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您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机?多伦多

如今,出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来,估计不少人都有海外旅游的打算。不过,在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时,你是否考虑过这些旅游城市中,会蕴含哪些房产投资机会?且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。   加拿大多伦多 ——中国富人首选移民之国 全球房地产最佳投资地   多伦多是加拿大最大的城市和经济中心,北美洲第四大城市。多伦多市内一半人口是在加拿大以外诞生,华人多达四十万,是加拿大移民的重要落脚点和华人聚居地。目前多伦多的低犯罪率、洁净的环境、高生活水平、以及对多样文化的包容性,令该市被多个经济学智囊团列为世界上最宜居的城市之一。而英国房产机构以房地产长期投资回报作分析,将多伦多评为全球房地产的最佳投资地。   一、 你不能错过的多伦多景点   多伦多是一座著名的旅游城市,其城市优美的自然风光和新颖别致的建筑让人流连忘返。在那里,你可以一口气游览世界上最伟大的旅游名胜,其中尼亚加拉大瀑布被誉为世界七大奇景之一,亲身一赌大自然的鬼斧神工将叫你毕生难忘。在地标建筑加拿大国家电视塔的塔顶,你可以眺望整座城市以及安大略湖等周围的景色。从繁华热闹的多伦多市中心乘坐渡轮便可抵达多伦多群岛,一家大小在海滩或野外度过欢乐时光;而冰球名人堂则让你感受加拿大人国球的荣耀。   二、 三大要点了解多伦多房市 1. 多伦多房价——加拿大第二高 今年10月,多伦多房价同比去年增长了8.9%,平均售价为587,505加元,至此,多伦多的房价连续上扬61个月没有下跌,创下了全国最高纪录。同期,加拿大的平均房价为419,699加元,较去年10月上涨7.1%。 多伦多的房价在整个加拿大排行第二高,仅次于温哥华的819,336加元。【了解更多信息】 多伦多高端房地产现售价1,225加元/平方英尺(约合6万人民币/平米),在全球排第11,比北京贵;温哥华则是1,368加元/平方英尺。【了解更多信息】 2.多伦多迈向Condo城市 多伦多共管公寓(Condo)的三高:高度、高密度和高价位。 高度:当前,每年约有10月新移民涌入多伦多,使得当地的出租市场需求越来越大,并为公寓市场提供了持续、稳定的发展。以2014年10月为例,42%的多伦多物业成交量中,42%都为公寓。 高价位:加拿大房屋网路公司(RealNet Canada)数据显示,目前多伦多新公寓基准价为43.8万加元。 高密度:今年初建筑数据公司Emporis的记录显示,多伦多有148栋在建高层公寓建筑,而北美排第二位的纽约只有59栋。 整体而言,多伦多房屋建筑趋势为市区建公寓,郊区建独立房。 【了解更多信息】 3.多伦多房市 —— 加拿大最稳健 纵观加拿大各大主要城市的房市走势,多伦多房市可谓最为稳健、健康的。   三、 多伦多房产投资机会—— 独立屋和共管公寓各具投资优势   1. 投资房产增值──双层独立屋升价快最吃香 多伦多房地产市场今年第二季各类物业均较去年同期均有不同幅度的上升:两层的多伦多独立屋升幅最大,达到平均成交价超过73万元,升幅为8.3%。随着房源的继续紧缺,业界人士估计这种上升的趋势将继续。 与此同时,独立平房的平均价格亦较去年同期上升7.2%,达到611,906元。共管公寓升势比较缓慢,有5.4%的升幅,平均价达到380,453元。 【了解更多信息】 大多伦多地区房市仍以多伦多市西区的价格较为合理,且有上涨潜力。虽然西区房屋许多是百年旧屋,但重在土地价值,如购后改建、增值性高。【了解更多信息】http://www.juwai.com/news/82001.htm  2. 投资房产出租──共管公寓走俏回报率高 ·近期多伦多租屋市场相当活跃,市中心的共管公寓市场是大多地区最强劲的市场地区,通常来说35%的单元都被投资者用于出租。而且,旺盛的租房市场使得租金也颇为可观。目前,多伦多共管公寓的租金平均可以高于2.75加元每平方英尺,一些中心地带获得3加元每平方英尺的租金水平。市中心以外的市场相对要低一些,每平方英尺在2. 5加元或者2加元。最为重要的是,这个租金水平还在上涨,且空房率只有1%。 如果地点在在大学,地铁站沿线和金融中心地区更加好租。投资者倾向于购买面积大的学区单元房,主要原因则是可以分组给多个学生,从而总体上获得更多租金。 约克大学和辛力加学院计划在万锦市的中心地段兴建校舍,预测在大学工程展开后两至三年的时间,周边公寓的售价将上升15-20%之间,租金升幅估计徘徊在10-15%。而且租金会随月份浮动,在同一年里暑假比冬天的租盘价钱可高出20%。   四、 多伦多房市未来趋势展望 2015年房价继续攀升 再翻倍不遥远   查看多伦多房价的历史走势,大多伦多地区房屋均价从2001年25万出头到2013年均价超过50万, 12年翻倍。至于多伦多房市的未来走势,可从以下四个权威机构的预测报告中获得足够信心。 1)据加拿大最大的房地产经纪公司Re/Max预测:大多伦多地区的房价在2015年再攀升4%,超过全加平均涨幅2.5%。这是因为大多伦多市场与加拿大其他地方大不一样,独立屋供不应求,供应量处于历史最低水平,这种情形有可能造成2015年独立屋及镇屋涨幅高于平均房价的涨幅。 2)金融机构Central 1 Credit Union的报告预测:大多伦多地区的房价涨幅将略高于加拿大其他地区,将有4%至5%的升幅,并会在25年内上涨一倍。【了解更多信息】 3)多伦多地产局预测:整个2014年,多伦多房市求过于供,平均房屋价格强劲的增长从根本上看是合理的。除非在GTA挂牌出售房源增加,否则价格的增长预计将持续到2015年。 4)道明加拿大信托银行预测:2014年大多伦多地区公寓价格将很可能下跌4%,接着2015年的价格还可能继续往下跌4%,两年之内,大多地区价格共跌8%。 原因是根据统计,今年约有7万个公寓单位兴建完成,其中仍有9000个单位仍然待售;且买家多为投资客,一旦公寓建成,买家又将这些公寓单位卖出。【了解更多信息】  

