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海外买家日本房产按揭及贷款详细指南|居外专栏

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较   海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏  

日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业

美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易,吸引了更多外来外资,2016年日本经济弱复苏,不过,日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年,东京公寓二手房均价涨9.1%,明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细   日本重点城市租金回报率     日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说,了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作,知道了这些基本的信息后,开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细   日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说,能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外,既要找到能对外国人提供房贷的银行,又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细   日本房产税费 各个国家房产政策不同,外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时,除了购房款外,购房者还需要缴纳哪些费用?后期的维护管理阶段需要缴哪些费用?出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用?居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

外国人澳洲买房,FIRB申请全攻略︱居外专栏

什么是FIRB? 在澳洲,如果您是外国人(包括临时澳大利亚居民或外国非澳大利亚居民)并且打算投资澳大利亚房地产,那么可能需要先得到FIRB的批准。 FIRB英文全称Foreign Investment Review Board,就是澳大利亚的外国投资审查委员会,是一个政府部门,负责评估那些想要在澳大利亚投资或买房的外国人的申请。 FIRB的存在是为了确保投资将有利于澳大利亚经济,并控制房地产市场房产库存量。外国投资者通常只能投资新房。这有助于防止投机,哄抬房价。 什么是FIRB说的外国人? 澳公民或永居或新西兰公民且是一个人买居住性物业,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,双方都是澳公民,或一方是澳公民另一方是永居,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新西兰公民,且两人联名买不分比例,不需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居也不是新兰公民,且两人联名买但分比例,比如50%对50%或20%对80%,那另一方就需要向FIRB申请。 如果是夫妻两人买,一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向FIRB申请。 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准,外国人不需要向FIRB再单独申请。 什么时候申请FIRB? FIRB包含了海外人士在澳洲投资的各种可能,住宅地产,商业地产,农业用地,矿业等等,本文只涉及住宅地产方面。 根据澳大利亚的海外投资规定,外国人在购买澳大利亚住宅类房产前需要申请外国投资标准(FIRB)。而住宅地产包括四大类别:全新住宅,二手住房,空置住宅用地和再开发用途物业。 A. 全新住宅 根据澳洲税务局的定义,全新住宅是指: 从未被作为住宅出售 经历了重大翻修 同一块土地上的推倒重建 全新住宅的交易基本是海外投资者选择最多的房产类型。有部分体量相对大的开发商会先将其开发的楼盘向FIRB递交申请,FIRB可能会批准一定比例的楼盘卖给外国投资者,开发商也会将FIRB批准的文件附加在购房合同中,在买卖过程中购房律师可以帮忙查看。 B. 二手住房 在住宅用地上非新住宅的统统视作二手住房。(不包括宾馆,汽车旅馆等商业住宅) 具有临时签证的居民购买二手房的条件如下: 将二手住房作为澳大利亚主要居住地,不可租用该房产的任何部分,即不可作为投资房和度假屋 该二手住房必须在临时签证到期前的三个月内进行出售 C. 空置住宅用地 临时居民包括海外人士允许购买闲置土地并且从批准之日起4年内完成住宅开发。 至少建造一栋住宅 竣工前30天内向政府提交房屋建造完工证明 在住房竣工前不得出售和转让土地 D. 再开发用途物业 经过FIRB批准后,海外投资者可以购买已建立的住宅进行重建,但是前提是要保证新建造的住宅数量大于原有的数量。(其中老房子拆了重建一个新房子是不符合的,但是建一个Duplex或者建公寓项目都是符合的。) 外国投资人士购买空置二手房用于重建需要满足以下的条件: 在重建前现有住宅不能有人居住 新建住宅必须在批准日起4年内完成 完工后30天内向政府提交完工报告或入住证据 FIRB费用 一百万以下房产为14100澳元(约67759元人民币),住宅价值每超一百万加28200澳元(约135518元人民币)申请费,如下图: FIRB申请费链接:https://firb.gov.au/sites/firb.gov.au/files/guidance-notes/G10-Fees.pdf 房产过户 在澳洲购买房产,无论自住或者投资,选择有经验和可靠的过户代理,让您避开政策风险,减轻费用。   澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱:hi@auslawreview.com.au  

外国人可以在柬埔寨买房吗?一文带你了解柬埔寨房产产权!

