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大马仍受中国买家青睐 重开国门有望带动房市

大马房地产一直广受中国投资者青睐,随着我国在今年第二季度有意重开国门,房产业界人士看好将吸引中国买家回流大马,并带动房市快速反弹。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)指出,疫情爆发前,中国买家对大马房市的需求占了三分之一,但随着两个因防疫而紧锁国门,导致需求下跌。 不过,他认为,随着我国有意在今年第二季度前重开国门,尽管中国目前仍封锁边境,但不会影响中国买家对我国房产的购买兴趣。 “大马房市对中国买家来说仍具有吸引力,因为我国与中国距离较近、生活质量较高,且房价相对来说较低。” 想阅读完整文章,欢迎浏览《中国报》。

英国加息对海外买家之按揭,有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75%。 英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀,应对飞涨的物价。在此之前,英国基准利率近乎为零利率,仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加,回到疫情前水平。 英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行,三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前,英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%,下半年可能超过8%,将是80年代以来最高水平,远高于英格兰央行2%的目标。此外,家庭能源价格亦将随之上调至少50%。 对海外买家房产按揭的影响 与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下,英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加,对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。 什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage) 「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下,贷款方(如银行,贷款机构)会在自身所定按揭利息%之上,加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下,浮息按揭是个不错的选择。 什么是「定息按揭」(Fixed-rate mortgage) 定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变,一般为2年,3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变,不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」,锁定未来2-5年利息不变,对业主来说亦免于变化带来的不确定性。 截止本文发布时,英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比,以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产,LTV 均为75%,以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例,加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑,约合900及1800港币。   从数字上看,加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家,无论房产自用或投资买家,总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看,英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据,英国平均租金水平相较于往年增加了2%,疫情缓和使得人们重回公司上班,人口逐步流回城市,刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境,海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说,对缓解加息压力亦有一定帮助。 总体来说,PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响,但全球进入加息周期,未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主,可尽早进行按揭申请,以锁定当前较低息率,减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性,现时则是个相对较佳时机。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

