说到日本，除了中日两国一言难尽的历史纠葛，国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始，赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明，2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%，询盘总价值高达5.32亿美元（约35亿人民币）。

90年代初，日本房地产的巨大泡沫轰然崩塌，随之而来的是其引发的金融危机与蛰伏20多年的房价。08年开始，在全球金融危机影响下，日本房市再次下滑。金融危机结束之后日本房市进入房价瓶颈期。2013年之前，日本全国房价变化幅度都相当小。2013年开始，人民币兑日元大幅升值，在2015年中一度读破20大关，国人在日投资也逐渐增多。同时期，全日本公寓房价开始显著增长。在2013年2月至2016年2月的3年间，日本公寓整体房价增长了25.3%，而别墅房价只微增0.9%。这样的数据让人不得不猜测，正是海外投资者对公寓的大量需求涌入，使得更受投资者青睐的公寓市场价格节节攀升。2016年初，日本进入“负利率”时代，由此带来的超低低利率与人民币汇率优势进一步刺激了海内外的房产投资。加之2020年东京奥运会的临近，越来越多的基础设施开建，为许多新的区域带来了更好的投机遇。相信在这些因素持续作用之下，日本住宅，尤其是公寓价格将在近期保持上升趋势。

来源：日本土地综合研究所[/caption] [caption id="attachment_207377" align="aligncenter" width="550"] 来源：Google Finance[/caption]

那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢？居外网的数据表示，2015年间最受中国房产买家青睐的3个日本城市依次为东京、大阪与京都。超过70%的潜在购房者表示投资是他们在日本置业的首要目的，这表明在日本进行房产投资的中国买家主要看中的是当前的汇率优势与日本房市的复苏。

[caption id="attachment_207379" align="aligncenter" width="550"] 来源：日本土地综合研究所（2015年6月数据）

来源：Tokyo Kantei （2016年4月数据）[/caption]

作为全球中心级的城市，日本首都东京时时刻刻吸引着世界的目光。东京都会区是全球人口最密集的地区，这一地区的房价毫无疑问为全日本最高。2015年6月新公寓的平均售价约为357万人民币，平均单价约为5.1万人民币每平方米，与北上广深房价基本处于同一水平。二手房均价则比新公寓便宜许多，平均售价约180万人民币，单价2.8万人民币每平方米。东京的租赁市场十分发达，一套60平的新公寓租金一般达到1.2万人民币，将带来高出国内房产的出租回报率。

中国买家在日投资的另一个热地是大阪。 拥有典型的日本文化与景色，大阪是体验日本生活最好的地方之一。于东京相比，大阪地区房价较低，需要的投资成本也较少。2015年6月新公寓的平均售价约为290万人民币，平均单价约为4万人民币每平米，相当于国内一线城市郊区或二线城市中心区域房价。 2015年6月的二手公寓均价约为121万人民币，更是明显低于国内许多大城市。虽然大阪的租金比东京低，但由于房价较低，大阪拥有更高的租金回报率。

[caption id="attachment_207383" align="aligncenter" width="550"] 东京vs 大阪公寓房价走势图

从大阪与东京两个城市的公寓房价走势图中，我们可以发现2012年开始，大阪的公寓价格增幅就持续高于东京 。2012年1月至2016年2月，大阪公寓房价增长了26.5%，而同时期东京公寓房价增幅为22.8%。从市场饱和度角度来看，由于房价较低，大阪也具有更大的发展潜力。

居外投资建议：

对一般的投资者来说，大阪房产有着更低的投资门槛与更高的投资回报，是十分理想的投资选择。大阪房产的投资优势包括：

1. 近期高速增长的公寓价格将带来更高的长期投资回报
2. 相对于东京较低的投资成本可让投资者选择更具优势的房产
3. 显著高于国内的租金回报率让投资者持续获利

不过，投资大阪房产一定要将重点放在市中心与关注点强的区域，购买时首先考虑出租与出售的可能性，切不可因价废市。

东京房产投资门槛高，市场波动大于大阪，需要洞悉市场动态，适合有一定投资实力与经验的买家。投资东京的优势有：

1. 全球生活工作最便利的城市之一，具有海量投资地点可供选择
2. 2020年奥运会带来的巨大市场发展空间，房市有望站上一个新台阶
3. 作为全球人口最密集的区域，强大的租售需求使得投资者更容易找到收益机会

在日本购置房产，中国买家需要避免的一个误区是从游客的角度选择投资地点。游客聚集的热门地点往往不一定是受欢迎的房产热点。如果从租客或购房者角度出发，相信大家在选择租房或买房时会避开人流密集而缺乏生活设施的旅游区。因而购买房产时，一定要从日本当地居民工作生活角度出发，选择交通便利、设施齐全、发展前景大的区域。另一方面，由于近期全球经济形势不明朗，作为避险货币的日元汇率变动很大，在2016年初对人民币升值较多。日本政府近期也出台各项措施，立志于修正日元过快升值，以稳定日本经济。为避免汇率上的损失，海外买家应该密切观察经济形势，在汇率相对稳定时入场。

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