上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多，但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施，实际上与香港楼市关系密切。 中国香港经济要再起飞，融入大湾区已经是唯一出路。中国香港要保持在航空枢纽的优势，以往在大湾区，有深圳丶广州丶珠海及香港，四个机场空域有限，是机场发展的樽颈，入股珠海机场是重要的关键。笔者着眼除了多了跑道於国内航线配合之外，香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港机场的发展空间就宽敞了！ 再加上港珠澳大桥啓用，机管局发展“航天域”，增建自动化停车场，简化“陆转空”手绩，旅客无需入境香港便可到闸口登机等等措施，为大屿山锐变成一个机场城市建立基础。再者，屯门跟机场的隧道开通之後，珠海丶大屿山丶屯门西丶深圳前海将与陆路连成一线。政府再放宽港车不设配额北上，大大打通人流物流，这一带的经济活动又会更上一层楼。 除了机场城市，施政报告也提到铁路交通的提升。东涌延线，屯门南延线及北环线都要加速推展。这些项目已经拖延已久，姑终未见落实日期。九龙湾的单轨轻铁的计划一直研究了十年，最近才宣布因技术问题而放弃。计划一拖再拖，最後还要胎死腹中，全广大市民每天出行都受苦。 所以，施政报告重要的不单是计划内容，而是落实速度及决心。立法会的反对派撤走了， “明日大屿”的研究计划也顺利获得通过。 笔者希望施政报告内的种种大计，也能顺利执行。中国香港背靠祖国，面向世界。无论在内循环及外循环都可发挥效力。香港的经济将会踏上新的台阶，楼价也自然水涨船高，大有潜力！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
根据中国香港特别行政区地政总署公布的数据，截至12月27日，中国香港2017-2018年度卖地16幅，收入超907亿港元（编注：粉岭上水市地段第 270 号今年最小宅地于12月22日截标，尚未公布结果），若加上2016-2017年度中在2017年一季度成交的4幅地，总金额已近1300亿港元。 根据地政总署日志，2017年内还有一幅工业用地招标——荃湾市地段第 428 号。总共21幅地块与2016年成交的32幅地相比减少34%，但成交金额却比2016年的847.54亿港元提升逾50%，创下历史新高。 其中，4幅百亿地块——两幅宅地和两幅商业用地贡献820.24亿港元，约占总金额64%。宅地为：2017年2月24日拍出的中国香港鸭脷洲利南道地块，由龙光地产控股有限公司（03380.HK）及合景泰富地产控股有限公司（01813.HK）以近168.56亿港元夺得。11月15日，信和置业有限公司（00083.HK）联手世茂房地产控股有限公司(00813.HK)等5家开发商，以172.88亿港元投得长沙湾临海地。 年中，5月16日，恒基兆业地产有限公司（00012.HK）以232.8亿港元豪气拿下美利道商业用地，每平方英尺楼面地价超过5万港元。半个月后，成交价之王的宝座便由南丰发展接过，其以246亿港元竞得启德商业地块。 820.24亿港元几乎与2016年土地拍卖总成交额相当。中国香港大公报分析称，这主要因中国香港政府推出的多幅地块位于黄金地段，引发内地开发商与中国香港本土开发商之间的激烈竞争。 仔细看地块性质，近两年在中国香港积极拿地的内地开发商拿地目标大都为宅地。今年中国香港政府已卖出的9幅宅地，内地开发商拿下其中6幅，包括2017年上半年全部5幅宅地，及8月16日雅居乐集团控股有限公司（03383.HK）以2.1亿港元拿下的新界大屿山长沙宅地。粗略计算，内地房企在中国香港拿到的宅地占了所有宅地的66%。仅在九龙启德区，2016年至今，中国香港政府共推出8幅地块，两幅商业用地和6幅宅地，而内地房企取得其中5幅宅地。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近两年，尤其是2016年开始，内地部分企业销售业绩非常不错，进入中国香港土地市场体现了部分企业的成长优势。而随着粤港澳大湾区建设、中国香港高铁建设、港珠澳大桥开通等，中国香港未来和内地的经济联系会更加密切，这也会带来很多新的市场需求，比如商业地产发展需求。