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大阪世博会&赌场”助力下,大阪市房地产前景更趋光明

    旨在为日本经济持续发展提供动力的2025年“大阪・关西世博会”,于今年4月在大阪市人工岛“梦洲”启动了场馆开工仪式后,“日本馆”和“关西馆”分别于9月和10月正式动工。     之前曾一度困扰的建筑费用问题也得到解决,政府确认将建设费用最多增至2350亿日元,约为原计画的约1.9倍。     以“构建未来社会,想像明日生活”为主题的大阪世博会,将于2025年4月13日至10月13日举行,为期184天。目前已有超过150个国家及地区确认参加。 ,预计世博会的入场人数约为2,800万人,可拉动经济效益约为2万亿日元。     大阪另一个正在进行的重大项目是涵盖2.3万平方米赌场面积的综合度假村(IR),美国美高梅国际酒店集团等已确认加入,大阪赌场预计将在2029-2030年建成,届时将迎来每年2000万人次游客,带来经济效益约1.3万亿日元。     “大阪世博会&赌场”将有力地推动旅游和经济,带来大量的游客和就业机会,直接利好于房地产市场。作为大阪府府厅所在地的大阪市,是关西圈经济和交通的中心城市,人口及预算规模都位居西日本第一。     大阪市的经济在近10年来呈增长趋势,服务业和商业贸易占其经济的半壁江山,房地产则是其第二大经济部门,约占GDP的12%。     在“大阪世博会&赌场”的进程推动下,大阪市已成为亚洲,乃至全球的关注焦点,除了吸引巨量游客和发展经济外,还带来约10万计的就业机会;而城市景观和基础设施优化也会成为大阪市越来越受居住者欢迎的核心因素。     处于西日本经济和教育中心地位的大阪市,每年都有大量的移民进入,据数据显示,大阪市在近年来实现了积极的净移民;同时,国际学生的数量也显著上升,2022年的学生数量超过22,000名,要高于疫情前的水平。 数据来源: Savills     虽然大阪市的居住需求在不断上涨,但从住房供应来看,2020年后新建的待售公寓数量仍低于疫情前,这也导致了新建公寓的价格,2019年至2022年每平方米的平均价格上涨了13%;而住宅租金更是在过去10年中持续增长,甚至疫情期间也保持相当稳定。     随着大量国际和国内投资资金进入大阪市的房地产,包括凯德出资约1.05亿美元收购大阪市中心的住宅物业,以及良好的基本面和经济发展前景,相信大阪市的房地产将会更上一层楼。

别再说情怀买京都,懂的人都含泪怒赚好几笔了

不知道为什么坊间流传着一句: “长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都,其他不考虑。” 我们很少评论关西地区以外的房产,因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在,不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说: “民宿不是非要买大阪,京都真的不是买情怀。” 首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。 坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区,夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比,是真的很吸引人。 但是特区365天也不是完全没有限制: 比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的,也就是会流失掉只能住一晚的客人。 比如根据旧法,房间面积10平米以上,人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。 再比如,从2020年4月1日起,在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”,获得他们的同意和理解。 加之大阪酒店业竞争激烈,高端做不过大手公司,低端事情又多利润又少,大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚,什么概念?国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。 不过公寓短租是要比长租收益来得高,毕竟近年随着房价升高,大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低,小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定,在充满不确定的时间段里完胜各种投资。 综上所述,如果要做民宿,不是非得买大阪,你还有更好的选择——京都。 接下来该说说京都真的不是买情怀。 还是围绕做民宿的话题,不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街,并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事,想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”,即365天营业的“民宿”。 关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章: 2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑? 2024最新经营日本民宿指南!(下)为什么那么多人都说在日本做民宿是坑? 这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有,大家同样可以在网络上查查价格,地段稍微靠近景点,面积达到70平米以上,定价在1500RMB左右,有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的,平均行业回报率在9-10%。 关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。 据日本政府观光局透露,2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。(大陆游客仍然有76.2%未回归) 另一方面,2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元,比疫情前高出10%,创下历史最高纪录,并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看,住宿费用最多,达到1.8289万亿日元,其次是购物费用,达到1.3954万亿日元。从构成比例来看,2023年住宿费用从2019年的29.4%增加到34.6%,购物费用从34.7%减少到26.4%。 再根据京都观光局2023年12月28日的数据,京都11月酒店住宿入住率为85.5%,旅馆住宿入住率为77.9%。 非常漂亮的入住率。来了日本,可以不去东京,也可以不去大阪,你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。 游客增加的基础上,京都住宿的数量却在减少,与去年疫情期间相比,住宿数量减少了2.3%。 由上充分说明“京都真的不是买情怀”,不知道说这句话的人对京都了解多少,官方数据放在这里了,供各位参考。总结: 1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高 2、“京都独立屋民宿业态”,竞争者首先排除了大手公司,大手公司都喜欢贷款投资,独立屋实在是无法效率的利用杠杆,因此少了一波强有力的竞争者 3、京都独立屋最容易打造中高端民宿,在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察,疫情期间高净值人群还是自由的,还是可以旅行,还是住中高端酒店。印证了“潮水退去,才知道谁在裸泳”... 当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了,情怀就情怀吧。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

