市场上很多评论都在说全球在面对滞胀风险！何谓“滞胀”？“滞”及“胀”是两个不同的现象： “滞”是指经济衰退，需求不足；“胀”是指物价不断攀升。

笔者认为在欧美有胀，暂时并没有滞。新冠疫情虽然短暂影响需求，但政府不断派钱，大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链，令物资缺乏，连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言，去全球化也令物价有增无减，欧美确实存在通货澎胀的风险！

美国面对持续的通涨风险，虽然联储局不断强调CPI的急升只是暂时性，但笔者并不认同，加息又会增加财赤负担，又会影响股市，只会继续拖下去。

相反，中国疫情受控，供应链也完好无缺，物资并不缺乏，自给自足。物价上升有限，不过，受到加强监管房地产丶打击垄断平台丶经济丶债务去杠杆化等等政策影响，令经济活力减弱，需求自然萎缩。换句话，只会有滞却没有胀，甚至有出现过缩的金融风险！

中国香港作为东西方的交汇点，既受欧美，也受中国的影响，夹在两大经济体中间，情况非常被动。未来两年，一个通涨，一个通缩，利息趋势实在难料。站在资产市场（包括房市）的角度而言，通胀带来对利率的变化就是最大的风险。

作为保守的投资者，虽然笔者估计利率大升的机会很低，也必须有所准备，形势不致于沽清资产或物业，不要过度倚赖借贷，一但欧美利率回升，对资产市场带来极大压力，价格只要短期大幅下跌也令投资者资不抵债。

长远而言，有通胀，对资产绝不是坏事，但大前提是大家能够守过逆境的时刻。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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