这也说明，中国香港楼市将保持强劲，总体上符合预期，或会吸引其他企业在2018年继续看好中国香港土地市场。 点击查看居外网中国香港更多精品房源 严跃进说，此外，今年以来，内地土地市场管控严厉，经过去年土地高温，地价泡沫较大，部分企业会转向中国香港土地市场。而中国香港土地资源稀缺，投资住宅用地通常具有较好的回报价值。另一方面，内地房企在住宅市场操盘经验丰富，才会对住宅市场投资毫不含糊。 证券时报援引美联物业全国研究中心总监何倩茹的话称，内地房企在土地市场上的“豪爽”会加快资产价格上升的速度，这已体现在近两年中国香港房地产价格的快速上升以及最高成交价不断被刷新上。但另一方面，内地房企的建筑风格与中国香港其实存有差异，而这些差异中国香港市场能否接受当前仍然是未知数。因此，如何融入中国香港市场、获得客户的青睐，这才是真正打入中国香港房地产市场的关键。 来源：澎湃新闻 责任编辑：Shelly Du
中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港，上车必须靠父母的话，便成为世袭制度，令社会阶层难以流动、民怨不断累积。 “明日大屿” 而造成香港房屋问题的一个深层次原因是土地供应不足。大屿山可以是未来土地供应的主要来源。 大屿山具备无可比拟的策略性地利，并有完善的航空、道路和铁路运输交通网络，向外连接到大湾区其他城市及世界各地，对内连系位于中环的现有核心商业区。在大屿山附近区域新增土地应付住屋和经济需求，有助达至更均衡的人口和就业空间布局。因应大屿山发展而建造的策略性交通设施，亦有助纾缓新界西北现时的交通压力，以及加强市区与新界之间的连系。为把握大屿山的策略性优势和机遇，行政长官在2018年施政报告中公布“明日大屿”愿景，以期为香港未来的可持续发展奠定稳固基础。 但目前看来，“明日大屿”排期上立法会要求拨款可能有困难，通过拨款又是难上加难。 土地共享计划 香港行政长官在《2018年施政报告》概述了“土地共享先导计划”（先导计划），旨在释放私人拥有的新界农地的发展潜力，以公私营合作模式作公营及私营房屋发展。 该原本计划可释放150公顷土地，应该在年中提交报告，但现在又延至2020年。长期供应似乎毫无头绪，至于中期供应则可从动工量估计。根据屋宇署资料，2018年全年动工量只有12,609伙，是2018年全年入伙量的六成。2019年头9个月也只有6,327伙动工，加上2019年头10个月只有8,007伙在等待批准预售。可以预见，私楼供应在2021年开始就出现断崖式下跌。 《土地收回条例》 刚刚公布的施政报告，提出通过《土地收回条例》来兴造公屋，即使成功收回新界土地，也会受制于基建限制。可以发展的地积比率有限，难于提供大量单位、填补不足！ 该条例有超过100年历史，目的是为了便于收回须作公共用途的政府土地。因此，政府要运用条例收地，第一步是由规划署、房屋署或地政总署等相关的政府部门确立土地的公共用途，一般是公营房屋、基建或公共设施，过程包括咨询区议会，及城规程序。之后经过特首及行政会议同意，便会开始刊宪，期间收地公告的副本会交予土地的注册业主，给予1至3个月通知，并作出赔偿。最后土地业权就会复归政府所有，并由相关部门清场及发展。 就以新界北米埔自然湿地保育区（WCA）为例，此湿地面积有1,781公顷，属于保护地带，当然不能建屋。但包围WCA周边的湿地缓冲区（WBA）面积也达1,231公顷，这里申请建屋，难度极高。根据过往经验，即使获批，密度也会低于1，交通配套是其中一个死结。 其实，香港铁路北环线正好经过该区，可大大解决交通问题。但规划已近20年，一直只闻楼梯响，未见落实，相信是与估计乘客量不足有关。土地未能大规模发展因为无铁路，铁路未能落实因为无足够人口。这又是一个鸡蛋同鸡的问题。 香港的土地及居住问题，累积了20多年，政府要大刀阔斧式的改革才行。开发新界土地，宜采取基建先行方式，才能让土地发挥最大的功能，以便兴建更多房屋，让更多香港人安居乐业！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。 中国香港—— 中西合璧的动感之都 寸土寸金的黄金房市 迷人的中国香港是一座中西合璧的城市，既保留传统的中国文化，又深受英国殖民地时代的影响，同时也是高科技的现代化城市。