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日元走弱,日本房产吸引海外投资者 | 居外专栏

今年以来全球饱受通胀困扰,多年无法达到央行通胀目标的日本也迎来了持续的通胀。 据最新总务省公布的数据显示,日本10月全国消费者物价指数为103.4,比去年同期上涨3.6%,是1982年2月以来的同比最大涨幅,更创下了40年来的新高。日元的贬值也推高通胀的原因之一。 尽管受到美联储或放慢加息政策的乐观预期,以及日本政府和央行于今年9月出手干预汇市的影响,但近期日元对美元仍一度超过1美元兑140日元,日本贬值的影响不容小视。 为了对抗高通胀,许多国家的央行纷纷采取提高利率,收紧货币政策,因此,相当一部分的发达经济体的房产市场面临重压。 而反观日本央行继续维持宽松的货币政策,日元的持续贬值短期内或很难改变;种种迹象显示,日本房产对于海外投资者的吸引力正在不断上升。 根据数据显示,J-REIT 指数下的基础资产和股息支付都表现稳定,显著好于发达经济体的同业。 投资者对于住宅类房产的兴趣在持续增加,带动了该类物业价格的上涨;写字楼的租金情况明显转好。 2022年第三季度,甲级写字楼租金自疫情以来首次出现持平;空置率在在新增供应的影响下有所上升,但交通便利的写字楼受影响不大。 东京中央五区的办公楼租金和空置率情况 随著防疫政策和入境限制的放松,酒店业和商业零售类物业获得进一步上升的势头。在疲软日元的带动下,不少大机构也纷纷采取行动,如基汇资本(Gaw Capital)近期宣布将在未来的1.5 至2年内追加35至40亿美元的投资。 风险披露: 本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析,幷非以发行的产品为参考,只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变,上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性,也非作为任何特定投资产品,策略,计划的建议或推荐。

伦敦地铁沿线房,房产保值与升值的妙招

伦敦交通系统的发展拥有浓厚的历史底蕴,同时也是出了名的广泛和完善。伦敦地铁于1856年开始修建,是世界上最古老的地下铁道,全长402公里、涵盖11条地铁线、270个站。 从伦敦居民几乎人手一张的交通卡——牡蛎卡(Oyster Card)就能得出结论:在伦敦,几乎没有你乘搭公共交通到不了的地方。 牡蛎卡可以用于乘坐伦敦地区内多样的公共交通,包括地铁(Tube)、公交车(Bus)、轻轨(DLR)、地上铁路(Overground)和铁路(National Rail)等多种交通工具,让你快速穿梭于伦敦各个地区。 伊丽莎白线正式通车 今年5月24日,耗费13年时间建造、规模最大的伦敦新地铁线——伊丽莎白线,也被称为“紫线”、“女王线”(Elizabeth Line)正式通车。这条横贯铁路(Crossrail)大大缩短了东伦敦和西伦敦之间的交通路程。 伦敦四通八达的地铁系统、丰富的换乘体系,不仅为伦敦奠定了成为国际化大都市的基础,也带动了地铁线附近的房价上涨。 伦敦地铁沿线房产 地段是决定房产价值的重要因素。这也是为什么购房者愿意花更多钱购置那些学区房和地铁沿线房。 根据地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)指出,居住在距离地铁站步行5至7分钟的范围内,其房价增长高于平均水平。此外,研究也指出伦敦人愿意为购买靠近地铁站的房屋支付溢价。 坐落齐格威尔站的轻奢公寓 在伦敦地铁中央线(Central Line)上的有一栋具备优秀交通配置的永久产权公寓。这栋公寓共有11套两卧住宅,总开发价值(GDV)约800万英镑。 这栋公寓的亮点之一,在于其绝佳的地理位置和优越的交通系统。受益于步行即可抵达的齐格威尔和格兰治山两个地铁站,不管是日常通勤、上学或出门游玩都非常方便。 此外,从这里到利物浦街站只需30分钟的路程。有了两个地铁站的加持,齐格威尔深受当地社区的金融专业人士、企业家和名人的欢迎。 公寓周边的生活设施成熟,包括精品店、餐馆、公园和当地的便利设施。娱乐消遣方面,你只需开车20分钟即可抵达奥林匹克公园和欧洲最大的购物商场之一——Westfield购物中心。 公寓内部的设计采用了大量的现代轻奢高级灰元素。低调又不失格调的灰色,带出生活的质感美学。踏进屋内,英式优雅和现代时尚的结合随处可见。从客厅、厨房、卧室到浴室,每样家具和装潢都是奢华中透露出一丝朴实。 身处现代感十足的公寓,你也可以享受大自然的包围。这栋公寓坐落在一个非常理想的、安全和宁静的住宅区,邻近伦敦最大的绿地埃平森林,坐拥超过六千英亩的树林。 此外,该地区有许多出色的私立学校,包括齐格威尔学校(Chigwell School)、森林学校(Forest School)和班克罗夫特学校(Bancrofts School)。无论你是单身白领还是家庭,这栋公寓都是你定居伦敦的理想家园。有兴趣购买此房产,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

日圆创25年新低,投资房产好时机?VS. 楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?| 居外专栏