多伦多【黄岚地产榜】|加拿大

分析多伦多市中心湖景房价值 每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显,也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天,黄岚来聊聊多伦多的湖景房和为何他们有保值增值的价值。【阅读原文】   多伦多大学周边Condo公寓买卖必看宝典 转眼暑期已至,广大多伦多学子们都开启了假期模式,这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍,从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情,选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。【阅读原文】   2019多伦多商业地产展望【黄岚地产榜】  上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况,本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势,希望对您的地产投资买卖有所帮助。【阅读原文】   【2019黄岚地产新年榜】暨2018多伦多房产回顾 转眼2018年已经过去,市场从2017年的高烧到2018年的温和理性,整个2018年可以说是在政府调控的措施下给了市场一段十分必要的冷静期。辞旧迎新,Daisy黄岚照例要对一年的市场数据进行分析整理,希望帮助朋友们在这样一个波澜不惊的时段把握一下市场的方向。【阅读原文】 2018年10月大多伦多地区市场快报 根据多伦多地产局(TREB)新近发布的月报,10月份GTA地区有7,492套各类房屋成交,销量比一年前增加6%,这已经是连续第5个月的回升。地产局的主席Garry Bhaura也认为,区域经济形势大好,加之人口增长继续,GTA地区的市场活跃,估计这个良好势头在2019年将继续。【阅读原文】 多伦多海外买家税返还攻略 时间过得很快,2017年4月21日加拿大安省颁布“海外买家税”(NRST)已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户,已经陆续开始申请赎回买家税,明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据,不然会受到财政部的挑战和质疑,甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯,希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家。【阅读原文】   多伦多中城区独立屋投资 必看黄岚分析图表 今秋9月开学季,对多伦多中城区房产感兴趣的朋友非常多,原因不言自明:中城区是多伦多传统的高尚地段,玫瑰谷、森林山、跑马径三大豪宅区均位于此,又是诸多顶级私校和公校汇集之地。本期Daisy黄岚把重点放在中城区独立屋板块,从价格走势、价值要素等方面来梳理一下中城区独立屋投资和估值要点,从大数据的角度来看中城区的房产投资。【阅读原文】   【留学生选房宝典】多伦多大学附近公寓 投资自住必看 转眼2018已经过半,加拿大各大学也即将迎来新学年,大学附近的公寓也迎来的租售火爆期,本期Daisy黄岚为你带来多伦多大学市中心圣乔治校区附近公寓市场分析和靓房推荐,希望对留学生的自住或投资都有所帮助。【阅读原文】   黄岚介绍多伦多顶级私校 上一期黄岚地产榜视频我们提到中城区汇集了多伦多乃至加拿大最顶尖的学校,考虑到好多华人家长希望将自己的孩子送到加拿大最好的私校去接受最好的教育,但又对多伦多私校的情况不太了解,今天Daisy黄岚就给大家介绍一下中城区最著名的七大私校。【阅读原文】   黄岚盘点多伦多著名公立高中(中城区) 上一期黄岚地产榜,Daisy给大家介绍了Midtown中城区的一些情况。由于我们华人在买房时对孩子的教育环境十分重视,所以学区是很多中国家长们买房考虑的首要因素。今天Daisy黄岚给大家介绍Midtown中城区的四所公立高中名校以及学区房的情况。【阅读原文】   多伦多上流宜居区——中城区(Midtown)介绍 最近《多伦多生活杂志》综合分析了多伦多140个社区的住房、学校、健康、工作、便利、交通、犯罪率、文化设施等10项数据,分别进行评分。在这个综合排行榜中,中城区的中产富裕阶级聚居的Yonge-Eglinton荣获榜首。而在140个社区的前十宜居排名中,中城区的社区占到了7个之多,让人感到很好奇:为什么多伦多中城区好社区如此之多?中城区在宜居方面有什么特点?今天咱们就来说说Mid Town中城区。【阅读原文】   2018多伦多商业地产展望和关注点 上一期,Daisy黄岚和大家聊了2018年加拿大商业地产展望,今天让我们来聚焦加拿大第一大城市多伦多,从以下几方面来看看2018年多伦多商业地产的趋势和看点。【阅读原文】   2018加拿大商业地产展望【黄岚解读世邦魏理仕报告】 最近,全球著名的商业地产公司世邦魏理仕(CBRE)公布了2018加拿大商业地产展望。Daisy黄岚今天来和大家一起视频解读这份报告。希望对您的商业地产投资有所启发和帮助,或通过商业地产趋势的观察对住宅市场形成自己的观点。【阅读原文】   从2017年多伦多公寓豪宅三甲认识钻石地段Yorkville 去年2月,“黄岚地产榜”原创了【多伦多市中心的有钱人都住哪儿?——超高端豪宅公寓!】,文中列举了2016年Condo豪宅成交价前三甲。还记得去年榜单中的前三甲中有两套豪宅公寓出自著名的Yorkville街区吗?今年的豪宅第一名和第二名同样也出自Yorkville。Yorkville,Yorkville,Yorkville,重要的事要写三遍。请记住这个区哦。为何Yorkville这样一片市中心小的不能再小的区域豪宅频出呢?我们来品鉴Condo豪宅三甲,我待会再给大家说说Yorkville的前世今生。【阅读原文】   2018多伦多房产投资机会 才刚进入2018年,就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心,2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢?我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢?DAISY和大家先从时间轴的角度来说说房价的走势,然后回到空间轴来分析投资置业,选择的类型、区域,都会决定投资回报的多少,并分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。【阅读原文】   从科技人力资源来看多伦多楼市 科学技术是第一生产力,也是经济指标里很重要的基本面。日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中,排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息,Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多市中心Condo一线湖景掠影  在全球各大城市,海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种,不论是自住还是投资,其稀缺性毋庸置疑。多伦多市中心一线湖景房由于稀缺,2017年1月以来,符合条件的湖景房成交仅20来套。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影,希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓Condo尺价榜 从目前的数据看,多伦多公寓空置率接近历史最低点,仅为0.1%。地铁沿线公寓受青睐的最大因素就是,交通相对便利,现金流强大。那么,投资公寓的每平方英尺价格为什么会有不同呢,地铁各站点区域的公寓尺价到底分别是多少呢?之前,黄岚分享过地铁沿线租金榜,本期【黄岚地产榜】继续独家发布地铁沿线公寓呎价3D鸟瞰。【阅读原文】   【黄岚地产榜】海外买家税后的多伦多——市场数据第一弹 今年4月份以来,安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化,而我一直说,一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天,Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。【阅读原文】   【视频】加拿大商业地产最新洞察 | 加拿大 最近加拿大在个人住房领域出了一些新政策,Daisy预测房市可能需要几个月的时间去消化这些消息,这段时间住宅类房市将会处於稳定调整的状态。商业地产却完全不一样,稳定性非常好,有关房市的很多政策都是针对个人住宅市场,和商业地产的板块无关。目前加拿大的商业地产市场非常活跃,我在从事目商业地产业务上也体验到其温度,今天希望透过视频把商业地产最新的投资信息和思考维度分享给大家。【阅读原文】   【黄岚地产榜】多伦多地铁沿线公寓租金鸟瞰 公寓作为2017年多伦多市场上的投资明星,由于租房市场火爆必然受到持续的瞩目和追捧。而地铁沿线公寓更受欢迎的因素之一就是现金流强大,出租回报率高。今天,Daisy黄岚就选取了今年1月至今的地产局的租房数据,采集了每个TTC地铁站方圆一公里内的租房信息,与大家来分享一下地铁各站点的出租行情。【阅读原文】   【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好,有关房市的很多政策均针对个人住宅市场,与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度,把这温度和信息传递给读者,希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。【阅读原文】   【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列 Daisy黄岚将会与您分两期详解最新出炉的多伦多市政规划2041,您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中,哪些楼盘,或者说未来哪些位置的楼盘会受益。该规划由多伦多市政府主导,协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证,力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说,把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。【阅读原文:上、下】   【黄岚地产榜】2017春季大多伦多市镇房价地图!收藏! 【黄岚地产榜】特意编制2017年第一季度大多伦多各市镇房屋均价地图,以及相对去年第一季度的房价涨幅,让各位居外用家对大多房市热区一目了然!【阅读原文】   多伦多商业地产指南,门槛没有想象中的那么高! 很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点,今天Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得。什么是商业地产?各类商业地产投资有什么风险和收益?大多伦多地区商业地产行情如何?商业地产的投资回报率是多少?【黄岚地产榜】独家图文,一一为大家解答。【阅读原文:上、下】   【黄岚地产榜】之高端独立屋续篇:都在多伦多,差别怎么那么大? 今天我们干脆把视野放宽到大多伦多地区,看一看手持200万加元在各处都可能有哪些选择?为了便于读者了解,Daisy按照独立屋的市场特点把大多伦多市场分成了几个梯队。多伦多市独占一席,接下来的独立屋第一热点梯队是列治文山镇、万锦市和Oakville镇。我们来看图,体验一下200万在2016年能在这些地区买到怎样的独立屋吧。【阅读原文】   学区好房价贵?【黄岚地产榜】首次独家大数据解读 不论在多伦多还是在北上广深,好学区代表着高房价是不争的共识。但是魔鬼在细节里,对于大多伦多来说究竟好学校在哪里?它们和房价又有着怎样的关系?Daisy黄岚为您带来首份大数据图文解读。【阅读原文】   多伦多独立屋大数据动画分析:200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅? 一直有朋友问Daisy,手里有钱想投独立屋,这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢?Daisy想说最先要做的是市场尽职调查,特别是在现如今瞬息万变的市场,实时把握市场脉搏是有效投资的基础。假如您预算两百万加元,目标是多伦多市,我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。【阅读原文】   多伦多市中心的有钱人都住哪儿?——超高端豪宅公寓! 一说起加拿大的豪宅,是否大家脑海中浮现出的都是3个以上的车库,一望无际的大院子?那有没有另外的一种豪宅类型呢?电梯直达的360度景观公寓,奢华到流泪的细节?今天Daisy黄岚就要给大家介绍这种平时大家比较少接触的豪宅类型。【阅读原文】   从新房供应和库存角度看多伦多房产 大多伦多地区的房子最近为什么老是在抢Offer?不是说冬天是每年的淡季吗?为什么今年的这个“淡季”一点都不“淡”?今天大家跟着Daisy黄岚聚焦一下新房的库存数据来解读一下这个问题:无论是低层别墅还是高层公寓,新房库存的数据都在减少。【阅读原文】   多伦多市中心金融区和多大附近重要路口Condo租金全解密 纵观2016年,多大附近片区的CONDO,无论是楼花,还是二手现房,无论是租金,还是售价,行情都是在芝麻开花节节高的热情中一路向上。那么这一片区域如此得到大家的热情关注,每个路口的租金又有什么细微的不同呢?今天,Daisy(黄岚)就来为您独家解密。【阅读原文】   2017年大多伦多房地产投资热区最新排名 由Daisy黄岚团队分析制作,2017年大多伦多《黄岚地产榜》发布啦 !!  本榜单以多伦多地产局新鲜出炉的年度数据为基础,该年度数据报告信息量庞大,从宏观角度看,房屋供需仍然是僧多粥少。所以无论是贷款收紧趋势,还是各种楼市措施,多伦多楼市单边稳步上涨的局面很难有所改变。好了,让我们深吸一口气,来看看具体的数据。【阅读原文】  