今年国庆黄金周，中国香港迎接的内地访港旅客人次超过100万。统计也发现，内地人早已成为中国香港豪宅的超级大买家，70%以上的亿元豪宅都落入内地人袋中。房子越贵，越受欢迎，中国香港人形容内地人在港买豪宅就像“女人买手袋”。 一、 你不能错过的中国香港景点 数千万游客到访过的中国香港著名景点，有山有水，有古有今。星光大道是观赏维多利亚港景色的绝佳位置，而乘小轮漫游维港就被美国《国家地理旅游杂志》列为“人生50个必游项目”之一。中国香港海洋公园不断更新设施，广受游客欢迎，2012年勇夺“全球最佳主题公园”大奖。想延续机动游戏的刺激，可以乘坐昂坪缆车，犹如置身于半空之中，大屿山的碧海山峦就在脚下。如果去中国香港只可品尝一种美食，非正宗港式点心莫属；如果你只能游览中国香港一个景点，那就去太平山顶吧！ 二、 三大要点了解中国香港房市 1. 中国香港高端住宅房价——全球最高 目前，整个中国香港岛的平均房价为11.4万港元/平米，约合8.7万人民币/平米，而中国香港高端住宅的售价更为惊人，超过4 ,000美元/每平方英尺的房价为迪拜四倍，新加坡两倍多!毫不夸张地说，中国香港房价已成全球最高。【了解更多信息】 相比而言，国内一线城市房价最高的北京和上海，其房产均价大概在3.2万人民币/平米，明显低于中国香港。 中国香港差饷物业估价署10月初楼价数据，8月私人住宅楼价环比升1.9%，已经连续5个月上升，但升幅较7月的2.3%稍放缓。【了解更多信息】 中国香港各地区的楼价指数都创新高，楼市升势不再局限于某些地区。伴随房地产成本缩减、港币走弱，国际竞争力增强，据报告中数据统计，太平山一处物业近来报出历史高价，为22,600美元每平方英尺。 整体而言，中国香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势，价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%，预计涨势持续。 最新的中国香港房价走势图 2. 中国香港房市新趋势：越小越好卖 “蚊型公寓”受追捧 “蚊型公寓”的面积不到20平方米，居室面积小于10平方米。这种迷你户型颇受年轻贵族的“哄抢”，这两年来已经成为中国香港最受欢迎的户型。 迷你户型开始在中国香港流行，最直观的原因当然是小户型面积小，总价也低，在楼价常年居高不下的中国香港，这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。 今年，筲箕湾一新楼开盘，住户虽然可以远眺维多利亚港的美景，但一套售价高达72.2万美元（约合445万人民币）的公寓却仅有275平方英尺（约合25.5平米），卧室只能恰好容纳壹张双人床。【了解更多信息】 蚊型公寓越来越多且越来越小，反映了这类住宅的需求越来越大：信和置业推售的九龙大角咀新盘吸引了一大批迷你户，仅仅开售半天就售罄，收到的预订更超购21倍。 3. 内地买家赴港买楼热情不减 根据中原地产的数据，中国内地买家约占中国香港新建高档住房销量的四分之一。 内地富人到中国香港买楼的目的已由几年前的移民转向投资保值，目标由豪宅扩至中价楼，一手二手“通杀” 。内地买家数量有所增加，主要集中于九龙站的豪宅新盘。 2014年第3季一手私人住宅市场，内地个人买家占宗数比例22.6%，按季跌3.9%；占金额比例24.0%，按季减少3.2%；二手豪宅市场，内地个人买家占宗数比例7.5%，占金额比例8.8%，按季分别下跌2.7%及2.1%。 整个中国香港豪宅市场，内地买家占宗数比例17.2%，占金额比例19.0%，按季分别下降1.4%及0.5%。整体中小型私人住宅市场，内地买家占宗数比例4.2%，占金额比例5.0%；按季分别下跌1.0%及1.5%。 不过，需要注意的是，由于当前流动资金吃紧，中国投资者担心社会不稳将引发楼市回调，今年已开始抛售中国香港房产【了解更多信息】 三、 中国香港房产投资机会—— 小面积单位投资价值高 1. 买楼长线出租 根据中原地产新签租约统计，2014年6月份全港85个大型私人住宅屋苑的建筑面积平均租金为23.2元/每平方英尺，较5月上升1.3%，更创下19年来按月历史新高。 此外，中国香港政府正在研究租金管制，有望推动现时租金上升。