「日圆创25年新低,投资房产好时机?」 抑或是,「楼价近30年高位,卖楼套现是机会吗?」 其实,这两句话并没太大关系,只是反映外国人对日本房地产买卖双方的两种看法。你是哪一方呢?以下的评论,或会帮你你找出答案! 近月,日本房产界出现忙得不可开交的现象,与几名日本房地产中介交流时,他们异口同声表示「好忙好忙,更会忙到年底」。 他们解释,除了要回复客人有关房产资料和问价的来电及电邮,自七月日本对外开放放宽后,更开始要接待海外旅游团及免检测之商务人士,种种迹象显现全面通关指日可待。 然而,对于专业投资者来说更是急不及待,马上托地产中介申领商业签证,冀快人一步到实地考察作买楼投资。 PropCap 房产投资入门知识 一般投资房地产的总回报 = 房价增值率(Capital Gain)+ 租金回报率(Rental Return) 如投资海外房产就需加上汇率回报(FX return)。各回报率会受市场不同因素(Factors)影响,大致因素如下: 房价增值率(Capital Gain): Supply/Demand, Income Growth, Money Supply, Interest Rate…etc 租金回报率(Rental Return):Supply/Demand, Inflation…etc 汇率回报率(FX return):Interest Rate, Currency Supply / Demand(Trades demands, Speculation)…etc 我们先认识这3个回报率的含意,以及他们如何对日本市场造成影响。 房价增值率 (Capital Gain) 房价一般而言是持续上升。90年代日本房地产泡沫爆破,经历了十多年持续性走下波,终于在2003年始上升。今日东京都二手楼的平均成交价,已升至泡沫时代的平均价,而楼价一年的平均升跌幅大概是3-5%。 如果有人说日本楼价不曾上升,则代表他正与30年前的楼价相比较。当然,我相信没有香港人在30年前已开始投资日本楼,若有的话,应该是十年前了,那当时的房产至今没有理由不赚钱。不赚钱的原因或者是「入咗垃圾货」。 租金回报率(Rental Return) 租金回报率的算法是以一年的租金收入/楼价计算的。 一般租金都是平稳上升,惟日本租金与过去30年并无明显差别。也就是话,租金收入在不变而房价上升的情况下,租金回报率就会一路走低。日本楼租金回报率正正是这个走势。 汇率回报(FX Return) 外币FX投资有升有跌, 不似其他投资产品般长升或长跌,因此一般人都以短炒形式操作非长揸。而另一个特色是,一般投资产品走势上升时慢,下跌则会加快波动率上升,但外币汇率上升和下跌时的波幅较为接近,因此每一个周期波动会较短且变化不大。 基于以上因素,那究竟应否买入日本楼或放售? 现在的你可以选择你心水的情景! 我认为现在是低位买日圆投资房产的好时机! 恭喜你选择了投资日本房地产! 日圆兑港币美金创25年历史性低位,对于不少人来说是前所未见,甚至40多岁的中年人亦仅有一面之缘,显得现今的日圆汇率十分诱人。 投资讲风险,无人知晓未来走势会升或跌、长升或长跌。其实投资产品的特性是容易理解的,例如,债券到期时取回本金;房产价格则基本上是长期上升;而对于一种货币,除非人民对它失去了信心,否则局面大多是「升升跌跌」。如果能在低位大手买入外币,想投资海外房产就「想输都难」。 投资外币就要认识标准差(Standard Deviation),那现在是否买入日圆的机会呢? 我们可以参考USD与JPY历史标准差(Standard Deviation),又名(Volatility)。 USD/JPY Volatility Per Month: 平均是 3.83% ,等于一个Standard Deviation,意思指有67%机会率USD/JPY汇率在一个月后升跌幅不大于3.83%左右。 标准差对投资者有什么启示? 我们可以比较一年的USD/JPY Volatility和一个月的USD/JPY Volatility 一年的Volatility的算法是: (Volatility Per Month)3.83% × √212 = 13.27% 意思是一年的升跌有67%的机会率是 ±13.27% (一个标准差Standard Deviation)以内。 如果我们放大观察这两个标准差,即是有95%的机会率升跌幅度在 13.27% × 2 = ±26.54% 以内。 现在我们可以看看今年USD/JPY的走势。 一年前至今,日圆已贬值了26日圆,超过23%以上,稍达至两个标准差的26.54%,这类情况属为罕有,100年内仅有5次机会发生,而今日的日圆差一点就达到绝地反弹的水平,加上7月联储加息或会对日圆压力的巅峰,实在值得留意! 我们可以想像美日汇率一年间的浮动达23%,比房价升跌大得多(1年升10%已非常多)如果在合适的时机买入日圆作房产投资,期待回报率十分理想。除了日本房产之外,还有没有其他以日圆来投资的方法呢? 成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder)也是不错的选择,一年的定息回报达至6%~8%。 创30年楼价高峰,是否时候卖楼套现呢? 今日选择出售日本房地产的你,恭喜赚钱了! 战后的日本房产价格俨如坐过山车,导致八、九十年代的一家三代也无力供楼,之后千禧年代,价格更一度陷入低迷,房产业一蹶不振。 事实是否如此? 2011年东日本大地震后,日本中央银行在股票市场上不断地买进Topix和J-REIT的成分股。2012年12月安倍前首相于第二次上场后,为了稳定利率而不停地买进国债。 在存款负利率、超低息贷款的情况下,造成资产价格暴涨。当时的你,若有能力向银行申请贷款,想必猪笼入水。现今全球进入新高通涨时代,利率由历史性低位返回正常范围,对长期依赖低利率的日本肯定有影响。 许多人评论日本楼不应作投资,皆因楼价长期不升。倘使比较30年前的房价,的确是没有升跌,但对比10年前,二手住宅单位楼价已升至接近100%,如若这样都不算升值的话,这个人肯定对日本房产一窍不通。 投资房地产的优点是租金收入稳定,资产长期升值,可以通过贷款做杠杆,增加回报,但缺点是流动性低,短期变现未必易事,当经济疲弱的时候,成功卖出变得难上加难。 然而,今日楼价适逢是30年来的高位,简直是「Seller Market,条街无货卖」。如果想卖得好价钱,现在肯定是好时机! 当卖楼套现后,你会考虑将日圆兑换成港币后,但赚蚀或不多,而选择将日圆存入银行一、两年,等待美国加息周期完结后,日圆汇率想必或会回升,但此时的你,又会嫌弃日圆存款无利息,我会建议成为 Propcap Technologies 平台的房贷放款者(Mortgage Funder),一年的定息回报达至6%~8%。 了解更多 PropCap 日本房产按揭及Re-finance贷款计划 想知道 PropCap 如何帮你买日本楼或按揭套现? 不妨联络我们! 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏

