海外生活

与葡萄牙房地产交易相关的税费

在葡萄牙,业主可以通过房地产经纪人或私人出售房地产。房地产经纪人的参与不是必不可少的。

业主选择通过房地产代理机构出售房产时应签订出售协议。已商定的销售佣金只反映了卖方的付款义务。在葡萄牙,买方支付佣金的情况并不常见。如果双方签署的协议中有相关规定,而且不受到卖方协议的限制,则买方有可能向房地产代理支付佣金。

根据各方的意愿,委托的价格和交易条件可以在不受法律限制的情况下达成一致。通常情况下,佣金不低于售价的3%。

尽管房产的出售和购买过程在操作上颇有难度,而且我们建议有关各方寻求法律帮助,但在出售/购买过程中不会强制要求各方雇佣律师。

如果一方或双方决定聘请律师,则通常情况下应向每位律师支付物业售价0.5%至1.5%的费用(若双方各自聘请律师)。

卖方在出售物业后必须履行一项义务——缴纳资本利得税。这是卖方在转让其资产时应缴纳的唯一一笔税款。

在计算资本利得税时需根据具体情况采用不同的公式。其中一项差异来自居民和非居民的身份。

非居民将按最终获利的25%税率纳税(《税法/CIRS》第71条)。

资本利得税

资本利得税(mais valias)与一项经济利益相关联,即交易产生的收益增量。

何时可获得这项收益?

一般来说,人们认为物业交易结束时,交易者就会获得这项收益。

出售物业时需计算正(负)资本利得税:正资本利得税源于购置价值和转让价值之间的正差额。

负资本利得税源于这两笔交易之间的负差额。

必须注意的一点是,物业购置价值必须根据货币贬值系数进行调整,还要加上资产増值所带来的其他费用和成本。

已获得的收益:

可以通过以下公式计算正(负)收益

MV/mv= VR - (VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl),其中


VR -
销售价值
VA - 购置价值
Coef. - 货币贬值系数
EV - 増值成本
DAQ - 物业购置费用
DAI - 物业销售费用

购置价值:

《税法(IRS Code)》定义了物业的购置价值,并考虑了不同的所有权形式。

对于购置的房产而言,购置价值取决于税务局为确定交易税(IMT)而申报的价值。

货币修正:

若物业购置日期和出售日期的时间间隔超过24个月,则购置价值必须用相关法律(财政部条例,Portaria do Ministerio das Finanças)每年规定的货币贬值系数进行修正。这样做的目的是通过考虑货币贬值和通货膨胀等因素的影响,使物业的购置价值接近转让时的实际价值。

费用与成本:

除了购置价值之外,物业还可能会增加其他价值,如物业在出售之前的5年内经历了更换屋顶、安装空调、维修工程物业増值过程,这些过程产生的费用就是增加的价值。

《税法(Código do IRS)》没有规定具体的费用,所以税务管理局将其定义扩展为所有有利于物业的费用。

购置和出售带来的成本也会增加。此处的成本包括:运输税(IMT)、公证费和注册费以及房地产代理佣金。

示例一

(永久居民)

2008年4月,A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。


VR(转让价值)
- 120000欧元
VA(购置价值)- 30000欧元
Coef.(货币贬值系数)- 1.4 (2008)
EV(増值费用)- 890欧元
DAQ(购置成本)- 0欧元
DAL(转让成本)- 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -(30000 欧元x 1.4+6000 欧元)= 72000欧元

待合并价值= 72000x50%= 36000 欧元

示例二

(非居民)

2008年4月,A先生以12万欧元的价格卖掉了他在1995年4月以3万欧元购买的度假房产。房产翻新费用、销售费用和成本的总额为6000欧元。


VR(转让价值)
- 120000欧元
VA(购置价值)- 30000欧元
Coef.(货币贬值系数)- 1.4 (2008)
EV(増值费用)- 890欧元
DAQ(购置成本)- 0欧元
DAL(转让成本)- 5110欧元

MV/mv= 120000 欧元 -(30000 欧元x 1.4+6000 欧元)= 72000欧元

待合并价值= 72000x25%= 18000 欧元

 