多伦多购房 非居民缴纳15%的房产税值得吗?|居外专栏

自从2017年上半年政府公布外国人在安省某些地方购买住房需要交纳15%的房产税之后,火热的房地产市场像是被迎头泼了一桶凉水,房地产市场来了个急刹车,再加上银行等贷款行业的釜底抽薪,当时的状况可谓惨淡! 很多买家在火热市场中买到的房子,交接时却遇到了冷酷的现实:拿不到银行贷款,竹篮打水一场空,丢了订金,丢了到手的房子。有些卖家虽然收到订金,但是买家放弃购买,看起来好像没有损失什么,其实当初的卖价已经一去不复返,可能加上订金,但也不能弥补未来房市跌落的价格。更悲惨的是置换房屋的那部分人,如果都能顺利地交接,总算有了一处栖身之地。假设这个人是卖小买大,小房子被掉了,交接顺利了,大房子却不能正常交接,又失掉了订金,这种情形想都不敢想,俩字“头疼”。 如今距离这个外国人买房交纳房产税的政策颁布已经两年多了,房产市场从惨淡回落、站稳、回暖到目前的有起色,我想谈谈自己的一点看法,也愿意和大家讨论。 一、 缴纳房产税是房产行业的大势所趋,应势而生 房地产在人们的生活中是一个举足轻重的行业,尤其在近三十年里。但是不管怎样,任何一个行业都会有起有落,有涨有跌,房地产的发展周期大概是十年一个阶段,从2009年的金融危机后,房地产一路高歌。到2016年底及2017年初,君不知,大家逢谈必问,你买房了么?你买楼花了么?每套上市的房子,一天就被卖掉,这样的情况很多;几天到十几天,不管是几十万,几百万,甚至是千万的房子,都以神一样的速度被众多买家买走。我们作为从业人员,有时候都在叹自己钱太少,可谓望房兴叹,眼看着心动的房子被各式的买家像买大白菜似的拿走......这种情形,正常吗?不正常,这是通货膨胀的最大的信号,是市场下跌的前兆。 那个时候,我在想,我也在担心,我和我的客户会不会踩在这个雷区......说句笑话,我们还是幸运的! 大家都觉得买不起房子了,政府必须也应该想点办法,宏观控制一下。大家都知道之前也有过增加利率等其他办法,但都不见特效。应该说还是时候不到。恰在这时,外国人购房需要缴纳15%的房产税推出,立刻在市场中起到效应,应该说这是行业大势所趋,是房地产行业的发展趋势,十年的周期,是时候调整一下了! 二、保护当地居民和环境的要求 房产税到底是个什么样的政策?其实这个政策的实施是有范围要求的。主要包括多伦多市, 多伦多周边的GTA(大多伦多地区):York、Peel、Durham、Halton及其周边的Simcoe、Dufferin、Waterloo、Wellington、Brant、Hamilton、Niagara、Haldimand、Kawartha Lakes、Peterborough、Northumberland、Barrie、Guelph、和Orillia,总面积3.35万平方公里,其中22%是受保护的绿化带。 这个政策主要是保护大金马蹄地区的房产,适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋,联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下,每个单元均被视为单一家庭住宅。但不适用于超过六个单元的出租公寓,农业用地,商业用地和工业用地。 适用于居民住宅,如果转让的既有居民住宅,也包含其他形式的资产,只就居民住宅的价值征收该税。 点击查看多伦多在售房源 这是环境及物业的适用范围,对购买人也有一定的细致划分。比如说如果居民住宅转让给4个购买者,其中之一的购买者是前面说的受影响的人群,其他三人是加拿大公民或永久居民,计征基数是房屋全额而不是25%。如果此人不交纳,其他三人需承担缴纳该税的责任。 从该房产税的适用范围来看,主要是保护当地绿化带,保护环境是首要责任。 其次,在很多来多购房的外国人中,买到房子,只是为了投机,并不是真正居住,他们经常空置房屋,间接导致房价上涨。当地真正想住房的人却买不到房子。所以,外国人购房缴纳房产税应该是符合当地大部分居民的意愿的。 三、如何申请返还缴纳的外国人房产税 安省政府在出台这个政策的时候考虑还是比较周全的。有其中一大部分人虽然在购房时缴纳了15%的房产税,但是如果符合其中一些条件,还是可以得到返还的。这个条件是: 外国人变成加拿大永久居民(条件:在购得房产那一日起四年内成为永居居民的外国人) 国际留学生(在购得房产那一日起已经注册成为全职的至少两年的校园在安省的合法认证的学校的学生)瞧瞧,四个限制条件:认证的机构,括弧里有解释符合的条件(under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act);至少两年;校园在安省内;全职学生(这条又有60%非残疾,40%残疾注册课程的要求)。 在安省有工作的外国人(合法工作,有合法签证,连续全职工作至少一年的外国人)对于全职的界定是:每周不低于30小时,超过12个月,并且总共在这期间有超过1560个小时有薪水的工作。 强调一下,这三条符合条件的人群里都有一句“the date of the purchase or acquisition”,这是一句非常非常重要的话,就是从你购买或获得的时间起。确切一点是交接房子的那一天起。 这是关于外国人购房15%的房产税可以返还的最常见的三种符合条件的人。其他还有特殊的适合条件的,我就不多解释,在安省的法律条款中都可以查得到。 从2017年到2019年,随着这条细则的执行,补充的条例也在不断地增加。我所接触的这方面的需求者越来越多。 四、如果一定需要承担15%的房产税,到底值不值得在多伦多乃至安省购买房屋? 很多买房者,在不能够满足上述三个条件之一时,会有一些遗憾,觉得不应该购买房子。其实还是要看购房者的用途,如果是投机,那可能真的不合适了,因为市场不景气的时候,想要有15%的短期收益,是不太现实了。但是作为长期在这边居住的人,可能观点就大不相同了。 其一,如果是家有儿女在本地读书的父母们,孩子年龄小,又不适合国际留学生的条件,我个人觉得这些人可以购买房子。因为带孩子在这里读书,需要地方居住。每年至少需要两万元左右住宿费用,并且居住地方也不很大。假设读书五年,需要至少十万的费用,换算一下,就是购买六十万左右的房子的房产税。六十万的房子,按照市场正常规律,五年下来,是可以赚回15%的房产税或者基本持平,这还是保守的算法。尤其是如果居住超过五年,相当于五年免住宿费读书了,后期还有收益。而且想一想,住的是自己的房子,这种心情和感受,幸福指数是金钱所换不回来的,对不对? 其二,这里的读书很便宜,中小学的公立学校对外国人的收费目前也就一万六,换成国内的很多学习班,补课班,费用恐怕都不够。孩子在这样的轻松环境中健康成长,对有一定经济基础的家长来讲,恐怕不是15%的房产税能换来的,你能说不值吗? 所以归根到底,值不值,要从购买者本身的购买能力和使用用途来看。 希望我的文章能给还不太明白如何返还房产税的人一点帮助,也给正在海外带儿女为读书而奋斗的父母们一点帮助。当然也接受不同见解的人批评指正。   多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大主要城市多伦多介绍

