,令绝大部分财富集中於极少数人的手上!根据瑞士信贷银行发表的报告,全球最富有1%人口,已经占有全球财富的44%。 科技的创新,也不是人人受惠。只会有高技能的顶尖人物或公司,例如谷歌(Google)、苹果(Apple)、脸书(Facebook)、亚马逊(Amazon)、腾讯、阿里巴巴等大大受益。低技术的工人,随时被自动淘汰,或被人工智能取代。贫富悬殊的程度有增无减。 其实,历史上也曾出现上述情况,汉语有云“富者田连阡陌,贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法,进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”,当然大家也很容易回忆起中国在50、60年代的“大镬饭”制度,也令笔者想起当年回乡探亲,需要利用粮票购买食粮的日子。不过笔者对当今中国领导人的能力,投下信心一票,必定能在历史的错误中学习。“共同富裕”是减少贫富悬殊的手段,而非对付有钱人,也为基层提供必要的保障,对社会的稳定很重要!社会稳定也是经济发展的基石。 至於投资者,也必须理解国情,在此背景下中国房地产整体未来升幅相信是缓慢的。正如股市有种说法:“选股不选市”。大市升幅虽然有限,个别地区的楼盘,升幅仍然是有吸引力!而且,国内的购买力会否因而外移,更多国内资金投资境外物业!中国香港又会因而得益,也值得大家留意。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

监管风潮延续 股市楼市有危有机|居外专栏

中国先后向互联网公司、教育行业,提出各项监管风潮,令相关股票价格大幅下跌,例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今,下跌已超过45%,市值消失逾4000亿美元,如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司,市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。 以往被认为前景一片光明的新经济股,一夜之间被描绘至万恶不赦。其实,中国政府并不会,亦不能逆转科技股的发展,相信会继续欢迎利用科技去改善人民的生活。只是过去一些龙头公司,滥用其垄断地位,或利用数据谋利,令消费者难以抵抗。例如迷你仓可以从客户的电脑IP知道他身处外地,即使疯狂加价,客户也难以将贮存于迷你仓的物品移走!滴滴出行最初也解决笔者回国内公干时租车的烦脑,效果很好。但自从他消灭了对手,吞并了Uber之后,成为市场唯一,价钱就越来越贵!这类型的例子多不胜数。相信监管风潮背后,政府不会反对大家创新,令企业成长,赚取应得的利润。 谈到房地产,中国之前已经提出三条红线,目的是监管发展商的过度货款,遂高价投地,结果又进一步推高新盘房价,形成恶性循环!对于二手房也提出指导价,令二手成交大减,据报导深圳的成交量更只馀二成。 无论股市或楼市,都会因为新的政策或监管而产生震荡,但也不需太悲观,在投资组合中,可减低比例。但不需要完全放弃,优秀的公司有适应能力,会继续创造盈利。城市只要能继续发展,人口继续增加,工作收入提升,楼价仍会有上升空间,但究竟市中心物业还是新区好?买住宅或商厦?直接持有或是买ETF间接持有好?在新的监管规定下,大家要多做功课,有危便有机是不变定律。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

物管公司能管能理!服务到位 物业升值|居外专栏

笔者最近到访一位朋友的屋苑,才发觉屋苑没有访客车位,管理员当然可以按章工作,要求笔者车辆离开,但车上有一位老人家,行动需要笔者协助才能上楼。管理员有见及此,就安排一个业主车位予笔者短暂使用。 原来笔者并非唯一受益者,管理员每天都会将车辆已离开的业主车位,供有需要的到访人仕使用。这样做当然为管理人员带来大量工作,但却可以令业主及其访客带来极大的方便,真的做到能管能理!管理得好也间接令物业增值。 同一情境若发生在沙田第一城大厦的话,管理员固然不会为司机提供任何协肋。相反屋苑的锁车队出名效率奇高,当司机离开三分钟后,车辆应该已经被锁上,需要支付解锁费才会放行。 对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在中国香港却非常普遍。但这种只懂得执法的态度,并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要。 反观内地情况,由于中国香港跟内地封关已有年多,内地有物业的业主,都未能亲身前往处理物业各项事务,笔者也是其中之一。原本每月的管理费由银行自动转胀,但因回乡证需要更新,连自动转胀也失效,结果管理费已经多月未能支付,最后笔者经微信转钱给物业的管理员,他再代笔者支付。他完全没有责任代劳,但他却为业主解决烦恼。 除此之外,内地管理公司的服务范围也越来越周到,提供衣食住行相关的增值服务,例如缴费、维修、租房、购物等等。不单管理,也要为业主解决问题!难怪内地上市的物业管理公司,业绩大跃进!市值也越来越高,香港的物业管理公司,要急起直追了。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

