低风险率，高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征，也成为投资人长线布局的最佳决策。德国房产的稳定收益普遍被外国投资者看好，越来越多的中国买家也活跃在德国房市上。

高保值性

德国房产一直以来保持在低位和其本国政策弱化房产的资本属性而强化房产的福利性质有关，这也表明德国房产远低于其应有的市场价值或者说德国的经济实力并没有在房价中得到充分体现，从另一个角度也说明了德国并不适宜炒房或短线投资但保证了其房产强大的抗风险能力，即其保值属性。

稳定租金收益

德国租赁住房率高达40-50%，是欧洲最大的租房市场，如此高的租房比例意味着在德的房产投资可获得良好的租售比。根据2015年权威统计，德国房产的平均租金回报率在5.4%，一些大城市甚至达到了9%，即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投资。尽管德国房市政策倾向于保护租客权益但是过去三年有些城市的租金还是达到了20%的上涨。所以稳定持久的租金回报率也是在德长线投资布局的一个很大优势。

增值潜力

德国联邦统计局发布的数据显示，2014年上半年，德国批准新建住房13.68万套，房价水涨船高，这在住房市场十分稳定的德国引发了人们的关注。在这样的背景下，德国的房地产逐步成为了投资者的新宠。数据显示，2011年起德国的房地产从一直以来的低廉的价位开始升温，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2013年就增至12.7亿美元，在2011年的基础上飙升916%。仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。此外汉堡，杜塞尔多夫，科隆，斯图加特等地房价也在上涨。德国媒体《明镜》网站11日报道称，德国大型城市房价在4年内上涨超过三分之一。

德国不动产多年来保持稳中有涨并且在未来的15年内也将保持稳定上涨的态势（如图示）。欧洲媒体2月10日报道中提到贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。加上近年来涌向德国的移民越来越多，城市化进程持续前行，就业率也在不断攀升，这些都推高了房子的刚性需求也推高了房价。

近几年德国房价虽然增长迅速，但相比中国、加拿大、澳洲或其欧洲的近邻——英国和法国相比仍然处于低位，这也意味着很大的升值空间。德国大城市，尤其是前七大城市，过去五年多房价增长了50%甚至更高，提高了租金回报率计算公式的分母。其租金回报平均值远高于中国，通过合理的运营，每年租金可以增长5%左右，10年之后的年租金回报率可以达到7%到8%。

Quinn专业点评

长线投资也是规划国际化资产的一个通用战略，而准确的市场定位则对长期的方向性决策至关重要。德国质量和德国模式给外国投资者提供了一个稳定而安全的投资领域，对中国投资者来说是不仅人民币保值的有力手段，也是稳健投资者长线布局的不二之选。

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或邮件quinnlv@outlook.com或关注微信与Quinn Lu零距离交流。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。