“真心待您”李峻铭与您全析中国香港房产市场

沙中线通港岛,哪区楼价最受惠? 站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠.....【阅读原文】   楼市辣招引此为鉴,康文署「禁炒」成效有限 相反,买楼首期不断因「辣招」而上升,反而令买楼成为有钱人的专利,必须有「父干」才能上车,年青人连奋斗的动力也减弱了.....【阅读原文】   代理功能仍存在?买房给佣金已过时? 买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能.....【阅读原文】   新特首,新提纲:提速、提效、提量 特首候选人李家超于4月29日公布政纲,相信读者都很关注其房屋政策。其中分为四大核心政策,打头阵的是精简程序,解燃眉之急.....【阅读原文】   疫情+波叔Plan 新界三房升值之王 当然「波叔Plan」(放宽按揭保险的楼价上限措施)实施以来,令1000万以上物业的首期大减。在二手市场,1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈,也令3房单位更受欢迎,反价的机会自然就更普遍.....【阅读原文】   新特首新房策,告别㓥房有办法 李家超将成为新一任特首,相信已无疑问,由于他是武官出身,过往很少就房屋政策发表意见,大家都在关注他的房屋政策,如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾.....【阅读原文】   投资市场 风高浪急? 上周五,美国十年期债息迫近2.5厘,为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接,笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时.....【阅读原文】   香港地产代理的发展轨迹  在战前,香港的物业交易,是以整幢或整个地段为单位,只是少数有钱人的玩意,地产代理也只有极少数量。为了交接资讯......【阅读原文】   俄乌之战对香港物业市场之利弊 香港股市在Eric执笔写本文时,刚刚跌破20,000点大关,股市上落涉及多种因素,但俄罗斯与乌克兰发生战争,当然也是重要因素之一。最直接的影响当然是经济问题......【阅读原文】   智能家居普及,能如何为物业增值? 在国内,智能家居一向不太流行,可能因为大家觉得实际效用不大,只得控制灯光、窗帘、冷气等家居电器,但费用却高不可攀,是豪宅才有资格的配置。但是,随着科技的进步,这些想法也应该成为过去!【阅读原文】   佳节当前楼市静 买房议价好时机 今年年中是楼市最畅旺的时候,楼价指数也曾创历史新高,但之后便慢慢回软,虽然跌幅有限,但买家的变化明显减慢了。当今正籍圣诞新年,下月又到农历新年,大节日一个接一个,买家的购买意欲自然更加打上折扣,尤其是二手市场交易。相反,一手高价物业在静市中,表现一支独秀!买家现在只要肯出价,随时找到笋货成交。【阅读原文】   退休欠保障?三宝帮到你! 最近笔者有朋友登陆(60大寿),一大班朋友为他庆祝,但他却忧心重重,原来登陆也意味即将退休,为失去了固定收入而感到忧心。中国香港现行的退休保障只有MPF,对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要。中国香港的按揭证券有限公司在力推退休三宝,包含年金计划,保单逆按揭,及安老按揭计划。【阅读原文】   “滞胀”为房市增添不明朗因素,投资者如何应对? 市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险!何谓“滞胀”?“滞”及“胀”是两个不同的现象:“滞”是指经济衰退,需求不足;“胀”是指物价不断攀升。作为保守的投资者,如何能够守过逆境的时刻?【阅读原文】   真正认识“风险” 才能趋吉避凶 市场有一句明言:“买楼有风险,不买楼也有风险”,说明风险无处不在,要正确了解“风险”一词,才能找到适合的应对方法。【阅读原文】   海外置业欠监管 买家如何自保? 海外买楼始於都是隔山买牛,当中一定涉及风险,加上销售海外物业的代理,又缺乏监管,良莠不齐,大家更需格外小心!笔者也曾指出,单纯发牌监管代理,也未能提供足够保障。面对这种客观环境,买家又应如何自保?首先大家想想最大的风险是什么?烂尾相信一定是首项!【阅读原文】   中国中介会消失吗? 政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务,这是让业主在官方网站上挂牌出售,让买卖双方跳过中介,自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续,一但实验成功的话,可能扩至全国,中介会否从此消失?【阅读原文】   地产代理 vs 保险代理,哪种专业更适合您? 最近有年青人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业,遂向笔者了解地产代理的工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处,最明显都是主要靠佣金作为回报,而且收入差异大。当年,客户入市的喜悦成为笔者的动力,遂决定入行。年青人如何选择,就要看自己的喜恶。【阅读原文】   通涨重临,加息收水,楼市何去何从? 虽然美国当今通涨率已经超过5%,坊间有不少评论也在估计联储何时收水?但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致,属於短期性,只暗示会在11月有机会减少买债 ,换句话11月只是将放水的力度减慢,直至2022年中才能停止买债,即停止放水,至终回购债卷(收水)更是遥遥无期!【阅读原文】   物管公司能管能理!服务到位 物业升值 笔者最近到访一位朋友的屋苑,才发觉屋苑没有访客车位,管理员有见及此,就安排一个业主车位予笔者短暂使用。这样做当然为管理人员带来大量工作,但却可以令业主及其访客带来极大的方便,真的做到能管能理!管理得好也间接令物业增值。【阅读原文】   共同富裕利基层 社会稳定利经济 “共同富裕”的反义词,就是“贫富悬殊”,为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段,但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避,令绝大部分财富集中於极少数人的手上!根据瑞士信贷银行发表的报告,全球最富有1%人口,已经占有全球财富的44%。【阅读原文】   监管风潮延续 股市楼市有危有机 中国先后向互联网公司、教育行业,提出各项监管风潮,令相关股票价格大幅下跌,例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今,下跌已超过45%,市值消失逾4000亿美元,如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司,市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。【阅读原文】   二手房创新高 移民卖房费思量 中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情,而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人,种种不利因素下,楼价仍可以上升,证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。现在卖出大单位,等如用折扣价卖出优质货,而买入小单位,却又是用高价买入劣质货。移民,要付出代价,似乎又是合理的推算。【阅读原文】   政策调整下的资产配置 以往投资国内房产,获利是不难的。在城市化的过程中,大量农村人口涌至城市。加上基建的改善,一个在城市边缘的乡镇,三至五年间就可以变成都市的一部份,楼价自然水涨船高!笔者建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重,尤其是国内的物业,不宜再冒进。【阅读原文】   低息制造杠杆 滥用引发危机 笔者有见年纪越来越大,医疗费用也不断提高,便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险,保额起码有2000万,入医院前、後,所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜,60岁左右每年保费3万左右。到70 岁,更加超过10万以上!【阅读原文】   低息环境持续 套现转按好时机 中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹,住宅楼价距离历史高位只有约2%,相信2021年上半年将会刷新历史纪录。楼市旺价又旺量,作为业主当然高兴。进取一点的业主,更加可以藉楼价高位的机会,加按套现获得的额外资金,再投入物业市场。自住的物业也可以被活化,成功为业主赚取收益。【阅读原文】   “躺平”轮候公屋 消极还是积极? 2021年“躺平主义”在中国兴起,源於4月17日百度的一则帖文:“躺平就是我的智者运动。只有躺平,人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准,拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”【阅读原文】   加密货币投机热 长线投资要谨慎 2008年金融海啸,美国联储局的资产负债表,只有约2兆亿美元。经历数次QE(量化宽松)後,在2015年增至4兆亿左右。今次疫情令全球央行再次疯狂放水,美国联储局资产在2020年7月已增加至近7兆亿美元。估计到2021年Q4(第4季),更会超过10兆亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格,也再次掀起加密货币的热潮!【阅读原文】   但开风气不为师 英年早逝忆左晖 上周贝壳找房(以下简称“贝壳”)及链家的创办人左晖先生突然去世的消息,震动了整个业界。“2021新财富500富人榜”於5月13日发布,左晖以2,220.3亿元人民币的财富,压倒了所有国内发展商的传统大亨,以地产中介的身份成为中国房地产新首富。在香港有 KOL更比喻此为“施永青先生财富多过李嘉诚先生”,完全不可以想像!【阅读原文】   移居英国涉事广 居住问题困难多 上周本栏提到不少移居英国的中国香港人,都为了税务问题,而卖出了香港的资产,尤其是房地产,文章引起了不少回响及一些质疑。除了税务是移居英国的重中之重外,其实大家在网上也可以看到不少因移居带来的困难琐事,而其中一项,大家避不了的仍是居住问题!