在中国建筑商和购房者的推动下，柬埔寨或将迎来全球增长最快速的房地产热潮。

柬埔寨金边

2016年，中国主席习近平访问金边，旨在扩大“一带一路”倡议的覆盖面。此次访问为金边带来了200多位有意投资大量资金在金边兴建高楼的投资者。

如今，曾在20世纪60年代以法国殖民地时期建筑和现代高棉建筑闻名的金边已经发生了翻天覆地的变化。传统建筑被昂贵的摩天大楼取代，而金边家庭收入中位数仅为11000美元/年。

国际房地产公司莱坊在柬埔寨的负责人Ross Wheble表示，“金边的发展速度令人难以置信。高端公寓供应过剩，目前，房地产销售和租赁市场都出现了放缓的迹象。只有少数的柬埔寨人都够承担如此高昂的房产，而房地产市场要想持续发展，就离不开国内需求的支持。”

一个男人在岸边钓鱼，河对面是一栋在建中的建筑

在中国房地产热潮中赚得盆满锅满的的开发商和投机者在习近平“一带一路”的推动下，寻找愿意提供优质土地以供投资的沿线国家政府，在这一趋势推动下，许多亚洲国家迎来了房地产热潮，金边就是其中的典型例子。

这些项目给所在国造成了问题：这些国家在同意中国开发项目的同时丧失了主导权，导致中国开发商可以随意抬价，并排挤当地居民。马来西亚总理马哈蒂尔（Mahathir Mohamad）禁止外国人在该国购买价值1000亿美元的中国项目（这些项目是前总理Najib Razak批准的）。他后来又表示，外国人可以购买房产，但不能获得签证。

在柬埔寨，中国投资项目的势头尚无减弱势头。与中国建立起密切关系的首相洪森（Hun Sen）在7月的选举中再度延长了其长达33年的任期。美国指出这场选举有失公平，因为他遣散了其反对党。

金边万谷湖区一个中资建筑工地的入口

世邦魏理仕数据显示，2018年第二季度，金边高端公寓的平均售价为3200美元/平方米，相比2013年高出60%。地方刊物报道称，Doun Penh商务区的土地价格达到9000美元/平方米，近乎2014年的3倍。

世邦魏理仕数据显示，今年金边公寓供应量预计将翻番，达到超过2万套。柬埔寨作为东南亚第二贫穷的国家，一些获批的开发项目对其而言规模太过宏大了。

广州粤泰集团的港口湾项目在金边河岸建有24座高层建筑，而总部位于澳门的新建业集团（Sun Kian Ip Group）计划投资27亿美元，建设一座133层的双塔世贸中心，该建筑将成为为全球最高建筑之一。

政府还计划投资800亿在金边北部以洪森的职位和生肖命名建立“Samdech Techo Dragon City”（首相龙城）。 

Graticity房地产发展公司在万谷湖的One Park项目

在其他一带一路地区，中国出资的项目已经使中国成为东南亚国家60亿美元外债中近一半外债的债权国。中国已经成为柬埔寨最大的债权国、贸易合作伙伴和投资者。

柬埔寨全国最高经济委员会高级顾问Mey Kalyan表示，柬埔寨欢迎中国的投资，但同时也担心对中国的过度依赖。“我们必须制定战略对中国投资进行管理，以免除后患。我们不能让单一的国家控制投资。”

柬埔寨发展理事会数据显示，2017年，柬埔寨外商直接投资几乎翻番，达到63亿美元。今年早些时候，中国公司承诺投资70亿美元兴建新项目，包括连接金边和西哈努克（Sihanoukville）的高速公路。

海岸城市西哈努克和暹粒省（著名寺庙吴哥窟的入口）也是中国投资者的热门选择。去年，土地管理、城市规划和建设部批准了3000多个项目，总价值达64.2亿美元，是2015年的2倍，当时习近平还未访问柬埔寨。

Wheble表示，“从货币和收益来看，中国投资者十分乐意投资美元经济体，因为这样的经济体更为稳定。但相比之下，他们对资本升值和租金收益就没那么感兴趣了。”​

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柬埔寨大多数新的公寓存量房被中国投资者买下，他们既不住在那里也没有在那里租房，导致一些开发区（如巴萨克河岸高端开发区）建成的高楼大厦陷于诡异的黑暗之中。

当地开发商WorldBridge 国际有限公司的董事长Rithy Sear表示，“中国开发商建成项目后就等着，因为他们不在乎是否会吸引当地买家。”

柬埔寨是巨大的美元经济体，且其政府与中国交好，这为中国开发商在中国外盈利提供了机会。尽管柬埔寨的地价和公寓价格显著飙升，但这与中国相比仍是小巫见大巫。

Rithy表示，“对中国投资者而言，这不过是小菜一碟。”

Wheble表示，尽管如此，市场上还是出现了一些降温的迹象。公寓业主曾经可以在外国人租房市场获得30美元/平方米的租金，但今年，他们不得不将租金降低了40%。开发商开始建造更小、更便宜的项目，或转变已有项目的用途。

Intan Kosem的开发公司建造了拥有13套公寓的Habitat公寓项目。他表示，“我认为公寓市场已经面临终结。市场上的建筑项目太多了。这些项目建成以后，市场将明显供过于求。”

今年，Sino Great Wall国际工程公司以金融危机和“严重的不可控风险”为由中止了价值27亿美元的Twin Tower项目。该项目的所有方Thai Boon Roong集团和Sun Kian Ip则坚持继续执行该项目，并于3月破土开工。Sino Great Wall并没有对电话和邮件询问做出回应。

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同时，金边的高楼大厦不断建立起来。2011年以前，金边还没有超过15层楼的建筑。企业栖身在古老的别墅或店屋建筑中，佛教寺庙和经过20多年建筑复兴于1975年完成的现代高棉建筑交相辉映。

这一改变给金边底层人群带来了变化，成千上万的家庭被迫离开万谷湖地区。万谷湖在被填平以供建设开发项目前，是金边市宗信的一处湖水，其规模曾是中央公园湖的10倍。该项目属于柬埔寨执政党的一名议员。过去十年，该党的势力时强时弱，直到2016年，在一名中国人的资金支持下，才得以重振旗鼓。

来源：彭博
翻译：LPS

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