亚洲房产科技集团居外IQI于2020年9月和10月在网上开展了一项房地产市场调查，共有192名菲律宾房地产经纪人小组成员参加了调查。

菲律宾的经济与商业枢纽马卡蒂市（Makati City）

房价预测

新冠病毒大爆发和随之而来的经济冲击使菲律宾和其他许多国家一样，付出了沉重代价。菲律宾是东南亚地区新冠肺炎病例数量第二多的国家，仅次于印尼。

这对其国内生产总值增长造成了严重影响；亚洲开发银行（Asian Development Bank）将菲律宾2020年的全年经济收缩率下调了7.3%。好消息是，据该行称，2021年菲律宾经济将恢复到6.5%的强劲增长。

在截至2018年的9年时间里，马卡蒂市（Makati City）中心地区的住宅价格上涨了近132%，目前首都市场的表现比全国其他大部分地区都要疲软。房地产业内人士预计这种疲软态势将持续下去，马卡蒂市的房价和租金将在未来两年落后于全国趋势。

在我们的研究中，受访房地产经纪人大多达成一项共识，即未来12个月内全国住宅价格将上涨3.2%。相比之下，马卡蒂市的房价预计同期将下降2.3%。

无论是在全国各地区还是在马卡蒂市，2022年的房价预计会乐观得多。据房地产经纪人预测，从全国范围来看，2022年第三季度房价将会反弹并攀升16.9%。马卡蒂市的房价预计也将出现类似反弹，同期房价将上涨14.8%。

租金预测

据业内人士预计，从全国范围来看，到2021年第三季度末租金只会上涨1.9%，之后会加速增长，到2022年第三季度租金涨幅将达到13.2%。

据房地产经纪人预测，马卡蒂市的租金将在明年下降6.6%，这对投资者来说可能是一个沉重的打击。到2022年第三季度，租金将再次录得12.3%的增幅。

新开发市场份额

据受访经纪人称，投资者在预售住宅房地产市场中占有优势，占马卡蒂市所有购房者的30%。他们在所有买家中占据了最高比例。本地首次购房者占购买量的26%；本地升级买家占22%，外国买家占21%。

在全国范围内，外国买家和本地投资者各占交易的27%。在全国预售市场中，本地升级买家的购买量为22%，而本地首次购房者以23%的成交量险胜本地升级买家。

转售市场份额

与预售市场相比，本地投资者在马卡蒂市的转售市场和二手房市场中更占优势，占总购买量的31.5%。其他买家群体在转售市场的购买份额则有所下降。本地升级买家占总购买量的24.5%，本地首次购房者的购买量几乎与之持平，为24.4%。外国买家占转售交易量的19.6%。

从全国范围来看，数据似乎不太相同。与一级市场一样，本地投资者和外国买家在全国转售市场所占份额几乎相等。本地投资者占交易量的27.2%，外国买家占27.1%。

在全国转售市场中，本地升级买家占交易量的24.1%，本地首次购房者占交易量的21.6%。

交易量增长预测

在未来的一年里，哪一个买家群体将会对交易量增长和房地产市场的良好发展做出最大贡献？

在我们的调查结果中，25%（占比最高）的业内受访者表示，全国交易量增长很可能来自外国买家。其次是本地投资者，21.4%的受访者预计，在未来一年这一群体全国范围内的交易量将超过去年。

业界对本地自住业主的交易量增长不太乐观。只有19.8%的受访者预计本地升级买家在未来一年内将会达成更多笔交易，也仅有16.1%的受访者预计未来几年内本地首次购房者会完成更多交易。

而在马卡蒂市，数据更是一边倒。超过40%的受访者预计，未来一年马卡蒂市将有更多的外国买家达成交易。而33.3%的受访者表示，本地投资者将在未来12个月内达成更多交易。

25.9%的受访者预计，未来一年内本地升级买家的交易量将出现增长。在马卡蒂市，本地首次购房者在未来一年内购买房产的可能性最低，只有22.2%的受访者认为他们有可能购置房产。

重点关注：外国买家

客源国

中国大陆买家是菲律宾最活跃的外国买家，其次是中国香港人和中国台湾人，分别位居第二、第三位。美国买家在全国排名第四，新加坡买家排名第五。

而在马卡蒂市，排名大致相同，新加坡买家的交易量排在第四位，美国买家则排在第五位。

外国买家交易量增长

业内人士认为，外国买家的需求仍然相对强劲。在调查中，大约有一半的经纪人称，无论是在全国各地区还是在马卡蒂市，中国大陆华人在第四季度达成的交易量都可能比今年早些时候还要多。超过三分之一的经纪人预测，中国香港人将在第四季度达成更多交易。第四季度最有可能增加购房数量的买家群体分别是中国台湾人、美国人、新加坡人和英国人。

外国买家交易增长类型

我们请业内人士专门针对两个重要但截然不同的外国买家群体报告相关趋势：一个是关注退休生活的买家，另一个是为离岸博彩公司员工购买或租赁房产的买家。

其中前景最乐观的是购买或租赁房产的离岸博彩公司。56%的业内受访者认为，第四季度马卡蒂市与博彩行业相关的房产交易量将会增加。

相比之下，只有不到一半的业内受访者预计，看重退休生活的买家在第四季度的交易量将会增长。

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