多伦多(Toronto),位于加拿大安大略湖的西北沿岸,是加拿大最大的城市、安大略省的省会,也是加拿大的政治、经济、文化和交通中心,世界著名的国际大都市。多伦多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地区,东南邻纽约,东北邻渥太华,面积为7125平方千米。 由于多伦多的移民历史,使之成为全世界最多元化的城市之一,也是全国最多移民生活工作的城市。市区里有半数的居民是来自全球各国共100多个民族的移民,讲140多种不同的语言。多伦多有5个唐人街、2个意大利区,还有希腊街、印度城、韩国城、犹太人市场。除了法语和英语,粤语是其的第三大语种。2016年,多伦多市人口已达到592.8万。 多伦多是世界上最大的金融中心之一,在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位。多伦多证券交易所是世界第七大交易所,总部设于市内,有多数加拿大公司在这里上市。 大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。 多伦多已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时,多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。 大多伦多地区(Greater Toronto Area,缩写作GTA)是加拿大人口密度最高的都会区,是北美第五大都会区,位居墨西哥城、纽约、芝加哥和洛杉矶之后。除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区丶约克区丶杜林区和荷顿区四个地区自治体(regional municipalities)。 大多伦多的华人聚居地区 加拿大统计局近日公布2016年人口族裔的人口数据,华人在加拿大共有157万7060人,其中近8成(114万7475人)属于第一代移民。而在大多伦多地区,共聚居了63万1050名华人,约占大多伦多总人口(近600万)10%。 大多伦多地区华人分布于多伦多各个地区,但以士嘉堡401高速公路以北地区、北约克东部地区、万锦市、东约克、旧多伦多的东区中国城和中区中国城一带较为集中。 华人最大的势力范围,在士嘉宝北部、北约克东部,以及Steeles以北的万锦、列治文山、史托维尔,以及旺市东部,这个圈子的华人人口能达35万。 在大多这些华人聚居小区,华人所占比例基本在70%,移民多伦多其实与北上广深区别不大,不但吃的是最正宗的中国菜,陌生人见面开口就是说中文:您好、请问、再见。 多伦多的学区房投资 众所周知,加拿大的多伦多地区,名校云集,历来是学区房投资的热门地区。 多伦多市内的大学: 多伦多大学(University of Toronto,简称U of T):共有三座校园,分别位於市中心(圣佐治校园)丶密西沙加(位於市外)和士嘉堡(多伦多大学士嘉堡分校) 约克大学(York University):共有二座校园,主校区为基尔校园,法语校区为格兰登校园 怀雅逊大学(Ryerson University) 安大略艺术设计大学(OCAD University) 多伦多市内的学院: 乔治布朗学院(George Brown College) 塞内嘉科技学院(Seneca College) 百年理工学院 汉博学院(Humber College) 多伦多市内的公立中小学以主要授课语言和宗教背景分为四个类别,并由数间不同机构营运: 多伦多教育局(Toronto District School Board):负责营运市内的英语公立中小学,当中包括451间小学和102间中学 多伦多天主教教育局(Toronto Catholic District School Board):负责营运市内的英语天主教公立中小学 维亚蒙德教育局(Conseil scolaire Viamonde):负责营运市内的法语公立中小学 中南部天主教教育局(Conseil scolaire de district catholique Centre-Sud):负责营运市内的法语天主教公立中小学 此外,市内还有数间私立中小学。 近年来,多伦多排名靠前的学校周边地区,房产价格一升再升,家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个,主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。 如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚,学区房是最佳选择。一方面,购学区房可以给孩子更好的成才环境,这是所有父母都期望的。另一方面,购买学区房也不失为一种投资行为,在他们看来,只要小学、中学的排名继续靠前,那么,学区房的升值空间仍然存在,以后卖房时完全可以实现增值。也就是说,买学区房,成了教育和房产双投资。 目前,被划为学区房的地段房价逐年上升,而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨,在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见,在投资层面看,学区房的确具有较大的升值空间。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法,名校划区的范围并非一成不变。每年,学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素,对学校入读学生范围的划分做出细微调整,某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。 2018年多伦多公寓投资市场创纪录 根据地产市场投资分析公司JLL的数据,2018年,多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年,却远低于国际通行惯例,房屋空置率在5%至10%的合理区间,仍然处在极低的水平。 而就交易量而言,2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计,由于供应紧张继续推高租金,2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境,加上围绕租金增长的乐观情绪,促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言,2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋,9,289套,总额超过了23亿加币。 目前,大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套,并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据,大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破55万加元城市介绍 城市介绍/套。可见多伦多公寓投资利润空间相当丰厚。  

新王登基,未完待续!多伦多,不只是NBA总冠军︱居外精选

今天的故事,从NBA(美国篮球职业联盟)2018-2019赛季的最后一球说起。 2019年6月14日,随着金州勇士队当家球星斯蒂芬·库里三分不中,多伦多猛龙队以4:2的大比分战胜势不可挡的卫冕冠军金州勇士队,获得了NBA2018-2019赛季的年度总冠军。 多伦多,可爱又迷人的“反派角色” 说是“反派”,其实并不是因为多伦多这个城市多么坏,相反地,多伦多的“反派”,更多的是体现在它的与众不同,这些特点都衬托出它的可爱与迷人。 作为NBA联盟30支球队里唯一一支处在美国本土之外的球队,多伦多的独特看起来是有理有据的。作为NBA最年轻的球队之一,这支队伍在成为总冠军前经历了相当成功的成长过程,最后在领袖柯怀·伦纳德带领下,他们初次登上总决赛的舞台便取得了胜利。这其实是多伦多坚忍的文化使然。 何以说多伦多坚忍?与美国纽约其实一衣带水,但由于美加两国的发展规划不一样,纽约的发展速度远远超过了多伦多,甚至看起来似乎相去甚远。但坚忍的多伦多似乎就是上天为加拿大选中的一块宝地。它只是安静坐落在安大略湖西北岸,与纽约州紧紧相临。它有序而又不慌不忙的发展,这才造就了自身高度发达的政治、经济、文化与交通,使得其能够力压温哥华、渥太华、蒙特利尔等,成为加拿大最大的城市。 如此看来,猛龙队的发展实在像极了这个城市。 另外,加拿大和美国一样,都是移民国家。依然以多伦多为例,当地生活着100多个国家来的移民,说着超过140种语言,中国人尤其多,据说在多伦多,粤语已经成为英语和法语之外的第三大官方语言。在多伦多生活,路上随处可见同胞,随处可听见熟悉的普通话、粤语,在这里无需近乡情怯,归属感一直就属于多伦多。 多伦多的可爱迷人,大抵就是这样一个意思吧。常年稳居全球最宜居城市排行榜前列的这一殊荣更是给多伦多的魅力添砖加瓦。它日益发展的经济、世界一流的教育水平、温柔似水的气候,吸引着全世界的人。 恢弘大气,多伦多中心地带的豪华别墅 这是一栋位于多伦多比奇伍德大街46A号的豪华别墅,属于位于多伦多著名的C12区的Bridle Path-Sunnybrook -York Mills社区,也就是位于多伦多的中心地段。 别墅拥有令人惊艳的双层定制,楼上面积为4,141平方英尺,地下室面积为2,120平方英尺。每一层的空间都宽敞大方,而且是人性化的双车位车库。 纵观整个别墅设计,是采用大气的开放式布局!宏伟的入口铺设了10英尺的天花板,充足的自然光线透过多扇高大的窗户倾泻进起居室和饭厅,采光极佳。吃完饭需要散步的话,从厨房可以通往后院。 专业藏书室除了铺设了平顶镶板天花板以外,还配有木质嵌板。 此外,住宅配备的其他设施包括:带2扇超大双开窗户的主卧、各种各样的厨具、顶级灯具、螺旋楼梯、冠顶饰条、壁炉和书架、配有双水槽、淋浴间和爪足浴缸的6件套卫浴,以及飘窗。 精装日光地下室配有带饰板的影院室、卧室和浴室。四周围了栅栏的后院为您呈现一片郁郁葱葱的大自然景象。 简约却大方的设计、随性有品位的墙饰、温馨而温暖的灯具、窗外养眼的绿植,这栋位于多伦多的豪华别墅,真是充满了多伦多这个城市的影子:现代、舒适、意想不到的惊喜。而且,现在卖方大方割价14.8万加元促销豪宅,您还等什么?如果您想要了解更多,请点击 https://www.juwai.com/49030903.htm,或致电居外热线400 041 7515。   撰文:Leo Li 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居者优其屋:加拿大多伦多“月度最佳住宅”等你来|居外精选

