政府放宽按揭保险受保范围，令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位，也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元，可见楼市反应之快。

过去周末，不少业主实时反价或封盘，也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实，但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外，下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例，细单位大多数是一房，呎价最高超过 2 万港元，平均也要 18,000 港元左右。相反，第一城的三房大单位，在 10 月成交了两套，实用面积分别是 800 呎及 853 呎，成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高，购买一千万元的物业，单单首期便需要 500 万港元，卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后，细单位地方太细，不足够应用便唯有用 40 万港元首期，用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位，令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元；而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后，一个家庭有子女长大，需要大单位，也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业，首期只需 200 万港元，首期大减，固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位；买入呎价平的大单位，更加是精明投资之道。

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因此，换楼链将会重新启动，尤其是新界区，呎价便宜的三房单位，将会成为抢手货。相反，新界区的纳米楼，将会是重灾区。以往全靠总价细，才能支持不便宜的呎价。当买家消失了，唯有减价促销，早卖早着。

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