目前，印度尼西亚（简称印尼）房地产投资市场风平浪静，原因在于，印尼投资者对于雅加达商业地产供大于求的情况非常担忧，而且下一次印尼总统大选(2019年4月）之前房地产市场通常会放缓。（海外理财投资）

对于外国投资者来说，基本的监管问题仍是重大障碍。

不过，长期前景仍较为乐观，且受到强劲基本面的支持，包括稳健的经济增长、不断增加的国内消费、稳定的城镇化以及新兴的中产阶级。

由于地价涨至新高，且许多行业几近饱和，因此，有些投资者逐步将关注点转移到新地区。《CBRE研究》认识到了这一趋势，并发现了10个未来的最佳投资胜地。

地图1：印度尼西亚新兴投资胜地（资料来源：2017年9月《CBRE研究》）[/caption]

大雅加达

地区

[caption id="attachment_234140" align="aligncenter" width="700"] 雅加达市中心景观

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有些投资者正在大雅加达地区（雅加达、茂物、德博、丹格朗、勿加西）寻求投资机会，包括首都以及西爪哇（West Java）和万丹（Banten）省的部分地区。更确切地说，投资者对于位于雅加达以东的勿加西（Bekasi）和位于雅加达以西的丹格朗（Tangerang）的兴趣大增。

勿加西重点发展工业和物流业，原因在于，该地区方便到达大雅加达其他城市地区。近期的交易包括，LOGOS购买了一块开发地块，将在此建造三层物流设施，总净可出租面积约为15.5万平方米。

丹格朗的投资者首先关注的是为满足印尼迅速崛起的中产阶级的需求建造的住宅和购物中心。例如，吉宝置业（Keppel Land）于2016年12月宣布，将与Metropolitan Land（Metland）子公司合作，在Metland Puri城建造450栋独栋住宅。

地图2：雅加达以东勿加西（Bekasi）和雅加达以西丹格朗（Tangerang）[/caption]

泗水（Surabaya）

印尼第二大城市以及工业和贸易中心在房地产市场的开发和成熟度方面落后于雅加达。部分原因在于，泗水投资者向来更偏爱投资首都。

[caption id="attachment_234141" align="aligncenter" width="600"] 印尼第二大城市泗水

《CBRE研究》认为，泗水的印尼战略核心位置，日益壮大的中产阶级，土地可用性，以及逐步扩大的基础设施（包括外环路），将令其成为未来三至五年内在雅加达以外地区寻求机会的商业地产和住宅开发商的绝佳选择。

包括Ciputra、Intiland和Pakuwon在内的大型开发商已活跃于该市场。后者的Tunjungan Plaza 6项目包含由高端购物中心和高级公寓组成的综合性超级街区，预计于2017年9月末开幕。

Tunjungan Plaza 6[/caption]

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万隆（Bandung）

万隆位于雅加达东南方向约140公里处，是印尼人口最为密集的第三大城市和热门旅游胜地。房地产开发在某种程度上受制于较差的城市规划，但近期的基础设施建设计划（包括连接该城市与雅加达的高速铁路）将在中期内提供新的房地产投资机会。

[caption id="attachment_234143" align="aligncenter" width="500"] 万隆具有风景秀丽的山景

CBRE研究部预计，万隆的房地产开发模式会跟随雅加达，其中，东部郊区主要保留作工业区，西部地区专门用于住宅和零售。主要发展酒店业，另外，预计也会优先发展住宅，因为该城市还没有一个高端住宅项目。写字楼的投资机会有限，因为雅加达周边的众多选择已经能够满足市场需求。

近期的开发项目包括Summarecon Agung的Summarecon Bandung项目，这是一个集住宅、商业地产和商住两用地产于一体的综合城项目。

印度尼西亚的其他地区

由于大雅加达、泗水和万隆在未来三至五年内将为雅加达以外地区提供众多新机会，因此，其长期活动有望逐步扩展到全国其他重要城市，尤其是棉兰（Medan）、三堡垄（Semarang）、望加锡（Makassar）、巨港（Palembang）、三马林达（Samarinda）、日惹（Yogyakarta）和玛琅（Malang）。

未来五至十年，这些地区的活动将由在雅加达的特定行业或项目中取得骄人成绩的个人和经验丰富的国内开发商主导。投资这些城市的风险更大，因此，开发商将专注于自己熟悉的领域。例如，Agung Podomoro Land已经开始在棉兰的新项目中复制其综合性超级街区概念，其设计与位于雅加达西部大获成功的中央公园（Central Park）街区类似。

雅加达的中央公园（Central Park）的综合性超级街区

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巴淡（Batam）等其他地区也有望出现一些特定的机会，该地区已被指定为经济特区，凭借其较低的人力成本和政府激励政策，吸引了来自工业开发商和业主的投资。

在酒店行业，政府鼓励开发远离传统热门旅游胜地巴厘岛的新目的地。包括龙目岛（Lombok）、弗洛勒斯岛（Flores）和其他外岛在内的旅游胜地吸引了越来越多热衷于新酒店开发项目的国内和海外投资者。

零售业将成为重点发展行业

消费支出仍是最大的经济增长驱动因素，印尼将继续欢迎热衷于挖掘该国新兴中产阶级迅速增长的消费能力的国际零售商稳定流入。

该趋势将鼓励投资者探索大雅加达以及二线和三线城市的新零售项目。不过，印尼电子商务市场的迅猛发展向实体零售业，尤其是传统购物中心发起了重大挑战，据信息与通信技术部预计，2020年电子商务市场的规模将增长至1.3亿美元。

因此，选择最合适的概念，无论是提供日常生活必需品的社区购物商店，还是生活中心，将成为投资这些新兴地点成功的关键，其中有些地方缺乏井井有条的优质零售设施。

有些开发商选择打造配备各类娱乐和餐饮设施的大型零售中心。例如，日本零售集团永旺（Aeon）在印尼开设的第二家购物中心预计于9月末开幕，地点位于雅加达东部的Jakarta Garden City综合体。占地16.5万平方米的购物中心共分5层，包括227个租户以及美食广场、游戏中心、多厅影院、溜冰场、儿童主题乐园和摩天轮。永旺于2015年在丹格朗开设第一家购物中心，并计划到2025年经营超过10家购物中心，范围遍布全国各地——雅加达中部以外所有地区。

结语

2019年4月印尼总统大选之前，许多印尼投资者预计会保持一定程度上的谨慎态度。外国买家将继续受制于监管障碍。

虽然未来几年雅加达将继续吸引大量房地产投资，但若干有远见的投资者和开发商已经开始投身首都以外地区，力图抓住这些地区的重大发展机遇。

建议投资者密切关注本报告中提及的市场，尤其需要留意基础设施建设，包括铁路、机场和公路，这些将有助于改善交通，解锁新的开发地区。

原文来源：CBRE印尼研究部
原文作者：亚太地区研究总监乔纳森·希尔思（Jonathan Hills）和新加坡及东南亚地区研究主管德斯蒙德·西姆（Desmond Sim）
发表日期：2017年9月

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