由于中国香港的按揭息率较内地低，为此，租金收入可以抵销大部分甚至几乎全部每月供款额。 虽然中国香港房产的租金回报率比其他亚洲市场为低，只有3%；却由于房产供应不足，资本投资回报率一枝独秀，领先其他市场，不但追回租金回报率的差幅，更使总回报率冠绝亚洲，甚至全球。 中国香港租房旺季在每年的5-8月，部分内地客意欲赶在9月份中小学开学前购入房产出租。 2. 小面积单位最吃香 在港府未取消投资买楼即可移民中国香港的政策之前，购中国香港楼的内地客绝大多数购买1,000方呎以上的户型单位，既可投资移民，亦可留作自用。该政策取消后，建议不想资金贬值的内地客可以转向投资高租金回报率的小户型。 目前在中国香港的租房市场上，1,000至2000方呎以上的租客相对较少，购买到该类户型的内地客，极有可能在买房后几个月都未必能成功出租。反而购买300至400方呎较小面积户型，会更容易将房子出租，投资回报相对就会快一些。 因为单位面积小，每个单位的价格不高，就算得付双倍印花税（DSD），税金也不会太高。除了留学生，中国香港也有大量的单身人士会有兴趣住这类超小型面积的住宅。 今年中国香港各地铁沿线小户型的租金上升逾1成，九龙区租金可达7,000元至1万港元，投资价值较高。 四、中国香港房市未来趋势展望：各大投行、地产大佬纷纷看跌 瑞银财富管理：中国香港房地产市场的基本面，除预期中的美国升息牵动效应，也因“占中”冲突变得不利，一手房市场销售放缓，土地价格创数年来新低。预测明年中国香港房价将跌10–15％。 巴克莱资本：中国香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期，料住宅楼价于2015年底前至少下跌三成，写字楼价格也料跌两成。 瑞士信贷：中国香港楼市目前成交冷清、市场萎缩，短期不会大幅下跌，不过明年楼价会出现明显下降，或将下降15%到20%。 美银美林：预期中国香港房价明年年底前会较今年下跌20%至25%，其中小型单位楼价跌幅低于豪宅。 德意志银行：估计在美国调高利率后，明年中国香港房价会大跌20%之多。 中国香港的地产“大佬”们也反常的表示了自己的担忧，李嘉诚、李兆基，以及吕志和都曾表态看跌中国香港房市。 港府则表示，现在中国香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。发展商也会加大优惠力度，藉助打折及其他促销手段吸引买家购买新房。 在中国香港房市每次大跌后，李嘉诚大量买房，不卖房只租房，等到中国香港楼市大好时，只卖房不租房。因此，以长线投资及保值为考虑的投资者，可以量力而为地入市，像李嘉诚般看准时机投资致富。 中国香港房地产市场是全球楼市中的一个传奇，弹丸之地在 60多年的时间内共计爆发了七次楼市狂潮。有兴趣的话，不妨回顾一下中国香港楼市的翻腾史。
中国香港财政司司长陈茂波在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市’火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。” 自2018年8月以来，香港楼市开始转势，量价齐跌。 香港差饷物业估价署的指数显示，2018年11月私人住宅售价指数为366.3点，环比下跌3.5%，创下自2008年11月以来的十年最大单月跌幅，同时该指数已连续四个月下跌，累计跌幅达到7.2%。香港楼市在2018年7月见顶，涨幅一度高达11.94%，随后明显转淡，截至2018年11月的楼价涨幅已大幅收窄至3.86%。 同时，楼市成交亦进一步萎缩。根据香港土地注册处1月3日公布的数据显示，2018年12月物业注册量跌至3038宗，而成交金额则为430.44亿港元，环比分别下跌23.1%及0.6%，而成交宗数则同比下挫57.56%。 一直以来，俗称“银主盘”（法院强制拍卖物业）的数量被视作楼市下行的先行指标。“在1997年亚洲金融危机时期，银主盘的存量一度高达6000个单位。而相比之下，目前市场上的银主盘仍维持在100个左右的低位，预计楼市不会出现崩盘的情况。”某物业拍卖公司人士向21世纪经济报道记者表示。 “尽管贸易摩擦等外围因素会影响楼市的气氛，但短期来看，决定楼市走向主要是本地经济情况以及就业市场的动态，未来三至六个月，香港经济明显转差及失业率大幅上升的机会较小，因为我们预测今年第一季度楼价可能下调3%-5%，然而在第二季度会有所反弹。”