俗话说“鸡蛋不能全放在一个篮子里”,因此,越来越多的朋友选择在海外购置物业,合理分配自己的财富,并灵活运用海外房产这类“非人民币资产”来丰富和完善自己的投资组合,并稀释总体上的投资风险。 放眼全球,加拿大房产一直以来都是众多投资选项中非常被大家青睐的,原因如下: 一、经济发展势头良好 加拿大是世界七大工业国之一,总体政局比较稳定,经济发展势头良好,社会稳定,法制健全,社会福利优越,居住环境舒适,投资环境安全,是世界五大工业国之一。 二、非常宜居 加拿大的气候和自然环境宜人,空气清新,加拿大前10名的世界宜居城市有温哥华、多伦多和卡尔加里三地。 三、优质教育 加拿大教育资源丰富,被公认为世界一流教育国家,人均教育资源是中国的42.5倍。 四、租金收入稳定、租金比例高 温哥华和多伦多的空置率仅为0.4%和1%,租金收益率高达4~5.5%。 五、永久产权、无遗产税 永久产权且无遗产税是传承财富的有力保证。 六、开放包容的移民政策 2018年加拿大发布了“百万移民计划”,未来几年将吸纳100万新移民,到本世纪末,加拿大计划将本国人口增加到1个亿。大量移民的涌入,必将带动加拿大房地产市场新一轮的强劲增长。 政策明朗,市场活跃,现在就和居外一起来看看位于加拿大的经济中心城市——多伦多的一处精品物业吧。所谓“居者优其屋”,哪怕跨越大洋,我们国人对空间居住的理念和态度也要拔得头筹。 加拿大安大略省多伦多房产的该物业位于诺斯曼高地区(District Of Norseman Heights)内一个炙手可热的社区和学区里,地段优渥,设计精美。作为一栋设计师作品,该物业曾被《地产杂志》评为月度最佳住宅。 加拿大安大略省多伦多房产的该物业为开放式平面布局,有充沛的自然采光和开阔的带围栏后院,宅基是一个非常罕见的74英尺长的地块,而且设有双车位车库。在整个多伦多地区,这也是一个品相出众、不可多得的房产。 如果说庭院深深是这个精美住宅的华丽外衣,那么智能舒适就是这座住宅的内在核心。层高22英尺的入口门厅和房间、多种装饰吊顶的天花板、超大窗户、顶级厨师厨房.......恕居外无法用文字为您一一描述完全。先来一组实地拍摄的照片,让大家一睹为快。 多伦多有“北方好莱坞”之称,是一个充满激情和活力的大都市,市区里有半数的居民来自全球100多个民族的移民,让多伦多成为全世界最多元化的城市之一。假如您来到多伦多生活,呼朋唤友、聚会社交将成为您生活中的常态,那么这栋房子将满足您一切社交所需。 再来看属于主人的私密区域:所有卧室内均设有拱形天花板,空间变得高挑;白天,超大窗户和天窗让房间明亮舒适;夜晚,特别设计的灯光照耀得房间通透美丽。走在橡木地板上,大自然的气息传递给身体和心灵,与窗外的绿色焕然一体。堪称全景浴室的卫生间,拉开窗帘,窗外的景色映入眼帘;关上窗帘,私密的空间温馨舒适,一天的疲劳尽数洗去,活力满满迎接第二天的曙光。 多伦多,是年轻人的追梦天堂、是艺术家们的灵感来源、时尚潮流的汇聚地——活力充沛的多伦多,给人以百变的体验与感受,而所有这一切,都需要有一个懂你的房子来帮你实现这一切。加拿大安大略省多伦多房产的本物业除了满足高质量日常生活所需,更用一系列附加设置为您的多伦多生活锦上添花。 加拿大安大略省多伦多5卧5卫的房产附加配置: 高端厨具、内置酒架/酒窖、3个吧台冰箱、定制照明、22个内置扬声器、带内置热水浴缸、长达27英尺的平台、桑拿浴室、燃气篝火坑、酒吧/娱乐室、已预留投影仪线路的家庭娱乐系统、使用Ipad控制的智能家居系统(可控制:灯、温控器、车库、门铃、扬声器)。预设真空吸尘管线等等。 准备好了吗?和家人一起走进多伦多的无数种可能,感受顶级都市生活的无限精彩吧!居外咨询热线 400 041 7515 或者点击 https://www.juwai.com/50518784.htm 了解更多。   撰文:Flora Kang 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