【阅读原文】   为免下错车 移民也置业 笔者发现不少打算移民的朋友,也会选择先卖出中国香港的物业,但移民外地并不一定成功,笔者经历过香港的97移民潮,身边也有不少好友,移民数年后,最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业,回港又变成“无壳蜗牛”,就是双重损失了!一旦您决定把物业卖出,笔者奉劝大家,必须在外地重新置业。【阅读原文】   移民卖房早安排 税务繁复要小心 最近英国、澳洲、加拿大都不约而同为中国香港居民提供特殊移民途径,令香港又刮起一阵移民风潮。彭博估计在2021年香港将有约13,100至16,300户家庭移民英国。如果全部业主都卖出其物业,数目可达1,500亿港元!由於英国有资产增值税,一旦移民至英国,便极有可能被定义为英国的税务公民,全球的资产升值都需要纳税。【阅读原文】   没有常绿叶 只有常绿树:房地产从业心得分享 一位刚毕业的年轻人最近加入笔者公司一间位於豪宅区的分行,该分行的大部分物业交易额都是2000万港元或以上,对於没有社会工作经验的年轻人来说,困难自然不言而喻。两个月过去了,结果促成三宗租务成交,并成功将一名租客变买家,更促成了一宗买卖!以新人来说实是难能可贵,更重要的是成功并非侥幸。【阅读原文】   中国香港置业:租公屋 VS 买私楼 最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好?【阅读原文】   香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好 2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金上升,破了历史新高!【阅读原文】   为求“心头好”,我以高价抢下香港特色单位 上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位,有报章以破新高价来形容此次交易。事实上,马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交,呎价为31,677港元,这才是历史新高!当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交,也绝不便宜。为什麽高价入市?这成为本周笔者经常被问及的问题。【阅读原文】   疫情改变世界 投资商铺要留神 去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。【阅读原文】   海外置业风气盛 选择代理重诚信 代理在整个买卖流程中担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等,当中还涉及很多法律及税务知识。代理公司必须做到令客户放心安心,才是成功的第一步。而作为消费者,在甄选物业的同时,选择代理也不能掉以轻心,必须委托诚实可靠的代理,才能令置业得心应手。【阅读原文】   港人移民卖楼 威力可大可小 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,大家不妨大胆估计移民英国的家庭有30%至40%,每年便有6,480至8,640个住宅单位,因BNO移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有41,000宗成交计,占比为15.8%至21%,这个数字对楼价的影响就可大可小!【阅读原文】   小阳春提前到港 持久能否看疫情 往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。【阅读原文】   拜登上场 强调稳定 资产市场易受益 上周拜登终於顺利登上美国总统宝座,国会山庄如临大敌,利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任,可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代,最大的特点是不确定性,政府的政策好像是一言堂,市场难以捉摸,投资市场难以预计!【阅读原文】   中国香港成交大增,何以房价没被大幅拉升? 踏入2021年,住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,头炮启德MONACO,首轮145伙不足六小时火速售罄。在移民潮的背景下,二手供应会增加,楼价大幅上升机会微。长远来说,改革土地供应制度才是问题的核心。【阅读原文】   【购房案例】资金被冻结,买家如何免成苦主? 2020年的圣诞节,本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说,却可能是恶梦的开始!事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项,被中国香港律师会接管了,并且冻结其所有银行户口资金。据报导有79个案件涉及1.27亿的订金及尾楼被冻结。【阅读原文】   2021物业投资成败 疫情控制为关键 刚踏入 2021 年,正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机,也是为 2021 年投资作准备。以物业售价来说,中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点,跟 2020 年 1 月公布相同,即是原地踏步。在疫情当道,经济不景的背景下,大家可能觉得不升不跌已经是万幸,但放眼世界,全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的!【阅读原文】   展望2021:中国香港楼市稳中存变 2020年转眼间又到尾声,本文见报时已经是圣诞前夕,又是时候回顾一下本年中国香港楼市,及展望来年趋势。【阅读原文】   珠海楼价升幅大 来年升幅持续 政府在施政报告各项措拖中,令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额,让中国香港单牌车直接驶进大湾区,每次限期 30 天。这肯定对珠海,甚至整个粤西物业带来无限憧憬。【阅读原文】   落实施政报告 中国香港经济再起飞 上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多,但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施,实际上与香港楼市关系密切。【阅读原文】   浅谈施政报告房屋政策:侧重公屋 私楼欠奉 林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告,终於在上周发表!笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数,由现时的五成,利用按揭保险计划,额外增加两成,令按揭总数达至楼价七成—— 结果传闻落空,施政报告对此只字不提!【阅读原文】   蚂蚁上市触礁的啓示 11月11日是中国着名的光棍节,也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子,但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO,集资全球破纪录的 A+H 股,中港两地同步上市,却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签,蚂蚁如果如常上市,估计也会带来短期可观的收益!【阅读原文】   拜登当选对资产市场的啓示 即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微,拜登当选之事无从置疑,但民主党一向强调要对企业加税,这对股市大大不利,股市却完全视若无睹,股市继续攀升。就短期来看,拜登上场会带来短暂的蜜月期,资产价格短期值得看好。【阅读原文】   铺位售价租价大跌 买家忙於寻宝中 中国香港疫情最近稍为缓和,笔者也趁机在各区走一走,大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺,尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计,吉铺占三分一以上;民生区情况似乎好一点,吉铺少於 20%。【阅读原文】   经济不景新盘抢购 中国香港购买充沛之谜 大围站上盖新盘推售,吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问,楼盘将会一Q清袋。而且,也带动全城热话,在疫情当道的今天,何解会有这麽多人认购单位?以往国内同胞很容易成为代罪羔羊,但今次中国香港仍在闭关,国内客参与可谓凤毛麟角的情况下,相信绝大部份买家都是本土购买力!【阅读原文】   大围新盘热卖 有助提振中国香港买家信心 大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。这个楼盘打破了97年多项纪录:已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙,套现超足 42.7亿,也是今年新盘的首轮销量冠军。【阅读原文】   中国香港iBond抗通胀:“有姿势,无实际” 中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券(iBond)。今年 iBond 的最低保证息率,由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击,出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下,iBond 似乎很有吸引力,但若从实际角度考虑,iBond 是否能够“抗通胀”?【阅读原文】   1分钟认识疫后“K型”股市、“K型”楼市、“K型”社会 标普指数表面上是典型的“V”型反弹,在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下,实情是“K”型走势。无论K型股市丶K型楼市或者K型社会,都不是一个健康稳定的发展形态,必须经历较大的调整,无论经济及社会都会面对较大的动荡,投资者宜加倍小心,不宜太冒进!【阅读原文】   中国香港房市预测:住宅楼价短期受压 供不应求长线看好 中国香港贫富悬殊一向厉害,物价高升,只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层,富有阶层却损失有限,而低息环境进一步恶化,香港住宅物业有稳定租金回报,也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺,长线住宅的价格,不宜看淡。【阅读原文】   适时调节按揭辣招 有助港买家置业安居 受到新冠肺炎疫情第三波影响,无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。中国香港政府实施各项楼市辣招的目的,就是希望压住楼价,让真正用家可以较易入市。