德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”；商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力，吸引了全世界资金的大量涌入，使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。

近期，商业地产市场在经历了较大幅度的上升后，为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给，决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本，为投资者提供了利用杠杆的机会，可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下，城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。

成交量——稳定上涨 持续上涨

处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间，作为整个欧洲大陆的主力军，德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观，而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示，2013年的市场总成交量较去年上涨了20%，达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了，对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定，安全，高收益，以及价格上涨空间，是其最大的特点。

关于商业地产当中的每个细分市场的交易量，我们收集了不同地产研究机构的分析数据，然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别，他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后，我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨，除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨（办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都远远大于经济的成长量（0.4%）。这反映了德国商业地产市场的诸多优势，例如身处稳定的欧洲核心经济体，低利率环境，能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。

在过去的几年中，德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体，房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者，并不断积聚终将破灭的价格泡沫，而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是，该市场的投机活动更少，并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款，并且不存在次贷市场（即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人）。

在过去的四年里，商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献，使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年，随着资产从无形资产向有形资产转移，同时,利率维持在历史低位，成交量将继续攀升。另外，也有迹象表明价格将会持续上涨。

安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本

其他正面的因素连同低利率环境，共同成为该市场的优势。德国政府10年公债，一直被当作是欧洲的避险天堂，其价值已经越来越被高估，尤其是今年，其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比，融资成本甚至低于平均收益率，更是远远低于优质收益率（prime yield），并且，这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会，利用杠杆进一步提高他们的收益率。

德国办公室租赁市场分析

• 过度需求显示了价格进一步上涨的空间

办公室租赁市场，在德国整个商业地产市场中，是目前为止最大的市场部分。其中的部分原因是，德国是许多世界知名公司的总部所在地，包括大型金融机构、工业企业、和各领域领头的中小型公司，这导致了对于商业地产的巨大需求，尤其是办公室。对于德国办公室的投资在将来会受到更大的关注。即便是许多老旧办公地点很难吸引到投资者的目光这个现实，最近的年头中空置率保持了稳定的下降趋势。

• 波动的优质租金以及稳定的平均租金

依据德国办公室市场的6大主要城市的历史数据，优质租金要比平均租金波动更大，但今年优质租金仍然处于上升的趋势。优质租金在2010年后再一次站在了历史的高位，2013年达到了35欧每平方米的平均水平。另一方面，平均租金在这些年鲜有大幅波动。除开类似的变化趋势外，平均租金变动的幅度要比优质租金低很多，有时对于投资者来说甚至可以忽略不计。

• 下降的优质收益率显示了资本价值的升值

对于地处市中心地段的办公室，其租金水平在2013年经历了最大的上涨，涨幅几乎达到了12%，由原来的31.28涨到了35欧每平米。然而，在同一时间段，我们并没有发现租金收益率的显著上涨。反而在德国所有的主要城市中，收益率还经历了下降。这种反常的租金和租金收益率的反向变动，正暗示了房产的资本价值的升值，从而才导致了收益率的下降。这对于现在的所有者来说，投资总回报（收入加升值）将会上涨，即便有下降的租金收益率。

对于未来的潜在投资者，我们预计在将来这个价值的升值将会持续。而且我们应当记住的是，投资的收益率还可以通过低利率的杠杆效应进一步提升。

价格上涨预测

我在德国主要城市的商业地产中已近看到了价格上涨的潜力。他们中每一座城市都拥有不同的优势、市场情况以及受欢迎的子市场。 无论如何，先不管酒店和其他类型的价格走势会如何，我先为办公室和零售地产做出了价格上涨的预期——年均价格可能上涨5%左右。

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Robert Fruechtl解读德国房产的奥秘

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