资深测量师（编者注：在香港指对提供与房地产相关的专业服务的专业人员，包括房产估价等）张翘楚在接受21世纪经济报道记者采访时表示。 2018年9月底，香港银行12年来首次启动加息周期。然而，2018年12月美联储加息，香港银行则选择按兵不动。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆接受采访时表示：“由于港美息差再度扩阔，套息交易频繁容易使港元汇率再度触及弱方兑换保证，届时香港金管局不得不出手买入港元以保卫汇率，但银行体系结余将进一步缩减。事实上，香港的银行储备由2018年年初的1800亿港元已下降至现时约763亿港元。预计，今年上半年银行体系结余将跌破500亿港元的水平，届时银行将再加息，上调0.125%至0.25%。” 然而，她坦言：“本地银行仍然相当积极抢占按揭市场的份额，除了调低按揭息率，现金回赠亦不断加码，相信未来低息环境仍会是大趋势。预计明年香港仍会跟随美国的加息步伐，但由于本地经济状况仍然乐观，今年年内实际按揭利率不会超过3.5%，对供楼人士影响轻微。” 或放宽按揭 近年来，特区政府先后推出多轮“辣招”来遏制楼市过热。尽管楼市冷风频吹，很多买家受制于按揭比例限制只能“望楼兴叹”，外界不断呼吁政府“减辣”。事实上，香港财政司司长陈茂波近日开始放出口风，暗示特区政府正在考虑放宽按揭政策。 他在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市‘火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。” 然而，他强调，特区政府无意放宽“额外印花税”、“双倍印花税”及“买家印花税”，同时会综合考虑楼价下跌的幅度与速度、楼市成交量、未来住宅楼宇的供应量以及整体经济情况与展望等因素，寻求合适的时机。 香港中文大学经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量坦言，特区政府过往的按揭政策过于严格，放宽按揭成数并不一定会使楼市升温，“放宽按揭成数可以分阶段进行，先放宽5%，其后按市况而言再放宽5%，恢复到过去最多可借七成按揭的水平”。 按照香港现有的按揭政策，售价在1000万港元或以上的物业，买家仅能获得最多50%的按揭，而600万至1000万港元的物业按揭比例则最高可达60%，贷款上限为500万港元，同时买家需要通过加息3%的压力测试，才能从银行获得按揭贷款。因此，市场人士认为，特区政府可能会考虑局部放宽按揭成数至70%，特别是600万港元以下的自住物业，或首次置业人士作优先考虑。 居外诚意推荐香港房源（详情点击图片）： 坐标香港东涌 约525万，居外编号：43430795 中资抢地热潮退去 土地拍卖一直是楼市的“风向标”，近年来积极在香港“圈地”的中资开发商，也开始更加谨慎。 根据仲量联行的统计数据，2018年11幅公开招标的住宅地中，仅3幅由中资夺得。中资成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中资机构成功中标的三幅地皮，包括由保利置业投得的油塘住宅地皮，以及高银集团及中国海外发展分别投得的旧启德机场跑道的两幅地皮，其中两幅地皮中标价为市场估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型开发商投得。 香港地政总署2018年12月27日公布九龙东启德跑道区第三幅住宅地的招标结果，内地开发商中国海外集团以贴近市场下限约80.34亿港元的价格中标，每方呎楼面地价13523港元，与临近地块单价相比在一个月内下挫了12.7%，也创下了该区近19个月以来的价格新低。 2018年11月以来，香港地政总署共批出3幅启德跑道区住宅地。中国海外集团参与了前两幅地皮的竞标，但未能中标，相隔一个多月后，终于成功击败新鸿基地产、华懋、新世界财团等多个香港本地老牌开发商，成功胜出。 仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：“我们预期中资开发商在短期内在港投地仍会倾向细选地皮及抱审慎态度；若政府进一步收紧资金外流的管制，此情况将更会加剧。