一、影响越南房地产未来的3个变量因素

1、信贷政策的支持和人们购房消费习惯的逐渐改变

越南民众传统上习惯用大 袋大袋的现金去购房，但现在这个习惯正悄悄改变，更多人开始用贷款购房。2015年前8个月越南发放给购房者的贷款激增22%，这一现象对越南来说是一个 标志性转变，因为在越南，购房者拿出一袋子一袋子的钱进行现金交易的情况并不罕见，房地产金融贷款也在促使该国房地产行业复苏。

但越南银行的贷款利率非常的高，因为银行的吸储成本在5.5-7.6%左右，所以贷款利息也要在9-11%左右（国家规定放贷的最高利息不得高于 13%）。这会给贷款购房者带来沉重的还贷压力，抑制了房贷金融市场对房地产市场助推作用。加之上次房地产市场崩盘的直接原因就是房价下跌后根本无人接手 严重虚高的房产，而众多投机购房者又无力偿还高额的房贷，市场只能以崩盘方式惨烈回调，所以越南普通民众对用贷款买房还是心有余悸，不为大多数人所接受。

2、目前合理的租金回报率

世邦魏理仕认为越南房地产市场高速发展的另一个重要原因是，相比较亚洲其他国家，这里具有更高的租金收益。根据位置和类型不同，越南房地产租金收益率介于6-7%之间。

胡志明一线地段高端商品房的均价为3200美金，90平方的两房的租金现在约为1500美金一个月，扣除所有税费后可以净得10个月的租金。

但相信随着高端商品房供应的不断增加，未来的租金水平会逐渐下滑，而且这个趋势是不可逆转的，因为可以承受高租金的外国租户的增长速度远远跟不上供应的速度。

3、政府对房地产市场的态度

越南的国情和中国有很多相似之处，所以政府的态度对房地产市场有很大的影响，目前政府对房地产市场的态度是大力支持的，政府的思路是吸引外资进入房 地产市场，既可以引进竞争避免垄断，进一步活跃房地产市场，又可以增加高端房产的购买人群和消化能力。还可以促进国家经济进的发展，同时这也是一种国内经 济风险转移的方式。目前房地产领域吸引外资在越南吸引外资领域中排名第二，占越南外资的9%。

但政府的态度是随着市场的变化而变化的，如果政府觉得市场过热或是短期出现快速非理性上涨，政府也可以随时出台相应的调控措施，如大幅提高买卖差价 的增值税税率，在2009年政府出手调控市场时就将买卖差价的增值税税率由10%大幅提高到25%，直接引爆泡沫的破裂。但总体来说政府的调控对于房地产 的长远健康发展是有好处的，对于长线的价值投资者影响不算太大，但对于短线投机者影响可能就比较大。

二、越南房地产市场的2个固有风险

1、市场风险：体量小、受众少、房价起点高，市场容易过热产生泡沫

越南总 人口虽然有九千多万但大部分还是都分散在农村和小城镇里，全国只有2个过千万的特大城市，全国第三大城市海防（也是直辖市）只有约200万人口，第四大城 市岘港（也是越南最大的旅游城市）只有150万人口，从全国来看城市人口集中度不高，所以值得投资的只有胡志明和河内。河内由于历史原因城区的规划很差， 街道狭小大量的老民居杂乱无章，而政府又无力拆迁重新规划，因为越南法律规定城市宅基地的产权是永久性的，所以河内房地产的机会应该是在政府未来另建新区 的时候，目前机会不多。那么真正有投资价值的就只有胡志明了，这也就导致了胡志明的土地和房产绝对不会便宜，至少相对它目前的经济发展程度和越南大多数人 的收入来说价格是比较高的，能买得起都是非富即贵或是外国人，即使是本地的月收入5000人民币的中产和白领如果没有其他收入想买房也是不容易的，而且房 贷利息又非常的高，杠杆的作用也不普遍，导致的后果就是一旦市场热起来房价到了高位，就会因为房价和收入差距过大而缺少接盘侠或是接盘侠成长速度远远跟不 上房价上涨的速度，从而有价无市，而一旦交易量萎缩，市场抛压反而会成倍加大，最后随着人们对房价心里预期的改变市场由牛转熊就是顺理成章的事了。

