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海外置业欠监管 买家如何自保?︱居外专栏

海外买楼始於都是隔山买牛,当中一定涉及风险,加上销售海外物业的代理,又缺乏监管,良莠不齐,大家更需格外小心!笔者也曾指出,单纯发牌监管代理,也未能提供足够保障。

面对这种客观环境,买家又应如何自保?首先大家想想最大的风险是什么?烂尾相信一定是首项!作为买家必须详细了解发展商的背景丶历史丶过往项目的往绩,但当然也非万全之策,为了减少风险,一旦烂尾,订金就有机会损失,所以较佳办法是减少订金的数目。

对订金的要求,每国家地区的惯例可能不同,在英国丶加拿大及澳洲等成熟国家,10% ~ 20%是惯例,一但高於此水平,大家便要小心。在英国,10%的订金是有保险的,一但发展商出事,10%订金是可以追讨的。订金少也证明发展实力雄厚。再者,买家也可以追问代理订金有没有托管安排,托管在哪里?动用订金的条款如何?大家便会知道发涉及的风险大大不同。至於在东南亚国家的订金数目,就五花百门,大家需要更加留神了!

如果大家需要按揭的话,就必须留意楼花的时间有多久。首先,外地银行有没有提供楼花按揭,如果没有的话,就必须做建筑期付款计划。换句话,银行只会待楼宇建好,才提供按揭(其实,在英国 丶加拿大丶澳洲都很普遍)。一但楼花期超过一年的话,当地的贷款政策可能有变,楼宇估值也有可能有变,买家本人的财政状况也可能有变,所以大家在购买长年期楼花的话,首期款项必须保留弹性,以便应付贷款比预期少的情况,更加不要相信代理一面之词,轻易相信银行在入伙时,必定能提供足够的贷款。

第三项重要陷阱是租金保证回报,为了吸引买家,发展商可能提价高於市场的租金,但保证期後,租金回报就大跌,甚至空置租不出。最差的例子,更是发展商的保证不兑现。大家在计算回报率时,应该要求代理提供物业附近的租贷个案作参考,才是实际的租金回报。

除这三项最普遍的陷阱,物业转手有没有限制,物业的出租率及转手率如何,需要缴付的各种税费,例如入息税丶增值税丶遗产税等等,都是一般必须了解清楚,置业的风险自可降低。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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