秋冬时节的多伦多,该怎样卖房?|居外专栏

秋日已至。虽然此刻的多伦多阳光还算明媚,但很快,气温就会下降。如果有朋友打算在接下来的日子卖房,而且还想把房子卖出高价,那么有些小技巧是一定要掌握的。提醒一下,这些准备工作是越早做越有效,尤其是趁天气还不算太冷的时候。所以由卖房打算的朋友,如果有些事还没开始做,那真的要赶紧行动了! 1. 让房子看起来就像春夏两季一样 在春夏两季,阳光明媚,房屋在阳光之下也会显得更吸引人。因此在秋冬时节,想卖房的朋友首先要做的一件事,就是让房屋看着像春夏两季一样,光彩照人。要实现这点,除了注意房屋养护之外,还要有一些营销头脑。比如我们可以趁春夏两季,做好Home Staging的工作,制作一些电子图册,或者打印一些精致的小册子。它们在秋冬卖房时往往可以派上大用场。图册需要着重突出花园、露台,或带有家具的阳台等等,这样买家即便在秋冬时节,也可以看到看到房子最美的样子。 在刚入秋时,如果你有卖房的打算,但是没有在刚刚过去的夏天做好准备工作,那就应该赶紧动手。毕竟刚入秋时的阳光还算明媚,现在动手至少不算太晚。 2. 加强户外形象 除了照片和电子相册,另一个重点就是要保持房屋美观,吸引足够的过路客。 秋天的落叶和冬天的积雪,都会让路过的买家觉得这栋房子可能维护不善。一旦第一印象坏了,买家极可能对你的房子丧失兴趣。所以秋天时,要勤于清扫,或者经常使用吹叶机来清除人行道上的树叶、树枝和室外的灰尘,并且尽量保持院子里没有树叶。而在冬天,及时扫雪更是屋主必须要完成的工作。 此外,还要注意维护前庭的美观这点在秋天最重要,也最可行。趁现在花草还没有凋谢,可以为植物加上一些护根,既能保护植物,也能显得美观。 另外,在气温下降之前,还要记得清洗房屋壁板上的松散污垢。否则等冬天来了,恐怕就只能连亡羊补牢了。 3. 保持采光明亮 除了室外,室内的美观也不容忽视。 首先一点,就是要保持通透明亮。室内的窗帘要拉起来,尽可能减小窗户的覆盖面积,这样可以让窗户显得更大,也可以让更多的自然光洒入房屋。这样在秋冬季节也能尽可能营造出一种暖洋洋的感觉。 当然,在渐渐变冷的秋冬时节,仅仅依靠自然光是肯定不够的。可以尝试更换一下灯泡,为你的空间找到最讨人喜欢的色调。不同的区域适合不同的光照。在浴室配有明亮的日光灯泡,会显得很温暖。而在卧室和客厅等生活空间,相对不那么明亮的白色软灯泡看起来则最好。 另外,想要完美的照明,还要充分利用硬木地板。漂亮的硬木地板上反射出温暖明亮的日光,没有什么比这样的画面更能显示一套房子的美感。所以保持地板清洁明亮也是十分重要的。还要去除不必要的地毯,使这种美观效果最大化。 为追求更好的照明效果,还要多加几盏落地灯。将它们添加到带有黑暗角落的房间,以创建一个更温暖的环境。 秋冬时节,因为天黑的很早,当客人看房时,下午和早晨的照明体验会十分不同,尤其是户外照明。所以想把房子卖出好价钱,就要懂得在景观照明上投资。这会大大增加房屋的吸引力,比如在人行道上的太阳能灯,对于外观漂亮的房屋加上景观射灯,这都是非常加分的做法。 4. 注重房屋的基础养护 无论什么时候,基础养护一定不能放松,这不仅是为了卖房,也是为了安全。 秋冬季节,一定要注意检查窗户是否密封。如果窗户密封地不够好,那么在寒冷的冬天,住在房子里一定会非常难熬。更何况在树木密布的多伦多,如果房屋不做好密封,或者墙面上有窟窿没堵上,那很有可能会招来一些小动物来你家里过冬。所以要在门窗周围要进行额外的密封检查,还要做好隔热防护。 如果你正好要在冬天出售房屋,那么最好是把壁炉或锅炉等取暖设备都保养好,确保买家看房时整个屋子的供暖系统都处于良好状态。 在冬天到来前,还要及时更换空调的过滤网,帮助减少家里的异味或过敏原。这不仅是为了卖房,更是为了家人的健康。 5. 做好清洁工作 在做清洁时,任何边边角角都不能放过。 清洁水槽下面的橱柜,即便买家可能不会打开检查,也要清洁。还有浴室的水龙头,要让它看着和新的一样。 还有清洁吊扇叶片,清洁洗碗机,以及洗衣机内部。别忘了厨房里所有的角落和缝隙。 做这些工作不仅是为了卖房,更是为了自己的健康和生活品质。 6. 如有必要,粉刷一下房子 如果墙壁看起来很脏,或者有些裂纹,那最好还是粉刷一下。这不会耗费太多成本,但收益却很巨大。粉刷房屋最好是在春夏,不过刚入秋时也可以。 一般来说,房屋的颜色最好偏中性。但是在秋冬时节,浅色的外观也同样颇具魅力。因为浅色的内饰可以反射更多的光,这在多伦多阴冷的天气下,会让看房的潜在买家耳目一新。 点击查看在售加拿大房源 7. 尽可能让家显得温馨 秋冬时节,天气阴冷,最能吸引人的就是那份温馨的感觉。让你的家尽可能显得舒适而有吸引力,这样潜在的买家就可以很容易地把它想象成一个友好、温暖,适宜居住的生活空间。当然也就更容易买下你的房子。 在主要生活区域,可以用一些既中性,又能与整体风格相符的小物件来做点缀。比如软软的枕头,还有无味的蜡烛,这些不仅能起到装饰的效果,更能营造一份惬意舒适的生活气氛。 如果你家有壁炉,那在秋冬时节也能是一个加分项。假如你的壁炉配有遥控器,那么记得在遥控器上留个便条,提醒潜在的买家启动壁炉试试。这样他们就能享受这种暖融融的氛围。当然,这份温暖最好不仅仅停留在表面。你可以在边上附上一份表格,高速他们使用壁炉的注意事项,以及使用壁炉的能耗成本。这样不仅温暖,还会显得很贴心。 如果有必要,你甚至需要挪走客厅里的电视。如果电视屏幕过大影响了了采光,或者让壁炉显得不那么美观,那么它们就会显得很碍眼。 如果你选择拿走一些东西,比如拿走了电视,那么就要考虑到,这可能牵一发而动全身。考虑一下,如果没有了电视,家具该怎么摆放。在重新布置家具时,尽可能使空间的功能最大化。注意,这是卖房过程的一部分。有可能这种摆放方式不符合你,或者你家人的生活习惯,但这样做会有利于把房子卖出更高的价格。 8. 适度的季节性装饰 无论是在你列出的照片中,还是在现实生活中的展示中,在你想卖房时,都一定要避免过度的季节性装饰。在秋冬季节有很多节日。这段时间大家或多或少都会有些节日装饰,但作为需要卖房的朋友,一定要注意适可而止。 比如说,如果在潜在买家来看房时正巧临近圣诞,那么选择朴素、中性的配饰——比如白色的串线灯或一棵圣诞树,它们能让整个空间看起来更美。还有冬天大雪纷飞时,一个简单朴素的雪人,会让庭院显得很有生气,但也不会太过招摇。 另外,不要在家里添加太多的香味——这样做可能会适得其反,让别人以为你是想要隐藏什么。 在12月的时候,可以稍微放一点的节日音乐。在做open house时,可以给访客准备些新鲜出炉的饼干,南瓜松饼,或热可可。   多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

多伦多这栋别墅里,藏着峡谷山川|居外精选

似乎无需多言,多伦多的好便也早已深入人心。北美五大湖群孕育的各大城市中,多伦多是最不一样的那一个。 论及繁华程度,多伦多仅次于纽约,与纽约隔湖相望的它,繁华之余却多了一份清净自然,而较之于同处湖区的底特律、克利夫兰以及蒙特利尔等城市,多伦多的现代与蓬勃又昭示着它的与众不同。 是的,这座加拿大最大的城市,用最加拿大的方式吸引着世界各地的人。它随性单纯,却又活力十足;它与世无争,却又名声在外;它看似平淡,却又魅力非凡。 因为华人众多,因此我们想要在多伦多生活是非常闲适自在的,宜居这个形容词对于多伦多来说从来就不陌生。而加拿大优质的教学质量,让多伦多成为了一个不仅宜居、更加宜学的“宝藏城市”。 这样的多伦多,你难道不心动吗? 在加拿大安大略省多伦多市,有一处独栋别墅。别墅位于加拿大多伦多央街和雪柏大道附近,由四季酒店和度假村的设计建造者打造,说起来算得上世界独一无二一处豪宅了。 毫不吝啬地讲,这栋别墅是被大自然环绕的现代建筑杰作:别墅位于一个非常私密的无尾静巷,周围有峡谷,占地面积共800多平米(开间9.21英尺,进深174.93英尺),总建筑面积达500平米。 别墅位于多伦多知名的Lansing-Westgate社区内,作为多伦多北约克最受推崇、最受欢迎的住宅之一,整栋别墅的空间十分出色:它包括五间大卧室、五间浴室、两间厨房、一个精装修的低层客用套房/公寓(配有独立的步出式入口),而且还附赠美丽的峡谷景观。 何谓峡谷景观?唐谷峡谷(Don Valley )的残影蜿蜒着穿过社区,给这里的许多家庭住宅创造了一种“住在城中的山间别墅”之感。 步行距离内的众多便利设施包括:靠近购物中心和餐馆、优秀的学校、私人网球场、高尔夫球场、医院、礼拜场所、公园、多伦多公共交通系统、高速公路和其他便利设施,都为居民提供便利的日常生活。 除了常规房间,家用健身房、洗衣房在别墅内也是不可或缺的,运动健身,在家里就能完成。 在选材用料以及设计风格方面,别墅采用现代化的时尚定制设计和材料,以及定制家具使得住宅的每个空间都独具特色,屋内装饰设计艺术感十足,整体的格局精致却不庸俗。 别墅自打建成以来,当前的所有者都一直是该物业的唯一业主,并且别墅的内部设施、墙面设计等一直维护良好,无可挑剔。在施工质量方面,从地块挖掘到家具选择,整个施工过程由卖方亲自监管,事无巨细,因此细节方面别墅也是超高品质。 看完如此现代化高品质的内部配置,很难把它和山坡、峡谷联系起来,但多伦多这栋别墅切切实实做到了,山林+现代又正好符合多伦多的城市气质,这也正是它的独特所在。如今,这座房产正殷切地期待着新主人,如果你看到了,点击:https://www.juwai.com/50038230.htm,或致电居外热线400 041 7515,拥抱它吧!   撰文:Leo Li 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大主要城市多伦多热门买房区域介绍