2、汇率风险：越南盾的趋势性贬值

这是进入越南市场无法回避的问题，不论 你做的是什么最终你都是要把收益换成美元离场的，而从越南盾的历史来看，对外贬值对内通货膨胀是大概率的事件而且是趋势性的。因为越南是复制中国的发展模 式，可以参考改革开以来人民币走势就会对越南盾将来的方向有一个大致的判断，而且越南的经济体量小抗风险能力差，更加容易受到外部的影响，一旦有危机发生 其贬值的速度会非常快根本不给你撤离的时间和机会，所以你在越南的投资必须是超收益的，起码要能跑赢它的通胀和贬值速度（我给它的正常预估是10%）。

三、外国人在越南买房的法律规定和限制

拥有赴越南签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅等。

房屋产权为50年（但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权）。

每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋；

外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%， 每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

买房时必须通过银行转款。

通过这些政策可以看出越南政府对于开放外国人买房还是相当慎重的，也怕一旦投机资金大量涌入会使市场过热而失控，再次导致泡沫的破裂。

四、在越南买卖房屋的税费

买房时要向开发商交，10%的增值税和2%的管理费（这些本来都是开发商要交的）。

租房要交：企业要交租金20%的企业所得税，个人要交5-35%的个人所得税。如果你是通过中介租房的还要付给中介1个月的租金做中介费。

卖方时要交：买卖差价的10%的增值税，卖价2%的印花税。如果你是通过中介卖房的还要付中介卖价1-3%的中介费。

五、2016年和2009年越南房地产市场的差异

2016年越南经济更稳定，基础设施更完善，投资商也更慎重，老百姓更富裕购买能力也更强，并且在有过一次崩盘的经历后，购房者应该也不会再不顾自 己的承受能力去过分追高。同时政府在应对市场风险的经验和手段也会更加完善，所以现在房地产市场自身的健康程度与09年时已经有了质的改变。

政府放开了外国人买房的限制，成功吸引大批外部资金进入市场，对高端市场的承接和消化能力大大增强，当然外部的热钱也是把双刃剑，也可能因此迅速抬高房价产生泡沫。所以政府也对此做了诸多限制，而且相信政府的武器库里有足够多的政策武器可以随时出手调控市场的节奏。

六、以前的西贡被称为“东方小巴黎”那么未来的胡志明会成为下一个上海么？

在梳理回顾了越南房地产的历史，展望了越南经济的未来前景，再将现在的胡志明和十年前的上海加以对照，我想结论应该已经是呼之欲出了，只要认可越南 未来经济的高成长性，就可以坚定看好胡志明的龙头地位，那么现在胡志明的房地产市场就还是一块价值洼地。现在上海的外滩、中环、陆家嘴、浦东、徐家汇，十 年前你可能错过了机会，那么现在再给你一次重新拥有的机会你会抓住么？

如何分享未来5年的机遇：短线投资者可以精选地段，分高、中、低档分级配置，快进快出在6个月到1年内获得平均1倍的收益是完全可能的。对于中长线 投资者可以选择核心和一线地段，持房出租待涨，2-3年的时间获得平均2倍的收益也不是难事。如果是作为资产配置长线持有，5年3-5倍或许也不是梦，至 于在更长的5-10年就要视市场节奏的变化而变化了，本人的见识水平有限只能看到的这里了。

随着越南经济高速发展和加入TPP的临近，大量游客和外资进入越南，越南的休闲度假地产和工业地产也将迎来一个高速发展的机会，但因为对此没有特意去了解所以在此就不啰唆了。

本文是根据自己在越南5天所见所闻（但真正专门去跑楼盘只有1天），走马观花得来的一些浮光掠影，其中的错误和疏漏之处必然很多。好在只是抛砖引玉，希望真正的行内人士能够指正并给出真知灼见，对大家在越南的投资提供真正的帮助和指导。

在越南的这几天得到了越南IVS杨总、越南资深旅游业者三斤、胡志明资深地产人士妮妮的大力帮助，本文能够成篇也要感谢他们的指引和宝贵意见，在此一并谢过！

（据网易号）