2023年访日外国游客数量大超预期,民宿和酒店需求强劲 | 居外专栏

根据日本国家旅游局和观光局的数据,2023年访日外国游客数量超过2500万人次,高于日本政府此前预计的2000万人次目标。游客在日本的旅游消费,包括住宿、餐饮和购物等,达到了约5.29万亿日元,创下了自2010年以来的最高纪录。  尽管2023年的访日外国游客还未达到疫情前的最高值,但下半年外国访客的增长明显出现提速,每月的外国访客数量基本都在200万人次以上。10月的外国访客人次就超过疫情前2019年的水平;12月更是达到273万人次,创下疫情后的新高。  值得注意的是,韩国成为了访日外国人数量最多的国家,为696万人次。与此前相比,之前一直位于榜首的中国大陆游客在2023年的访日数仅为243万,位列第三。其中主要的原因有可能是因为中国在去年8月10日才开始恢复了赴日团游。  在旅游消费的具体类别中,住宿费用占据最大比例,达到近35%,其次是购物费用,约26%,而餐饮类消费则排名第三,占比约为23%。从人均消费的角度来看,排名前三的国家分别是西班牙、澳大利亚和意大利。  日本去年在旅游业的出色表现不仅归功于全球航线在疫情后的全面恢复,“便宜日元”更是其中一个非常重要的推动因素。  访日外国游客的持续增加,也推高了民宿和酒店的需求,为了应对供不应求而催生的商机,旧房翻新改造为民宿已成为热点;而日本的不动产巨头则选择与国际集团合作,如洲际酒店集团、万豪国际酒店集团,希尔顿集团等,形成了一波外资酒店的入驻潮。 大阪房地产价值凸显  作为日本西部地区旅游的重要枢纽城市,大阪将迎来2025年的大阪世博会。目前,已有160个国家及地区确认参加,世博会将为期184天,预计入场人数约为2,800万人,有望为大阪带来约2万亿日元的经济效益。此外,预计2030年建成的“大阪赌城”的度假村,由美高梅公司投资约100亿美元。   据彭博报道,预计到2030年,访日游客将翻倍至6千万,而大阪有望吸引其中的2千万游客。值得一提的是,近年来大阪市实现了积极的净移民,同时国际学生数量显著上升,超过了疫情前的水平。因此,大阪市的房地产市场对投资者来说是一个值得被关注的焦点。  风险披露:  本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。 

2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑?