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

标签
房产税 资本利得税 葡萄牙 卖房

免费咨询

  • China (中国)+86
  • Australia+61
  • United States+1
  • Afghanistan (‫افغانستان‬‎)+93
  • Albania (Shqipëri)+355
  • Algeria (‫الجزائر‬‎)+213
  • American Samoa+1684
  • Andorra+376
  • Angola+244
  • Anguilla+1264
  • Antigua and Barbuda+1268
  • Argentina+54
  • Armenia (Հայաստան)+374
  • Aruba+297
  • Australia+61
  • Austria (Österreich)+43
  • Azerbaijan (Azərbaycan)+994
  • Bahamas+1242
  • Bahrain (‫البحرين‬‎)+973
  • Bangladesh (বাংলাদেশ)+880
  • Barbados+1246
  • Belarus (Беларусь)+375
  • Belgium (België)+32
  • Belize+501
  • Benin (Bénin)+229
  • Bermuda+1441
  • Bhutan (འབྲུག)+975
  • Bolivia+591
  • Bosnia and Herzegovina (Босна и Херцеговина)+387
  • Botswana+267
  • Brazil (Brasil)+55
  • British Indian Ocean Territory+246
  • British Virgin Islands+1284
  • Brunei+673
  • Bulgaria (България)+359
  • Burkina Faso+226
  • Burundi (Uburundi)+257
  • Cambodia (កម្ពុជា)+855
  • Cameroon (Cameroun)+237
  • Canada+1
  • Cape Verde (Kabu Verdi)+238
  • Caribbean Netherlands+599
  • Cayman Islands+1345
  • Central African Republic (République centrafricaine)+236
  • Chad (Tchad)+235
  • Chile+56
  • China (中国)+86
  • Christmas Island+61
  • Cocos (Keeling) Islands+61
  • Colombia+57
  • Comoros (‫جزر القمر‬‎)+269
  • Congo (DRC) (Jamhuri ya Kidemokrasia ya Kongo)+243
  • Congo (Republic) (Congo-Brazzaville)+242
  • Cook Islands+682
  • Costa Rica+506
  • Côte d’Ivoire+225
  • Croatia (Hrvatska)+385
  • Cuba+53
  • Curaçao+599
  • Cyprus (Κύπρος)+357
  • Czech Republic (Česká republika)+420
  • Denmark (Danmark)+45
  • Djibouti+253
  • Dominica+1767
  • Dominican Republic (República Dominicana)+1
  • Ecuador+593
  • Egypt (‫مصر‬‎)+20
  • El Salvador+503
  • Equatorial Guinea (Guinea Ecuatorial)+240
  • Eritrea+291
  • Estonia (Eesti)+372
  • Ethiopia+251
  • Falkland Islands (Islas Malvinas)+500
  • Faroe Islands (Føroyar)+298
  • Fiji+679
  • Finland (Suomi)+358
  • France+33
  • French Guiana (Guyane française)+594
  • French Polynesia (Polynésie française)+689
  • Gabon+241
  • Gambia+220
  • Georgia (საქართველო)+995
  • Germany (Deutschland)+49
  • Ghana (Gaana)+233
  • Gibraltar+350
  • Greece (Ελλάδα)+30
  • Greenland (Kalaallit Nunaat)+299
  • Grenada+1473
  • Guadeloupe+590
  • Guam+1671
  • Guatemala+502
  • Guernsey+44
  • Guinea (Guinée)+224
  • Guinea-Bissau (Guiné Bissau)+245
  • Guyana+592
  • Haiti+509
  • Honduras+504
  • Hong Kong (香港)+852
  • Hungary (Magyarország)+36
  • Iceland (Ísland)+354
  • India (भारत)+91
  • Indonesia+62
  • Iran (‫ایران‬‎)+98
  • Iraq (‫العراق‬‎)+964
  • Ireland+353
  • Isle of Man+44
  • Israel (‫ישראל‬‎)+972
  • Italy (Italia)+39
  • Jamaica+1876
  • Japan (日本)+81
  • Jersey+44
  • Jordan (‫الأردن‬‎)+962
  • Kazakhstan (Казахстан)+7
  • Kenya+254
  • Kiribati+686
  • Kosovo+383
  • Kuwait (‫الكويت‬‎)+965
  • Kyrgyzstan (Кыргызстан)+996
  • Laos (ລາວ)+856
  • Latvia (Latvija)+371
  • Lebanon (‫لبنان‬‎)+961
  • Lesotho+266
  • Liberia+231
  • Libya (‫ليبيا‬‎)+218
  • Liechtenstein+423
  • Lithuania (Lietuva)+370
  • Luxembourg+352
  • Macau (澳門)+853
  • Macedonia (FYROM) (Македонија)+389