作为东南亚最后一个张开双臂欢迎外国投资者的边疆国家,柬埔寨在未来十年必将成为房地产买家的首选目的地。柬埔寨是世界上经济增长最快的国家之一,精明的投资者只要有一定的风险承受能力,就能在这个不断增长的市场中获得丰厚的收益。 外国人可以在柬埔寨拥有房产,但有一定的限制。因此,在您踏足柬埔寨的房地产市场之前,您必须了解所有权的规定,以及可以购买什么样的房产。 外籍人在柬埔寨的房产所有权 法律不允许外国公民在柬埔寨拥有永久产权的土地。 根据2010年《所有权规定法》,外国公民可以对某些财产享有所有权。然而,这些权利仅限于已获得“分契式产权”的建筑物,只有新建成的公寓楼才有这种权利。外国人可以完全拥有共有建筑物中第二层及以上的私人单位,但最多只能拥有任何一栋公寓楼总单位的70%。 土地产权分类 目前,柬埔寨有四种类型的土地所有权。 1. 硬产权 硬产权备受官方承认,因此是柬埔寨最有力的财产所有权形式,被认为是柬埔寨土地所有权的首选。 硬产权是由国家土地管理和规划办公室提供的所有权证书。它包含了详细的信息,已经得到了国家土地管理、城市规划和建设部的正式认可和认证。 办理硬产权过户大约需要4到6周的时间,并需要缴纳4%的转让税。 2. 软产权 软产权是柬埔寨最常见的土地产权,城市中约有70%的房地产拥有软产权,而农村地区则高达80%。 它是由地方政府承认的房产所有权。软产权由当地的乡镇或地区提供,不在国家一级注册,但仍被认为是一种占有状态。地方当局通常可以在5至10个工作日内颁发软产权。 然而,软产权的所有权可能会受到第三方的质疑,并可能会引起诉讼。大多数新的大型开发项目都是以硬产权进行交易的,因为这被认为是柬埔寨最持久的土地产权。 此外,政府正在有计划地将所有软产权转为硬产权。   优点 缺点 硬产权 国家一级认证 4%的转让税 越来越多的外国人可以使用   更佳的保护,能提供更多关于过去所有权的信息   软产权 更快、更简单的转让过程 无法获得抵押贷款 广受青睐,最常用   3. LMAP产权 土地经营管理项目(Land Management and Administration Project, LMAP)产权是柬埔寨最现代化、最安全、最透明的硬产权形式。 2002年,经政府批准,世界银行首次在柬埔寨推出土地管理和行政项目。其既定目标是通过登记和发放产权,提高土地使用权的安全性。土地管理部是这一进程的主要执行机构。 LMAP产权优化了传统的硬产权,增加硬产权所缺乏的GPS定位信息。这些地理标记点清楚地界定了财产边界的坐标,避免了任何土地纠纷的漏洞。 LMAP产权也往往因为其可靠性而给业主带来更高的价值。 申请LMAP产权需要直接与土地管理部和其他相关官员沟通,这是因为LMAP受到国家层面的认可。对于已经勘测过的房产,获得LMAP产权通常需要6至12个月的时间。 4. 分契式产权 2009年,柬埔寨引入了分契式产权,允许外国公民完全拥有柬埔寨共有建筑物中的私人单位,以刺激外国人对当地房地产市场的投资。 分契式产权指的是共同拥有的建筑物中个人单位的所有权证书。建筑空间包括由个人业主独享的私人单元和其他共同拥有的空间(休息室、游泳池和健身房等设施)。如前所述,分契式产权允许外国人拥有高达70%的共有建筑物,但前提是外国人购买的是第二层或以上的房产。 为了在购买前验证分契式产权的合法性,买家应该检查开发商的硬产权和总体发展规划,并与各部委交叉检查这些文件。通过这些文件,购房者可以获得业主、物业和产权分类的关键信息。 在柬埔寨购买土地或有地房产 虽然外国公民不允许直接拥有永久产权土地,但有几种方式可以让外国公民持有土地权益。 成立土地控股公司 成立一家法律认可的公司,51%的股份由柬埔寨公民拥有。这对外国投资者来说风险最小,但由于成立公司的成本较高,一般只适用于高价值的豪宅。同样重要的是,任何土地控股公司都需要缴纳利润税。 长期租赁 长期租赁允许拥有开发土地和获得建筑许可的所有必要权利。由于最近的一项法律修改,租赁期的上限为50年,并可再延长50年。值得一提的是,如果土地为国家所有,最长租赁期为40年。这可以成为最终成立土地控股公司的重要垫脚石。 在与土地所有者签订任何租赁协议之前,最重要的事情之一是进行产权调查,以了解谁拥有产权,以及是否有任何抵押权登记。 先获得柬埔寨国籍 如果外国人满足以下条件之一,政府将考虑其公民身份申请: 在柬埔寨居住至少7年,并能够熟练地操高棉语。 捐赠或投资330,000美元(约256万元人民币) 一旦获得公民身份,外国人就可以拥有自己名下的土地和房产。 相关文章:26年来首次!柬埔寨宣布将制定新移民法 通过本地人代买 以柬埔寨公民的名义购买途径简单,价格便宜,经常被投资者使用,但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定。因此,根据柬埔寨法律,提名结构不被承认。 有些公司提供专业服务,外国人可以在柬埔寨购买在售土地,但产权是以当地公民的名义持有。这些公司提供的服务是为了减少以朋友或配偶的名义持有土地的明显风险。由于缺乏监管,在选择这一方案时,建议进行高度的尽职调查。 更多【居外百科|柬埔寨篇】干货内容: 为什么投资柬埔寨:国家概况 柬埔寨房产投资最强攻略:外国人产权与房产类型 柬埔寨那么穷,为什么物价高上天? 作者:Zoe Chan 今年最后一波赚钱机会在哪里? 如果您希望在相对安全的社会经济和地缘政治环境中获得合理的利润,那么柬埔寨可能是您的首选。 想在柬埔寨购买房产?请填写下方表格,与居外的专业房产顾问取得联系。