但针无两头利,部分措施难免令用家也一样被打压。现时用家当道,放宽按揭成数,便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居,对香港的繁荣稳定也有莫大裨益。【阅读原文】   齐心抗疫爱香港 东方之珠再发光 中国香港正受到双重打击,一方面是疫情令社会停摆,经济每况愈下。另一方面,又受到国安法实施,英国及澳洲都在抢香港人才,提供各式各样的特快移民途径,令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣,东方之珠的光芒,能否继续发光发热?笔者对此抱乐观态度。【阅读原文】   疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】   疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发!疫情一波接一波,对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!【阅读原文】   疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】   疫情反覆一波又一波;资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆,又要收紧“限聚令”,对经济回复,无疑是一项重大打击。美国的情况更差,单天确诊人数数字已超越七万,屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下,重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是,风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌,美股在 7 月已经完全收复失地,科技股更加屡创新高。【阅读原文】   英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。【阅读原文】   中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!【阅读原文】   中国好,香港好!物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。【阅读原文】   中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌,才符合预期。但事实上,物业市场交投自农历年过後,一个月比一个月畅旺,无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!【阅读原文】   英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】   房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下,投资房托变成另类选择。【阅读原文】   疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!【阅读原文】   经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10大屋苑就有超过30宗成交,创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】   疫情过後房产投资风向转? 当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。【阅读原文】   负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】   疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损!【阅读原文】   不派息、不交租 中国香港怎投资? 上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!【阅读原文】   疫症大爆发 楼价何去何从? 新冠状肺炎已经在全球大爆发,主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施。笔者相信,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】   投资英国现良机 伦敦、曼城是首选(上) 世界三大金融中心,纽约、伦敦、香港的楼价,一向都是全世界最贵的地区,全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响,楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰,伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】   香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战,笔者认为,2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!【阅读原文】   内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。笔者相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!【阅读原文】   英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年,不少香港商人投资伦敦,包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族,建灏地产及爪哇控股等等,总金额超过400亿港元!最近,中渝置地主席张松桥家族,购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】   仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立,经济开始改善,外来投资也大幅提升,也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现,在投资缅甸物业的最大阻力,反而是二手转让制度的缺陷,主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】   香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了,2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望,并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】   香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港,上车必须靠父母的话,便成为世袭制度,令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】   利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后,公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的,就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】   香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。【阅读原文】   香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】   海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月,情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少,甚至连前来香港公干人士,也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期,大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对?【阅读原文】   中亚纪行:穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台,这两个加盟国各自独立,当今发展如何呢?【阅读原文】   香港楼市两极化 豪宅受考验  六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙,连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是,大家再将数字详细分析,数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说,发展商在放慢楼宇的兴建速度,三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走?【阅读原文】   香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!【阅读原文】   投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后,过去一个月,笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害,又担心香港未来的稳定与管治 ,希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外,也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】   再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后,香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响,弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计:中美贸易最近重开谈判能否达成协议?会估计不同结果带来的影响会怎样?美联储会否减息?事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】   房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得,值得在此跟读者分享,也许有所裨益。【阅读原文】  

