印度尼西亚（印尼）是东南亚面积最大、人口最密集的国家。虽然该国发展势头强劲，且拥有庞大的消费市场，但并未获得大多数房地产投资者的关注。

印尼的经济增速也非常引人注目。该国着力发展基础设施、制造业和服务业，从而自2010年以来实现了5%以上的平均经济增速。印尼是东南亚地区经济增速最高的国家之一。这令投资印尼房地产成为那些希望从这一未来全球经济动力的发展壮大中获利的投资者的理想选择。

不过，该群岛并不全是积极表现。对于外国人士来说，在印尼创办企业或购买股票非常简单，投资该国房地产却有些困难。但这并没有阻止人们投资印尼房地产的脚步。我们可以采取一些变通方法，有些方法风险高些，有些方法风险较低。

话虽如此，该国正在逐步开放，并且变得更加透明。近期在法律上的变化明确表明该国政府正沿着正确的道路前行。其中一项变化令外国人士在印尼创办企业和购买房产变得更加容易。

近年印尼巴厘岛成为外国别墅投资人的首选地。图为居外的巴厘岛豪华沙滩别墅房源。

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印尼的房产所有权

目前，外国人士无法以个人的名义拥有永久产权房产。

虽然印尼的成文法会让外国人士感到有些棘手，但他们仍可购买该国的共管公寓。外国人士还可购买土地的控制权，不过，在法律上更加困难，且购买者的内心会相应地感到有些忐忑。

印尼拥有几种不同的土地所有权。永久产权通常被称为“SHM”，仅可由本国公民拥有。土地使用权通常被称为“SHP”，从本质上来说是租赁权，向外国人士开放。

共管公寓

外国人士拥有共管公寓等分层所有权住宅房产的依据是于1996年6月出台的《政府规章》第41条。不过，该条款的规定并不明确，实际上并没有外国人士获得分层所有权，证明其对房产的所有。

在实践中，外国人士可签署可转换租赁协议（Convertible Lease Agreement），通过该协议，外国人士可以开发商的名义拥有房产所有权，并规定明确的租赁时限。可转换租赁协议规定，如果且当主要的法律法规允许外国人士拥有分层所有权时，出租人和承租人均有义务签署买卖契约，将所有权转让给外国所有人。

土地

外国人士不允许拥有永久产权土地。他们可以购买土地的使用权，而不是所有权。

外国人士在印尼购买土地拥有三种选择：

1. 通过印尼代表

惯常的做法是，由印尼西代表为外国买家购买土地。必须将土地所有权从上一所有人转让给印尼代表。出于对外国买家安全的考虑，必须与印尼代表签署三份协议。

• 贷款协议（Loan Agreement）——该协议规定外国买家借贷给印尼代表的购买价格。

• 不可撤销授权书（Irrevocable Power of Attorney）——该授权书规定外国买家可全权处理土地等的出售、租赁和抵押。

• 永久使用权协议（Permanent Right of Use Agreement）——该协议规定外国买家可全权使用并占有土地。

2. 通过外商投资公司（PMA）

PMA是印尼的一种“公司类型”。PMA公司在成立后拥有30年的经营时限。如果公司可通过增加投资来扩充项目，可将经营时限延长一次或两次，每次30年。PMA公司可由外国人士100%控股。

PMA公司可获得建造权（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造权或施工权的有效期为30年，到期后可延长20年，之后甚至再可延长30年。

如欲创办PMA公司，您需要：

• 提交详细的商业计划。

• 在能够为印尼的外国技术、就业和环保方面增加价值的商业环境中经营。

• 在印尼当地的银行中拥有适当的现金存款。（具体金额可能不同，根据企业的动用资本计算。）

• 证明房地产投资是公司资产。

整个过程大约需要3至4个月的时间，完成之后，公司即可申请外国主管的工作许可证，公司经营第一年可申请3个许可证。创立公司的成本大约为5,000美元。

3. 通过租赁权

在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年。到期后可延长50年，共70年。一直到2016年，有效期还仅可延长25年，共45年。

雇佣印尼律师，协助您处理交易至关重要，尤其是金钱交易。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）进行。

买房时一般都会付定金，但这种做法在印尼并不可取。印尼的房地产公司没有相应的行为规范；它们没有任何法律义务保护购房者的利益并保证其获得房产所有权。

在印尼，有已登记土地和未登记土地之分。1960年《基本土地法》保护的是经过认证的土地，即在当地土地管理局登记的土地。未登记土地（即Adat土地）归社会共有。因此，仔细检查所购买土地的土地证至关重要。

登记房产的整个过程包含6个程序，需要花费大约22天完成。

近期出台的法律法规

2016年BPN法规第13条扩大了外国人士在印尼拥有住宅的权限。

该法规规定，侨民可在该国购买住宅，前提是该房产达到某一最低价格水平。比如，您仅可在雅加达购买价格在100亿卢比（折合约490万人民币）及以上的住宅或公寓。其他地区拥有各自不同的价格限制。需要重点注意的是，您实际上拥有的是位于土地上的建筑结构，而不是土地本身。

除了价格水平之外，在该国购买住宅或公寓还有其他要求。外国人士及其家人必须拥有居民身份。而且，应从政府或开发商那里购买房产。

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