“真心待您”李峻铭与您全析中国香港房产市场

内银或出手管制停还贷烂尾楼业主 业主集体不偿还银行按揭贷款,情况最初始于河南、湖南、湖北、江西、重庆等中西部地区,涉及的楼盘由最初几十个,慢慢遂步扩展至超过100、150、甚至有报导指已超过200个.....【阅读原文】   移英港人亲身体验「小圈子民主」? 自从英国推出BNO Visa,令移英港人数字大增,当中有不少是对英国的民主制度有所向往。亦因此间接令港人对英国的政治新闻更有兴趣.....【阅读原文】   政治社会动荡或影响西方楼市 在政治社会混乱的背景下,近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响,大都大幅上升。今年利息趋升,楼市会受到真正考验,尤其是美国.....【阅读原文】   同行创未来,香港房产充满机遇 回顾过去25年,香港的楼市经历了史无前例的大波动,由97年高位连续下跌六年至2003年,幅度达到2/3,社会经济大受打击.....【阅读原文】   俄乌停战露曙光 部署投资莫悲观 通胀也会因而见顶,利率自然也会停止上升。大家在部署投资时,不宜太悲观。无论港股定港楼,调整过后今年可能是入市良机.....【阅读原文】   加息困扰楼市 上车换楼良机 回到香港楼市,可谓冰火两重天,周末白石角新盘一Q清袋,向隅者众;相反二手成交则疏落,十大屋苑周末成交少于十宗,当然也因连日天雨有关.....【阅读原文】   长远土地储备 需求远高于供应 政府手上的熟地已发展的七七八八,新供应集中在新发展区,要2030年后再出现,而铁路项目上盖的土地供应,亦有相似的情况。供应短缺有数得计,已经是不争的事实,但需求又如何?【阅读原文】   沙中线通港岛,哪区楼价最受惠? 站在投资香港物业的角度,哪个地区最受惠更为大家关注。由于过海段新建车站只增加了会展站,而会展站处于差不多纯商业区,对于当地的办公楼价格,当然直接受惠.....【阅读原文】   楼市辣招引此为鉴,康文署「禁炒」成效有限 相反,买楼首期不断因「辣招」而上升,反而令买楼成为有钱人的专利,必须有「父干」才能上车,年青人连奋斗的动力也减弱了.....【阅读原文】   代理功能仍存在?买房给佣金已过时? 买家及卖家可能觉得,香港物业市场上也有放盘平台,正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价,文件由律师行处理整个流程,可以淘汰代理的角色及功能.....【阅读原文】   新特首,新提纲:提速、提效、提量 特首候选人李家超于4月29日公布政纲,相信读者都很关注其房屋政策。其中分为四大核心政策,打头阵的是精简程序,解燃眉之急.....【阅读原文】   疫情+波叔Plan 新界三房升值之王 当然「波叔Plan」(放宽按揭保险的楼价上限措施)实施以来,令1000万以上物业的首期大减。在二手市场,1000万以上的交易比例也越来越高。由于需求者众睇楼还价的情况热烈,也令3房单位更受欢迎,反价的机会自然就更普遍.....【阅读原文】   新特首新房策,告别㓥房有办法 李家超将成为新一任特首,相信已无疑问,由于他是武官出身,过往很少就房屋政策发表意见,大家都在关注他的房屋政策,如何带领香港解决这积存已久的深层次矛盾.....【阅读原文】   投资市场 风高浪急? 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政府在上海及杭州设立“一网通办”的官方服务,这是让业主在官方网站上挂牌出售,让买卖双方跳过中介,自行配对。并进一步协助买卖双方办理相关的过户手续,一但实验成功的话,可能扩至全国,中介会否从此消失?【阅读原文】   地产代理 vs 保险代理,哪种专业更适合您? 最近有年青人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业,遂向笔者了解地产代理的工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处,最明显都是主要靠佣金作为回报,而且收入差异大。当年,客户入市的喜悦成为笔者的动力,遂决定入行。年青人如何选择,就要看自己的喜恶。【阅读原文】   通涨重临,加息收水,楼市何去何从? 虽然美国当今通涨率已经超过5%,坊间有不少评论也在估计联储何时收水?但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致,属於短期性,只暗示会在11月有机会减少买债 ,换句话11月只是将放水的力度减慢,直至2022年中才能停止买债,即停止放水,至终回购债卷(收水)更是遥遥无期!【阅读原文】   物管公司能管能理!服务到位 物业升值 笔者最近到访一位朋友的屋苑,才发觉屋苑没有访客车位,管理员有见及此,就安排一个业主车位予笔者短暂使用。这样做当然为管理人员带来大量工作,但却可以令业主及其访客带来极大的方便,真的做到能管能理!管理得好也间接令物业增值。【阅读原文】   共同富裕利基层 社会稳定利经济 “共同富裕”的反义词,就是“贫富悬殊”,为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配的手段,但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避,令绝大部分财富集中於极少数人的手上!根据瑞士信贷银行发表的报告,全球最富有1%人口,已经占有全球财富的44%。【阅读原文】   监管风潮延续 股市楼市有危有机 中国先后向互联网公司、教育行业,提出各项监管风潮,令相关股票价格大幅下跌,例如股王腾讯也从今年年初高位回落至今,下跌已超过45%,市值消失逾4000亿美元,如果连同阿里巴巴、快手、美国等公司,市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。【阅读原文】   二手房创新高 移民卖房费思量 中国香港在过去两年经历了社会运动及疫情,而且去年的人口也因移民人数增加而减少了8.7万人,种种不利因素下,楼价仍可以上升,证明只计中国香港本地的购买力已经非常强。现在卖出大单位,等如用折扣价卖出优质货,而买入小单位,却又是用高价买入劣质货。移民,要付出代价,似乎又是合理的推算。【阅读原文】   政策调整下的资产配置 以往投资国内房产,获利是不难的。在城市化的过程中,大量农村人口涌至城市。加上基建的改善,一个在城市边缘的乡镇,三至五年间就可以变成都市的一部份,楼价自然水涨船高!笔者建议大家必须重新检视资产组合内房产的比重,尤其是国内的物业,不宜再冒进。【阅读原文】   低息制造杠杆 滥用引发危机 笔者有见年纪越来越大,医疗费用也不断提高,便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够。保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险,保额起码有2000万,入医院前、後,所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜,60岁左右每年保费3万左右。到70 岁,更加超过10万以上!【阅读原文】   低息环境持续 套现转按好时机 中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹,住宅楼价距离历史高位只有约2%,相信2021年上半年将会刷新历史纪录。楼市旺价又旺量,作为业主当然高兴。进取一点的业主,更加可以藉楼价高位的机会,加按套现获得的额外资金,再投入物业市场。自住的物业也可以被活化,成功为业主赚取收益。【阅读原文】   “躺平”轮候公屋 消极还是积极? 2021年“躺平主义”在中国兴起,源於4月17日百度的一则帖文:“躺平就是我的智者运动。只有躺平,人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准,拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。”【阅读原文】   加密货币投机热 长线投资要谨慎 2008年金融海啸,美国联储局的资产负债表,只有约2兆亿美元。经历数次QE(量化宽松)後,在2015年增至4兆亿左右。今次疫情令全球央行再次疯狂放水,美国联储局资产在2020年7月已增加至近7兆亿美元。估计到2021年Q4(第4季),更会超过10兆亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格,也再次掀起加密货币的热潮!【阅读原文】   但开风气不为师 英年早逝忆左晖 上周贝壳找房(以下简称“贝壳”)及链家的创办人左晖先生突然去世的消息,震动了整个业界。“2021新财富500富人榜”於5月13日发布,左晖以2,220.3亿元人民币的财富,压倒了所有国内发展商的传统大亨,以地产中介的身份成为中国房地产新首富。在香港有 KOL更比喻此为“施永青先生财富多过李嘉诚先生”,完全不可以想像!【阅读原文】   移居英国涉事广 居住问题困难多 上周本栏提到不少移居英国的中国香港人,都为了税务问题,而卖出了香港的资产,尤其是房地产,文章引起了不少回响及一些质疑。除了税务是移居英国的重中之重外,其实大家在网上也可以看到不少因移居带来的困难琐事,而其中一项,大家避不了的仍是居住问题!【阅读原文】   为免下错车 移民也置业 笔者发现不少打算移民的朋友,也会选择先卖出中国香港的物业,但移民外地并不一定成功,笔者经历过香港的97移民潮,身边也有不少好友,移民数年后,最后选择回香港生活。一旦卖出了所有物业,回港又变成“无壳蜗牛”,就是双重损失了!一旦您决定把物业卖出,笔者奉劝大家,必须在外地重新置业。【阅读原文】   移民卖房早安排 税务繁复要小心 最近英国、澳洲、加拿大都不约而同为中国香港居民提供特殊移民途径,令香港又刮起一阵移民风潮。彭博估计在2021年香港将有约13,100至16,300户家庭移民英国。如果全部业主都卖出其物业,数目可达1,500亿港元!由於英国有资产增值税,一旦移民至英国,便极有可能被定义为英国的税务公民,全球的资产升值都需要纳税。