来自中资开发商的竞争减少的情况下，本地大型开发商将把握机会增加土地储备，预料将继续主导卖地市场。此外，预期住宅楼价于2019年将下跌15%，地价料将跟随。” 一直以来，香港市场是内地开发商走向国际市场的“练兵场”。“香港房地产市场高度透明，比较少政府干预，很多内地开发商将香港市场视为海外发展的踏脚石，因此近年来在香港土地市场十分活跃。”高力国际高级分析师邓仲楠向21世纪经济报道记者表示。他透露，目前香港住宅开发的利润率大约为30%，远远高出内地市场约10%的利润水平。 长期土地供应难题待破 香港特首林郑月娥在2018年10月发表的施政报告中首次提出了“明日大屿愿景”，该计划涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，跨越未来二三十年，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中70%为公营房屋。 填海造地一直是香港由渔村发展为国际都会的主要土地供应来源。在1985至2000年期间，香港透过填海创造了超过3000公顷土地，即每年平均约200公顷。但在2001至2015年的15 年期间，以填海所造的土地却下降至约 690 公顷，相等于每年平均40多公顷，这是近年土地供应大幅减少的主要原因。 经过5个月的“土地大辩论”后，香港土地供应专责小组于2018年12月31日向特首提交报告，建议政府优先落实8个土地选项，释出约3000公顷土地，选项包括填海、发展棕地及粉岭高球场等。 然而，这份报告对于特首的“明日大屿愿景”计划却着墨不多，“政府预计在2019年第一或第二季向立法会寻求拨款，启动前期研究。作为这个跨越二三十年的愿景之一部分，‘明日大屿’建议于中部水域填海约1700公顷，政府首阶段会先聚焦发展邻近交椅洲约1000公顷的人工岛。”报告指出。 相比之下，特首提出的“明日大屿”以及团结香港基金会提出的“强化东大屿都会”计划的填海面积分别达到1700公顷、2200公顷。然而，上述报告着重强调的“发展东大屿都会”人工岛计划，填海面积仅为1000公顷，并称之为“是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键”。 土地供应专责小组于2017年9月成立，由香港特区行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成。据介绍，这份报告是小组经梳理及考虑超过2.9万份问卷、3000个随机抽样的电话调查访问以及接近7万份公众的意见而写成的。 香港土地供应专责小组主席黄远辉表示，报告中有列出反对填海的意见，而政府亦不能说社会支持填海就等于主流民意支持政府提出的“明日大屿”愿景填海1700公顷；他表示，不清楚政府最终将如何开展“明日大屿”填海工程，但假如要修改填海规划，应详细向公众交代。 报告中的反对意见包括，东大屿都会的填海规模庞大，填海工程（包括使用大量海砂）对环境及海洋生态所造成的破坏会更大；亦有意见认为大型填海计划会加剧海平面上升及气候变化，更担心由于近年如强台风等极端天气越趋频繁，位处中部水域的人工岛将难以抵受可能出现的巨浪。此外，有不少团体及人士质疑大规模填海造地的需要，并关注兴建人工岛及大型基建设施所需的高昂成本和时间，较近岸填海甚至其他选项为多，效益不彰，更难以实时纾缓眼前的“土地荒”。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的香港在售房源，或致电 400-041-7515 谘询香港房产的投资机会。 参考来源：21世纪经济报道 排版：KYRA WANG