一张英国房产验房报告看清房产估价?|居外专栏

在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。报告内容包括房产的结构(Structure)、状况 (Condition),环境(Environment),能源(Energy)和房价(Valuation)等资料。英国测量师是根据RICS标准来作出报告。 房产报告一般都包括以下内容: 大部份中国买家看过验房报告(Home Report)都未必太了解报告内容,例如能源 (Energy)、环境(Environment)等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 (Valuation),可知道房产值多少钱,有没有买贵? 在外国买楼投资,并不如在国内那么方便,用手机便能即时查到房价资料和银行估价。原因是每个国家对交易的数据有不同的处理方法,不是全部对外公开或公布。有些网站例如Rightmove、Zoopla可查到部分过去交易资料和数据,但不完整,亦不代表现在楼价的公平市价(Fair value)。要正确找出市价就必须找专业测量师做估价。测量师收费会根据地点,房产类型由几百至一千英镑不等,需时约2~3个星期完成。 而在中国买房产,较少人会安排做验房(Inspection)。因公寓式单位一般由管理公司管理外墙、公用设施、电梯等。业主只要每个月准时付管理费就可以,不用麻烦处理维修保养事宜。 在英、美做当地业主自己就要担当管理公司的角色,需自行定时做维修。传统上英国楼是用砖,美国楼是用木造,寿命可以超过一百年以上。对于没有住独立屋(House)经验的人士来说,许多时候可能会疏忽没有计算维修费用在内。独立屋最常出现的问题是屋顶漏水。木做的屋顶大概15~20年就需要做防水维修,30年或以上就需要更换新的。投资者计算净回报时,也应考虑维修费用在内。因此,旧楼总回报一般比新楼高,但收入减支出后旧楼净回报不一定比新楼高。 如果对英国房产估价需要了解,可以联络我咨询。   海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏  

中介为什么一开始不告诉我具体数额?购买日本房产,到底都有哪些费用?