现在越来越多的华人移民来到加拿大,而大陆新移民选择置业的热门地区主要聚集在:士嘉堡北部地区、北约克和万锦市。士嘉堡北部交通、生活方便,房屋价格便宜。北约克有Downtown 的方便,却无Downtown的喧闹,公寓豪华整洁,并可乘搭地铁。而万锦市则以其优美的社区环境,较低的人口密度,相对朴实的民风和校风,更为大陆朋友所青睐,逐渐成为安家置业的首选。 1、北约克(North York) 区域划分:Eglinton以南,Steeles 以北,Bathurst以东和Victoria Park 以西。 特点:中心地带,交通发达,401高速公路贯穿东西,DVP和Alan RD两条南北向高速公路可直达市区,有GO火车(通勤火车),地铁直达市区,公共汽车也十分发达;环境优美:绿树成荫,公园密布,小溪淙淙;学校好,这里有几所小学连年在安省2700多所学校中名列第一(如Seneca Hill小学)。 北约克位于加拿大安大略省多伦多市北部中心地带, 2011年的人口约为655,913。从1954年至1997年,北约克隶属于相当于安省县级行政区划的大多伦多市(Metropolitan Toronto),而北约克当时是大多伦多市内的第二大城市。安大略省政府于1997年通过议案,于翌年取消大多伦多市行政区划,并大多市辖下六个市(连北约克在内)合并成为新的多伦多市。 北约克中心地带位处多伦多最主要街道央街(Yonge Street)之上,介乎芬治大道(Finch Avenue)和雪柏大道(Sheppard Avenue)之间,亦是多伦多地铁的线所穿的地段之一。赖士民当选北约克市长后,于1980年代致力发展该区,区的市郊面貌亦随之日渐淡化,形成一小型市中心。至于北约克中心以南的雪柏大道,自雪柏地铁线通车后,沿线发展亦一如雨后春笋。401公路上,横越北约克那一段可谓全北美洲最繁忙,每日穿过该段公路的汽车高达40万辆。北约克同时也是一个很多样化的地区,涵盖了多伦多最有名的豪宅区譬如,The Bridle Path, Hogg’s Hollow, York Mills, Willowdale, Bayview Village和Crilet Club,和问题区如Jane and Finch, Flemingdon Park和Lawrence Heights. 区店铺和商用楼宇林立,同时亦建有不少大型住宅公寓,在前市政大楼附近的发展尤为蓬勃,而多伦多艺术中心(Toronto Centre for the Arts)就正正建于前市政大楼旁边。大楼前有个水池,而大楼以南则是多伦多校区委员会大楼(亦即以前的北约克教育局大楼)。前市政大楼东北方建有两座购物商场,以地下通道相连,而通道亦连接至地铁站。东面那座商场名Empress Walk,商场里设有超市场Loblaws和电影院。至于另一座位于央街以西的商场是多伦多第二大公共图书馆-北约克中央图书馆的所在地。与图书馆连接那所建筑物里,设有游泳池、老人中心、小食亭、学校委员会工作室和酒店。 不少世界知名的企业亦选择在此区落户,如宝洁公司(Procter & Gamble)、雀巢(Nestlé)、Cadbury Adams、瑞士莲(Lindt & Sprüngli)、Equifax 和施乐(Xerox)等相继位在央街两旁兴建公司写字楼,而麦当劳餐厅的加拿大总部亦选址北约克。 2、烈治文山(Richmond Hill) 地区划分:Highway 7 以北,Bloominton以南,404高速以西,Bathurst以东。 特点:可以说在北约的北边,沿Yonge街往北发展,地区辽阔,人员稀少,主要是居民区,有少量商业区,工厂很少;交通也还发达,有407高速贯穿东西,404和400高速贯穿南北;有一条GO火车线路。环境不错,有很多公园和自然保护区,小学和高中都不错。 著名学校:Bayview SC高中经常是在大多伦多地区排首一首二,设有IB课程;另外Richmond Hill(设有天才班)和Richmond Green,Langstaff 高中都不错。 有两个豪宅区:富豪山庄(Bayview Hill)是仿造市区的森林山(Forest Hill)富豪区而建,特点是房屋整齐,无小房,无半独立,无镇屋。最小的房子也有3000多尺,最大也只有8000尺。另一个是South Richvale,这里的特点是占地面积大,自建房多,靠高尔夫球场。这两个豪宅区也是投资移民的首选之地。 3、万锦市(Markham) 地区划分:分成两块:Yonge以东,404 以西,Steeles以北,Highway 7 以南。另一块是 Steeles以北,19街以南,404以东,Markham-PickeringTownline以西。 特点:主要分布在士家堡地区的北边,新房比较多,学区好,老区的环境也不错,有天鹅湖,也有特大的人造公园,有一条Go火车线路。 著名学校:渔人村高中(Unionville,与Bayview高中齐名),特鲁多高中(Pierre Elliott Trudeau,经常是在大多伦多排第一第二)、Bur Oak 和 Markville 高中 房价与烈治文山比略低。豪宅区:Grandview—Bayview Glen紧邻北约克,房子占地大,置身于森林河谷之中;Bayview Fairway—Bayview Country Club为高尔夫球场所环绕,每家每户的后院都是高尔夫球场,景色相当优美,也别具一格;Cachet在万锦以北的地区,这里的房子特点是占地大;Angus Glen位于高尔夫球场边上,Unionville为万锦市的中心地带,这里有著名的渔人村高中,有天鹅湖,还有具有欧洲风情的商业一条街。 4、士嘉堡(Scarborough) 地区划分:华人喜欢的区域限定在:Victoria Park 以东,Mccowan 以西,Sheppard以北,Steeles 以南。 特点:交通购物方便,很多大的华人超市,华人商业中心,华人餐馆都在此区内,404和401高速是主要的交通干线,房价低,同样的房型要比北约克低10万元。 著名学校:麦当劳高中,白球恩高中,爱静阁高中。 5、密西沙加(Mississauga) 密西沙加是加拿大安大略省的一座城市,位于多伦多以西的皮尔区,是大多伦多地区的一部分。根据2006年的人口普查,密市有约668,549名居民,以人口计算是全国第六大城市。密西沙加是大多地区内的一个重要交通枢钮,有七条省级高速公路横越本市,而多伦多皮尔逊国际机场中的一大部分更是坐落于密市范围以内。 密西沙加市坐落安大略湖的北岸,北邻宾顿市,西接夏顿区的奥克维尔和苗顿,西北临夏顿山,至于东面与多伦多的市界线则有一部份跟随怡陶碧谷溪(Etobicoke Creek)。 随着近几年大多伦多地区房地产的迅速发展,密西沙加的房产具有更大的升值潜力。 从总的房价来说,除了个别的街道附近(如 Mississauga Road)的物业较贵以外, 密西沙加的平均房 价与North York、Markham和Scarborough相差不多,比Richmond Hill便宜。但是密西沙加的新社区新房屋占了很大的比例,同样是30万多一点,在密西沙加往往可以买到较新的,地段也很好的Detached House。而在North York、Markham和Scarborough就很难买到同样条件的理想房屋。由于前几年,大量的新移民涌入North York、Markham和Scarborough,造成这些地区的房屋价格大幅度的上涨,而密西沙加房屋价格的涨幅明显小于这些地区。 所以从发展的角度分析,密西沙加的房屋在未来几年里的升值潜力会大于其他的地区。 6、奥克维尔(Oakville) Oakville位于Mississauga和Burlington之间,开车到多伦多市中心不到半个小时,人口约20万人,整体教育水平居全省前茅,又以英法双语教学而著名,很多小学生都能掌握流利的英法双语,成为社会精英人才。这里家庭平均收入高,犯罪率低,绿化率极高,是个适合养育孩子和生活休闲的城市。 Oakville的人口以英格兰和苏格兰白人后裔为主,最近几年移民的涌入,也使社区更为多样化,移民比例占20%左右。公立高中目前总共有5所,在安省排名前30位的高中里,Oakville 5所高中里面的4所-Oakville Trafalga,Thomas A Blakelock,Abbey Park及Iroquois Ridge,都榜上有名,这在全省是绝无仅有的,Whiteoak其实也非常优秀,排名全省119/722,只是别的几所光芒太耀眼了。2012年Oakville将开设第6所高中Westoak High school,另外还有很多著名的私校,比如坐落在安大略湖边的Appleby college和著名的女子私校SMLS (St. Mildred Lightbourne School) 。 很多购房者一想到Oakville,第一印象都是湖边豪宅,房价贵,其实Upper middle以北,Third Line以西的新区,并不比密市和万锦市贵,反而性价比更高呢。我们所说的oakville豪宅区,其实只占Oakville的一部分,主要位于QEW以南,Trafalga路以东至Devon沿线和lakeshore沿线,自然环境优美,占地大,参天大树,遍布小溪,树林,紧靠湖边,翻建新豪宅基本全是价值一百五十万以上的真正豪宅其余的老房根据占地和面积价格也都在70万元以上,Oakville Trafalga高中就是位于这个地区。这个区居住的大多是银行家,律师,艺术家和成功商人。 QEW以北分的比较细,既有成熟的高尔夫社区(比如Abbey Park学区),也有年轻白领云集的中产社区(Westoak),还有背靠Bronte省公园森林溪流的Bronte wood新区,以及社区较成熟的高端社区Joshua Creek。Oakville 10年新的好房大部分都集中在Upper Middle以北,主要在Iroquois Ridge(Joshua Creek)、WestOak和Bronte Wood三个区。  