【阅读原文】   没有常绿叶 只有常绿树:房地产从业心得分享 一位刚毕业的年轻人最近加入笔者公司一间位於豪宅区的分行,该分行的大部分物业交易额都是2000万港元或以上,对於没有社会工作经验的年轻人来说,困难自然不言而喻。两个月过去了,结果促成三宗租务成交,并成功将一名租客变买家,更促成了一宗买卖!以新人来说实是难能可贵,更重要的是成功并非侥幸。【阅读原文】   中国香港置业:租公屋 VS 买私楼 最近笔者在网上讨论群组,见年轻人在讨论应该等租住公屋好,还是努力储首期、买私楼,哪个选择是最好?【阅读原文】   香港楼价首季拉锯:成交大升 有望向好 2021年首季刚过去,反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点,上升幅度并不明显,但成交的宗数却大幅上升!2021年首季一手住宅成交 3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗,比去年同期的8,537宗,上升了74.8%。由于成交量大升,也带动佣金上升,破了历史新高!【阅读原文】   为求“心头好”,我以高价抢下香港特色单位 上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位,有报章以破新高价来形容此次交易。事实上,马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万成交,呎价为31,677港元,这才是历史新高!当然笔者购入的单位以呎价31,028港元成交,也绝不便宜。为什麽高价入市?这成为本周笔者经常被问及的问题。【阅读原文】   疫情改变世界 投资商铺要留神 去年春节,新冠病毒开始大规模爆发,到现在疫苗开始接种,刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话,中国香港的旅客也消失了整整一年。旅游旺区店铺十室九空,可能太夸张,但吉铺(意为空铺)多过营业中的店铺,也是所言非虚。【阅读原文】   海外置业风气盛 选择代理重诚信 代理在整个买卖流程中担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家俬装修、出租管理等等,当中还涉及很多法律及税务知识。代理公司必须做到令客户放心安心,才是成功的第一步。而作为消费者,在甄选物业的同时,选择代理也不能掉以轻心,必须委托诚实可靠的代理,才能令置业得心应手。【阅读原文】   港人移民卖楼 威力可大可小 中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,大家不妨大胆估计移民英国的家庭有30%至40%,每年便有6,480至8,640个住宅单位,因BNO移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有41,000宗成交计,占比为15.8%至21%,这个数字对楼价的影响就可大可小!【阅读原文】   小阳春提前到港 持久能否看疫情 往年一旦踏入春节假期前後,一方面大批港人出外渡假,同时,留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响,所以看房活动难免受到影响。但今年明显不同,疫情令绝大部份港人留港消费,看房活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道,上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。【阅读原文】   拜登上场 强调稳定 资产市场易受益 上周拜登终於顺利登上美国总统宝座,国会山庄如临大敌,利用数以万计的国民警卫军来保护新总统宣誓就任,可喜是并未有发生预期的动乱。在特朗普年代,最大的特点是不确定性,政府的政策好像是一言堂,市场难以捉摸,投资市场难以预计!【阅读原文】   中国香港成交大增,何以房价没被大幅拉升? 踏入2021年,住宅市场无论一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗;一手方面,头炮启德MONACO,首轮145伙不足六小时火速售罄。在移民潮的背景下,二手供应会增加,楼价大幅上升机会微。长远来说,改革土地供应制度才是问题的核心。【阅读原文】   【购房案例】资金被冻结,买家如何免成苦主? 2020年的圣诞节,本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说,却可能是恶梦的开始!事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项,被中国香港律师会接管了,并且冻结其所有银行户口资金。据报导有79个案件涉及1.27亿的订金及尾楼被冻结。【阅读原文】   2021物业投资成败 疫情控制为关键 刚踏入 2021 年,正是投资者回顾 2020 年的投资回报的好时机,也是为 2021 年投资作准备。以物业售价来说,中国香港的最新整体住宅物业指数为 173 点,跟 2020 年 1 月公布相同,即是原地踏步。在疫情当道,经济不景的背景下,大家可能觉得不升不跌已经是万幸,但放眼世界,全球主要经济体的住宅物业价格都是上升的!【阅读原文】   展望2021:中国香港楼市稳中存变 2020年转眼间又到尾声,本文见报时已经是圣诞前夕,又是时候回顾一下本年中国香港楼市,及展望来年趋势。【阅读原文】   珠海楼价升幅大 来年升幅持续 政府在施政报告各项措拖中,令笔者最关注的是港珠澳大桥将不设限额,让中国香港单牌车直接驶进大湾区,每次限期 30 天。这肯定对珠海,甚至整个粤西物业带来无限憧憬。【阅读原文】   落实施政报告 中国香港经济再起飞 上周提到施政报告虽然关於私人房产的着墨不多,但当中有关如何为中国香港注入经济新动力的措施,实际上与香港楼市关系密切。【阅读原文】   浅谈施政报告房屋政策:侧重公屋 私楼欠奉 林郑特首为配合中央对港政策而延期公布的新一份施政报告,终於在上周发表!笔者当然最关心自然是房屋政策。市场曾经盛传会放宽 1,000 至1,500 万元住宅物业的按揭成数,由现时的五成,利用按揭保险计划,额外增加两成,令按揭总数达至楼价七成—— 结果传闻落空,施政报告对此只字不提!【阅读原文】   蚂蚁上市触礁的啓示 11月11日是中国着名的光棍节,也是阿里巴巴的淘宝大做生意的日子,但同是阿里巴巴旗下的蚂蚁集团在 11 月的世纪 IPO,集资全球破纪录的 A+H 股,中港两地同步上市,却出现上市前一天夭折。笔者也总动员全家各成员入票抽签,蚂蚁如果如常上市,估计也会带来短期可观的收益!【阅读原文】   拜登当选对资产市场的啓示 即使大家认为特朗普能够翻盘的机会极微,拜登当选之事无从置疑,但民主党一向强调要对企业加税,这对股市大大不利,股市却完全视若无睹,股市继续攀升。就短期来看,拜登上场会带来短暂的蜜月期,资产价格短期值得看好。【阅读原文】   铺位售价租价大跌 买家忙於寻宝中 中国香港疫情最近稍为缓和,笔者也趁机在各区走一走,大家不难发现各区的铺位都出现大量吉铺,尤其是过往自由行热门旺区如铜锣湾丶湾仔及油尖旺等等。粗略估计,吉铺占三分一以上;民生区情况似乎好一点,吉铺少於 20%。【阅读原文】   经济不景新盘抢购 中国香港购买充沛之谜 大围站上盖新盘推售,吸引了超过 22,700 票认购。毫无疑问,楼盘将会一Q清袋。而且,也带动全城热话,在疫情当道的今天,何解会有这麽多人认购单位?以往国内同胞很容易成为代罪羔羊,但今次中国香港仍在闭关,国内客参与可谓凤毛麟角的情况下,相信绝大部份买家都是本土购买力!【阅读原文】   大围新盘热卖 有助提振中国香港买家信心 大围站上盖物业——柏傲庄周末周日分两天开售。这个楼盘打破了97年多项纪录:已入票量多达2,270票及挂队睇示范单位时间长达8小时。首度开售却沽391伙,套现超足 42.7亿,也是今年新盘的首轮销量冠军。【阅读原文】   中国香港iBond抗通胀:“有姿势,无实际” 中国香港政府刚宣布今年会重推通胀挂鈎债券(iBond)。今年 iBond 的最低保证息率,由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港经济受疫情打击,出现通缩的机会很大。银行的港币存款息率接近零息。相比之下,iBond 似乎很有吸引力,但若从实际角度考虑,iBond 是否能够“抗通胀”?【阅读原文】   1分钟认识疫后“K型”股市、“K型”楼市、“K型”社会 标普指数表面上是典型的“V”型反弹,在疫情仍未受控丶经济大幅萎缩丶失业人士倚靠政府救济的社会背景下,实情是“K”型走势。无论K型股市丶K型楼市或者K型社会,都不是一个健康稳定的发展形态,必须经历较大的调整,无论经济及社会都会面对较大的动荡,投资者宜加倍小心,不宜太冒进!【阅读原文】   中国香港房市预测:住宅楼价短期受压 供不应求长线看好 中国香港贫富悬殊一向厉害,物价高升,只有社会上最富有的三分之一有能力置业。疫情打击社会的低下层,富有阶层却损失有限,而低息环境进一步恶化,香港住宅物业有稳定租金回报,也是乱世中较稳健之选。加上香港土地长期供应短缺,长线住宅的价格,不宜看淡。【阅读原文】   适时调节按揭辣招 有助港买家置业安居 受到新冠肺炎疫情第三波影响,无论新盘开售及二手市场的成交量都大受影响。中国香港政府实施各项楼市辣招的目的,就是希望压住楼价,让真正用家可以较易入市。但针无两头利,部分措施难免令用家也一样被打压。现时用家当道,放宽按揭成数,便是切切实实协助用家置业。正所谓置业安居,对香港的繁荣稳定也有莫大裨益。【阅读原文】   齐心抗疫爱香港 东方之珠再发光 中国香港正受到双重打击,一方面是疫情令社会停摆,经济每况愈下。另一方面,又受到国安法实施,英国及澳洲都在抢香港人才,提供各式各样的特快移民途径,令不少人怀疑中国香港能否保持过往的繁荣,东方之珠的光芒,能否继续发光发热?笔者对此抱乐观态度。【阅读原文】   疫情改变世界 数码转型挡不了 疫情无可避免加促了地产代理的数码转型,适者生存,汰弱留强自然免不了!当客人花更多时间在网上浏览,代理公司必须懂得如何在网上宣传丶如何追踪客户丶甚至如何运用人工智能丶大数据等等。而且客户在网上的体验越佳,促成生意的机会自然会更高。