我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽,临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交,这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么,以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有: 不动产中介费(含消费税)、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类:一类是一次性缴纳费用,即购买房产时付完以后就不需要再付的费用;另一类是需要每年缴纳的费用,也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费(含消费税) 在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算,在法律中有严格规定,可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元,所以一般会粗略收取(买卖价格×3%+60000日元)×1.1%(含税)作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格,二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士(国内称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用,一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率,根据房产交易价格计算,可根据下表计算。   每年缴纳费用 1. 固定资产税(每年缴纳) 日本的国税,土地评价额×1.4%,房产评价额×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳,交易前由原房主承担,所以根据买房时间不同,这部分费用也不同。 如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税(每年缴纳) 日本地方税,土地评价额×0.3%,房产评价额×0.3%,这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费(每年缴纳) 该费用通常由物业公司代为收取,优质的物业公司管理费非常贵,这也是为什么很多塔楼物业费非常贵,将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位,这个很难估算,但是不会太高,一户建没有这部分支出,取而代之叫做町会费,远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金(每年缴纳) 该费用通常为物业管理公司代为收取,修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化,但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低,可能会在未来的某一年提高,这个属于正常现象。一户建没有这部分支出,但是物件出现问题时需要自己修理,偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用(每年缴纳) 为什么要把这个费用算进去,确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险,日本房屋为了抗震,会使用很多木材,一旦发生火灾,没有火灾保险会损失惨重,除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算,根据房产的不同,保险公司的不同价格不同,甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费(每年缴纳) 中介房屋代管需缴纳服务费,长租一般为月租金的5%,短租例如民宿根据地区不同,收取每晚房费10-25%不等,主要看中介品牌和影响力。(自住没有这部分费用) 7. 个人所得税(每年) 这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样,房屋持有者可能是个人,也可能是法人,税务计算非常繁杂,属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时,增值税法人低于个人。 综上所述,我们在日本购买一套房产时,根据交易时间不同,以及涉及到很多银行评价额来计算的费用,没有到正式过户的当月,费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话,一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高,其实放眼全球,所有的发达国家都针对房地产有税收调控,发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展,横向对比下来,日本对外国人的税收与本国人一视同仁,还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%,加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%,新加坡对外国人征税达60%等等,日后会不会也通过这种方式调控不好说,按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓,小新没钱家却住带院子的别墅?

《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓 小新家没钱却住带院子的别墅? 想要搞清楚为什么 我们先来分析一下双方房产的价值~ 小新家(野原家)的房产情况: 3LDK带车库、可养宠物、木造建筑 木造2层。内部结构:第一层有1间生活起居室、1间和室、1个开放式厨房餐厅、洗面所、浴室、卫生间;第二层有2个带阳台的房间。家中除了野原夫妇,小新和妹妹小葵以外,还有一只叫小白的狗子以及一辆车,基本属于日本典型家庭标配建筑,功能齐全。 距离春日部站走路10分钟、市中心房产 小新的爸爸广志在东京千代田区的商社工作,每天上班是在春日部站坐车;剧中也提到去车站附近的音像店走路5分钟;妈妈美芽买东西常去的商场也是伊藤洋华堂春日部店;可以判断出野原家在车站徒步圈10分钟内,属于春日部市中心。 春日部市中心附近的土地用途基本都为“第一种中高层住居专用地域”:建筑覆盖率60%、容积率69%。动画片中曾经提到过1层的生活起居室是8叠,可以算出:土地面积约77平米,建筑面积约112平米。 总价5000万日元上下 根据以上条件,可以判断出当时野原家的土地在1900万-2400万日元之间,算上建筑加装修野原家的房子大概在5000万日元左右(剧中也确实提过5000万日元左右,合260万人民币上下)。现在光这块地(38万日元/平米)已经3000万日元左右了~ 其实野原家这个地理位置的住宅水平已经属于中上层水平的家庭生活了,但是每每提到需要还贷款,爸爸广志就要被妈妈美芽吐槽月薪低。 让我们来算一笔账,5000万日元算上利息5481万日元(282万日元),零首付分35年还清,每月还13万日元(6700元),而广志作为公司第一营业部营业二课系长,年收入在600万日元左右,平均每月50万日元(26000元),除去住宅贷款还剩下37万日元(19000元)负担一家四口的生活日常开支。 而根据日本总务省统计局的《家用调查报告书(家庭收支篇)2021年》的统计数据来看,一般的4口家庭1个月的生活费大概28万日元左右。其中的构成如下图: 全国住宅贷款占收入的平均比重是18.1%,每月还11万6000日元左右。 综上所述,不管是房产贷款还是生活费支出,野原家还是高于平均水平了~所以倒也不是广志工资低,主要是野原家追求的生活水平比较高~想想妈妈美芽平时还是要买一些奢侈品的,也不能算是贫穷家庭啦~ 《蜡笔小新》这部作品是在1990年8月开始连载的,而当时小新的爸爸野原广志曾提到还有32年的房贷要还。就在去年,小新家的贷款也终于还完了。 再来看看风间家的房产情况: 风间的爸爸常年在澳大利亚工作,从事IT行业,工资比广志高,风间妈妈看起来也是干练的职场女性,父母双职工,所以风间的家庭条件自然比小新家好很多,然而在剧中风间家却住的是公寓。 由于剧中没有透露太多风间家住的公寓的信息,所以我们只能发挥想象力往春日部市中心的高级公寓上靠,加上当时正是日本泡沫经济时期,公寓新房房价在5000万日元左右,就房价总价来说,实际上跟小新家的一户建差不多。 区别在于日本土地大多是私有制(所有权),从长期价值上来说风间家的公寓土地没有小新家一户建的值钱;公寓的停车位一般是需要长期租,很少有可以买的车位(就算可以买,也是买使用权,没有土地拥有权);每个月需要交修缮金、物业管理费,总体持有费用比一户建高出很多,如果没有经济实力的家庭会更愿意选择土地值钱的一户建。 那么风间家为什么住公寓呢?1、物业设施完备:可24小时扔垃圾、高级公寓有健身房、咖啡厅、酒店设施;2、交通便利:上下班、上下学方便、商业设施丰富;3、建筑保值能力强:钢筋混凝土结构、修缮由专业管理公司进行,房屋寿命更长;4、流通性强:交易频率高、需求量大。也就是我们说的花钱买舒适~在同样的条件下租公寓,每个月也要十几万日元,赶上小新家每个月还的贷款啦。 其实风间家不止这一套市中心的高级公寓,剧中也提到他家在澳洲有别墅,那么在日本或者说全世界其他地方是否还有房产没有提到,市中心的这套房子可以理解为为了风间妈妈和风间上班上学、生活便利的住所,大概率是一次性付清购买的。 实际上大多数高净值人群的房产分很多职能,有专门等土地涨价收割的、有专门用来收租的、还有度假用的、工作用的、待客用的等等,只有想不到,没有做不到。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