关注日本房产的各位,一定在网上看到过“日本投资民宿都是坑”的文章或视频,看了一大圈,也没看明白到底是不是坑,因为点进去发现大家都在“普法”,而且普的法“参差不齐”,不知道听谁的好。 主要原因是我们看到的信息发布时间不一样,法律也在一直变动,而且带有销售性质,总会偏向某种形态,导致我们看到的信息总是很片面。如果您也关注日本民宿,2024年,请耐心看完本篇文章。 我们认为“买了房子,按照每晚的价格租出去”,这个就是“民宿”。实际这个概念在日本统称为“民泊サービス”(提供民宿服务),并且有三种法律的约束:《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》。根据三种法律取得的“营业执照”以及营业内容都是不同的,在具体说明有什么不同之前,我们先了解一下三种法律之间的关系,其实很简单,下面将按照法律出台的时间先后顺序为大家进行介绍。 1. 《旅游业法》 一开始日本只有1948年7月颁布的《旅馆业法》。《旅馆业法》的内容是: (1) 酒店经营:提供以洋式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。 (2) 旅馆经营:提供以和式结构和设施为主要特点的场所来进行的经营活动。这包括了位于车站附近的旅馆、温泉旅馆、观光旅馆以及料理旅馆。 (3) 简易宿所经营:提供多人共用住宿场所的结构和设施来进行的经营活动。例如,包括床位旅馆、山屋、滑雪小屋、青年旅舍,还有胶囊旅馆等。(我们通常指的“民宿”获取的是这类。) (4)下宿经营:以一个月以上的时间段为单位来提供住宿服务的经营活动。在2018年(1)酒店经营和(2)旅馆经营的类别合并为酒店·旅馆经营类。可以看得出不是我们拿私人住宅改一改就挂到网上,而非常正经的经营。相应这个许可是三种许可中最难申请的,对住宅的地域种类、面积、消防等等有很多限制,当然门槛高了,利润也是最高的。 2. 《国家战略特别区域法》 随着日本“观光立国”政策的推行,赴日外国游客人数连创新高,导致我们刚刚提到的旅馆、酒店等住宿供不应求,一些靠近滑雪场、海水浴场等游乐设施的农家或者渔家腾出自己的空房间供客人居住,第一代民宿就是在这样具有浓厚兼营性质的特征下兴办起来了。与客人共用走廊、洗澡间、洗手间等,是农家、渔家在本业以外兼营的一种额外收入来源。 1948年颁布的《旅馆业法》对经营性质的住宿在很多方面还是有要求的,而大多数我们提到的“民宿”是不符合旅馆业法的。日本政府2013年4月 颁布《国家战略特别区域法》,2016年首次在东京大田区实施,根据《国家战略特别区域法》,有些特别区域可以不受《旅馆业法》的监管,可以说是对特区内的民宿获得营业许可放松了限制。根据今年政府调查数据、正在实施《国家战略特别区域法》经营着的民宿有:東京都大田区、千叶市、新潟市、北九州市、大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市。 虽说放宽了获取经营许可的一些要求,可是特区民宿在各个特区内有不同的限制,例如大阪规定只能接待3天2晚连住的客人,不符合这个要求的客人就无法接待,无疑将受众缩小了,必然会产生损失。 3. 《住宅宿泊事业法》 后来随着Airbnb进入日本市场,私人住宅进行营业的情况越来越多,渐渐地,由于文化不同,成长环境不同,外国游客的一些行为也严重影响了当地居民的生活,甚至因此产生了许多矛盾纠纷。  为了确保安全、卫生以及防止噪音和垃圾乱扔等情况的发生给邻居造成困扰,2017年6月日本又紧急出台《住宅宿泊事业法》,也就是我们常说的“民泊新法”,此时法律要求符合条件的民宿“只能经营180天”,特区民宿除外。 2017年还好,因为我们会发现到这个时间为止,大家都挺无所谓的,一直到2018年6月15日的法律修正使无许可经营的罚款从之前的3万日元提高到最高100万日元。这下大家可慌了,不是闹着玩了,于是“投资日本民宿都是坑”的声音此起彼伏... > 综上所述,在日本,提供民泊服务需要根据三种法律:旅館業法、民泊新法或特区民泊法中的其中一种获得许可或认定。然而,每种法规都有其自己的限制: 旅館业法:在住宅专用地区无法经营民泊业务,因为该法规主要适用于商业地区的旅馆业。 民泊新法:虽然允许在住宅专用地区经营民泊业务,但存在每年最多180天的经营日数上限。 特区民泊:虽然解除了住宅专用地区的限制,但特区民泊的适用地区相对较少,不适用于所有地方,且每个特区有自己不同的限制。 那么三种法律今天就介绍到这儿了,可能有点隔靴搔痒的意思,但毕竟做生意前,了解行业相关背景和法条是有必要的,下篇将详细从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别,请持续关注~ 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。   现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

2024最新经营日本民宿指南!(下)为什么那么多人都说在日本做民宿是坑?