英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏

英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭? 银行不批就没有别的选择吗?   文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 (Buy-to-Live) 与购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭?   申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 (Broker) 代办,亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。   英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰(HSBC)、中银(BOC)、东亚(BEA) 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是 GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),就申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。   香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批,主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产,而贷款金额要求最少 GBP£200,000。   按揭经纪 (Broker) 你亦可以通过英国按揭经纪 (Broker) 代办,经纪会帮你同时向英国多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。 费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构,为英国自住 (Buy-to-Live) 及购买房产出租 (Buy-to-Let) 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1,700,亦分两期支付,第一期 GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费 (首年 HK $5,000;其后每年 HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额  3%)。   英国自住(Buy-to-Live)与购买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住 (Buy-to-Live) 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住 (Buy-to-Live) 按揭,提供入息文件重新造按揭。   合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外购买家(非BC)可批出75% 按揭,购买房产出租 (Buy-to-Let) 按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可接受申请 ; 又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住 (Buy-to-Live) 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 (Debt Servicing-ratio,DSR)。 例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 (Buy-to-Let) 方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 (Fix Rate Mortgage),利率固定(首2至3年),可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 (Tracker Mortgage) 是指跟市场变动,利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 最后,还息不还本 (Interest-Only Mortgage),借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。 自住 (Buy-to-Live) 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产,以购买房产出租 (Buy-to-Let) 做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 (Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房地产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 (Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏

中国买家抢购泰国公寓!原来这种户型最受追捧

据泰国中华日报报道,泰国住房银行房地产信息中心(REIC)披露的数据显示,中国投资者仍然是购买泰国公寓套房最大的买家。他们青睐哪种类型的公寓?2022年泰国房地产市场的前景又是怎样? 简单而言,2021年前9个月,仅中国买家交易金额就超过170亿铢,其中最受欢迎公寓价位在300万铢。泰国三大地产协会预测今年房地产市场涨幅10-15%,公寓地产涨幅明显。 中国买家继续抢购泰国公寓 数据中心主任威猜指出,尽管受到疫情影响但从数据展示的情况看,中国买家投资海外地产的热情似乎并没有太大的影响。而泰国公寓地产仍是他们关注和看好的投资标的。从2021年前9个月统计数据显示,中国买家购买公寓地产交易金额178亿铢,占外国买家总交易额的59.9%。 另外,交易金额排名前4的国外买家则包括,瓦努阿图10.11亿铢;占比3.4%,美国8.64亿铢,占比2.9%;英国7.32亿铢,占比2.5%;法国7.11亿铢,占比2.4%。虽然瓦努阿图交易额高居第二位,但从交易量看仅23个单元,这表明每个公寓套房单元价格高达4400万铢。 相关阅读:必读!中国人在泰国买房不能不知道的事 300万铢小户型公寓受热捧 无论如何,如深入分析后会发现,2021年前9个月外国买家投资泰国公寓地产主要有以下特征,比如,户型面积中位数大约是43平米,价格中位数则为490万铢,而每平米均价则是11.4万铢。 而大户型买家主要以美国人为主,中位数为54.8平米;交易均价最高则是新加坡买家,约为510万铢。至于中国买家更热衷小户型,所购公寓单元面积中位数为36.8平米。 最受外国买家欢迎的5座城市 如果按城市划分,去年前9个月外国买家交易量排名前5的城市分别是,曼谷、春武里、普吉、清迈和巴蜀。其中大部分公寓房源位于曼谷和春武里两大城市,交易单元分别是3246个(占比53%)和1738个(占比28.4%)。 至于前9个月公寓住房总交易金额方面,排名前5的城市分别是曼谷、春武里、普吉、巴蜀和暖武里。其中曼谷和春武里合计占87.1%,分别是:曼谷,总金额217.64亿铢,占比73.2%;春武里,总金额41.37亿铢,占比13.9%。 泰国房市疫后复苏前景看好 展望2022年泰国房地产市场表现趋势,泰国3大地产协会预测今年涨幅在10-15%之间。尤其是公寓地产协会更是看好该市场疫后复苏的前景,认为会是最快复苏的板块,而别墅和联排屋也会获得不错的市场关注。央行解除LTV限购令以及泰国经济复苏会是积极利好。 地产开发商也提醒公寓地产价格料迎来上涨,预计涨幅会在3-5%之间。而去年泰国公寓住房地产同比萎缩了30%,但情况会从今年开始逐步改善。地产开发商呼吁政府出台购房刺激措施提振房市的同时还能带来强劲的经济增长,因为房地产投资通常能产生3-6轮的资本流转。 延伸阅读:泰国买房后要如何出租?租金多少? 参考来源:泰国中华日报 对泰国房地产市场感兴趣? 填写以下联系资料,让居外IQI专业团队给您提供最贴切的投资建议和帮助!

