如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

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德国抵押贷款的税收减免政策

因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5％的团结附加费。例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。