事实证明:多伦多买房确实要挑个好地段|居外专栏

挑社区是个技术活儿,这不是在地图上按一颗图钉那么简单的事情。 买房子对于很多人来说是这辈子最大的投资。大鹏地产资深经纪高岩松Jason Gao提醒我们,买房时挑个好地段无论是自己住还是以后房子转手都有保证,好地段的房子一般都是最抗跌的。 那么,在多伦多,哪些地区最抗跌,哪些地区物业出手最快呢?请看我们呕心沥血分析的1996至2019年,多伦多35片地区房价趋势及销售周期报告。 Jason 向我们展示了上面这张图表。图表2显示自1996年至今,多伦多市所有社区物业价格平均年增值。数据显示,自1996年以来,多伦多市住宅价格平均增长率约为400%(或每年平均增幅13%)(未考虑通货膨胀) 同时,为了让您更好的了解不同街区之间的增长率差异,我们可以对比一下North York Centre East(C14)和Leslieville-Riverdale (E01)自1996至2019年的房屋价格走势图(图3)。图4和图5分别显示了多伦多增长最快和最慢的5个区,房价从1996年至2019年的变化趋势。 有一点需要注意, 一些区,如北约克中心(C07和C14),Yonge-Eglinton(C10)和市中心(C01和C08)在近20年间显示出相对较低的住宅价值增长,这主要是因为这些街区的以公寓(CONDO)市场为主,总价低于独立屋、镇屋等类型物业。 从图6,我们对Yonge-Eglinton(C10)、Forest Hill-Oakwood(C03)和Yonge-Lawrence(C04)三个街区物业价格进行了比较。 在过去10年中,Yonge-Eglinton(C10)区CONDO销量约占该区全部住宅销量的60%至70%,而在Yonge-Lawrence(C04)和Forest Hill-Oakwood(C03)两个地区中,CONDO销量仅占全部住宅销量的20%至30%。当我们进一步对这三个区房价的年增长率进行分析时,可以看到以上三个区的相同类型住宅(低层别墅与高层公寓)自1996年以来几乎以同样的速度增长。(如图7所示)。 自1996年20年来,三个增长最快的地区是:Leslieville-Riverdale(E01),East York-O'Connor(E03)和Beaches (E02),这三个地区在地理位置上紧挨在一起。图8显示2009年至2019年10年间街区房价增长率(指数为2009年房价)。从图8,我们还可以发现一个巧合,2009年至2019年十年间,Rosedale-Moore Park (C09),Rockcliffe-Smythe-Rogers (W03), East York-O’Connor (E03) 和 Leslieville-Riverdale (E01)这些地区房价增幅最大,这与1996至2009年间的增幅相似。而在图8的另一端,Wilson Heights (C06), Etobicoke Centre (W08) 和Bayview Village-Parkway Forest-Don Valley (C15)这几个地区的增幅低于多伦多的平均增长线。 从图9我们可以看到从2017年4月至今,多伦多35个地区的住宅价格波动比率。(以2017年4月为参考值). 从上图可以发现一些有趣的规律: •截至2019年5月,多伦多的平均住宅价格几乎恢复到了2017年4月的历史峰值。 •市中心价格增长(C01和C08)主要依赖市中心公寓(CONDO)价格的持续增长。 •自1996年以来三个增长最快的地区Beaches(E02)、Leslieville-Riverdale(E01)和East York-O'Connor(E03))在2017年4月的房市泡沫中表现出极大的稳定性。 我们可以看一组房价对比,图10是Don Mills (C13) 和 Mimico-Long Branch (W06)两个街区2017年4月以来的房价表现。从2017年4月至今, Mimico-Long Branch(W06)增长了近20%,与之相反,Don Mills (C13)价格降低了33%。 下面,我们通过分析房屋在市场上的平均销售天数和历史上的库存月数,来了解各社区的物业需求强度。 下图(图13)是从1996年开始,多伦多35个地区每6年在售物业库存月数。从图表可以看出,最近6年,库存月份处于最低点,仅低于1996年至2001年的周期。平均库存月数最低的社区为Beaches (E02), Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03),这些地区同时也是增值表现最佳的社区。而在一些最富裕的社区和最贫困的社区,在售物业的库存月数都比较高。 从图13还可以看出来,物业在房地产市场上停留的天数有所下降。与1996年至2001年这6年相比,最近6年来物业在市场上停留的天数减少了一半。 小结: •那些房价增长率最高的地区,往往也是销售最快的地区,最具典型的是Beaches (E02),Leslieville-Riverdale (E01) 和 East York-O’Connor (E03)这三个街区。 •与1996年至2001年期间相比,过去6年中(2014-2019年)多伦多的物业在市场上销售的时间减少了一半。 •与物业在市场上的天数相比,物业的库存周期显示出更高的稳定性,但过去6年显示物业销售更迅速,库存约为1.9个月,这意味着在一个月内挂牌上市的19个物业中卖出了10个物业。 责编:Adam Chen   高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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佐治亚州, 玛丽埃塔 3卧3卫 约¥ 281
居外网在售美国4卧7卫的房产总占地1259平方米约人民币70,317,824

4卧7卫的房产

加州, 洛杉矶 4卧7卫 约¥ 7,035
居外网在售澳大利亚4卧2卫局部整修过的房产总占地409平方米约人民币20,036,100

4卧2卫局部整修过的房产

新南威尔士州, 悉尼 4卧2卫 约¥ 2,039
居外网在售加拿大Val-des-Monts总占地2124675平方米的土地

总占地2124675平方米的土地

魁北克, Val-des-Monts 约¥ 4,800
居外网在售加拿大9卧9卫新房的房产总占地335平方米约人民币20,543,076

9卧9卫新房的房产

不列颠哥伦比亚省, 温哥华 9卧9卫 约¥ 2,055
居外网在售泰国1卧1卫新房的房产总占地22平方米约人民币464,400

1卧1卫新房的房产

Bangkok, 曼谷 1卧1卫 约¥ 47
居外网在售中国香港7卧8卫特别设计建筑的房产总占地13400平方米约人民币361,160,000

7卧8卫特别设计建筑的房产

西贡, 大网仔 7卧8卫 约¥ 3.60 亿
居外网在售泰国1卧1卫最近整修过的房产总占地34平方米约人民币651,560

1卧1卫最近整修过的房产

普吉府, 普吉 1卧1卫 约¥ 65
居外网在售阿联酋1卧的房产总占地75平方米约人民币2,219,734

1卧的房产

迪拜, 迪拜 1卧 约¥ 222
居外网在售阿联酋99卧99卫新房的房产总占地3623平方米约人民币4,407

99卧99卫新房的房产

迪拜, Dubai Investments Park 2 99卧99卫 ¥ 4,407 / 月
居外网在售加拿大5卧4卫的房产总占地321平方米约人民币8,245,270

5卧4卫的房产

安大略省, 渥太华 5卧4卫 约¥ 831
居外网在售澳大利亚布里斯班新开发的新建房产约人民币1,626,725

布里斯班新开发的新建房产

昆士兰, 布里斯班 约¥ 165
居外网在售英国10卧7卫的房产总占地8296平方米约人民币369,496,000

10卧7卫的房产

英格兰, 伦敦 10卧7卫 - 请向代理询价 -
居外网在售安提瓜/巴布达总占地663平方米的商业地产

总占地663平方米的商业地产

圣·约翰, Saint John's 约¥ 563
居外网在售美国2卧2卫曾经整修过的房产总占地34722平方米约人民币12,735,580

2卧2卫曾经整修过的房产

夏威夷, Maunaloa 2卧2卫 约¥ 1,285
居外网在售澳大利亚5卧2卫的房产总占地94平方米约人民币11,991,750

5卧2卫的房产

西澳大利亚州, 珀斯 5卧2卫 约¥ 1,214
居外网在售澳大利亚Oakdale总占地404600平方米的商业地产

总占地404600平方米的商业地产

新南威尔士州, Oakdale 9卧7卫 约¥ 3,884