  • Madagascar (Madagasikara)+261
  • Malawi+265
  • Malaysia+60
  • Maldives+960
  • Mali+223
  • Malta+356
  • Marshall Islands+692
  • Martinique+596
  • Mauritania (‫موريتانيا‬‎)+222
  • Mauritius (Moris)+230
  • Mayotte+262
  • Mexico (México)+52
  • Micronesia+691
  • Moldova (Republica Moldova)+373
  • Monaco+377
  • Mongolia (Монгол)+976
  • Montenegro (Crna Gora)+382
  • Montserrat+1664
  • Morocco (‫المغرب‬‎)+212
  • Mozambique (Moçambique)+258
  • Myanmar (Burma) (မြန်မာ)+95
  • Namibia (Namibië)+264
  • Nauru+674
  • Nepal (नेपाल)+977
  • Netherlands (Nederland)+31
  • New Caledonia (Nouvelle-Calédonie)+687
  • New Zealand+64
  • Nicaragua+505
  • Niger (Nijar)+227
  • Nigeria+234
  • Niue+683
  • Norfolk Island+672
  • North Korea (조선 민주주의 인민 공화국)+850
  • Northern Mariana Islands+1670
  • Norway (Norge)+47
  • Oman (‫عُمان‬‎)+968
  • Pakistan (‫پاکستان‬‎)+92
  • Palau+680
  • Palestine (‫فلسطين‬‎)+970
  • Panama (Panamá)+507
  • Papua New Guinea+675
  • Paraguay+595
  • Peru (Perú)+51
  • Philippines+63
  • Poland (Polska)+48
  • Portugal+351
  • Puerto Rico+1
  • Qatar (‫قطر‬‎)+974
  • Réunion (La Réunion)+262
  • Romania (România)+40
  • Russia (Россия)+7
  • Rwanda+250
  • Saint Barthélemy+590
  • Saint Helena+290
  • Saint Kitts and Nevis+1869
  • Saint Lucia+1758
  • Saint Martin (Saint-Martin (partie française))+590
  • Saint Pierre and Miquelon (Saint-Pierre-et-Miquelon)+508
  • Saint Vincent and the Grenadines+1784
  • Samoa+685
  • San Marino+378
  • São Tomé and Príncipe (São Tomé e Príncipe)+239
  • Saudi Arabia (‫المملكة العربية السعودية‬‎)+966
  • Senegal (Sénégal)+221
  • Serbia (Србија)+381
  • Seychelles+248
  • Sierra Leone+232
  • Singapore+65
  • Sint Maarten+1721
  • Slovakia (Slovensko)+421
  • Slovenia (Slovenija)+386
  • Solomon Islands+677
  • Somalia (Soomaaliya)+252
  • South Africa+27
  • South Korea (대한민국)+82
  • South Sudan (‫جنوب السودان‬‎)+211
  • Spain (España)+34
  • Sri Lanka (ශ්‍රී ලංකාව)+94
  • Sudan (‫السودان‬‎)+249
  • Suriname+597
  • Svalbard and Jan Mayen+47
  • Swaziland+268
  • Sweden (Sverige)+46
  • Switzerland (Schweiz)+41
  • Syria (‫سوريا‬‎)+963
  • Taiwan (台灣)+886
  • Tajikistan+992
  • Tanzania+255
  • Thailand (ไทย)+66
  • Timor-Leste+670
  • Togo+228
  • Tokelau+690
  • Tonga+676
  • Trinidad and Tobago+1868
  • Tunisia (‫تونس‬‎)+216
  • Turkey (Türkiye)+90
  • Turkmenistan+993
  • Turks and Caicos Islands+1649
  • Tuvalu+688
  • U.S. Virgin Islands+1340
  • Uganda+256
  • Ukraine (Україна)+380
  • United Arab Emirates (‫الإمارات العربية المتحدة‬‎)+971
  • United Kingdom+44
  • United States+1
  • Uruguay+598
  • Uzbekistan (Oʻzbekiston)+998
  • Vanuatu+678
  • Vatican City (Città del Vaticano)+39
  • Venezuela+58
  • Vietnam (Việt Nam)+84
  • Wallis and Futuna (Wallis-et-Futuna)+681
  • Western Sahara (‫الصحراء الغربية‬‎)+212
  • Yemen (‫اليمن‬‎)+967
  • Zambia+260
  • Zimbabwe+263
  • Åland Islands+358

买家服务热线

周一至周五 9:00 - 18:00 400 041 7515

咨询线上客服

周一至周五 9:00 - 18:00 立即咨询
我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。
  • 我们对 《居外用户使用协议》《居外个人信息保护政策》 进行了重大变更,敬请关注。
  • 在您使用居外产品或服务前,请您务必审慎阅读、充分理解各条款内容。
  • 由于协议的变更,原注册用户将无法登录,需要重新注册。对此造成的不便,敬请谅解。