美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之后，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。

据海外媒体报道，美国多个城市的case shiller房价指数已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地，其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440100美元。硅谷知名房产公司德利昂则指出，自特朗普就任美国总统以来，硅谷房价已飙升到一个新高度。

在过去10年里，美国房屋拥有率持续下降，并在去年二季度降至62.9%的历史低位。在那之后，这一指标有所反弹，但今年二季度63.7%的水平也仅比历史低点高了不到1个百分点。

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西雅图房价涨幅接近13%，涨幅全美最大

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房价上涨，租房也不容易。美国人口调查局最新数据显示，今年二季度美国租金业主开价中值同比上涨7.4%至910美元，创历史新高。与此同时，美国出租房空置率则不断上升，当前7.3%的水平也是自2016年一季度以来的新高。出现这种情况，美国财经博客Global Macro Monitor给出这样的解释：美国住房租赁领域经过整合之后，如今少数几家公司以及房地产信托掌握着很大一部分市场，这就导致楼市供应的大幅减少，让传统的买卖受到影响。而在供应向少数公司集中时，这也增强了他们对于房租的定价能力，导致美国不少地区房租的持续飙涨。

回顾2001至2006年，在过剩流动性和低利率刺激下，催生出美国房地产大泡沫。2001年，美股互联网泡沫破灭不久，美国政府为推动经济增长，推动美国家庭“居者有其屋”的计划。同时，美联储连续多次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降到2003年6月的1%，在流动性过剩和低利率刺激下房价一路攀升。

在房价上涨预期的刺激下，加上抵押贷款利率下降导致购房成本降低，美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，2001年至2006年底，美国抵押贷款发放规模增加至25200亿美元，信用级别较低的低收入者也成了房地产市场消费的“新宠”，促成了次级贷款大量发放。出于对通胀的担忧，美联储从2004年6月起连续调高联邦基金利率。随着货币政策收紧，美国房地产泡沫破裂，更是迅速蔓延成为国际金融危机。不过，自2012年开始触底反弹后，房地产市场成为此轮美国经济复苏中的一大亮点。

美联储主席耶伦近日表示，美联储对金融危机之后的金融体系做了很大修正，不能说永远不会有下一次危机，但本轮修正令整个美国银行系统的资本率和流动性更为充足，可以抵御更多的经济风险。与银行业息息相关的就是房地产市场，耶伦认为美国房地产市场仍存在系统性风险，应继续推动改革。

虽然美联储已经开始加息，但美国最新的按揭贷款利率一直徘徊在4%以下。有市场人士表示，较低的按揭利率有助于缓解房价上涨带来的冲击。其实，美国房地产市场一直吸引着全球各方资金。全美房地产经纪商协会（NAR）发布的数据显示，去年4月至今年3月间，外国人在美购房总额达到1530亿美元，较此前一年飙升49%，超过2015年创下的纪录；交易总量达到284455套，较前一年增长32%。此外，中国买家连续第4年成为美国房地产市场最大的海外买家，过去一年在美购房总额达到317亿美元，而中国买家最青睐的购房地点仍是加州。

（据证券时报网）