PropCap英国房产按揭贷款专栏

日元“至暗时刻”,投资买日元还是尝试新方法? 早前,日元跌穿至20年低位,期间“至暗时刻” 日元人民币汇率跌破5。很多人已经借此机会换多些日元等开关作报复式消费。同时,亦有些人入货投资,等日元升值赚汇价。【阅读原文】   利用房贷来做对冲日元下跌风险 如果你已拥有日本房产,你只能看着自己的资产继续缩水,无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度,二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。【阅读原文】   英国买房按揭:银行不批按揭怎么办? 投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部分。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗?【阅读原文】   英国加息对海外买家之按揭,有何影响? 英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息,由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%, 再由2月0.25%加至0.5%,继于3月上调至0.75% ...... 【阅读原文】   英国房产|海外买家按揭2022最新指南 英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。  投资海外房地产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭? 银行不批就没有别的选择吗?【阅读原文】   有种按揭叫伊斯兰按揭 | 英国置业按揭冷知识 |  讲到有关英国按揭时,可能从网络上或英国按揭经纪口中都听过以下几间伊斯兰银行:Gatehouse Bank、Al Rayan Bank、Bank of London and the Middle East 等。这类银行,并不限于只向穆斯林信徒提供按揭服务。伊斯兰银行提供的房产按揭产品与传统按揭, 有何不同之处?【阅读原文】     一张英国房产验房报告看清房产估价? 在英、美等国家投资买楼时,仲介通常都会推荐买家签约前做Inspection Report或 Home Report,即是验房报告。英国测量师是根据RICS标准来作出报告,报告内容包括房产的结构、状况,环境和能源等资料。但有一项可能特别感兴趣的是估价 ,可知道房产值多少钱,有没有买贵?【阅读原文】   申请英国房贷,这个审批因素您万万没想到! 气候变化问题日益严峻,各国为此致力减排。英国也订立了2030年的减碳目标,各界受政策影响。英国政府要求房屋无论是出售,出租或按揭都需要备有能源性能证书(EPC),有效让买家或租户知道房屋的能源效率,也作为按揭贷款审批的一个考虑文件。【阅读原文】  

居外观点:本国房价涨不起来,中国投资者涌入澳洲房市!

《每日邮报》报道称,由于担心中国房价会出现下跌,越来越多的中国投资者将眼光投向了澳洲房市。 亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人何丹尼表示,中国买家对于悉尼、墨尔本以及布里斯班的房产尤为感兴趣,也有不少投资者考虑在珀斯、黄金海岸以及堪培拉置业。 “中国人已经习惯了房价上涨,而中国房市的疲软也让更多投资者将眼光投向了海外市场。有能力在海外置业的中国人,也在疫情期间积累了足够多的财富。 “由于中国房地产市场放缓,不少开发商都在苦苦挣扎。部分买家认为,现在是进入澳洲房市的好时机!” 《金融时报》的数据显示,超过三分之一,即37%的中国人拥有一个以上的住房。 不过,外国人在澳洲只被允许购买全新的房产,而不能买现房。因此,期房公寓和土地别墅套餐(house and land package)被认为是具有吸引力的投资。 相关专栏:外国人澳洲买房,FIRB申请全攻略 华人投资澳房,盯紧这两座城市! 尽管珀斯远离澳洲其他大城市,但它对于中国投资者的吸引力却越来越强。 何丹尼表示:“对于中国投资者而言,珀斯的基础设施建设、教育以及较低的房价都很有吸引力。不到75万澳元就能在珀斯购入一套高品质的房产,这让不少中国买家感到惊讶。” 延伸阅读:移民澳洲就要住西珀斯!据说这里隐藏着不为人知的优势 根据居外IQI的预测,中国房价将在2022年上半年下跌1%。虽然跌幅不大,但这对于中国投资者而言还是会产生困扰。 这也让更多的中国投资者将眼光投向澳洲,据预测,澳洲公寓和独栋屋价格仍将在2022年上涨,但涨幅会低于2021年。 2021年CoreLogic房价指数 CoreLogic的数据显示,澳洲整体房价(包括公寓和独栋屋)在去年上涨了22.1%,达到70.98万澳元(约合325.4万元人民币)。 涨幅最大的城市为布里斯班(27.4%),房价中位数达到了68.36万澳元(约合313.4万元人民币)。悉尼房价中位数则上涨至109.84万澳元(约合503.5万元人民币),涨幅为25.3%。 根据联邦银行的预测,布里斯班房价将在2022年上涨9%,悉尼和墨尔本的房价涨幅分别为6%和8%。 延伸资讯:奥运效应促布里斯班房价飙升 居外IQI:中国买家询问猛增4倍! 来源:澳洲财经见闻 2022走进澳洲房市,快收好这份房产投资指南! 或者直接向居外IQI提问,获得专业、最新的澳洲房产指导,轻松把握当地房产投资机遇。