上篇介绍了想要在日本经营民宿有三种法律的约束:《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》以及三种法律之间的关系。 2024最新日本民宿指南!(上)为什么都说在日本做民宿是坑? 接下来将从限制、获利两方面来对比这三种法律下经营“民宿”的具体差别。 1. 《旅馆业法》 《旅馆业法》是日本最早最传统的关于“经营住宿设施”的法律,其中可经营的形态有三种:(1) 酒店·旅馆经营(2)简易宿所经营(3)下宿经营。 我们做“民宿”申请的是符合《旅馆业法》的“(2)简易宿所经营”。一般来说,“简易宿所”是指多人合用的住宿。具体适用于民宿、胶囊旅馆、运动训练营、山间小屋、滑雪小屋等。 有以下几个特点: 1、对住宿天数和营业天数没有限制 2、申请许可是三种类型中最困难的 3、不能在“住宅专用区”经营 4、必须符合《建筑基准法》中对酒店·旅馆的规定 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可: 1、想把空房子利用起来盈利 2、希望在“民宿”事业上有高收益 与《国家战略特别区域法》、《住宅宿泊事业法》允许的“民宿”形态相比,符合旅馆业法的“简易宿所经营”是堂堂正正的经营生意,入住天数没有限制,可以在各大住宿网站上传房源,更大范围吸引顾客。 缺点是比其他两种法律规定下的民宿经营更难获得许可。除了需要满足《旅馆业法》,还要符合《都市计画法》、《建筑基准法》、《消防法》的要求。申请之前要与当地有关部门进行咨询,准备相应的材料,有些地区还需要跟周围邻居开说明会,在经营场所周围设置“帐场”等等。 当然,这些看起来非常繁复的手续,请行政书士就可以办理。不过需要注意的是,购买房产之前要请专业人士判定该房产能否申请“简易宿所经营”牌照。如果物件本身不符合要求,那么请谁来进行申请都是不行的。 2. 《国家战略特别区域法》 “国家战略特别区域”类似于日本的经济特区,在政府认定的经济特区中,可以不受《旅馆业法》限制,但是需要符合当地政府的要求,具体每个特区的要求都不同。 有以下几个特点: 1、只能在特区内经营 2、认证过程花费的时间和费用较少 3、接待的客人最短停留时间需要在2晚或以上 4、单间面积25㎡以上 5、主人和客人不能共用空间 6、紧急情况下,可以用外语应对客人的需求 7、需要有浴室、厨房等盥洗设施 以下人群适合申请该类认定: 1、希望减少认证程序和成本 2、想经营民宿,但没那么在意营业天数 3、想要稳定的收入 与《旅馆业法》相比,更容易获得许可,但是可以接待的客人类型有限,事前做好市场调研是非常有必要的。 3. 《住宅宿泊事业法》 《住宅宿泊事业法》的出台是对“经营民宿”进行了进一步的规定,既不符合《旅馆业法》,也不符合《国家战略特别区域法》,但还想将自己的住宅作为“民宿”盈利的情况下,根据新法律,只需在网上提交规定的文件即可轻松开展“民宿”业务,并且在“住宅专用区”也可以经营,但每年营业天数限制为180天,无法一直作为经营场所使用。另外,如果房产所有者房东不在的情况下,必须将房屋管理工作委托给专业管理公司。 有以下几个特点: 1、一年最多只能运行180天 2、申请手续最简单 3、如果房东不在,这项工作必须托付给专业管理公司 4、可在“住宅专用区”经营 5、最小占地面积平均3.3㎡/人 以下人群适合申请该类许可: 1、偶尔想把空房子租出去 2、简单地尝试民宿经营 与《旅馆业法》、《国家战略特别区域法》允许的“民宿”形态相比,申请许可的手续是最为简单,但是一年中只能营业180天。 以上三种法律下的民宿特点可总结如下: 整体看下来,如果是想靠经营民宿获得一份可观的收入,那么做《旅馆业法》规定下的民宿是最佳选择,这也是比较适合经营管理签证的经营形态。如果刚好在日本特区内,又想省钱省力,对盈利没有高要求,那么做《国家特别战略区域法》规定下的民宿是最佳选择。如果不靠经营民宿为生,只是感兴趣以及刚好通过这项事业获得一份额外的收益,希望简简单单在网上申请就可以进行经营的话,《住宅宿泊事业法》是最佳选择。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓,小新没钱家却住带院子的别墅?