以往传统豪宅皆指富豪贵宅，必定是位处高尚住宅区，例如港岛的太平山顶其次的中半山丶西半山，南区的浅水湾，九龙区有九龙塘丶嘉多利山丶何文田，至於新界可算是九肚山。地价又以港岛区最高，继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变，千万不要尽信广告上的“豪宅”字样，虽然豪宅始终依旧存在，但以上地点已经缺乏了绝对识别的指标性，只怪中国香港实在地少人多所至，几乎可见的土地都被用作建房，久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值！中国香港的房产价格颇受政府政策而变动，除了之前提及的辣招印花税和紧缩按揭形成短期楼市波幅外，长线投资者决不能忽视长远土地政策。2017年中国香港施政报告内列出长远房屋政策正着手起动九龙东；例如牛头角丶启德丶观塘，并且发掘新界西北区及北区的新市镇用地供应，又发展东大屿山近岸填海工作，和活化农地及重新规划乡郊棕地。此外，研究发展港岛区的铜锣湾丶跑马地丶金钟丶湾仔以及九龙尖沙咀西的城市地下空间，进行公众谘询後暂时考虑地点包括九龙公园丶维多利亚公园及修顿球场。另一点需要关注的是“资助出售单位”的所在，其中中国香港房屋委员会（房委会）约有2,057个新建居屋预计於2018-19年度落成，并已於2017年6月搅珠抽签预售，地点正是上述提及的 ¹九龙东和大屿山。而政府与中国香港房屋协会（房协）合作的将军澳73A区及屯门2区，将会兴建“资助出售单位”约600个，预计於2019-20年度落成。除此之外，运输政策亦是影响楼价的重要因素之一，大型基建当然更影响深远，不得不提广深港高速铁路中国香港段预计於2018年第三季度通车，而沙中线“大围至红磡段”和“红磡至金钟段”则预计分别将於2019年和2021年通车。从资料可见正积极开拓密集式地发展的住宅地区包括九龙东丶新界西北丶东大屿山丶将军澳，表示此等地区将有大量货源供应，反之其他地区尤以港岛区为例就特别紧拙，新开发地段近乎绝迹。人所皆知物以罕为贵，所以如果预见短期内在同一地区将有大量供应的话，几可估计该区会有一定沽售压力，而且要观乎整体发展地区蓝图布局进程，才可推算其未来价值，若四周会夹杂着居屋或公屋当然不要网妄想这区会有甚麽真正豪宅，但相反对於普罗大众的住屋来说，交通便利固然可以看高一线。自从98年起，基於不同原因政府几度暂停卖地，而且政策断续维持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主权，卖地计划再重见天日。但积压多年土地供应不足，及至现时落成的住宅楼宇供应有限，要弥补现实需求又岂能一时三刻到位！长期供求不协调，市场形成囤积的购买力，加上抑制楼市措施失衡，近年终於爆发瞎抢一手房现象，气氛所致楼价无故连环倍升，不论任何地区的楼盘都被盲目抢购，特别是近年的特产“纳米楼”，面积小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍买家都取其楼价少，负担看似较轻，但都忘记了其实质价值已被推高，呎价早已超越豪宅，这可能是日後的致命伤！记忆中在动荡环境下的细单位永远是抗跌能力最差的类别。以我所见非理性之後的结果，好大机会是引发新一场灾难的开始，规模大小则需视乎市场乏力时又遇上甚麽其他环境因素才可下结论。钻石的市价都时有高低，但再低亦不会比合成仿钻石低。投资之道——必先知道商品的实质价值丶现有价值丶和未来价值。注：参考资料：2017至18年度卖地计划 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm私人房屋土地供应 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf 中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。今期为大家带来《中国香港房产全知道之三——新界西》。 八十年代以先香港新界仍主要为乡郊地区，人烟较稀少，住屋大部分都是二三层楼高的村屋，随市区土地不足，发展不断向北推进，早期发展主力是以兴建公共屋邨为主要目的，时至今天，新界已担当新市镇重要角色。 新界分东、西两区，而新界西的两大市镇就是屯门和元朗。 随着国家策略发展大湾区；利用港深西部通道、港珠澳大桥、赤鱲角连接路，可接驳近在咫尺一桥相隔的珠海横琴和澳门，经屯门码头亦可往返澳门、深圳、珠海，实现三地无缝的互动交通枢纽。另一方面，大屿山香港国际机场持续发展航运、物流，预计配合大桥即将开通，必然缔造大量发展空间，同时带动不同阶层人口迁移，造就住屋市场潜在庞大需求。 与西鐡接驳的轻鐡穿梭屯门、元朗、和天水围。 屯门区 位置偏离市区，路面交通主要靠屯门公路九号干线及青山公路连接市区。此外，2003年西铁线正式启用后，现在已能够快捷通往九龙西等地区。 