代理功能仍存在?买房给佣金已过时?| 居外专栏

上星期,有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示,以前房价100-200万,1%佣金即是1至2万,如今房价需要700-1000万,要给7万至10万佣金,觉得太贵不合理。   报导又称,楼主引用律师费比较,20年前律师费跟佣金差不多价钱,现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」,楼主认为当今地产市场比20年前透明化,买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为,地产代理的角色及价值已减少,佣金收费已过时。   笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费,但若跟律师费比较,却有性质上的不同,物业代理是需要促成物业交易才有佣金,换句话不成功不收费。   香港的律师费是无论结果如何都要支付,打官司输了也照收,物业交易最后即使告吹,大家一样需要支付律师费。     买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能。   理论上这是可行的,市场上也有些小额成交,例如车位买卖租赁、套房的租赁,不少是由平台作媒介,当中没有代理参与。相反主流的交易,代理的参与比例仍然非常高。   其实市场上最流行的其中一个平台,在创立初期是朝向跳过代理,促进买卖双方直接交易作为其运作模式,但并不成功。随着香港物业市场的改变,慢慢地也变成代理的放盘平台,每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与,平台可能已经关闭。   笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易,并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理,能够替他更快速找到买家或卖家,他们明白时间就是金钱,交易的时机转眼即逝。   代理能约看一间就协助买家找到心头好,是能力的表现,替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单,只看房一次就收取高昂的代理佣金。   当然,随着科技的进步,代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙,俗称「睇楼员」,未能提供足够的价值,被无情的市场所淘汰也是必然的,因为佣金只会留给有创造价值的代理。   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

中国人加拿大买房条件有哪些?

中国人加拿大买房条件没有什么特殊的限制,外国人中国人都可以在加拿大自由购买房产,根据加拿大联邦政府规定,非加拿大也可以在当地自由购置、拥有和出售房产,只要遵循当地的规定和条件,不管是否是当地公民,加拿大法律赋予了各省了权利对非公民和非永久公民对土地进行了限制。 加拿大一直是人们认为最值得居住生活的国家,空气环境好,生活水平质量高,随着人民对高质量生活水平和高质量的教育水平,也成为了大家选择到加拿大买房的主要原因,现在在加拿大买房的华人数量很多,华人也成为了加拿大购房大军中的主力。 在加拿大买房会涉及到是否需要本人到场买房,贷款买房需要自己本人到现场签字,与银行签署贷款文件,如果不需要银行贷款,只要通过传真的方式签证购房合同或者委托代理人办理缴纳定金等相关手续就可以。 中国人在加拿大买房,当然最好是要有有效证件,比如学生签证、工作签证、移民签证等,针对不同的信用背景,首付比例和要求也不相同,当然如果你买房一次性付款的话,就会省了很多麻烦,要贷款,必须要首付30%以上才可以。 当然也不是随便就可以贷款,需要有枫叶卡,有良好的信用记录,另外要在多伦多买房,必须要准备60万以上加币才可以,买房的时候在找个本地律师,基本就可以全部搞定,没有什么特殊的法律步骤。 一般这些都会有房产中介代理的,中间会有一个回扣,一般是由卖家承担费用,不过是直接跟房主买的,房产中介的重要性还是很大的,加上加拿大当地买房找中介一直是一个传统,所以为了顺利买房,建议大家找一个中介。

