自大革命以来就受到宪法保护的法国，是一个极具魅力的国度。而法国的艺术时尚美食之都巴黎在近期更是吸引了不少海外投资者，虽然目前还是以美国、中东等国为主，但中国投资者正逐渐取代他们的地位。

法国最有效的投资获利方式

在法国投资房产并获利的最好方式是：非职业性带家具住房出租（La location en meublé non professionnelle 法语简称LMNP）。

什么是“非职业性带家具住房出租？就是要求是在出租时，房屋中必须有满足房客基本生活需求的家具。比如床，衣柜，灶台，冰箱和暖气等（不包括床单，桌布，厨具等）。不过，通过业主都会在出租前配备碗筷被子被单等更为丰富的生活用品，以便租给短租游客。在法国，法律称此租赁合同为“带家具出租房屋”租赁合同。

事实上，被法国法律所认可的房屋出租方式有两种，其中的一种就是以上所提到的“带家具出租房屋”；另一种则是“不带家具出租房屋”。

带家具出租房屋

这样的带家具的租房合同就没有时间的限制，可以是一天，最长不超过一年（当然合同可以续约）。同时房屋的出租价格也不受限制，由双方自由约定。

比如在巴黎，一套豪华套房可以以每天2500欧元的价格出租，如果按30天算，房租就是7.5万欧元。法律在出租时间上并不限制。

在税收方面，这种投资方式最为理想。因为，房屋本身的价格可以算作折旧的费用去抵消房租的收入。另外，贷款的利息可以作为支出抵消房租的收入，从而达到免税的目的。

法国对房产的折旧以20年来计算,也就是100万欧元的房产每年可以折旧5万欧元。例如，一套价值100万欧元的房产，年租金收入在5万欧元，在20年中，这套房的房租税为0。

另外，法国房产都需要缴纳土地税和居住税。比如巴黎地丽日区一套3居室的套房，所有税收大概在2000到3000欧每年。同时20年后巴黎的房价很可能是目前的5倍（目前巴黎房价在15年间已翻了3倍）。而在投资回报上，每年的净收益很容易就可以10%。

所以我建议想要通过出租法国房产来获取回报的投资者选择带家具的形式出租，从而得最好的回报，又能完成增值保值的功能。
不带家具出租房屋

对于第二种出租方式，法律对它有专门的定义。这样的出租合同法律规定必须是三年一期，合同结束后除非是收回自己居住或者出租给另外的房客，否则是不能回收房屋的（如果是出售房屋，新任房东必须履行前任的租房合同）。

另外在某些大城市，如巴黎，房屋的租金是受到政府限制的，不能高于政府的规定。另外在税务方面，以房租的收入减去租房的费用（不包括物业费和贷款的利息）作为计算税务的基数，最后统一到个人总收入里面，按照比例交付税金。

所以这并不是一种让人感兴趣的出租回报方式，同时回收房屋也会很麻烦，而税收过后回报率也相对不高。因此，我不建议中国投资者选择这样的出租方式来投资法国特别是巴黎的房产。

在巴黎，带家具的房子可以出租给来自世界各地的游客，从沙特到加拿大，从巴西到日本，俄罗斯。另外巴黎有很多高端的商务旅客，他们最钟爱可短期出租的房屋，如3~6个月。虽然巴黎的酒店入住率平均达到90%，但是，带家具的房子价格比酒店便宜1/3，面积更大，选择自由度更广，非常受到客人的欢迎。

当然，为了实现这样有吸引力的投资计划，应该从找到一套好地段的房屋开始：如一个富有历史性的地区，那里有商店，有便利的生活设施，餐馆，公交系统，附近有名胜古迹等。以下为投资者介绍巴黎最热门的地段：

• Le Marais(玛黑区－巴黎市政厅）

• Saint Germain des Pres(圣日尔曼－拉丁风情）

• le Luxembourg (卢森堡公园）

• l’Ile de la Cité （西提岛－圣母院）

• Les Champs Elysées（香榭丽舍大街）

• la Place Vendôme（旺多姆广场－珠宝腕表）

• Louvre（卢浮宫）

• Opéra（巴黎大剧院）

• Montmartre（蒙马特高地－天使爱美丽）

如果投资者选择了一些非热门的地段，租金可能只有热门地段的25%到50%，甚至只有10%。（未完待续）

Stephane Bertoux专栏全集：

Stephane解析法国房产投资

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