政府在施政报告各项措拖中，令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额，让中国香港单牌车直接驶进大湾区，每次限期 30 天。这肯定对珠海，甚至整个粤西物业带来无限憧憬。

2020 年初疫情令大家难以返回内地，珠海物业也跟随大市转静。这一年缺少了中国香港买家，珠海物业价格下跌，自然是合理联想。但事实刚刚相反，过往香港买家约占成交 20% 左右，其馀八成除了本地需求外，也有来自深圳丶广州等地。自从年中国内疫情缓和，推动珠海价格也一直在攀升。

大字门一带新发展区，在年初还是大约 30,000 人民币一平米，现在特价单位也要卖 36,000 人民币。金湾区也由 25,000 人民币升至 30,000人民币。斗门近湖心路也由 1,500 人民币升至 1,800 人民币。如果要近 10,000 人民币一平米，已经要去到近斗门的高栏港了！

不少人会怀疑这个高楼价仲有没有再升的动力？大家不妨参考全球大型对冲基金桥水（Bridgewater Associates）创办人号称“鳄王”的达利奥（Ray Dalio）的意见，他说：“There's no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.”。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都会认为估值过高不值购买。但考虑到接近零的债息，债券若是股票，市盈率大概也高达 75 倍。所以有钱人将资金由债市流向股市， 50 倍P/E 又何贵之理？

这又跟珠海楼市有点相近！国内资金多，中国人又喜欢买房保值，租金回报很低又如何？房屋已经成为贮存财富的工具。深圳人在深圳也很难置业，无钱的固然买不起；有钱的也没有名额，又好似中国香港！

不久的将来，中国香港车可以很方便进入珠海市，也许只是前奏。一旦深圳到珠海的大桥落实，升幅可能更厉害！现在评估资产价格，在零息的背景下，回报已经是次要，重要的是资金流向。

珠海的发展商也很害怕，最近，有发展商直接在中国香港开立证银行户口，方便香港买家在香港直接付钱，方便至极！也有发展商跟中资银行合作，可以经指定银行直接直接一笔过全数楼价汇至国内发展商户口，免除经地下钱庄的风险。

这些方便资金流动的措施，也会进一步推动成交数量及推高楼价。笔者对 2021 年的珠海楼价抱正面态度。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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