西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

什么地点（Where）

2015年西班牙大多数的房地产交易集中在地中海沿海地区——巴利阿里群岛和加那利群岛（Balearics and the Canaries），在这些地区海外买家占所有房地产买家的30%至60%。然而，在这些地区，并不以相同的速度增长，一部分地区市场非常活跃，增长强劲，其他地区持平甚至下降。所以2016年，买家进入西班牙房地产市场需要真正理解哪里才是好地段，这点非常重要。地段不同，价格、租金收入潜力和未来的资本增长潜力也大不相同。

如果你针对一个特定地段，仔细观察其统计数据，你会清楚发现这种不均匀的活动。我认为公证数据最准确地反映了正在发生的事情。根据公证数据显示，截至2015年9月的一年期间，马拉加（Málaga）省两个直辖市马拉加市和马贝拉市（Marbella）的房地产销售占全省的36%，其中这两个城市各占一半，这意味着将全省近五分之一的房地产销售集中在马贝拉。这意味着马贝拉房地产销售年增长18.6%，但有趣的是，马拉加城市房地产销售涨幅更明显，年增长28%，因为可以保险地假设大多数的城市房地产活动涉及国内买家，我认为这表明房地产市场正在改善。但是，马拉加省部分城市房地产市场表现持平，如贝纳尔马德纳（Benalmadena），涨幅0.3%，部分城市大跌，如多瑞莫里斯（Torremolinos），跌幅高达10.5%，甚至是那些吸引了海外买家的地区房地产市场活动水平也是不一致的。

至于我感兴趣的特定区域， 西班牙2015年全年交易量最高地段——安达卢西亚（Andalucía）的黄金地段是在哪里？答案是，自2014年以来，什么都没有改变，2016年也将是如此。我认为谈及马贝拉与巴努斯港（ Puerto Banús）之间的沿海地带，大多数人都会想到黄金地带（The Golden Mile）这个词，但也许黄金三角（The Golden Triangle）能更准确地描述这个地区；蒙特罗斯（Los Monteros）与安达卢西亚沿海地段以及至贝纳阿维斯（Benahavis）内陆地段 。在这些地段标注各一个点，连接起来，你会得到一个三角形区域，这个区域涵盖了马贝拉和圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）、安达卢西亚和巴努斯港，这些地区都有着最好的高尔夫球场，也是最佳的海滨地段，而且背靠海岸的山坡正在建设开发最豪华的房产。三角形区域之外，在阳光海岸（Costa del Sol），唯一有着相似知名度的开发区域是西部约40公里的索托格兰德 （Sotogrande），但距离享有小气候的黄金三角区域有一段不短的距离，这里的冬天更冷，更静。对于那些预算达不到黄金三角价格标准的购房者而言，埃斯特伯纳（Estepona）是一个不错的选择，但价格必须体现马贝拉市以外地区这一事实。

对于寻求壮观的海景以及纯正的西班牙风情环境的客户，我一直推荐他们前往马拉加市东部，以及拉埃拉杜拉 （La Herradura）和萨罗布雷纳（Salobrena）之间热带海岸地区。马贝拉地区确实有着广阔的海景，但除非是在超级昂贵的前线位置，要得到最好的地中海风景，要到离内陆几公里的山上。但是，拉埃拉杜拉和萨罗布雷纳之间的海岸线上群山环绕 ，海岸上数米之内就可以看到全景海景。这个地区气候跟马贝拉一样是小气候，南面对着海湾，背后群山遮挡，可以免受冬季风的影响。但这里只有几个高尔夫球场，所以对于狂热的高尔夫球手而言，这里不是一个好选择，但马力拉德勒斯特（Marina del Este）一年到头都是潜水好地方，并且接近格拉纳达滑雪胜地，加上在谢拉（Sierra）还可以登山，攀岩和骑山地自行、骑马。而且从这里看到的海景跟地中海其他地方一样的美丽壮观。

大西洋其他唯一的沿海黄金地段是阳光海岸（Costa de la Luz）；塔利法（Tarifa）评为世界排名前十大风帆冲浪和风筝冲浪目的地之一，而且大西洋海滩是一流的。然而，在这个海岸，合法地产非常贵，买家需要谨慎行事。显然，因这里的气候是受大西洋影响，如果你要找的是冬暖夏凉的地段，这里不是理想的选择，每年夏季的那几个月份，这里大多数度假村都是废弃的。

内陆地区也有黄金地段，如朗达（Ronda）、高辛 （Gaucin）、安特克拉（Antequera ）、伊斯纳哈尔（Iznajar）、奥亨（ Ojen）、科因（Coín）和阿劳林（Alhaurin）等地方，但农村市场已经今非昔比，在我看来，没有迹象显示这个市场恢复成一个利基市场。在这个市场还没开始繁荣之前，很少有买家会想买与海岸无关的房产。但之后这种趋势却成为主流，因为那些被挤出海岸房市的买家逼不得已只能转向内陆。此外，如今西班牙执法非常严格，在农村地区，“买废墟”选项不再受欢迎，那些实际上寻求一种生活方式而在西班牙内陆买房的海外购房者只占海外购房总人数一小部分，约2% - 3%。而且在最好的地段，房地产价格一直居高不下，而在上面提到的农村地段，一套好房价格与同类型的海岸房差不了多少。

对于那些预算较少，而且不是一定要买安达卢西亚房产的购房者，可以选择瓦伦西亚（Valencia）北部和南部地区。2015年11月。我的同事为客户找到一套距离迪尼亚（Denia）海滩100米的房产，并且价格20万。在这个海岸上也有一个黄金三角——哈维亚（Javea），迪尼亚与莫兰拉 （Moraira），再加上卡斯特利翁机场（Castellon）新近开张，飞往伦敦斯坦斯特德机场（London Stansted）和布里斯托尔机场（Bristol）的航班已经开始运营，这使得瓦伦西亚北部海岸和漂亮的小镇如佩尼伊斯科拉（Peniscola），阿尔措瑟贝利（Alcossebre）和欧普瑞萨（Orpresa）交通更为便利。如果卡斯特利翁机场未来开通更多航班，现在可能是一个很好的时机来这个区域看看，因为更为便利的交通通常会使价格上涨。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，浏览The Property Finders英文官网，中文官网，或直接电邮至中文助理余佩磬：pc@thepropertyfinders.com 。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。