德国房地产市场被英国《金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到经济危机的任何影响，这与欧洲其它地区遭受情况形成了强烈的反差。在最近的全球经济复苏浪潮中，德国在整个欧洲内扮演了主力军的角色。流动性资金涌入德国，而获益最大的便是房地产市场。

在过去的三年里，越来越多的指标显示房地产的大牛市正在展开，就像是沉睡了许久的雄狮，马上要爆发出积蓄已久的潜力。但是，相比国际水平和历史价格的发展趋势，德国市场还是非常的便宜。所有这些因素都归结于一点，那便是，当下正是进入德国房产市场的最佳时机。

投资德国房产的四大优势

一、德国房价相对稳定

当大多数欧盟国家的住宅市场经受大幅震荡时，德国市场既没有在危机时期出现过热，也没有在危机后期受到经济衰退的影响，总体保持平稳。

二、价格从平稳开始回升并出现连续的上涨态势

2013年，德国住宅的平均价格是3306欧元/平方米。同期新建的独立式住宅的平均价格是26.8208万欧元，现有物业的价格是20.8317万欧元。连续两年价格上涨，预示着未来将有进一步上涨趋势。

“特征价格法”（Hedonic Price Method）将房价表达为一系列特征的函数（例如：卧室和卫生间的数量、面积和地段），在将不同的品质特征纳入考虑范围的基础上，衡量房地产的价格。由此可见，德国房价在过去三年里有一定程度的上涨。

注：特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法。认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

三、国际价格比较显示，德国房地产市场被严重低估

和国际房价相比，德国目前的价格仍然十分便宜。该国的经济实力似乎完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎，但其房价水平处于欧洲的最低位，和国际水平相比更是极其低廉。《全球房地产指南》（Global Property Guide ）显示各国黄金地段的房价，相比中国香港、中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对投资者而言，这意味着巨大的上升空间。

四、租金毛收益率比较印证德国投资价值

用物业购置价格的百分比来表达年度租金毛收益率。这是一个房东预期的，在缴税、支付维护及其它成本之前，所能得到的投资回报率。为了能够较为准确地比较德国和世界其它地区的租金收益率，我们用市中心120平方米的公寓作为标准物业来计算。

在过去20年里，德国房地产的租金水平保持稳定，并逐渐显示出上涨的趋势。值得一提的是，我们应该要了解和平均租金价格有关的两个方面。首先，在几个最大的城市，租金在最近三年里已经出现了明显的上涨。这和较小的城市有所区别。总体而言，租金价格在很大程度上取决于物业所在的地理位置。

举例：

在德国，对于那些欲购买或租赁一个装修精美的老房子，相比慕尼黑和法兰克福，柏林有最多价格实惠的选择。但另一方面，房地产投资者即本着投资目的的购房者，可以从投资法兰克福的公寓而取得最高的租金回报，该城市的租金毛收益率高达4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可达4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的区间。

在过去10年里，平均租金收益率超过了德国10年期政府债券的收益率。这也反映了德国房地产的整体融资环境。融资利率接近历史底部，并对投资者的放大杠杆起到了支撑作用。

五、以房养学最具投资优势

与投资其他国家房产的家长一样，购买德国房产的大部分国内投资者都是出于对子女留学的考虑，另外，也是想通过留学达到最终移民的目的。对于家长而言，为在德国就读的子女购置一套公寓甚至整个物业，可以节省比其他国家都高的租金。由于德国的价格水平通常比盎格鲁-萨克逊或亚洲一些国家低，所以子女节省的租金比例更高，且德国房地产价格比其它地区更为低廉。

注：投资德国房地产并不会对学费起到什么帮助

就目前的全球房地产市场而言，投资机会极难寻觅，而德国住宅市场为中国乃至全球的投资者提供了巨大的投资机遇。对于高净值投资人而言，德国市场，尤其是大型物业项目提供了非常诱人的投资机会，这将帮助他们分散和保护投资组合，避开国际房地产市场的价格泡沫。

据德国丝路投资顾问集团预测，2015年年底期间，德国房价将有35%的上涨空间。同时，柏林房价将上涨30%，慕尼黑的价格也会每年以两位数的百分比速度上涨。

Robert Fruechtl专栏全集：

Robert Fruechtl解读德国房产的奥秘

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