《蜡笔小新》中为什么风间家那么有钱住公寓 小新家没钱却住带院子的别墅? 想要搞清楚为什么 我们先来分析一下双方房产的价值~ 小新家(野原家)的房产情况: 3LDK带车库、可养宠物、木造建筑 木造2层。内部结构:第一层有1间生活起居室、1间和室、1个开放式厨房餐厅、洗面所、浴室、卫生间;第二层有2个带阳台的房间。家中除了野原夫妇,小新和妹妹小葵以外,还有一只叫小白的狗子以及一辆车,基本属于日本典型家庭标配建筑,功能齐全。 距离春日部站走路10分钟、市中心房产 小新的爸爸广志在东京千代田区的商社工作,每天上班是在春日部站坐车;剧中也提到去车站附近的音像店走路5分钟;妈妈美芽买东西常去的商场也是伊藤洋华堂春日部店;可以判断出野原家在车站徒步圈10分钟内,属于春日部市中心。 春日部市中心附近的土地用途基本都为“第一种中高层住居专用地域”:建筑覆盖率60%、容积率69%。动画片中曾经提到过1层的生活起居室是8叠,可以算出:土地面积约77平米,建筑面积约112平米。 总价5000万日元上下 根据以上条件,可以判断出当时野原家的土地在1900万-2400万日元之间,算上建筑加装修野原家的房子大概在5000万日元左右(剧中也确实提过5000万日元左右,合260万人民币上下)。现在光这块地(38万日元/平米)已经3000万日元左右了~ 其实野原家这个地理位置的住宅水平已经属于中上层水平的家庭生活了,但是每每提到需要还贷款,爸爸广志就要被妈妈美芽吐槽月薪低。 让我们来算一笔账,5000万日元算上利息5481万日元(282万日元),零首付分35年还清,每月还13万日元(6700元),而广志作为公司第一营业部营业二课系长,年收入在600万日元左右,平均每月50万日元(26000元),除去住宅贷款还剩下37万日元(19000元)负担一家四口的生活日常开支。 而根据日本总务省统计局的《家用调查报告书(家庭收支篇)2021年》的统计数据来看,一般的4口家庭1个月的生活费大概28万日元左右。其中的构成如下图: 全国住宅贷款占收入的平均比重是18.1%,每月还11万6000日元左右。 综上所述,不管是房产贷款还是生活费支出,野原家还是高于平均水平了~所以倒也不是广志工资低,主要是野原家追求的生活水平比较高~想想妈妈美芽平时还是要买一些奢侈品的,也不能算是贫穷家庭啦~ 《蜡笔小新》这部作品是在1990年8月开始连载的,而当时小新的爸爸野原广志曾提到还有32年的房贷要还。就在去年,小新家的贷款也终于还完了。 再来看看风间家的房产情况: 风间的爸爸常年在澳大利亚工作,从事IT行业,工资比广志高,风间妈妈看起来也是干练的职场女性,父母双职工,所以风间的家庭条件自然比小新家好很多,然而在剧中风间家却住的是公寓。 由于剧中没有透露太多风间家住的公寓的信息,所以我们只能发挥想象力往春日部市中心的高级公寓上靠,加上当时正是日本泡沫经济时期,公寓新房房价在5000万日元左右,就房价总价来说,实际上跟小新家的一户建差不多。 区别在于日本土地大多是私有制(所有权),从长期价值上来说风间家的公寓土地没有小新家一户建的值钱;公寓的停车位一般是需要长期租,很少有可以买的车位(就算可以买,也是买使用权,没有土地拥有权);每个月需要交修缮金、物业管理费,总体持有费用比一户建高出很多,如果没有经济实力的家庭会更愿意选择土地值钱的一户建。 那么风间家为什么住公寓呢?1、物业设施完备:可24小时扔垃圾、高级公寓有健身房、咖啡厅、酒店设施;2、交通便利:上下班、上下学方便、商业设施丰富;3、建筑保值能力强:钢筋混凝土结构、修缮由专业管理公司进行,房屋寿命更长;4、流通性强:交易频率高、需求量大。也就是我们说的花钱买舒适~在同样的条件下租公寓,每个月也要十几万日元,赶上小新家每个月还的贷款啦。 其实风间家不止这一套市中心的高级公寓,剧中也提到他家在澳洲有别墅,那么在日本或者说全世界其他地方是否还有房产没有提到,市中心的这套房子可以理解为为了风间妈妈和风间上班上学、生活便利的住所,大概率是一次性付清购买的。 实际上大多数高净值人群的房产分很多职能,有专门等土地涨价收割的、有专门用来收租的、还有度假用的、工作用的、待客用的等等,只有想不到,没有做不到。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