政策调整下的资产配置|居外专栏

七月港股大幅下跌,跌幅最利害的是教育类股份,原因是中央一声令下,不少教育机构的生意受到严重打击。 其实,在国内,一直有所谓三座大山,分别指医疗、教育及住房,相关费用越来越高,令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化,去解决中国的绝对穷困问题,但在这问题获得解决之后,下一步就是解决相对的贫富差距问题。具体来说,资本主义“追逐利润”的本质,令三座大山的民生问题,越演越烈。中国是实施“社会主义”市场经济,当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整。对教育行业下重药,只是大政策下的一个部署,国内有意见认为要推翻三座大山,类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度,涉及这三类的股份价值当然大打折扣,大家宜避之! 至於大家关心的房地产市场又如何?以往投资国内房产,获利是不难的。在城市化的过程中,大量农村人口涌至城市。加上基建的改善,一个在城市边缘的乡镇,三至五年间就可以变成都市的一部份,楼价自然水涨船高!但城市化已经去到一个较成熟的阶段,未来城市化的步伐只会放慢,住宅的落成量也达到顶峰,对房地产的调控手段也会只会越来越往重,例如对按揭的限制,推行二手房指导价等等措施。 笔者也建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重,尤其是国内的物业,不宜再冒进。 延伸阅读: 低息环境持续 套现转按好时机 低息制造杠杆 滥用引发危机 加密货币投机热 长线投资要谨慎   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

二手房创新高 移民卖房费思量|居外专栏

反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数,终于在上周创历史新高,最新报191.34,超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%,其实以上升幅度并不算太过激烈。但中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情,而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人,种种不利因素下,楼价仍可以上升,证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。 不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上,在国安法实施后,决心留港者,只要对中国香港未来有信心的话,“不买都要租”,租金是支出,但供楼可以保值,遂令准买家更积极入市。 反而,对那些想移民一族来说,如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例,英国物业长远的升值能力,能否媲美中国香港固然是一大疑问,更头痛的是英国地大物博,究竟哪一个城市升值最好,对于一个香港土生土长的新移民,更是难上加难! 如果名下有多个物业,当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业,往往令人举棋不定。 最近笔者发现有客户卖出大单位而购入小单位,原来也是部署移民,一卖一买,套现数百万元,便可以在外地置业自用,看起来不失是一个可行的方法,中国香港的物业又可以保留放租,供外地物业和生活使用,更是一石二鸟。 不过,这种操作也并非万无一失!风险在於大单位转小单位的升值差异,中国香港当今的市场,仍然受“林郑Plan”的影响,800万以下的单位,相当畅旺。刚刚青衣的新盘,呎价超过2.3万港元仍然可以一Q清袋(孤注一掷),主因就是总价在600万以下,换句话说,现在买入小单位,价钱是有溢价。笔者估计中国香港未来的公屋在国家政策的大力推动下,供应量会大增!直接影响小面积单位的租值及楼价。 相反,大单位在新香港人不断涌入的情况下,前途更值得看好。所以现在卖出大单位,等如用折扣价卖出优质货,而买入小单位,却又是用高价买入劣质货。古人有言,“上屋搬下屋,唔见一箩谷”。移民,要付出代价,似乎又是合理的推算。 延伸阅读: 移民卖房早安排 税务繁复要小心 为免下错车 移民也置业 港人移民卖楼 威力可大可小   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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