英国买房按揭:银行不批按揭怎么办?| 居外专栏

投资海外房产手续程序繁多,其中申请按揭亦是最难处理的一部份。究竟香港人要如何申请英国按揭?银行不批就没有别的选择吗? 文章概览 申请英国按揭途径 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭?   1. 申请英国按揭途径 申请英国房产按揭主要向银行直接申请或透过按揭经纪(Broker)代办,亦可向香港金融机构- PropCap 提出英国按揭申请。   i. 英国当地银行 英国当地银行会向海外买家提供按揭服务。例如一些香港银行汇丰、中银、东亚等的英国分行都有提供。主要接受房产地区包括英格兰及苏格兰城市,不论自住或出租,申请者的年薪要求是GBP £50,000 - GBP £75,000,前者最高批80%,还款期最长30年,后者最高批75%,还款期最长25年。   银行会向申请人收取杂费,例如东亚银行(英国分行),会收取的杂费包括申请费(GBP £300)、安排费(GBP £600起)、估价费(房产价值的0.1 - 0.15%),也有部分银行会收电汇费等。   ii. 按揭经纪(Broker) 你亦可以透过英国按揭经纪(Broker)代办,经纪会帮你同时向多间银行申请,免去自己周围碰钉的机会,透过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。   英国按揭经纪一般向申请人收取GBP £1,500 - GBP £2,000 的申请费用。费用分两期支付,第一期为咨询费,为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费,申请人在确实贷款条件后支付。要注意缴付咨询费后,按揭亦有机会不被英国银行接纳,但咨询费并不设退回。   iii. 贷款金融机构   PropCap是香港海外房产按揭配对平台。香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务,提供最合适的按揭组合解决英国自住(Buy-to-Live)及买房产出租(Buy-to-Let)按揭。接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。整个审批过程在香港完成。   服务收费将跟据申请人是选用哪项服务而定。转介服务费用为GBP £1,700,亦分两期支付,第一期GBP £600 为申请人审批文件,申请人确认接受按揭条件后,将收取余下费用。如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功,将发还第一期费用。如选用PropCap 按揭服务,将向申请人收取会员年费(首年HK $5,000;其后每年HK $3,000) 及一次性平台手续费(最高贷款额3%)。   2. 英国自住(Buy-to-Live)与买房产出租(Buy-to-Let)按揭 英国自住(Buy-to-Live)按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住,提供合法居留签证或BNO身份,居英满6个月,以及拥有英国户口或英镑工资单等去证明房产的自住性质。   近年不少咨询是打算先在英国置业,之后给家人或移民到当地作自住用途。在申请英国自住按揭时就遇到困难,申请人可考虑先将房产出租后自住计划。海外买家可以先申请买房产出租(Buy-to-Let)按揭,买房产出租(Buy-to-Let)原则不可向直属亲人出租。日后抵达英国需自往时,可向当地银行重新申请自住(Buy-to-Live)按揭,提供入息文件重新造按揭。   3. 合资格申请按揭人士   不论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司,都可以申请英国按揭。   英国银行对身处海外的英国公民(British Citizenship,BC)可批到80%按揭,而新房产海外买家(非BC)可批出75%按揭,买房产出租(Buy-to-Let)按揭条件是租金或拟租金(由估价行负责评定)要超过每月供款125%。Propcap不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。   英国银行对申请人设年薪要求,例如东亚银行(英国分行),申请人的年薪要达至GBP £72,000才可申请;又以汇丰(英国分行)为例,自住按揭个人名义申请者要年薪GBP £50,000、公司名义则要年薪GBP £75,000。不少银行是不会纳入花红、双粮作入息,即会以底薪作基础。     基于英国银行风险管理问题,审批会较严,自住(Buy-to-Live)按揭就要视乎英国的供款与入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR)。例如香港的DSR要求是入息50%,当加息3厘,供款人DSR不可超过6成。对比一下英国的DSR,如果个案的DSR较高,就会提高利率对冲,一般最高不可以超过6成。   如果以买房产出租(Buy-to-Let)方式申请按揭,年薪要求GBP £25,000,相对要求较低,而租金收入则成为主要DSR计算,如租金收入超过压测利率下供款145%,即租金回报不能少于4%。另外与香港不同的是,英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务,而不是只看入息。   4. 按揭利率及成数 英国房产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 i. 定息按揭(Fix Rate Mortgage) 利率固定(首2至3年),届时可再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 ii. 浮息按揭(Tracker Mortgage) 由于跟随市场变动,浮息按揭利率比前者低,所以浮息按揭比较适用现时低息环境。还款年期大多为5 - 30年,而这是以退休年龄减供款年龄的。假设60岁为退休年龄,减去供款年龄30岁,则最高可还款年期为30年,最低贷款额为GBP £150,000 - GBP £250,000不等。 iii. 还息不还本(Interest-Only Mortgage) 借贷期间只需要还利息,本金最后先还,一般年期较短。   自住(Buy-to-Live)按揭一般实际利率2.5 - 3.5% 之间,主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。如果海外人士想购入英国房产,以买房产出租(Buy-to-Let)做按揭,大部分银行最多做7成,愈高成数,利率都会增加。PropCap利率为3.5% - 7.5% 间,视乎按揭类型而定,设有「还息不还本」计划,更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。   5. 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批:   6. 买家应自行向银行申请还是经按揭经纪(Broker)申请按揭? 对于一些未曾置业的人士来说,有部分人会选择自行向银行咨询,想节省按揭经纪服务费用,不过如果胡乱申请英国房产按揭,不论最后结果是成功与否,银行都会有纪录,有机会影响日后的信贷申请。   如果短期内,金融机构查信贷评级次数太多,可能被认为是有财务问题,降低按揭申请成功率。而经按揭经纪(Broker)了解英国银行制度,知道门槛要求,代申请人向合适的银行申请,提高成功审批机会。   PropCap专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回覆客人问题,务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。   有关英国按揭服务需要查询? 欢迎登记按揭评估咨询服务或透过微信与我们联系。  

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