中介为什么一开始不告诉我具体数额?购买日本房产,到底都有哪些费用?

我们在挑选日本房产时会发现中介不会把我们想看的每套房要付的费用算的非常详尽,临到交钱了才告诉还有这样那样的费用要交,这种未知的感觉导致我们总担心会不会被骗。今天就来详细讲一讲购买日本的房地产的各项费用都有什么,以及为什么中介一开始不告诉我们具体数额。 首先购买日本不动产会涉及到的费用有: 不动产中介费(含消费税)、不动产取得税、不动产登记免许税、印花税、固定资产税、都市计划税、物业管理费、物业修缮基金、保险费用、房屋托管费、个人所得税。 其次上述费用可分成两类:一类是一次性缴纳费用,即购买房产时付完以后就不需要再付的费用;另一类是需要每年缴纳的费用,也被叫做持有费用。 一次性缴纳费用 1. 不动产中介费(含消费税) 在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,价格根据房屋买卖的价格阶梯式计算,在法律中有严格规定,可以根据下表计算。由于房价基本会超过400万日元,所以一般会粗略收取(买卖价格×3%+60000日元)×1.1%(含税)作为中介费。 2. 不动产取得税 不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评价额×3%+建筑固定资产评价额×4%。需要注意的是这个价格是银行评估价格,二手房产的评估价格一般非常低。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 不动产登记免许税 这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评价额×2%+建筑固定资产评价额×2%+司法书士(国内称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。这部分属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 4. 印花税 买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花的费用,一般从邮局或者法务局购买。这个是法定税率,根据房产交易价格计算,可根据下表计算。   每年缴纳费用 1. 固定资产税(每年缴纳) 日本的国税,土地评价额×1.4%,房产评价额×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。 固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳,交易前由原房主承担,所以根据买房时间不同,这部分费用也不同。 如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加。这部分依然属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 2. 都市计划税(每年缴纳) 日本地方税,土地评价额×0.3%,房产评价额×0.3%,这里也是银行评估价格。属于不到准确交易阶段不会去精准计算的费用。 3. 物业管理费(每年缴纳) 该费用通常由物业公司代为收取,优质的物业公司管理费非常贵,这也是为什么很多塔楼物业费非常贵,将投保率直接压到了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位,这个很难估算,但是不会太高,一户建没有这部分支出,取而代之叫做町会费,远低于公寓管理费。 4. 物业修缮基金(每年缴纳) 该费用通常为物业管理公司代为收取,修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化,但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低,可能会在未来的某一年提高,这个属于正常现象。一户建没有这部分支出,但是物件出现问题时需要自己修理,偶尔会产生巨大费用。 5. 保险费用(每年缴纳) 为什么要把这个费用算进去,确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我们仍然建议大家一定要买火灾保险,日本房屋为了抗震,会使用很多木材,一旦发生火灾,没有火灾保险会损失惨重,除此之外地震保险、水灾保险都建议买。 这部分费用也很难计算,根据房产的不同,保险公司的不同价格不同,甚至同一家公司在不同时间段的定价也不同。 6. 房屋托管费(每年缴纳) 中介房屋代管需缴纳服务费,长租一般为月租金的5%,短租例如民宿根据地区不同,收取每晚房费10-25%不等,主要看中介品牌和影响力。(自住没有这部分费用) 7. 个人所得税(每年) 这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样,房屋持有者可能是个人,也可能是法人,税务计算非常繁杂,属于复杂问题无法简单概括了。唯一可以说的是法人持有要比个人持有的好处是当房产转卖时,增值税法人低于个人。 综上所述,我们在日本购买一套房产时,根据交易时间不同,以及涉及到很多银行评价额来计算的费用,没有到正式过户的当月,费用都可能会产生变动。非要粗略判断的话,一套房产交易时会产生的费用大概是买卖价格的5-7%。 这么看貌似日本房子税费很高,其实放眼全球,所有的发达国家都针对房地产有税收调控,发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展,横向对比下来,日本对外国人的税收与本国人一视同仁,还算是比较友好。其他国家例如澳洲对海外人士额外增加印花税8%,加拿大安大略省对外国买家额外征税提高到20%,新加坡对外国人征税达60%等等,日后会不会也通过这种方式调控不好说,按照目前的税率和汇率还是比较划算的。 本文由株式会社优创提供。 想要在日本找房子?株式会社优创 会是你的最佳好帮手! 优创是一家充满活力的新型房地产公司,成立于 2018 年。其业务包括买卖、租赁和管理,以及酒店和住宅的运营和管理,主要分布在东京、大阪和京都、另外公司还可办理设立公司和各项签证的咨询业务。 优创的一大特色是可以用日语、中文和英语提供指导。为中国人提供支持,让客户能够安心地寻找房地产。优创自创业以来,在与众多客户的接触中,最重视的就是 "客户的声音高于一切",优创将本着这一基本立场,在开展企业活动的同时,迅速把握时代的变化。为您在海外投资的道路上提供更多有利的价值。 现在赶快联系优创,早日找到适合你的房产,联系电话: 070-1845-1446!

