上期，为投资者介绍一种在投资法国房产市场最快捷的生财之道——带家住房出租。本期，我将来讲讲如何找到适合此类投资方式的房屋。

巴黎的面积105平方公里，是一个规模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黄金地段只占巴黎总面积的20%左右。所以，想要靠房屋出租获利的投资者，切勿为了贪图房价上的一时便宜而选择距离中心地段几条街或是几百米外的房屋，因为，那些房屋并不适合用来赚取丰厚的出租回报。

巴黎是世界上游客最多的城市，就这一就足以说明为什么在巴黎带家具短租十分受欢迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪华酒店的钱就可以租到在同区域的一套奢华的大套房，甚至是一栋别墅。很多人都愿意用同样或是更便宜的价格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，这样的出租方式几乎已被所有游客所接受。

另外重要的一点是，对于巴黎这样的城市来说，不存在旅游淡季。虽然，每年的11月、1月、3月和8月，游客数量稍有减少，但并不意味着是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特别是新年的第一周，因为，很多外国游客都喜欢在巴黎这个世界上号称最浪漫的城市度过新年。这时，整座城市的酒店入住率定是100%，并且，所有旅馆的价格都会翻一倍或是几倍。

对于民用住宅来说，地段、房屋质量、特点与交通会直接决定房租的高低，但除此之外，房租都将是不变的（新年除外）。当然，如果客人租的时间较长，位于中心地段的房租也可以相应有点优惠，不过由于总体租住率高，所以，多数时候不需要特别的优惠，特别是客人降价的幅度较高，最好是不要接受，因为总有人会住。

比如：可以看到铁塔、有阳台或露台，这样的房子租金会更贵。一套位置再好的地段，房屋装修不错的，每个月租金能达到100欧元／平米／月。也就是说50平米的房子月租金5000欧，100平米的房子月租金10000欧，150平米15000欧，这是平均水平，还有很多更贵的，当然也有更便宜的。

我有位客人在香榭丽舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370欧元 ，如果30天，就是11200欧元，平均下来是150欧元每平米/月。当然这是100％入住率的毛收入，还要除去中介费用（Booking或其他公司），物品折旧，以及长期入住客人的折扣和实际的入住率。

为了达到高入住率，证明房租物有所值，得到租客的好评，就要遵守符合国际高端客户的规则：干净漂亮的家具，有品味的装修（符合国际品味），齐全且高品质的家具用品。所以，在一开始需要经常更换餐具，床单，在墙壁老旧的时候要记得粉刷。这些费用也都是可以抵消税金的，当然更重要的是保持房屋品质，从而取得高的入住率。

小贴士：法国房产的面积是以实际室内居住的面积来计算，不算阳台和公摊等（简单的说，可以把地板全部铺上地砖，地砖的总面积就是房屋的居住面积），和中国的计算方式不一样。一套法国80平米的房产，以中国计算方式会超过100平米。
如何找到合适的投资房屋

有很多种方式可以找到一套合适的房产来投资。如果自己寻找，可能不是太容易，需要对这个城市很了解，需要会说法语来和房东或者与当地的中介来沟通和安排看房，为了避免看房浪费时间，需要在看房前做充分的交流，把具体的要求提炼出来，如果一旦房屋有瑕疵不适合带家具出租，需要立刻替换。

最简单的办法就是找到一套各方面都完美的房屋，按照国际标准来装修（同时保留巴黎味道）——在一个好的街区，有阳台或者露台，拥有美丽的视野，配备家具用品。不过由于全世界的客人都在巴黎寻找这样的房产，所以此类的房屋价格就会比其他条件相对一般的房子贵很多。尤其是遇到一套这样的好房子，价格又相对合理，一般1~2周就会被出售掉。所以，对于一个中国的客户来说，是很难有机会在一个合适的时间来到巴黎，恰好遇到一套性价比又很好的房子。当然技术上是没有问题的，中国的客人可以在中国预定法国的房屋，但是投资者总是希望能在购买前实地看看。

我可以说在巴黎，好区和好房子的合理价格都在1.5万~1.8万欧元／平米。这样的房子几天或者一两周就能出售，如果价格在1.8万~2万欧元／平米，出手的时间相对会慢一些，当然也不会太久，但是这样的房子更容易在市场上被找到，而价格可以攀升到2.5万欧元／平米，特别是那些几十平米的小户型。相反，超过150 平米的房子，同样的位子和品质，每平米的均价就会低很多，当然比起巴黎整个城市的均价还是会贵一些。

第二种办法就是找到一套好房子，但是没有家具但整体格局很好，保养很好。这样的房子会便宜2%~4%，因为地段，房屋的整体质量很好，不过这样的房子市面上相对好找一些。这样一套100平米的房子，重新装修和买家具等，预计花费在5~6万欧元。

第三种办法就是找到一套位置好，格局好，但是需要完全重新装修的房子。这样的房子价格会比各方面都好的房屋价格便宜10%~30%，。如果算上家具，每平米需要花费1000~2000欧元，当然根据选材的不同，以及装修改动的要求不同，价格会不同，包括（格局空间的改变，增加浴室和厨房，换窗户，电路的施工，水管的改线，地板和墙面的处理）。

我建议：在刚开始的时候装修多付出一点，一方面，可以避免因为廉价装修而重复施工；另一方面，通过高品质的装修得到房客的好评和回头客；还有一个建议就是，避免通过亲朋好友介绍巴黎当地一些质量不过关的中国装修队，虽然便宜的价格（正常价格1/2或者1/3，甚至更低）让人心动，但是结果常常得不到保证，工程返工会更加昂贵，另外好的房子要配合好的装修才能体现它得价值，因此，时间成本也是需要考虑，一般装修时间在3~6个月。（完）

L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道(上)

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Stephane解析法国房产投资

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