中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。

“明日大屿”

而造成香港房屋问题的一个深层次原因是土地供应不足。大屿山可以是未来土地供应的主要来源。

大屿山具备无可比拟的策略性地利，并有完善的航空、道路和铁路运输交通网络，向外连接到大湾区其他城市及世界各地，对内连系位于中环的现有核心商业区。在大屿山附近区域新增土地应付住屋和经济需求，有助达至更均衡的人口和就业空间布局。因应大屿山发展而建造的策略性交通设施，亦有助纾缓新界西北现时的交通压力，以及加强市区与新界之间的连系。为把握大屿山的策略性优势和机遇，行政长官在2018年施政报告中公布“明日大屿”愿景，以期为香港未来的可持续发展奠定稳固基础。

但目前看来，“明日大屿”排期上立法会要求拨款可能有困难，通过拨款又是难上加难。

土地共享计划

香港行政长官在《2018年施政报告》概述了“土地共享先导计划”（先导计划），旨在释放私人拥有的新界农地的发展潜力，以公私营合作模式作公营及私营房屋发展。

该原本计划可释放150公顷土地，应该在年中提交报告，但现在又延至2020年。长期供应似乎毫无头绪，至于中期供应则可从动工量估计。根据屋宇署资料，2018年全年动工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年头9个月也只有6,327伙动工，加上2019年头10个月只有8,007伙在等待批准预售。可以预见，私楼供应在2021年开始就出现断崖式下跌。

《土地收回条例》

刚刚公布的施政报告，提出通过《土地收回条例》来兴造公屋，即使成功收回新界土地，也会受制于基建限制。可以发展的地积比率有限，难于提供大量单位、填补不足！

该条例有超过100年历史，目的是为了便于收回须作公共用途的政府土地。因此，政府要运用条例收地，第一步是由规划署、房屋署或地政总署等相关的政府部门确立土地的公共用途，一般是公营房屋、基建或公共设施，过程包括咨询区议会，及城规程序。之后经过特首及行政会议同意，便会开始刊宪，期间收地公告的副本会交予土地的注册业主，给予1至3个月通知，并作出赔偿。最后土地业权就会复归政府所有，并由相关部门清场及发展。

就以新界北米埔自然湿地保育区（WCA）为例，此湿地面积有1,781公顷，属于保护地带，当然不能建屋。但包围WCA周边的湿地缓冲区（WBA）面积也达1,231公顷，这里申请建屋，难度极高。根据过往经验，即使获批，密度也会低于1，交通配套是其中一个死结。

其实，香港铁路北环线正好经过该区，可大大解决交通问题。但规划已近20年，一直只闻楼梯响，未见落实，相信是与估计乘客量不足有关。土地未能大规模发展因为无铁路，铁路未能落实因为无足够人口。这又是一个鸡蛋同鸡的问题。

香港的土地及居住问题，累积了20多年，政府要大刀阔斧式的改革才行。开发新界土地，宜采取基建先行方式，才能让土地发挥最大的功能，以便兴建更多房屋，让更多香港人安居乐业！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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