英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下简称RICS）3月发布的最新市场调查显示，香港房市继续保持强劲的上升动力，在未来十二个月将继续加速上行，但是受访者对未来三个月短期房价与成交量的信心则较二月份有所下调。

图一：香港房市短期与长期房价预期存在差距

这种长期与短期的预期差距，主要是因为行业人士认为九龙与新界短期内市场活跃度将有一定程度的放缓。这背后的主要原因，则是新供给的严重不足。如图2所示，超过一多半的受访者认为香港岛的房价、销量与租金在未来三个月无疑将继续上涨，但与此同时，只有一小部分的受访者认为新界与九龙的成交量将会在未来三个月继续攀升。这也会影响这些地区短期内的房价表现。

图二：RICS受访者对香港各个区域房价、销量与租金的短期预期

不过，随着新房不断进入市场，强大的市场需求抬升房价的潜力将会在长期内被释放出来。如图3所示，受访者认为自2017年下半年以来，香港房市供不应求的状况已经持续了6个月，且尚未出现缓解的势头。供给形势与房价走势息息相关。2015年下半年开始随着美国进入加息通道，香港经济出现波动，房市需求减弱，供大于求现象不断加深，房价连续下滑。不过这一现象从2016年下半年开始得到反转，香港本地需求增长加之大陆需求涌入，供不应求行情再现，即使政府连续出台降温措施也未能限制房价也不断创下新高。

图三：RICS受访者对市场供给与需求的预测（正数代表供不应求，负数代表供大于求）

随着香港房市供不应求的局面不断加剧，房价也必将水涨船高。未来12个月，绝大多数的RICS受访者认为香港房价将继续上扬，而成交量则受到供给不足影响有所下降。尤其是新界，在成交量受到供给不足压制的同时，房价增幅预计将高于九龙与香港岛。

图四：未来12个月香港房价将继续攀升，成交量减少

2016年开始，人民币贬值与大陆经济减速的预期为香港房市带来了大批的资金流入。2017年年初，央行出台新的一系列外汇管制政策，来自大陆的买家活动在接下来几个月明显有所降低，但在不久之后又再次升高。不过，2017年6月 “最严外管政策”对于大陆买家无疑产生了了更明显且持久的影响。不过虽然整体水平受到压缩，来自大陆的购房需求依然在过去几个月里温和走高，3月份的大陆买家问询比例更为近1年以来最高。

图五：大陆购房者需求较去年同期明显放缓，但是正在回升

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