不知道为什么坊间流传着一句：

“长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。”

我们很少评论关西地区以外的房产，因为日本的不动产每个地区都有其特殊性存在，不在当地真的很难评论什么。但是作为2018年就在关西深耕不动产的公司想说：

“民宿不是非要买大阪，京都真的不是买情怀。”

首先说说为什么民宿不是非要买大阪吧。

坊间流传“民宿买大阪”的理由是大阪是民宿特区，夸张一点说“是个房子就能做365天营业的民宿”。这个与其他只能做180天营业民宿的城市相比，是真的很吸引人。

但是特区365天也不是完全没有限制:

比如在大阪做365天营业的房源是必须2晚起订的，也就是会流失掉只能住一晚的客人。

比如根据旧法，房间面积10平米以上，人均面积大于3.3即可。现在明确要求房间面积不得小于25平米。

再比如，从2020年4月1日起，在大阪开设民宿必须向周边居民召开“说明会”，获得他们的同意和理解。

加之大阪酒店业竞争激烈，高端做不过大手公司，低端事情又多利润又少，大家可以动动小手上网查查双人间房型的定价低至300RMB一晚，什么概念？国内三四线城市也就这个水平。回报率算下来真的没有到以前9-10%的高峰。

不过公寓短租是要比长租收益来得高，毕竟近年随着房价升高，大阪公寓长租净回报率也只能达到4-5%。当然民宿抗风险能力也低，小公寓民宿疫情期间真的很惨。长租反而非常稳定，在充满不确定的时间段里完胜各种投资。

综上所述，如果要做民宿，不是非得买大阪，你还有更好的选择——京都。

接下来该说说京都真的不是买情怀。

还是围绕做民宿的话题，不知道大家还记不记得2018年薛蛮子在微博上高调宣布拿下一条街，并且做起“民宿”生意。暂不说这件事到底怎么回事，想说的是薛蛮子在京都做的业态叫做“简易宿所营业”，即365天营业的“民宿”。

关于几种民宿法律还没有搞懂的朋友可以参考优创以前的文章：

2024最新日本民宿指南！（上）为什么都说在日本做民宿是坑？

2024最新经营日本民宿指南！（下）为什么那么多人都说在日本做民宿是坑？

这种业态下的民宿运营一般是整栋户建每晚只归一个客人所有，大家同样可以在网络上查查价格，地段稍微靠近景点，面积达到70平米以上，定价在1500RMB左右，有些更加高级的旺季可至10,000RMB或以上。排除个别极低或极高的，平均行业回报率在9-10%。

关于2023年日本及京都观光局的官方数据也可以表明京都目前住宿的火热程度。

据日本政府观光局透露，2023年全年访日外国游客估算累计达2506万6100人。这一数字约为2022年的6.5倍。（大陆游客仍然有76.2%未回归）

另一方面，2023年全年访日外国游客在日本国内的消费总额约为5万2923亿日元，比疫情前高出10%，创下历史最高纪录，并且超过日本政府设定的全年5万亿日元的目标。从目的来看，住宿费用最多，达到1.8289万亿日元，其次是购物费用，达到1.3954万亿日元。从构成比例来看，2023年住宿费用从2019年的29.4％增加到34.6％，购物费用从34.7％减少到26.4％。

再根据京都观光局2023年12月28日的数据，京都11月酒店住宿入住率为85.5%，旅馆住宿入住率为77.9%。

非常漂亮的入住率。来了日本，可以不去东京，也可以不去大阪，你一定会来日本文化与大和之魂的真正所在——京都。

游客增加的基础上，京都住宿的数量却在减少，与去年疫情期间相比，住宿数量减少了2.3%。

由上充分说明“京都真的不是买情怀”，不知道说这句话的人对京都了解多少，官方数据放在这里了，供各位参考。总结：

1、京都游客量与住宿的供给差造就了客单价高

2、“京都独立屋民宿业态”，竞争者首先排除了大手公司，大手公司都喜欢贷款投资，独立屋实在是无法效率的利用杠杆，因此少了一波强有力的竞争者

3、京都独立屋最容易打造中高端民宿，在疫情期间收益远远好过低端民宿。据观察，疫情期间高净值人群还是自由的，还是可以旅行，还是住中高端酒店。印证了“潮水退去，才知道谁在裸泳”...

当然已经在京都投资民宿的朋友还是希望闷声发小财了，情怀就情怀吧。