【阅读原文】   疫情改变世界 投资组合要留神 疫情在全世界不断升温,感染及死亡人数屡创新高。中国香港的情况也不乐观,每天过百宗本土感染,不少更是源头不明,证明病毒已在社区爆发!疫情一波接一波,对实体经济的影响已愈来愈浮现。面对商业模式大转移,经济不稳定的前提下,投资者务必对投资组合作重新评估,适应世界的转变!【阅读原文】   疫症社区大爆发 齐心互助渡险境 刚刚上星期才写完疫情一波接一波,不幸言中,中国香港出现第三波疫情,确诊人数每天都超过 100 人,而且不少源头未明,这说明病毒已经在社区存在一段时间,并且扩散至社区的不同角落。【阅读原文】   疫情反覆一波又一波;资产升值一浪接一浪 中国香港疫情反覆,又要收紧“限聚令”,对经济回复,无疑是一项重大打击。美国的情况更差,单天确诊人数数字已超越七万,屡创新高。在此疫情不断扩散的背景下,重啓经济只能一拖再拖。令人感到意外的是,风险资产价格只在 3 月份曾经大幅下跌,美股在 7 月已经完全收复失地,科技股更加屡创新高。【阅读原文】   英国掀起置业潮 买卖手续繁复要留神 近日中国香港对在英国置业有兴趣的人士大增,笔者公司的英国物业展销会也要不断加场以应付大量查询。虽然,香港的法律跟英国差不多,但在置业手续上,也有不少是有分别,大家务必小心。【阅读原文】   中国香港社评:交通配套齐全 有利置业安居 当今政治形势,明日大屿计划很难推行,政府宜更早应变,加强交通配套,加建铁路。一方面可推动经济,也大大增加周边土地的发展密度。铁路上盖一向受欢迎,安居才能乐业,人心稳定,也是特区当务之急,重中之重!【阅读原文】   中国好,香港好!物业价值长线看好 最近中国香港因国安法的制订,建制派及反对派均唇枪舌剑丶不断交锋丶争取民意。究竟国安法实施之後,香港会变成怎样?悲观的会选择卖楼移民;乐观的,就会认为有人辞官归故里丶有人漏夜赶科场。香港即使经过一轮震荡,东方之珠仍会屹立不倒。笔者认为香港的国安法只是中美两个大国在博奕下的产物,对物业价值影响短暂。【阅读原文】   中国香港疫后房市 供不应求有增无减 当中国香港遭受疫情影响丶失业率上升,各行各业生意大受打击之际,楼价应该大幅下跌,才符合预期。但事实上,物业市场交投自农历年过後,一个月比一个月畅旺,无论成交量及成交价也在节节上升。物业需求在疫情下,一定有所影响,只是递减了的需求仍然远远超过供应量,令形势恶化!【阅读原文】   英国税种繁多 投资自住宜留神 自从英国宣布考虑将中国香港持有BNO人士在英国的居留限期延长一年,并允许工作及读书,引起不少港人考虑移民英国的可能。笔者公司的海外部收到的查询量也以倍数上升。英国跟中国香港一样实施普通法,法律跟香港大同小异,令人容易忽略,但在税务条例上却南辕北辙丶恰恰相反。【阅读原文】   房产辣招遍全球 投资房托变流行 中国香港在2010年开始实行楼市辣招,这并不是香港独有现象,在全球的大城市,例如新加玻丶澳洲丶加拿大,都有实施不同形式的楼市辣招,务求降低置业需求。但长期持有现金的话,长远而言只会被通胀蚕食。在辣招下,投资房托变成另类选择。【阅读原文】   疫情加速代理进入数码战 由於疫情影响,大家不能外出旅行,被迫留在家中,多了陪伴家人。世界各地的生活模式进行了翻天覆地的改变。疫情也为地产代理带来新的变革机遇。买家透过线上查询量大增,也带动线上睇楼的需求。笔者估计,疫情即使消失,科技带来的方便,是不可逆转。代理行业将毫无疑问进入数码年代,并将展开竞争的新一页!【阅读原文】   经济深度衰退 楼市反常热卖 财爷陈茂波刚宣布中国香港首季GDP下跌 8.9%,为有纪录以来最大跌幅。大家走到街上,尖沙咀丶铜锣湾丶旺角丶中环等旅客旺区,都发觉大量吉铺。香港经济绝无疑问已进入深度衰退。话虽如此,过去周末长假,无论一手或二手的住宅成交宗数,都大幅回升。单单周六丶日,10大屋苑就有超过30宗成交,创下七年以来最旺的周末。【阅读原文】   疫情过後房产投资风向转? 当疫情平静下来之後,物业投资会有甚麽影响?在中国香港,笔者接触到不少买家,他们都在担心,疫情带来央行的无限QE及零利率。又是2008年的翻版,大量资金流入房地产市场,进一步推高楼价,这似乎是市场的共识!但笔者认为今次疫情会对不同类型物业,带来不同程度的影响。【阅读原文】   负油价史上首见 金融产品风险增 由於疫情影响,全球经济活动大幅减少,令原油的需求大幅减少,价格也当然不断下降。但万万想不到,在4月21号的凌晨,亦是5月期货的结算日,可以跌至负37.63美元收市。大家可以觉得,中国香港散户一向很少买卖原油期货,损失有限,但今次的影响可以很广泛。【阅读原文】   疫情触发“去全球化” 滞胀风险要提防 全球各国央行都在利用量化宽松(QE)政策去救市,但今次跟 2009 年不同,今次的“黑天鹅”是瘟疫。各国封城,人与人保持隔离,令经济活动陷於停顿,实体经济严重受损!【阅读原文】   不派息、不交租 中国香港怎投资? 上周金融界最轰动的消息,自然是汇丰银行宣布停止派息。汇丰是中国香港的发钞银行,大部分盈利都是来自香港。虽然其股价因业绩欠佳,一直不断下跌,但因派息稳定,一向被长线投资者热棒,香港自然也有大批拥趸。笔者也接触过些业主,卖楼後将楼款买入汇丰。随後收到的股息一半已经足够租楼;另一半股息可给生活所需,今次肯定损失惨重!【阅读原文】   疫症大爆发 楼价何去何从? 新冠状肺炎已经在全球大爆发,主要国家掌管财政、经济事宜的官员应对情况,不断推出各种舒缓措施。笔者相信,疫情过后,全球低息。买楼收租,可能是唯一有正回报的资产,尤其是非美元区。物业可能是成为最佳的避险资产。【阅读原文】   投资英国现良机 伦敦、曼城是首选(上) 世界三大金融中心,纽约、伦敦、香港的楼价,一向都是全世界最贵的地区,全球不同地区的买家都会涌入这些区域。伦敦过去三年受“脱欧”影响,楼价一路回落。但是自从“脱欧”形势越渐清晰,伦敦楼价自去 10 月就开始止跌回升。【阅读原文】   香港地产业无惧困难 积极创新 共创新天地 香港本地市场面临挑战,笔者认为,2020年,海外物业将会成为港人另一新宠儿。大家准备好没有?天大地大,市场更大。只要肯创新、肯改变、适应市场及客户的需要,香港的物业代理业又会有新的一片天!【阅读原文】   内地经济有望转好 香港楼市调整有限 猪年香港楼市先高后低,最后都录得 5 %左右的升幅。笔者相信 2020 年,香港的经济不会太理想!但这只是影响楼价的众多因素之一。香港房地产长期都是供不应求,自然成为全球投资房地产的热点!【阅读原文】   英国脱欧在即 中国香港买家入市 踏入2019年,不少香港商人投资伦敦,包括李锦记家族、铺王黎永滔、陈振彬家族、鹰君罗氏家族、永泰郑氏家族、永光地产谭氏家族,建灏地产及爪哇控股等等,总金额超过400亿港元!最近,中渝置地主席张松桥家族,购买伦敦的古老豪华大宅。金额达2.1亿英镑。【阅读原文】   仰光豪宅回报高 制度缺陷阻投资 缅甸自从 2010 年民主政府成立,经济开始改善,外来投资也大幅提升,也带动了豪华住宅的需求。笔者实地考察发现,在投资缅甸物业的最大阻力,反而是二手转让制度的缺陷,主要原因是当地还没有完善及透明的登记业权制度。【阅读原文】   香港来年经济或衰退 刚性需求楼市稳 圣诞节又到了,2019 年即将结束。本文将对香港楼市 2020 年的趋势做一个展望,并浅析影响楼市发展的几个因素。【阅读原文】   香港发展新界土地 适宜采取基建先行 中国香港的房屋问题已经成为长期的深层社会矛盾。在香港,上车必须靠父母的话,便成为世袭制度,令社会阶层难以流动、民怨不断累积。本文将对如何增加土地供应做一个探讨。【阅读原文】   利民措施推出 助港人融入大湾区 香港特首林郑月娥在出席粤港澳大湾区建设小组会议后,公布新推 16 项惠港新措施。其中最瞩目的,就是豁免港人在大湾区 9 个城市置业时的限制。【阅读原文】   香港降低首期 换楼市场再起动 政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。【阅读原文】   香港放宽按揭保险 一石三鸟效用大 香港特首林郑月娥在施政报告中,将按揭保险受保的物业上限放宽。以楼价800万港元或以下物业最高按揭成数,可以达到楼价九成;800至1,000万港元也可以达到八成,令买家的首期支出大减。首置买家只要有10%首期,供款能力足够便可晋身业主。【阅读原文】   海外置业需求增加 香港代理变阵求生 香港的社会运动已经持续了 4 个多月,情况仍然未能受控。外地游客固然大幅减少,甚至连前来香港公干人士,也可免则免。大型展览、体育活动也纷纷取消或延期,大量食肆及零售业都面临倒闭的危机。地产代理如何应对?【阅读原文】   中亚纪行:穷并快乐着 笔者七月份去了中亚的哈萨克及乌兹别克旅游观光。选择这个冷门地点是因这处正是习近平所倡议的“一带一路”、古代“丝绸之路”的重镇。1991 年苏联倒台,这两个加盟国各自独立,当今发展如何呢?【阅读原文】   香港楼市两极化 豪宅受考验  六月份香港政府公佈了未来 3 至 4 年私楼供应维持 9.3 万伙,连续 5 季维持不变。表面上好像告诉大家供应充足。但是,大家再将数字详细分析,数量减少最多的是“预售楼花”。简单地说,发展商在放慢楼宇的兴建速度,三年后的供应将会大幅减少。那么香港楼市下半年会怎么走?【阅读原文】   香港下半年楼市展望 香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!【阅读原文】   投资心法完结篇 继上一篇《再谈投资心法》推出之后,过去一个月,笔者跟香港人一样心情忐忑不安。担心年轻人受到伤害,又担心香港未来的稳定与管治 ,希望形势能够尽快平复。笔者听到身边不少朋友表示对移民的兴趣增大了。除了传统的美加澳之外,也探讨移民台湾、泰国、新加坡及马来西亚等地的可行性。【阅读原文】   再谈投资心法 继上一篇《房产投资的内功心法》推出之后,香港投资市场受中美贸易纠纷及最近引发的持续民意所影响,弥漫着不明朗因素。不少投资者都会在讨论及预计:中美贸易最近重开谈判能否达成协议?会估计不同结果带来的影响会怎样?美联储会否减息?事实上连股神毕菲特也无法保证每次投资预测都能命中。【阅读原文】   房产投资的内功心法 上星期笔者有幸出席香港奥地利经济学派 4 周年晚宴。席上有不少重量级讲者分享投资心得,值得在此跟读者分享,也许有所裨益。【阅读原文】  