挽救楼市信心 “辣招”调整要到位

根据差饷物业估价署最新公布的数据,2023年官方楼价指数为312.1,这表明在2023年楼价下跌了6.75%。与2021年高峰期的392.7相比,这意味着香港楼市在过去两年间经历了20%的降幅。  不仅如此,成交量方面的表现更加令人担忧,一手住宅在过去两年内的成交量一直维持在一万宗左右,达到了10年来的最低水平。与此同时,二手住宅的成交量也连续两年维持在每年约36,000宗左右,甚至低于2003年(SARS)的46,000宗。  在低成交量的情况下,业主和发展商面临出售物业套现还债的困境。银行为了规避风险也采取了保守的策略。  最近有一则新闻报道指出,即使是以低调着称的富豪何祟本家族也不得不向财务公司借入8,500万港元的短期贷款,而这笔贷款的利息率竟然高达20厘。尽管这个家族拥有大量豪宅,但由于豪宅难以出售,他们只能寻求财务公司的帮助来解决资金压力。  这只是问题的一小部分,面对高利率和疲软的市场成交量,银行开始执行迫仓贷款(Call Loan),业主只能接受“低价”才能出售物业来偿还债务。然而,这种降价可能会进一步削弱市场信心,银行也因此加大了催债(Call Loan)的力度,形成恶性循环。  根据差估署的数据,过去一年内租金上涨了6.61%,与楼价下跌形成了鲜明对比。然而,在当今的市场环境中,购房者面临着高达7.5%的印花税,这显然抑制了购房的热情。  尽管租金持续攀升,发展商的物业却陷入了滞销的境地,预计空置待售的物业高达3万套,呈现出“有楼没人住”的另类景象。  上周,广州市政府公布了进一步优化限购政策的消息,不仅放宽了对120平方米以上物业的限购,而且对于居民家庭将自住物业转为出租,购买新物业时可以相应减去持有物业的数目。这一政策变相为业主购买物业出租提供了便利,消除了一些政策上的障碍。这种灵活的政策措施值得香港学习!  在即将公布的新一年度财政预算案中,大家都期望财政部门进一步减轻负担,甚至可能考虑“全面撤辣”。作者一直认为,并非必须“全撤”,只需在必要的方面进行优化就可以。其中,让香港本地居民可以购买多一套物业出租,与广州市的优化措施不谋而合。  在楼价已经下跌20%的临界点上,政府需要采取有效措施,防止楼价继续下跌。尽管目前尚未见到悬崖性崩盘的迹象,但必须提前采取措施,以防患于未然。  一旦发生潜在的问题,要重建市场信心将变得更加困难。期待财政预算案在2月份为市场带来一些正面的消息,为经济和房地产市场注入一些稳定和信心。 

