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西班牙经济走势“大上大落” 牵动2016年西班牙房市

对许多西班牙观察家而言,2015年,西班牙很多事情开始看起来有所好转,或至少没有变得更糟。一些经济数据显得十分乐观:出口额逐月攀升,旅游业破记录,国际货币基金组织(IMF)在3个月内2次上调西班牙2015年经济增长预测至3.1%,远超欧盟1.5%的平均水平。

但是,在同一份报告中,IMF也强调,西班牙经济面临“深层结构性问题”。尽管西班牙在过去两年创造了逾100万个就业岗位,失业率仍是一个大问题。在西班牙经济衰退加深之时,仅建筑行业就减少了逾200万个就业岗位。尽管失业率最终有小幅下滑,但速度极慢,那么西班牙国家统计局(INE)公布的数据也就不足为奇了。INE数据显示,2015年上半年,仍有更多的西班牙人正在外迁以寻求就业,期间移民人数为50,844,回国人数为23,078。如果此移民人数在下半年翻倍,那就意味着2015年出走西班牙的人数比2014年要多,这并非一个好趋势。

房地产行业也并无不同。一些地区的房屋销售、抵押贷款获批人数、建筑开工和未来项目数量的统计数据显得乐观,但相比之下,另一些地区的数据要么表现平平要么显得不乐观。因此,到最后,2015年西班牙经济相比上年的衰退真的没有什么不同。你如何看待西班牙总体经济现状,尤其是西班牙的房地产市场,取决于你观察的方面,也许更重要的是你从哪看。虽然2016年西班牙经济预测更好,但考虑其经济衰退的严重程度也很重要。

2007年,西班牙是欧元区增长最快的经济体,增长率高达3.5%,还有预算盈余。5年后,西班牙的失业率位居发达国家之首,银行业几近奔溃——尽管2010年被经济合作与发展组织(OECD)评为“稳健(solid)”。在房地产行业,虽然2015年第三季度交易量增长16.3%至93,743套,看起来更健康,但与2006年同期的251,600套相比,这场经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。尽管情况正在改善,2015年底房地产市场规模比高峰期时的规模要缩水63%。我不仅一次指出,西班牙房地产市场能恢复到经济奔溃前的盛况固然很好,但实际情况是,即使要找回某种平衡也仍有很长的路要走。

经济亮点

出口业和旅游业

2015年前三季度,西班牙出口增长4.4%至1.8626亿欧元,达到历史同期最高点。外来游客对西班牙经济如此重要,不仅弥补了经济衰退期所有的损失,还创下新纪录。危机爆发前游客人数高达5,900万,在最低迷时只有5,500万人,但2014年底已恢复到6,500万人。截至2015年11月底,西班牙游客人数已达6,460万,所以预期2015年旅游业将再创新高。西班牙旅游部预计,最后旅游总人数将达6,800万左右,该国将连续三年成为世界第三大旅游目的地。这些数字是对房地产市场很重要,因为国际买家最开始都是游客。旅游业就业人数占总就业人口的15.3%,对国内生产总值(GDP)贡献达15.2%,且这两个比例均高于2007年的高峰期,显示出旅游业对西班牙经济是多么的重要。

商业房地产

写字楼、商铺和商业单位的需求增加,预示经济信心正在加强。马德里及其他城市的中心黄金地段的房产需求正与2008年高峰期水平相匹配,尽管一些需求或许出自意想不到的地方。商业注册处(Mercantile Registry)数据显示,估计自2012年起已有3,000企业搬离加泰罗尼亚(Cataluña),也许是因为该区域闹独立所带来的不确定性引发了恐慌。马德里已吸引了1,500家搬迁企业,瓦伦西亚(Valencia)和安达卢西亚(Andalucía)成为第二热门的搬迁地,吸引了750家企业。与分裂活动不同,如果有一件事企业不喜欢,那就是不确定性。

就业增长

2015年,西班牙初创企业总数同比2014年的12万略高,创六年新高。从地区看,马德里、加泰罗尼亚和安达卢西亚拥有的初创企业数量最多。2015年第二季度末,欧洲就业指数显示,西班牙就业机会同比增长21%,领先于其他欧盟国家。房地产行业的就业增长率高达340%,令人难以置信,反映新的地产代理在激增。

由于旅游相关的就业岗位众多,2015年夏末并不是就业人数大降最为明显的时段。但10月有轻微波动,11月就业人数减少27,071人,跌幅为历年同期最大。就地区而言,安达卢西亚就业人数减少17,900人,居西班牙各城市之首,紧随其后的是瓦伦西亚9,807人,马德里4,678人。期间,建筑施工、农业和渔业、工业和服务业有新增就业岗位,但只是部分地区就业人数有所上升,整体仍参差不齐。在数量方面,2015年西班牙整体失业人数降低到500万以下,整体失业率在25%以下,但25岁以下年轻人的失业率仅低于50%。

经济不乐观的方面

失业及就业不足

当IMF提高其对西班牙经济增长预测的同时,OECD也发布了一份关于西班牙就业问题的报告,强调一些IMF提到过的“深刻结构性问题”,特别是那些影响到青年人的问题。根据这份报告,约33%的西班牙青年人都没在接受教育、培训或就业,他们需要平均6年的时间才能找到第一份工作,相比之下丹麦青年人只需2年。西班牙签临时合同的25岁以下青年人的比例也最高,为71%。西班牙青年人占所有非全日制工人总数的22%,是欧盟平均水平(9.9%)的两倍多、OECD国家平均水平(5.8%)的四倍多。西班牙有25%的毕业生处于失业状态,与发达国家13%的平均水平相差甚远。尽管越来越多的西班牙人正在寻找工作,临时和兼职工作趋势仍在持续。截至2015年年底,在安达卢西亚近400万的注册劳动合同中,只有4%是长期合同。某些地区的失业率仍远高于全国平均水平:马拉加(Málaga)的失业率为28%;加的斯(Cádiz)更糟,失业率约为40%,其中青年人失业率高达约60%。

人口外流

如此糟糕的就业前景必然导致西班牙人去海外寻找工作。到这样的程度,它可以被称为国家危机。当然,西班牙之前也有过大规模移民,特别是在20世纪60、70年代。但那时是受教育程度最低、技术水平较低的职员和蓝领工人离开,去了北欧的工厂、酒店和餐饮行业工作。不同是的,这次正在离开的主要是年轻、受过良好教育和高素质的人,去的不仅是其他欧盟国家,还到了更远的中国、巴西、美国和南美。西班牙已经失去了成千上万的医疗专业人员、律师、建筑师、IT专业人士、工程师、企业家等。西班牙国家统计局预测,该国人口在未来10年将进一步萎缩,预期降幅高达5%,到2050年人口又将进一步减少5%至4,000万人。

Barbara专业点评

因此,在就业持续不稳定、失业率居高不下,人口外流和长期人口减少的背景下,西班牙房地产市场需要被仔细审视。2015年,西班牙房地产仍然具有两面性,且两者彼此独立并不相连。国内市场与国内经济环境有着千丝万缕的联系,而国际市场似乎在另一个平行的世界运行。在我看来,2016年也将如此。

延伸阅读:猴年开运必备!2016西班牙房产投资特辑

 

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