东南亚房产投资潜力新星——菲律宾

东南亚作为全球经济增长的重要引擎,一直深受海外投资者青睐。说到投资东南亚房产热门地,不外乎泰国、菲律宾、柬埔寨、越南、马来西亚等国家。加上东南亚多数国家的房产投资门槛低、持有成本低、市场需求旺盛、交易流程相对简单,因此成为深受欢迎的投资目的地。 菲律宾房产优越的资产升值空间和租金收益在所有东南亚国家内可以说是数一数二。有意投资菲律宾房产的你,需要注意些什么? 菲律宾置业三大要诀 1. 人口:占尽人口红利先机 菲律宾人口过亿,庞大的劳动力是其经济发展的巨大优势和潜力所在。根据菲律宾统计局截至2022年4月的数据显示,其劳动人口参与率达到63.4%。如此有利的人口条件让经济发展更有活力,带动国家GDP增长的同时,也提高菲律宾的全球竞争力,经商指数和国际评级。   2. 价值:资产升值 + 租金收益 若想要资金回报好,同时资金要求低的投资,必然选择东南亚房产投资。根据全球房地产指南的分析,马尼拉的总租金收益率保持良好,从45平方米的7.01%到80平方米的7.16%不等。 全球房地产指南(GPG)在今年2月份将菲律宾马尼拉的租金收益率评为良好至优秀等级。以博尼法西奥环球城核心商业区为例,45平方米的公寓单位即可获得5.65%的租金收益。   3. 地区:CBD核心区域 购买核心区域的房产,后期在房价涨幅、转售流动性、入住率、租售比方面都有显著优势。 菲律宾老牌CBD马卡蒂,长期以来都是马尼拉财富和繁荣的象征。区域发展已经相当成熟的马卡蒂土地面积有限,因此在供需不平衡的情况下,房价持续走高。 此外,奥迪加斯中央商务区(Ortigas CBD)是菲律宾经济支柱产业——业务流程外包(BPO)的大楼的聚集地。此外,奥迪加斯也是许多上市公司、高端商务和白领人群的总部基地,因此房产租售需求格外显著。 菲律宾住房市场表现亮眼 根据菲律宾房地产咨询服务公司Leechiu Property Consultants(LCP)的报告,菲律宾2022年第一季度的住宅市场的重点发展如下: (1)开发商看好房产市场:开发商净收入与资本支出预算增长,证明开发商对菲律宾房产市场充满信心。 (2)住宅需求强劲:截至2022年首季度,马尼拉已交付的住宅总套数为46.7万套,仅剩1.35万套未售出,代表现房中仅剩2.89%待售。 (3)开盘住宅数量激增:新开盘住宅数量为4,762套,比上一季度(2021年Q4)激增70%。即使是在疫情肆虐的封城期,成交量几乎都是高于开盘量的。这再次验证了大马尼拉房产市场的供不应求。 (4)中高端住宅销量领跑市场:不管是在疫情前还是疫情中,总房价在400万~700万比索(约人民币55万~100万左右)的中高端住宅最受买家青睐。 (5)资产稳定升值:虽然租金在年初受到奥密克戎变异病毒的影响出现下跌,马尼拉核心区域的房产资产价值普遍上涨,超过疫情前水平。 推荐项目 THE SEASONS RESIDENCES - AKI TOWER 位于博尼法西奥环球城(BCG),最低售价从 18,207,000 比索起 (约218万人民币/约254万港币) 以日本元素打造的高级公寓,强调功能性、安全性,与环境的和谐和简约。 四座以四季命名的住宅楼 – Haru(春季),Natsu(夏季),Aki(秋季)和Fuyu(冬季)。 住户可享受以季节为主题的景观和设施,如健康水疗中心,宾馆、空中花园、烧烤露台、卡拉OK、游戏室、游泳池、健身房、商务中心和多功能厅。   THE EMPRESS 位于奥迪加斯中心,最低售价从 9,138,000 比索起 (约110万人民币/约127万港币) 将生活、工作和娱乐融为一体的住宅项目。 以宁静且放松的居住空间,为住户打造悠闲舒适的无忧生活。 智能家居概念让住户的生活更时尚、舒适、便捷。   One Sierra by PIK 位于曼达卢永市,最低售价从 7,065,016 比索起 (约85万人民币/约98万港币) 低密度住宅,30层公寓楼仅250个单位。 地理位置优越,位于马尼拉大都会主干道之一的EDSA沿线。 由俄罗斯和欧洲最大的房屋建筑商PIK开发。   The Velaris Residences by RHK Land 位于马尼拉全新中央商务区Bridgetowne,最低售价从12,228,000 比索起(约146万人民币/约170万港币) 智能家居系统让住户轻松享受生活。 汇集办公楼、住宅、五星酒店、购物中心、国际学校、高级医院等配套设施。 连通C5、Ortigas大道、Amang Rodriguez大道。   菲律宾毋庸置疑是一个极具投资前景的国家,无论你是想打算出租投资或移民自住,一定不要错过菲律宾置业买房这个选择。想在菲律宾进行海外投资的你,欢迎联系居外热线400-041-7515,或点此浏览更多详情。

