在讨论全球最具活力的新兴市场时，人们很难遗漏越南。人数越来越多，钱包越来越鼓的越南中产阶级推动了强劲的经济增长。越南人口主要由受教育程度较高的年轻人组成，而且人口规模正在不断扩大。在如此理想的人口基础之上，越南的城市化进程正在快速推进，这预示着这个国内生产总值（GDP）增长率居世界前列的经济体将继续蓬勃发展。由于越南的经济发展势头十分强劲，世界银行预测该国2018年的GDP将增长6.8%。

这样光明的前景自然引发了全球投资者在越南蒸蒸日上的国内房地产市场上一展身手的兴趣。

工人在河内的一个建筑工地工作。 越南房地产市场的外国投资逐年增加。

2017年，越南股市的表现优于其他所有的亚洲国家。2018年，越南成为全亚洲第二大零售市场。有趣的是，越南目前的吸引力大多来自其光明的前景。自2015年以来，我们所目睹的大宗并购交易都是由那些投资于房地产开发土地的人发起的，而酒店、公寓和办公楼投资者也非常活跃。这表明，涌入越南的大量资金都将用于长期投资。

在过去三年里，外国投资者往越南房地产市场投入的资金逐年攀升。来自新加坡、日本和韩国的开发商尤其青睐市中心和地铁站周边地区的可开发土地。当地开发商通常以优化土地购置和项目管理决策为前提，与外国开发商签订合资协议。

伴随对商业地产的强烈需求到来的是相对的供应短缺，而在胡志明市和河内的主要零售和办公专用物业市场上，供应短缺问题尤其普遍。

2016年第二季度，胡志明市的A级物业租金为每平方米35美元（每月，每平方米的均价）。到了2018年第二季度，A级物业租金已上涨到43美元/平方米，其增幅高达23%。

在过去两年中，河内的写字楼租金也经历了类似的增长。越南办公物业市场上的国际企业逐渐占据更多优势，这导致正在开发的区域被迫容纳数量过多的租户。然而，办公楼的建设进展令人欣慰——2018年下半年，大量A级办公物业将进入市场。

另一个创造了强劲需求的领域是住宅物业市场，而这一细分市场为该国经济注入了进一步增长的动力。一个有力的证据是，今年首次公开募股（IPO）规模最大的企业是一家豪华住宅开发商，而新加坡主权财富基金GIC刚刚收购了该公司的部分股权。

来自新加坡、中国香港和中国台湾的投资者对服务型公寓和共管公寓市场表现出了极大的热情，购房出租物业市场上75%的买家都来自这三个地区。

整体而言，外国买家参与的交易在所有成功住宅物业交易中所占的比例高达50%。这说明外国投资者不仅打算来越南开展业务，还决心把资金留在这里。这也可以解释为什么胡志明市的房价在过去两年内暴涨了15%。

越南最大开发商Vingroup在胡志明市的第一个重大项目——Vinhomes Central Park。该项目位于胡志明市中心最黄金的一个地段，以公路、水路、铁路等便利交通系统连接到城市最重要区域。Vinhomes Central Park结合了出色的设施，干净的生活环境，五星级标准的家庭服务和繁荣社区。
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由于越南政府正在努力放宽对外国控股上市公司的限制，越南未来的发展大有可期。这会让越南经济结构变得更加多元化，同时鼓励外国投资者购买商业资产—— 从而提高人们对房地产的额外需求，促使越南的经济增长率进一步超越其他评级同为“BB”的国家。

考虑到越南的发展历程与中国相似，您可能会忍不住猜测越南的需求可持续性和整体经济活动将如何变化。

与其他发展中国家相比，越南值得夸耀的一项差异化特征就是其财富分布相对均匀。为了理解投资者倾向于留在越南的原因，我们需要进行逆向思考。

越南政府已公开表示要提高生产率，同时降低交易和物流成本，因此越南企业将享受到更优越的待遇，它们对投资者的吸引力也将随之上升。这样的环境不仅可以吸引独立的公司和项目，还能吸引更广大的市场。人们对信贷紧缩和地缘政治不确定性的担忧依然存在，所以很容易看出越南经济在短期内有所放缓的原因。然而，由于中美贸易紧张局势升级，企业已纷纷将生产线转移到东南亚以规避严苛的税收政策。

越南是服装和电子产品的主要出口国之一，它已经享受到了中国转移低成本制造业带来的好处。此外，从2015年越南房地产市场复苏后的情况来看，市场偶尔进行调整有利于长期的发展。

我们只需要看看今年由境外资本支持的那些大规模交易（主要是办公、住宅和零售物业开发用地交易）就知道外国投资者对越南这颗亚洲新星的热情有多么高涨了。

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来源：商业时报
翻译：LPS

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