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神淳司表示，除去雷曼金融危机的特殊情况，从泡沫经济崩溃后，房价变化很敏感地与金利变动呈现明显的反向变化。当银行金利上调时，房价就会下跌；反之则上升。他举例表示，自从2013年黑田东彦出任日银总裁后，出台了负利率的超大规模的金融宽松政策。受此影响，包括房贷利息在内的银行贷款利息降到了有史以来的最低点，投放到金融市场的货币流量每年以80兆日元速度猛增。其中，流入房地产市场的资金也是格外滋润。投资买房出现火爆升温，房价在短短两年中一路飙升，催生了目前局部的住房泡沫。

日银总裁任期满后将是房价转折点

神淳司强调称，日银总裁黑田东彦将在2018年3月迎来任期的结束，连任的可能性极小。当初黑田立下的“超大规模缓和金利，实现物价指数上涨2%”的目标几乎难以实现。同时负利率政策带来的负面效果逐步显现出来，2018年4月接替黑田的新总裁继续维持负利率政策的可能性非常小。同时欧美央行的利率都在分阶段上调，日银单方面强行维持负利率难以支撑。因此，2018年日银的利率政策如何调整将是房地产市场走向的风向标。神淳司认为，2018年之后的利率被上调的可能性极大。

同时认为，对于房地产投资者来说，房地产收益率5%将是判断是否进行房地产投资的参考点。

收益率5%是个分界点

神淳司说，数据显示房地产个人投资主要集中在1亿至10亿日元的物业上，从实际操作来看，收益率5%是盈亏的分界点。因为在目前的负利率金融政策下，投资房的银行房贷约为2%。一旦日银上调利率，保守的估计，投资房贷利率将上升至4%左右。

房地产业界多年的数据显示，房价控制在年收入的5倍以下被称为是最安全的购房计划，但是目前房价上升中，达到年收七八倍的房子也被人们接受。在低利率的金融政策下，火爆投资催生出房价不断上涨。

如果日银的利率上调，即使把房贷利率控制在3%以下，作为安全购房的参考指标将被推升至年收入的6倍台阶，这将加大购房者的经济压力，造成需求减少，最终带来房价下跌。神淳司表示，对于利率是否上调的问题，在今年年末将会嗅到明确的走向，届时需多加留意。神淳司还说，造成房价下跌的另一个原因是对出租房的过多投资。

他表示，目前电视新闻中也多次提到了对出租房的过度投资的问题。自从2015年1月推出了继承税的修改法案后，相同价值的话，现金继承税远高于房地产继承。此政策的推出时期与日银的负利率出台的时期重叠。在此背景下，出于节税的考量。有钱人投资房地产的增长速度增大，出现了少有的出租房的投资、修建。

神淳司表示，投资明显过热，目前房租面临降价的压力。特别是东京圈之外的二三线城市，这类出租房的空闲率增大，长期出租不出去，降房价的压力日趋增大。在此情况下，出租房市场的困境自然会影响到售房市场，带来楼市房价的下跌。

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（互联网综合整理）