在2017年各路投资进入亚洲房产的驱动因素中，流动性过度是最为显著的因素。手握大量现金的各地主权基金和投资机构的基金经理们都在增持海外和本地市场的房产类资产。对这类资产的激烈竞争改变了亚太区房产业的基本面，也带来意想不到的后果：

趋势一：传统的投资风险和回报分级评估体系已失效。很多核心投资者在风险曲线上继续上爬（为了达到投资回报承诺）或在风险曲线上下滑（以寻求稳定且安全但在主权国家债券上无法实现的回报）。

趋势二： 机会主义投资者已经修正对投资回报的期望值，大多下调了投资回报预期。

趋势三：主流和机会主义投资者都回归价值提升领域。因而，越来越多投资者寄望于在资产价值提升上做更多努力，而更少去依赖杠杆或租金增长（因为两者的增长在多数市场已经放缓）。

趋势四：对房产类资产争夺战加剧的结果是投资者进入传统意义上的冷门板块，比如数据中心、廉租房、出租型共享性房屋、学生公寓及养老院等资产。

普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市

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日本：机构转向谨慎 东京将面临办公资产过剩

2012年10月启动的量化宽松政策为日本市场开启了持续至今年的牛市。因而资产价格上升，继而带来持续的租金、资本价格以及日本房地产信托基金的增值。受益于资本化率收缩和高杠杆率， 2012年进场的诸多投资者都已经赚得不少。

最新的普华永道的房产投资业者调查显示，诸多投资者预期2018年日本房地产信托基金交易量会下降，机构将对房产市场持谨慎态度。随着租金增长势头放缓，办公室租金收益下跌到3%以下，许多投资者认为此轮量化宽松周期已至尾声。与此同时，由于本土和国际资金争夺为数不多的可购资产，目前出价者和资产持有者已经出现预期差，询盘价与挂牌价之间的差异正在拉大。2020年东京奥运会之前，办公楼板块的供应量会大大增加，目前来看办公楼板块的空置率仍在4%以下，新办公楼的空置率在30%，一旦大量新办公楼出租率上升，将带来旧办公楼收益危机。

此外，日本房产的投资者已经将注意力转向租金收益，而非房价的继续上涨。目前的日本对于机构而言仍然是理想的市场，因为租金收益率大概为4%左右，而借贷成本不足1%，不用借贷杠杆的情况下，现金收益在7-8%左右，目前在全球内都很难找到这样的稳定的高收益了，一位投资者如此告诉PwC 的调查员。

与此同时，诸多基金经理也将注意力从办公楼板块转向住宅板块。因为日本将进入低通胀，低成长、低利率时代，因此那些低波动板块更吸引投资者。但对于住宅的租金走势，投资机构和房产业者的观点不一，不少认为日本缺乏工资上涨的可能，而租金收益率已经从3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

而寻求高收益的基金机构转向日本的二级城市，例如福冈和大阪。根据CBRE的数据，日本五大东京外都市的住宅交易量在2017年已经超过了东京。市场分析人士普遍认为良性的供给需求比加上房价低，为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。“我们在1年半以前开始进入大阪住宅市场，有些买到了，有些未能如愿，因为市场上的竞争者非常激进。目前的租金收益率已经从5%跌倒了4.0-4.5%之间，

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良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市

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新兴经济体和新兴房地产概念2017年被追捧

越南和印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。在普华永道对房产业的调查中，印度和越南的办公类资产最吸引外来投资人的注意。此外，投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好，都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底，2017年下半年及2018年市场转向回温。

越南

投资者最倾向于将越南与10或者15年前的中国类比。 越南的经济增长速度为7.4%, 政府的官僚主义仍然是投资者的心头结，该国政府对外资的投资管制正在逐步放开。普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市，反映了投资者对越南的经济增长将惠及房产价值。尽管越南的新兴势头令人瞩目，但该国的房市投资机会在数量和规模上仍然偏小。

菲律宾

菲律宾市场继续保持健康，该国GDP增长在6.5%左右，基建投入正是繁荣期，因而租金和资本价格都在上涨。国际投资者对该市场的主要担忧来源于美国的基准利率上调的可能性，以及菲律宾的政治局势的不确定性加大了挑选合适业务伙伴的挑战。

参考链接：<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻译：HY

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