屯门区稍为触目的大型屋苑有早年已入伙的"黄金海岸"、"新屯门中心"、"屯门市广场"、"星堤"等，以至5年前才入伙的"珑门"。而刚入伙不久的"*琨仑"、"*Napa"和"*满名山"尚余下少量单位仍在发售中。仍处于楼花期快将入伙的还有"城·点"、"菁隽"、"*珀御"、"丰连"、"*双寓"，但这批楼花通通都只是小型单位，甚至是纳米户，意思是实用面积只介乎一百至二百平方呎左右。 点击查看居外网上中国香港新界房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 元朗区 原本主要被渔塘和农田包围，然而发展需要通过土地收购、农地补地价等大量烦复程序才得以落实，而且地理环境同样与市区隔阻，所以元朗区发展速度相对较慢。直到1998年三号干线正式通车，往来九龙、香港岛和香港国际机场的路程才大大缩短。再加上2003年西铁线正式启用，半小时内便能瞬间直达尖东站，及后至2009年伸廷线更直至红磡站。现时元朗的交通版图规划已大大改善。此外，经皇岗口岸至深圳市乘过境巴士也只需约半小时，甚为方便。 元朗区拥有两个市镇；元朗新市镇及天水围新市镇。 元朗市中心人口密度相当高，楼宇以楼龄较高的大厦和唐楼为主。较早期开发的屋苑有"新元朗中心",和大型独立洋房项目"锦綉花园"、"加州豪园"、"加州花园"等，直至新鸿基的千亿投资“YOHO”系列于2003年展开，分别建成"YOHO Town"、"YOHO Midtown"、"*Grand YOHO"，将元朗面貌焕然一新。继而落成的有"葡萄园"、"溱林"、"溱柏"、"*尚悦" 、"*柏峦"。及至近年更百花齐放陆续入伙的"*Park Yoho"系列、"尚筑"、"*富豪·悦庭"、"娉廷"、"意花园"，"世宙"、"*朗屏8号"、和明年入伙的"*柏逸"。 点击查看居外网上香港新界元朗房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 天水围新市镇大部分土地均被政府发展为公屋、资助房屋、政府机构和社区设施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的"嘉湖山庄"和柏慧豪园。 注： *部分单位仍在出售中 责任编辑：Zoe Chan 中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
中国香港的启德机场给人最深刻的印象就是惊险刺激的降落，因为飞机距离繁华的九龙区仅几分钟路程，每次降落都要掠过公寓的顶楼。 启德机场改建成为了香港地区最大的房地产开发项目之一。这里的土地价格创下历史新高，数百万美元的公寓正在填满这个曾经的旧机场。 华润置地有限公司和保利地产集团有限公司上周用129亿港元（17亿美元）购买了这里的土地，这也是香港有史以来吸引到最多内地开发商的项目。这些内地开发商已经抢购了上半年香港政府出售的近60％的住宅用地。 “通过估价来看，这个区域并不像是一个经济实惠型的住宅区。”Savills Plc的研究和咨询主管西蒙史密斯说： “这看起来更像是一个系的豪宅区。” Savills表示，自2013年土地销售开始以来，启德地块已向政府金库“捐款”1730亿港元。 根据莱坊估计，剩下的土地售价将继续增加1100亿港元。 点击了解居外在售香港房源 预计2020年中，这里的整个项目将完成 。政府预计该地区将容纳90,000人，配套设施包括酒店、办公楼，还将引进最先进的体育场和公园。 启德机场曾经是香港地区唯一的商业机场，从1925年开始直至赤鱲角机场于1998年在大屿山开放。对飞行员们来说，它是世界上最具挑战性的机场之一。由于飞机离公寓楼很近，乘客都可以看到楼里的居民在干什么。飞机爱好者甚至会在屋顶上排队近距离观看飞机。 现在，旧机场改建为公寓已经成为香港释放更多土地，以增加住房供应和解决失控的房价的众多方式之一。 政府也在考虑将耕地转为住宅用途、挖掘地下、甚至接管部分土地，比如说目前香港地区最大的高尔夫球场。而且这些设想中最“雄心勃勃”，最具有争议的，则是“大屿山明天远景”计划：花费大约800亿元，从大屿山海域收回1,000公顷土地的建议。 来源：彭博 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
