中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约2%，破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币，根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币，距离破顶只有约200亿港币，相信2021年上半年将会刷新历史纪录。

楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水，令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零，银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前，不少业主见P按跟H按息率差不多，而选择了较稳定的P按，现行的实际利率为2.5%，比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计，30年分期可以将供款每月省回约550元；500万贷款就每月省回2750元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%，500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元，“除笨有精”（指通过短期让利来赚取长远利益的策略）！

另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现，获得的额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。

居外推介：这套英国曼彻斯特市中心公寓，坐落卡斯尔菲尔德（Castlefield）区核心位置，2卧2卫带阳台，仅售约¥179万，还可选择买下全套家具，是买房出租的大好机会。

也有业主将资金投入股市，尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展，有 3.7%股息收益，已经是最低的ETF利率，其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算，500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金，可购买医疗保险相连的基金，增值之馀，也可以解决医疗费用高昂的担心。当然，凡事都有风险。如果息口大幅上升，业主的供款支出便会上升，自然影响收益。但以美国为首的央行，是否能够大幅加息？这个风险就必须密切留意了。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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