公屋要提量,私楼要减辣 | 居外专栏

本月中特首李家超便会公布其上任首份施政报告,虽然他强调自己并不会「流于口号」,不过他的口号也不少,「以结果为目标」,房屋要「提量、提速、提效」。 其实前两任特首在上任时,也曾表示房屋问题是重中之重,也发表不少如何精简程序,加强统筹,也就是李家超口中的提速、提效,但最重要还是提量的效果如何。 在公屋方面,建成量远远落后于需求,中央官员已经明确提出目标︰「笼屋㓥房要消失」,换句话说公屋要大量兴建,要满足低收入人士的基本住屋需求。 上届政府在任期内,也曾多次更改公屋的目标建屋量,任满时的版本是本来十年会兴建33万公屋单位为目标。 如果李家超要提量,就必须为兴建超过33万公屋的发展提供蓝图及具体行动,并附上其所说的「关键绩效指标」。 公屋提量就可以解决居住问题,就是消灭笼屋㓥房的有效手段。至于私人物业楼价高,市民难以负担,又是政府必须面对的难题。 除了供应量外,楼价高低受市场不同的因素影响,政府根本难以控制,况且购买物业本身也是一个投资行为,政府也不能保证只赚不蚀。 若楼价大跌,又会催生社会及金融问题,楼价保持稳定应该是政府乐见的情况。 自2008年,利率低企,市场水浸,但资产价格飞升,政府唯有推出各项辣招以减少需求,减慢楼价的升幅,稳定楼价。 所以过去几年,不少港人便转移至投资其他资产,例如债券、股票或海外物业。当今经济及政治形势不乐观,楼市已经有近10%的跌幅。 业主可能因移民或公司亏蚀急需卖楼套现,即使大幅减价,投资者受制于辣招,仍然难以入市买楼。 楼价有大幅下跌的风险,国内楼市也出现各式各样救市方案,因为楼市大幅下跌不但对业主带来损失,也会对消费产生影响,当今在中美角力的大背景下,金融战一触即发,楼价平稳对社会安定有莫大裨益。 如果减辣太迟,信心一旦摧毁就很难短时间再恢复。希望特首在其施政报告中,无论公屋或私楼,都有合适的及时措施。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

疫后旅游报复消费,投资渡假物业回报高 | 居外专栏

香港政府逐步向国际通关,「0+3」的检疫措施于9月26日实施,立即令不少香港居民计划外游。 疫情期间,笔者也一直受困于香港,最后一次外游回港已经是2020年3月,足足有2年半的时间。 其实,国外有不少地方比香港更早复常,旅客也重新出外旅游,过去三年淡静的旅游热门城市,又回复热闹的景象。 笔者也是一名热爱旅游的爱好者,需要在各地租住酒店旅馆。发现不少旅游城市的物业,只要适合用作招待游客短期居住,租金回报比一般正常长租为高。 因为随著互联网的普及,Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相继出现,令到旅客在寻找合适租住单位变得很轻易,以往由酒店垄断旅客的情况已经一去不复返。 业主只需要委托当地的管理公司,就有一站式解决出租揾客、清洁维修、报税等等相关事项,并不会太复杂。不过,在选择地点时,就必须小心谨慎。 当然,在法例上也必须留意,在日本大阪已经不是全年365日都可以经营民营式旅店。 另外,管理公司的质素,也是关键因素之一。除了管理质素外,如何推广、如何定价,可以既收到理想屋租之余,又可以天天客满,不会空置,二者如何平衡都是学问与经验。 除了上述因素,近期美元大升,令海外物业变相减价,同一个物业值钱,英镑今年就下跌超过20%,即是八折港币找数,非常著数。 笔者在黄金海岸刚有一入伙近三个月的物业,即使现在不是旅游旺季,但也是天天客满,扣除所用使费,净回报超过10%。 笔者也打算年底到二世古滑雪,发现大部份方便地点的旅馆或民宿已经订满,也是一房难求。 三年疫情,旅游物业自然大量空置,有业主出现财困,在市场上急于出售物业吐现也是合理现象,价钱自然容易商量。 笔者估计待旅游复兴一段时间后,价钱自然会跟随租金回升而提高,大家在疫情过后去旅游的时候,不妨也留意一下入住的物业,可能会为你带来不错的投资机会。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

香港楼市柳暗花明又一村 | 居外专栏

踏入2022年9月份,香港楼市依然一片悲观情绪,二手住宅领先指数(CCL)跌破170,创240周新低,沙田第一城上车盘跌破400万,港岛地铁车站上盖一手新盘开售,竟然录得零成交。 此时此刻,美国宣布再加息0.75厘,香港银行也开始上调最优惠利率0.125%,有财经专家更预言未来3年,香港楼价会大跌4成。 笔者也明白,若大家只看到眼前的政治及经济形势,很自然被悲观情绪所笼罩。不过最近有两则好消息,却成为久旱的甘露。 另外,金管局放宽压力测试要求,由3厘减至2厘,短期固然会增加购买力,更重要的是提醒大家,香港政府仍有大量辣招在实施中。 只要楼价跌势过急,政府就会调整措施应对,尤其是在国内房地产的风波扩大,各地政府也在实施各项政策救市。 在此大背景下,10月的施政报告中,大家不妨估计一下有何新政,又会对房地产带来甚么长远影响。 香港政府面对最大难题之一,是人才的流失。英国的BNO签证令不少年青人移居英国之外,也有不少金融人才因为封关,移居至新加坡。 除了海外抢人才外,内地各省市也在争夺人才。以往在中大、港大毕业的内地生,首选可能是留港就业,在香港工作满7年便可以成为香港的永久居民,也就不用缴交30%的高昂印花税置业。 所以降低永居门槛,显然是合理的抢人才措施。若果再进取一点,优才留港置业自用的话,是否应该豁免买家印花税,也是值得讨论的话题。 叶刘淑仪在8月份也曾有此建议,政府内部有讨论,也是合理联想。 其实笔者只是举其中一个例子,说明不要对香港房地产太悲观,短期而言楼价有机会受压,但置业是长远投资,如果对香港的长远有信心,短期淡市反而是压价入市良机。 笔者回想2018年第一城也曾下跌至400万,很快就反弹,不少买家后悔没有把握时良机,今次机会再一次来临,大家又会否够胆入市? “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