投资海外商业地产好吗?先认清与住宅房产的10个区别

多年来,海外住宅房产市场因为机遇处处,一直是一个热门话题。另一方面,商业地产比较独特,这也让商业房产市场充满了机会,而且通常会带来更大的回报。 与住房投资者比较,商业投资者需要做更多的研究,对经济有更深入的了解,因为商业房产的需求更加多变。就此,居外比较了其中的差异,让购房者在下次投资时能做出明智的决定。 商业房产和住宅房产之间有什么区别? 1、租约长度 商业房产的租约比住宅房产明显更长,而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多,这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。 2、空置期 由于很难更换商业租户,商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。 3、租赁条款 虽然住房租约彼此之间的差异不大,但商业租约的相互差异却很大,几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同 4、租金收益率 商业房产的收益率通常为5%至12%,住宅房产的收益率为3%至4%,所以商业房产更有可能获得正现金流。 5、年租金增长率 与住房租约不同,大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率,这可能超过通货膨胀率。 6、维护和维修 与住房租户不同,商业租户更普遍签署净租赁合同,让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然,商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样,这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。 7、租户行为 由于商业租户使用租房来经营业务,他们有强烈的动力来照顾好物业。 8、融资条款 商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高,所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%,比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。 9、暴露于经济冲击之下 对商户的商品和服务的需求时好时坏,所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。 10、资本增长 虽然在这一点上存在分歧,但大多数人认为,商业房产的资本增长慢于住房类,因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。 商业房产是否更昂贵? 不一定,商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如,在澳洲可以用8万澳元买一个停车场,也可以用40万澳元买一个位置好的办公室,这与一套普通的三居室住房相当。但是,如果有一个可靠的租户,办公室可能会带来更多的收益。 如何对商业房产进行估值? 以澳洲为例,确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。 例如,假设评估一个125平方米的商铺,其年净租金为50,000澳元。根据您的研究,类似房产的租金收益率为8%。 这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。 如何申请商业房产贷款? 要购买商业房产,您需要申请商业贷款,并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%,而且您还要支付更高的利率和管理费。 应该投资商业还是住宅房产? 房产投资新手可能最好先购买住宅房产,因为这不涉及那么多风险,也不需要那么多知识。 但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说,商业投资可能是有意义的选择,他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益,还可以利用较高的租金收益来改善现金流,同时减少因住房市场衰退带来的风险。 无论您决定投资商业还是住宅房地产,亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系,获取免费海外置产专业咨询!

日本终结长达八年的负利率政策对房产投资影响几何?| 居外专栏

如市场预期,日本央行近日宣布结束作为宽松货币政策重要手段的负利率政策;日本央行将短期利率目标设定在0%-0.1%,这是自2007年以来的首次加息。 这次日本负利率政策的退出,也意味着本轮持续约12年的全球负利率时代降下了帷幕。 日本央行这次除了结束负利率,还采取了包括取消2016年9月出台的旨在将10年期日本国债收益率目标定在零左右的政策,以及停止继续购买交易所交易基金(ETF)和不动产投资 信托(REIT)等非常规工具。 宽松的货币环境或将继续维持 日本在2013年推出大规模宽松政策,2016年实施负利率政策,此次政策的改变,市场聚焦的是日本央行会否进一步推高利率水平? 从目前的种种迹象来看,应该不会在短期内快速加息。 根据数据,负利率并未有效的将通胀率推高至日本央行的2%目标,但在新冠疫情和俄乌冲突的影响下,日本的主要通胀指标已连续22个月达到或高于2%目标 ;随着近期日本工会总联合会表示,大型企业计画今年平均加薪5.28%,创出自1991年以来最大薪酬涨幅后,令日本央行相信,将进入物价与工资交替上涨的良性循环。 日本央行行长植田和男强调,在当前一段时间内将持续宽松的金融环境,避免急剧上升政策利率。 日央行的鸽派观点和表态迅速反应至汇率市场,加上市场普遍认为美联储的降息开始时间将晚于预期,因此,日元兑美元的汇率一度跌至近4个月的低位。 日本房地产仍是值得投资的资产 解除负利率政策,同时保持宽松的货币环境。日本央行行长表示“不认为储蓄利率和贷款利率会大幅上升”;而从日本自通货紧缩转变到通胀的趋势来看,房地产在通胀期基于保值和增值的特点,以及负债抵抗通胀,租金回报增长等因素情况下,将继续被投资者看好。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。 市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

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