日本仍是全球热门房产投资目的地

因通胀下降的速度好于预期,美联储于12月会议后宣布维持利率不变。尽管这与先前市场的预期一致,但仍然为许多投资者带来了一些安慰。  自2022年3月开启本轮加息周期以来,美联储已将原来接近于零的利率水平上调至今年7月的5.25% - 5.5%,创出了22年以来的新高。  尽管高利率对经济和各类资产带来了严重的不利影响,美联储却暗示,如果经济和失业率数据仍然能够保持弹性,高利率水平或将维持更长时间。  其实,欧元区也经历了类似的情况。虽然,目前高通胀得到了一定程度的控制,但在紧缩性货币政策下,利率水平仍处于高位。  高利率不仅抑制了经济增长和通货膨胀,同时也消减了企业和家庭的贷款需求,这也是令股市、房产市场等承压的重要原因之一。  与大多数发达经济体的央行采取紧缩性货币政策不同。  尽管,最近公布的10月全国消费者物价指数显示,日本通胀相对比去年同期上涨2.9%,升幅较9月的2.8%进一步扩大,是4个月来的首次扩大;然而,为了支持经济,日本央行仍在维持着宽松政策。  在近期美元指数有所走弱的影响下,日元兑美元出现升值,但日元的汇率水平依旧处于低位。  亚太地区房地产投资 - %跨境占比交易 数据来源:CBRE “便宜日元”和低利率政策: 有利经济 推升股市 房产价格倍具性价比和吸引力  据仲量联行数据,今年一季度,日本商业房地产行业投资额同比增长43%,而同期,美国和欧洲的投资额却分别同比下降61%和58%。  高流动性 其实,高流动性是日本房地产吸引全球投资的重要原因之一。  根据最近5年的数据统计,日本房地产市场一直是亚太地区最活跃的市场,不仅交易数量最多,而且其跨境投资率远高于澳大利亚和韩国等亚太地区的绝大多数国家和地区。  当然,日本主要城市(如东京、大阪等)的房价和地价一直表现出常年上升,加之稳定的租金回报,这也是为何全球专业投资机构和价值投资者青睐日本市场的主要原因。  风险披露:  本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。 