同行创未来,香港房产充满机遇 | 居外专栏

回顾过去25年,香港的楼市经历了史无前例的大波动,由97年高位连续下跌六年至2003年,幅度达到2/3,社会经济大受打击。 但当2003年开始重回升轨,一直到当今已经连升19个年头,升幅差不多有600%,现在香港楼价也比97年高峰高出80%以上。香港大部分市民的财富都与物业价值息息相关。 只要大家对国家有信心,未来10年国家将会超越美国,成为全世界最大的经济体。所以笔者对香港物业市场的未来是充满信心的。 至于笔者的老本行 ——地产代理行业,在过去25年也出现不少变化。首先参与代理的人数不断上升,在2001年持牌代理有14,792,代理公司1,019间及分行数目为1839间,至2022年6月持牌人数上升至41,657,公司3,925间及分行数目更达7,129间。 当时炒风旺盛,炒家每天都会流连于各间代理公司,以捕捉业主放盘的一手资料,代理公司品牌也是百花齐放,大、中、小型代理都活跃于市场。 随著97年亚洲金融风暴爆发,代理二手生意一落千丈,不少代理公司倒闭,中型行利嘉阁及香港置业先后易主,并入中原及美联集团,而鸿运地产最后也挨不过低潮而结业,令代理行业被两大集团所垄断,中型行只余下极少数。 小型代理虽然在数字上仍是大多数,不过随著发展商委托大型代理销售一手楼,小型代理的生存空间都越来越细,市场份额也不断下降。 面对科技的提升,疫情也加速市场数码化,将为地产代理带来新挑战,肯学肯变的代理将会令物业市场运作变得更有效率。但笔者也不相信科技可以完全取替代理,相反科技能令代理展望未来。在香港这福地,无论物业市场还是代理行业,仍然充满机遇,前景一片光明。大家一齐为香港未来25年加油!   “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

在洛杉矶奢华私宅独享加州阳光

对很多人来说,住在加州是一个梦想。而加州第一大城洛杉矶,更是无数人的向往之地。这里是美国最强大的全球科研产出地,影视行业的造梦天堂,也是阳光明媚的移民城市。 这里集合了全世界的文化、科技、金融、国际贸易和高等教育资源,也不乏社会名流、影视明星,富商巨贾…… 作为全美新经济发展和就业的主要承载城市,每年到洛杉矶就业的全球劳动力不计其。加上洛杉矶的华裔社区发展完善,衣食住行样样俱全,因此成为海外华人安家或者投资房产的首选地点。 美国互联网房地产经纪公司Redfin的数据显示,截至2022年8月,洛杉矶的房屋价格与去年相比上涨了5.5%,中位数价格为97.5万美元。 安居加州洛杉矶的原因: 1. 优质教育资源 洛杉矶可以说是美国优秀大学的集中地,其中一些顶尖大学包括加州理工大学(CIT)、加州大学洛杉矶分校(UCLA)、南加州大学(USC)和加利福尼亚大学欧文分校(UCI)等等。 2. 交通四通八达 洛杉矶的交通网络便捷,其高速公路网十分密集,包括1号,60号、10号、57号、105号、110号等数十条高速公路贯穿全市。 3. 全年气候宜人 说到加州洛杉矶的气候,有人称之为完美且舒适。洛杉矶全年气候温和,阳光灿烂,温暖惬意,不管任何时候都是到访的最佳时刻。 如果你想住在洛杉矶但却不知道从何下手,这栋洛杉矶豪宅绝对能为你提供安家洛杉矶的理想条件。 一栋好房子可以满足各种需求,无论你是物业投资者、商务旅客、交换生或家庭自住,这栋洛杉矶豪宅在方方面面都非常合适。 豪宅距离洛杉矶国际机场(LAX)、玛丽娜德尔雷区(Marina Del Rey)、威尼斯海滩(Venice)和圣莫妮卡市(Santa Monica)仅15分钟车程;而洛杉矶市中心和唐人街(China Town)也只不过需要30分钟路程,可以说是超便利生活圈了。 豪宅矗立于14000平方英尺的土地上,房产总面积为5500平方英尺。 一栋豪宅坐落在蓊郁苍翠的掩映之中。 走进豪宅两层高的入口大厅,一眼望去尽是极尽的奢华,给人一种置身城堡的错觉。室内的设计是无需多言的高贵且自成一派。 气派的入口门厅是豪宅标配,赋予更多空间感。 高耸的天花板将所有人的目光聚焦在这个高颜值木质旋转楼梯。 气派的入口大厅旁,是温暖精致的客厅。棕色木质地板配上米色墙面,再加上客厅的壁炉,视觉感和谐之余也给人一种舒适感和幸福感。 除了起居室的家庭用餐区,豪宅内还有一个正式用餐区,适用于较为正式和庄重的宴席或家庭聚会。 正式用餐区的八人桌位的长桌配上气派地毯和吊灯,透露着主人对宴席的看重。 起居室的小饭厅,更适合家人之间的小聚。 完善的厨房配有中岛,一道道美味佳肴都来自这个完美的厨房。 豪宅内有两间大型卧室并且附有七间卫浴。除此之外,豪宅内还附带洗衣机和烘干机、两台中央空调和两台暖气。 充分展现古典之美的豪华浴室,你可以在这里泡个梦幻澡。 除了享有超气派的豪宅内部,你还可以迎着晚风,在葱葱郁郁的户外观赏洛杉矶城市景观和晚霞。如果你是大自然爱好者,豪宅内种满果树的大院子绝对能为你的户外活动增添更多乐趣。 有意购买此房产者,欢迎点此浏览房源讯息,或者联系居外热线400-041-7515。

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居外网在售美国5卧5卫曾经整修过的独栋别墅总占地2360平方米约人民币38,083,913

5卧5卫曾经整修过的独栋别墅

加州, La Jolla 5卧5卫 约¥ 3,595
居外网在售新加坡2卧2卫的公寓总占地4004平方米约人民币13,765,114

2卧2卫的公寓

中新加坡, 新加坡 2卧2卫 约¥ 1,514
居外网在售阿联酋1卧2卫的公寓总占地109平方米约人民币6,910,258

1卧2卫的公寓

迪拜 1卧2卫 约¥ 680
居外网在售阿联酋2卧3卫的联排别墅总占地108平方米约人民币2,109,008

2卧3卫的联排别墅

迪拜 2卧3卫 约¥ 207
居外网在售新加坡4卧4卫的公寓总占地12821平方米约人民币55,403,136

4卧4卫的公寓

中新加坡, 新加坡 4卧4卫 约¥ 6,105
居外网在售南非总占地13000平方米的酒店

总占地13000平方米的酒店

西开普省, St Helena Bay 88卧88卫 约¥ 1.36 亿
居外网在售新加坡新加坡总占地99平方米的办公室

总占地99平方米的办公室

中新加坡, 新加坡 约¥ 6,463
居外网在售日本新开发的新建房产约人民币4,208,100

新开发的新建房产

北海道, 二世古 约¥ 433
居外网在售阿联酋1卧2卫的公寓总占地130平方米约人民币4,087,096

1卧2卫的公寓

迪拜 1卧2卫 约¥ 402
居外网在售新加坡新加坡总占地453平方米的零售

总占地453平方米的零售

中新加坡, 新加坡 约¥ 1.14 亿
居外网在售加拿大6卧5卫最近整修过的独栋别墅总占地20234平方米约人民币10,527,498

6卧5卫最近整修过的独栋别墅

安大略省, 渥太华 6卧5卫 约¥ 1,015
居外网在售泰国4卧4卫新房的独栋别墅总占地59平方米约人民币8,207,007

4卧4卫新房的独栋别墅

普吉府, 特普卡萨特瑞 4卧4卫 约¥ 820
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