尽管早在10年前，大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格，但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨，让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日，已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌，依旧众说纷纭。

只是，泡沫在破灭之前，就像是“房间里的大象”，绝大多数人都不愿意承认它的存在。

不过，就在10年前，另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中，个中的惨痛经验，却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。

2008年的美国金融危机，根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过，无论是学界还是大众，随着时间的推移，大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上，却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔，借用《纽约时报》两位作者的话，指出了危机的本质：“房地产，一贯是引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退”。

显然，索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”，而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此，进一步地，这位奥地利经济学派的代表人物，为大众撰写了一本经济学通俗读物：《房地产的繁荣与萧条》。

限制政策越多，房价越高

在这本书里，索维尔详细阐释了2008年金融危机之前，美国房地产市场是如何产生泡沫的。

首先，索维尔发现，危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确，美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题，但是问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如，从2003年到2004年，美国全国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州，和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸，一直都是全美高房价的最大市场，也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年，全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。

曾几何时，加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代，加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高，从此领跑全国。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中，购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。

这些房价过高的区域究竟有什么特别之处？索维尔发现，惯常的观点——收入上涨、人口增加，都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论，因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长，与全国增长的幅度大体持平，甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区，在这一时期的人口数量还退减了8%，但房价同期却上涨了近4倍。

事实上，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在圣地亚哥这一数字为285,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！这也就解释了，何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。

既然，是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同，那么或许我们还会继续提问，为什么各地区间的土地价格差异会如此之大？另外，为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨？该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题，索维尔尖锐地指出，“变化真实的发生了”，但它“是一种政治性的变化”。

考察历史可以发现，正是在20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此，这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下，加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”，土地资源被人为造成一种稀缺状态，这自然就推动了土地价格的上涨，并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。

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加利福尼亚州房价的涨幅一直都数倍领先于全国

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加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出，同样的土地限制政策，自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地，一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布，当地房地产价格都应声飙升，无一例外。针对全美各县的调查证明，那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻，往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。

当然，禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中，还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中，规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否，这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。

行文至此，我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑：出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，通常就是全国平均水平的数倍，而“缺乏管理”的城市的房价，事实上仍可被大多数民众承受。调查显示，在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅，而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市，同样的房屋将耗资300,000-400,000美元，如果发展管理计划延长到25年或更久，那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如，从没有过任何区块划分法规的休斯顿，市里一幢价格155,000美元的房屋，在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。

金融“创新”给房价泡沫推波助澜

土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”，另一方面，索维尔也发现，在这个过程中，脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

索维尔提到，所谓的房产“创新”金融，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是，在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”，简单来说，就是当市场利率重新向下调整的时候，贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代，类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎，但当利率重新步入上行轨道时，这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去，贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上，“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。

表面上，上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出，这背后也暗藏着“政府之手”。他强调，21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代传统的贷款原则和标准，是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，才推动了信贷机构的授权冲动，以至于房地产金融“创新”泛滥。

2002年，乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确，将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下，其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下，传统的信贷产品急剧萎缩，创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦，但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。

所以，整体来看，在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退，背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡，还是房地产金融领域五花八门的创新工具，无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了，大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。

正如索维尔所指出的那样，“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明，事实与我们所构想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区，房价往往呈现遥不可及的状况，而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区，房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样，正是在那些房地产过分“繁荣”的地区，房产金融创新的方式和花样也最多，房地产市场呈现出的投机性也最强；反之，那些缺少过度管理的地区，房地产市场却甚少呈现出投机性，市场也稳定得多。

中国能吸取多少教训？

尽管，索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫，有着特殊的国情因素，但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上，正是在土地市场的严格管制下，“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来，索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。

另一方面，在购房者的刚性需求面前，房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动，去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样，2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具，这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。

这样来看，今天中国房地产市场的一些问题，危机前的美国也都发生过。也因此，索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒，索维尔自然是提倡减少政府干预，而建议相信市场的力量。

当然，我们应当承认，在有些方面，索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如，无论政府的动机如何，改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到，他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理，的确值得深思。起码有一点他是对的：政府干预会增加市场的不确定性。

所以，回到我们的房地产市场，想要真正理顺“面粉和面包”的关系，疏导地产价格走向稳定，可能最根本的还需要廓清一个老问题：那就是市场与政府的关系。而最根本的，如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性，恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。