来源：scoutAsia研究（scoutAsia Research）

泰国政策制定者正在努力应对迅速降温的首都房地产市场，这加剧了出口下降和旅游业疲软带来的压力。海外市场对曼谷优先项目的需求，特别是来自中国的需求，在泰国债台高筑的情况下提供了一定的支持，但这不足以解决泰国多年来高速发展后出现的大量过剩问题。

这并不意味着亚洲金融危机中出现的情况会重演，可以说，亚洲金融危机始于曼谷房地产泡沫的破灭。这一次首都的房地产市场没有那么泡沫化，外汇储备创下历史新高，央行很高兴看到泰铢贬值。

此外，曼谷也不再点缀着在危机影响下半途而废的“华而不实的累赘”建筑，这些建筑成为城市天际线的特色。然而，即使在黄金地段，无数为已完工项目打折促销的广告牌上也带着一丝过去的气息。

Noble Ploenchit公寓项目未售出的公寓在完工两年后，在已经打折的价格基础上，正在以8%的降价进行广告宣传。这栋拥有51个楼层、1,444个住宅单元的旗舰建筑属于泰国贵族地产公司（Noble Development），它是泰国十大住宅开发商之一，尽管该建筑与首都购物区中心地段的一个天铁车站和一个豪华购物中心相连，但它仍难以售出。

Noble Ploenchit公寓项目正在居外网上挂牌出售，一卧房价仅约¥307万（点击图片查看销售详情）

Noble Ploenchit公寓项目是过去的十年早期以来曼谷公寓项目稳步增长的一部分，这得益于不断发展的公共交通系统，它避免了曼谷臭名昭著的交通堵塞。2018年，全年新公寓登记量达到56,602套，创历史新高。

新推出的住宅单元激增，导致了创纪录的供应量过剩。据房产服务公司高力国际（Colliers International）估计，大都会地区所有的开发商持有45,000套未售房源，超过2015年至2018年间每年新登记房源的平均数。

曼谷公寓供应激增

这对经济政策制定者来说是个问题：曼谷大都会区占泰国GDP的46%，没有其他城市能与曼谷的商业和政治吸引力相提并论。尽管全国各地的趋势各不相同，但曼谷市场的情况显示出风向。

需求下降，供应停滞

经济增速降至五年来最低水平，房产需求和建筑业受到打击。第二季度的私营建筑同比仅增长0.9%，住宅建筑同比下降2.9%。

根据泰国房地产信息中心（Thailand’s Real Estate Information Centre）（一家与国有政府住房银行有关联的智囊机构）的数据显示，建筑业的下滑与第一季度曼谷大都会区的公寓10%的销售量下降相似，而几乎所有的泰国顶级开发商在上半年收入都下降。

泰国主要开发商面临压力

开发商目前搁置了新项目，试图清理未售出的房产。今年上半年，曼谷大都会区新推出的项目数量骤降至18,585套，较2018年同期下降17.6%。

2019年上半年曼谷新公寓供应量降至2016年以来最小

需求疲软导致今年第二季度新住宅单元售价增速下滑，这是2011年第一季度之后首次出现负增长。截至6月，房价同比下降0.3%。

曼谷公寓价格出现8年来首次负增长

只要经济依然疲弱，尤其是消费者债务继续增加，满足住房贷款负债收入比要求的购房者减少，房价就不太可能上涨。去年，泰国家庭债务达到国民生产总值的79%，在东盟国家中排名第二。

自2008年以来，由泰国银行（Bank of Tailand）编制的公寓价格指数已增加89%，主要地区的新住宅单元价格翻了一番以上，而人均收入名义上增长了大约40%。

世邦魏理仕（CBRE）泰国研究和咨询主管拉瑟瓦特·库维吉特苏万（Rathawat Kuvijitrsuwan）说：“在过去的三年中，公寓价格已经上涨到当地人无法承受的地步。“

抵押贷款限制产生了不良影响

对抵押贷款更严格的贷款房价比要求正在减少需求。这些措施是泰国银行推出的，目的是应对不断攀升的家庭债务和房贷拖欠率，这一比例从2015年的2.4%上升至未偿贷款的3.3%。

房贷拖欠超过整体不良贷款增长

LTV的新规定主要针对1,000万泰铢（即232.8元人民币）以上房产的买家——这超出了中产阶级买家的承受能力——以及那些购买多套房产作为投资的买家。这些买家的首付比例已提高至30%。

这些措施似乎奏效了——自今年4月份推出以来，泰国银行报告称，第二套公寓抵押贷款减少了25%，而首次购房者的抵押贷款增长了14%。

鉴于目前经济放缓，开发商正在游说泰国银行放宽相关规定。然而，和许多亚洲央行一样，上世纪90年代末的经历给泰国央行留下了永久性的伤痕——它可能会调整一些要求，但会严格控制投机行为。

国外需求不太可能回升

国内需求疲软使得开发商更多地依赖外国买家，去年外国买家约占公寓登记量的28%。包括香港在内的中国买家占主导地位，占去年总购买量的12%和海外买家的43%。

去年，中国买家的公寓购买量增长了66%，达到392亿泰铢。面向在海外购房的中国买家的网站居外网Juwai.com今年报告称，其用户对泰国的查询量超过任何其他国家，占该平台搜索量的30.3%。

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尽管泰铢坚挺，但泰国国内经济放缓和绕过资本管制、将家庭储蓄撤出中国的潜在需求可能会刺激中国买家的需求。然而，由于泰国长期禁止外国买家拥有土地，外国买家总体上受到了限制——这实际上意味着，一栋住宅建筑中只有49%的住宅单元可以卖给海外买家。

这并不意味着1997年的情况会再次重演。然而，由于泰国央行处于观望状态，海外买家受到限制，开发商将继续挣扎，而公寓价格将继续走弱，这将加剧经济低迷和政策难题。

——Pachara Aungsusuknarumol 公司为scoutAsia研究做出了贡献

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来源：金融时报