我首先要指出，投资房产，赚钱并不像很多人想得那样简单。房地产投资需要大量时间，也要付出很多精力。有时，即使投资者付出了时间和精力，仍然可能会赔钱。

以下就是我在房地产工作经历中见过的一些常见失误：

•  过快的做出决定

在与房产经纪商谈，或者看一处楼盘前，建议买家先在一张白纸上写下买房的目的。然后认真考虑以下几个问题，例如：

退休后，我会从中获得稳定收入吗？通过投资房产，财富会快速积累么？算算自己在购房上需要花费多少钱？能够借贷到多少？对风险的偏好是高还是低，愿意花多少时间投入，还有想要专注于什么地方投资经营？等等。

在这些基本方面好好考虑是非常值得的。沃伦·巴菲特曾说，征求意见不如独立思考。

• 相信低风险高回报

这一点我已经在多期专栏中提到。显而易见，拥有高回报的投资一定具有高风险的，这两者相辅相成。所以，投资者不要被低风险高回报的说法所愚弄了。投资是需要付出的。只有通过一段时间的努力，附加了价值才能获得这种梦寐以求的高回报。

回报最高的房产从来都不是最安全的资产，而是风险最大的资产。根据我的经验，买家没附加价值的高回报资产肯定意味着更高的维护费用、更高的管理费用、更频繁变换的租客、城区更高的失业率、学区交通不便、难以雇佣员工，公共设施缺乏而且房产还难以脱手。

• 依赖网络不实地考察

这一点，我希望买家在出手买下地产前需慎重再三。要好好了解房屋所在社区。可以到zipdatamaps.com看看当地的人口构成基础，如住户收入等。也可以登入city-data.com看看，研究研究犯罪率等诸多居住和发展事业的信息。到Zillow或 Trulia.com比较下当地的租赁和销售的数据。

另外，可以到这些社区走走，和居民聊聊，问问租金的升降和按揭起伏的情况；问问他们喜不喜欢这里；当地的学校如何。一般来说，花一个下午踩踩点比趴在电脑前一周的时间所获得的信息更多、更实用、更精确。

• 不雇佣或低额雇佣房产经理人

房产经理人一般身兼两个角色：取悦房东和讨好租客。这可不是一项简单的工作，而是需要付出非常多的精力。

在雇用房产经理人上，千万不可吝啬。因为，一位具有职业操守的经理人，他会多年始终如一的细心管理业主的房产与关心租客的种种需求。这样的经理人是值得重金聘用的。

业主聘用的房屋管理公司的工作做得越好，租客就越愿意长租。频繁更换租客比较烦人，也需要投入不少精力和资金，应该全力避免。

另外，所有的房屋经理人都会向业主收取新租客费或续租，所以，这笔钱是需要算入聘用金中的。

• 永远都有一笔糊涂账

做房产投资，就需要会计算。要明见银行账户的进出流水；需要综合计算并罗列清单，并且使用表格把资金路径明列出来。从一开始就这么做。刚开始的时候简单地做做数据列表，以后无论是数据还是你的技能都会膨胀。

有些是固定费用，比如房产税和管理费；有些是可变费用，比如修理费和空置损失。最重要的是仔细弄清各项费用。不要指望问题清者自清，别等着问题烂了再着手处理。

除此之外没有什么经验可供选择，关键是要从失误中找经验，以免以后再犯。但如果能够间接地学习别人的经验，就会取得墙内开花墙外香的效果。技巧要从阅读大量的相关博客，甚至书籍，从中吸取别人的教训，并尝试把经验运用到自己的实践之中。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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