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【视频】复苏还是通胀?话2021加拿大房地产|居外专栏

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近几个月来,随着加拿大疫情的起伏,多伦多房产冷热也明显和疫情的发展呈正相关的模式。送走了火烤般的3月,4月渐起的寒风让人乍暖还寒时候有点难适用。虽然疫情反反复复,但加拿大经济相对于七国集团的其他成员表现良好,预计未来五年的就业增长将在七国集团中领先。加拿大作为美国紧邻和盟友,随着疫苗注射普及率在2021年达到高点,疫情终将跟随美国的曲线得到控制。牛津经济研究院(Oxford Economics)预测,总体而言加拿大经济将在2021年第4季度恢复到COVID之前的水平。  

由于新冠,全球各国政府在2020年借入了20万亿美元。国际货币基金组织预测,这种借贷狂潮将使发达经济体的政府债务增至GDP的124%。加拿大政府净债务增长了68%,尽管政府债务如此迅速的增长不免令人担忧,但好消息是加拿大的净债务占GDP的比例仍是七大工业国中最低的。同时彭博社估计,加拿大的偿债成本将是七国集团中最低的。  

科技和人才是加拿大经济主要动力之一,虽然高税收使得加拿大大规模产业化条件受限,但人才的多元的和高受教育程度,也使得加拿大成为科技研发和产业初创热土,随着疫情逐步受控,加拿大主要科技行业就业复苏可期,V型反弹趋势明显。  

同时,加拿大移民数量正克服疫情的影响开始反弹,为总体经济注入活力,正所谓“人口为王”,最近开放的9万个快速移民名额又一次证实了加拿大欢迎新移民的国家战略。  

我们再来谈谈经济的三驾马车。

消费方面,旅行的支出受到严重的影响,但基本类别的吃穿部分的支出反弹明显。

出口方面,加拿大作为农业和资源大国,受到这波全球资源价格上涨的推动,形势一片大好。近来加元的上涨就是强劲出口的体现。

投资方面,加拿大的投资额增长也将在2021年恢复到疫情前的水平。

我们再来看看在当今特殊环境下经济对房地产的影响。在房地产建造成本方面,最近五年以来加拿大的建筑材料成本平均以超过CPI两倍的增幅上升。

从木材、水泥、到钢铁、玻璃,加拿大建筑材料和全球其他大宗物料一样,涨幅惊人。  

以下是加拿大基础建筑材料生产者价格指数走势,不必多说,上升势头一目了然。  

此外,供应链中经典的长鞭效应(Bullwhip Effect)也正在显现,即需求的波动会对上游供应链产生逐层放大的扰动。新冠疫情使得多伦多房地产消费和投资需求起伏大为增加,扰动了原先平稳的供应,正对房地产供应产生深远的影响。势必会造成阶段性的供应紧张或过剩。而所有这些对产业供应链的负面影响,都会最终转化成额外的成本传递给终端市场。结合货币超发通货膨胀的大背景,多伦多长期房地产价格的回调在宏观层面上已经基本不可能了。  

结论:无论现房和期房楼花,目前的价格自有它存在的道理。无论从疫情长期可预计的跟随美国的收敛趋势,还是经济报复性的复苏,再加上猛于虎的全球性通货膨胀和供应紧张,都在预示着多伦多房地产市场的走势。为什么现在楼花期房比二手房贵?楼花的本质既是众筹,又是一种期货,即在将来可以以约定的价格买入。目前的楼花价格其实就是市场相信楼市将继续上涨。

本期就到这里,谢谢您的时间。

 

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