持续向好的经济和旅游,提振日本地价上涨 | 居外专栏

日本经济有序趋上,旅游呈现不俗表现 日本在国内需求的支撑下,已迈出疫情阴霾,经济表现持续向好。 根据最新公布的日本二季度GDP(国内生产总值)显示,剔除物价变动因素后,实际GDP环比增长1.5%,超出市场预期,且为连续3个季度保持GDP正增长。 根据近期国际货币基金组织(IMF)的数据,预计日本今年经济可增长1.4%,明年(2024年)将增长 1.0%;基于IMF的上述数据,预示日本2023年的增长或将高于欧元区,且未来两年的增速或可与美国看齐。 明年(2024年)将增长 1.0%;基于IMF的上述数据,预示日本2023年的增长或将高于欧元区,且未来两年的增速或可与美国看齐。 疫情后全球各国的旅游大都会迎来一波快速增长,日本亦是如此,并且在“便宜日元”的加持下,近几个月来,每月都有出色表现,涨幅可观。 根据日本国家旅游局数据,继6月访日外国人再次突破200万人后,7月的访日外国人更是超过232万人,环比增长11.9%,创下疫情后新高;这为日本观光厅预计今年访日外国人数超过2000万人,更添助力。 同时;日本7月住宿旅行统计也显示,入住国内宾馆和酒店民宿等的人数,包括日本本国人和访日外国人,已累计达到约5282万人次,较去年同期增长超过32%,相较于2019年的同期,也有2%的增长。 7月的宾馆和酒店民宿等的入住率约为57.8%,较去年同期增长逾10%。大阪、东京等的游客增长幅度显著。 日本地价上涨地点超过90% 受到国内需求坚挺下的人流量恢复,商业类房产和店铺的需求增加明显,而受惠于旅游增长迅速的城市和地区,也迎来较好的房地产需求上涨。 根据国土交通省“地价动向报告”,三大城市圈和主要地方城市的80处地点,地价上升的地点达到74处,占比93%;其余6处地点的地价持平,所有80处地点中无任何1处下跌。 2023 年第二季度,日本商业房地产投资总额达到7,490亿日元,同比增长3%,且高于过去五年第二季度的平均数值。 受海外投资者强劲购买的推动,住宅类投资额达到910 亿日元,较同期增长超过 370% ,为连续四个季度的同比增长。 对于价值投资者来说,基于目前“便宜日元”下,日本的资产价格水平,以及其经济和旅游等表现,建议可以重点关注日本房产的投资,特别是大阪等区域的酒店民宿。

大阪IR赌城建设计划,为房地产注入新亮点 | 居外专栏

继2月份外国人访日数量出现大幅上涨后,3月继续保持上涨态势,访日外国人总数突破181万人,为2022年同期的27.5倍。 数据显示,目前的外国访客数已恢复至疫情大流行前同期的约三分之二;外国游轮在疫情后的再次停靠,以及传统春天旅游季的到来是人数上涨的主要原因。 从目前外国访客结构来看,韩国游客数量位于首位,约占整个外国访日人数的25%;目前中国大陆的访日人数较疫情前仍有大幅度的差距,但3月的访日人数较2月,还是上涨了约一倍。 大阪将建造一个集赌城、娱乐、酒店、会议等多功能设施于一体的综合度假区,一直广受各界瞩目。 近日,该计划终于迎来了关键性的一环,日本政府于4月批准了综合度假区(IR)建设计划。 这意味著,在日本的首个特定地区,即大阪府/市可建设以赌场为主导,包括酒店、餐厅,购物中心等在内的综合度假区,已进入实质性阶段。据悉,该度假区将于2029年秋冬开业。 选址大阪湾“梦洲”人工岛,占地近50万平方米这一综合度假区计划,被认为是日本政府推动经济的一项重要举措。 根据目前的资讯显示,以赌场为驱动的综合度假区,建成后每年预计可吸引2000万名游客,其中约600万名为访日的外国人。 每年营收或可高达5200亿日元;为大阪和周边地区提供约3.7万个就业机会,并带来约1.3万亿日元的经济效益,这将有力地促进日本旅游业和娱乐业的发展。 综合度假区(IR)建设计划的通过,也为大阪及周边地区的房地产注入新的亮点。 市场普遍认为,IR建设计划将是“2025年大阪・关西世博会”后的热点延续,一方面,作为兴起的旅游和商业中心,土地价格会稳步上升。 另一方面,大阪的世博会和极具规模的赌城将会吸引大量的游客,这将有效的推动大阪及周边区域的租房和民宿酒店业,从而会持续推高大阪及周边相关地区的房产价格。 风险披露:本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

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