日本的房地产投资在2020年的开局可谓强劲，但随着新冠病毒的爆发和蔓延，给全球的资本市场带来巨大压力，日本的房地产市场于2月下旬起也开始被市场的恐慌情绪波及，J-REIT（日本房地产投资信托基金）遭遇一轮下跌，虽然较其他市场更快企稳和上扬，截至4月中旬，仍有超过一半的J-REIT较资产净值有20%的折让或更低；有分析指出，金融机构，尤其是区域性银行历来偏好持J-REIT，但由于疫情许多金融机构为了阻止其年度亏损，而在三月财年末的临近被迫进行抛售。但同时，这次的下跌，对长期投资者而言却是积极的，这是他们期待已久的折扣购买机会。

目前全球市场的不确定性达到前所未有的水平，日本的房地产由于其防御性特征而继续受到投资者欢迎。有数据表明，收购有上升趋势，规模较小的实体可能成为目标，而J-REIT间的整合也将会变得普遍，如Star Asia和SakuraREIT目前正在合并中。

为了抵抗疫情对经济的不利影响，各国政府和央行纷纷推出超强刺激政策，特别是美国此次采取了超常规的降息和刺激手段，全球利率进一步降低，政府债券收益率的压缩将进一步增加包括J-REIT在内的日本房地产的吸引力，收益率息差的扩大将可能成为推升日本房地产投资的主因之一。

J-REIT及各类别走势图（截至4月中旬）

来源：J-REIT，第一太平戴维斯

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资深金融专家陈柏轩
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